1、,小产权房分析报告,小产权房定义 相关法例与近期动态小产权房销售模式小产权房案例分析小产权房客户分析小产权房分析小结小产权房未来发展,小产权房定义,小产权房的定义“小产权房”指村集体经济组织，在村集体土地上建商品性住宅，除安置集体组织成员外，还向集体组织以外成员销售。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设出售。“小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同备案。“小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产
2、纠纷，购房者将缺少法律支持。,由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。,相关法例与近期动态,城市房地产管理法 ：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但这仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。中华人民共和国担保法 ：第37条第2款规定， “耕地、住宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押”；中华人民共和国土地管理法 ：第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”.,根据我国法律，农村集体土地不允许进行房地产开发，集体土地上建设的房屋不允许向该集体经济组织以外成员销售。,小产
3、权房主要相关法例,相关法例与近期动态,国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。,近期政府部门对小产权房有关的公布,自行销售,中介代售,市场最常用销售模式；较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单；小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家；买家无需支负佣金。,二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少；部份中介不接受推售此类放盘；买家需支付相等楼价2%3%佣金。,小产权房销售模式,小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。,主流销售模式,案例分析,未开发土地,天地楼,单栋型小高层,小区型高层住宅,小产
4、权出售种类,小产权房产种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一种城市房屋供应类型。,个案分析,宝雅苑,宝雅苑,案例分析,新华苑,新华苑,育龙苑,案例分析,平福楼,案例分析,客户分析,外村农民,本镇本县城农民,本村农民,城市居民,非本市市民,核心买家,小产权房客户结构,国土局处理过的个案中，发现购买小产权房的人，成分非常复杂。但买家都以地源为重要考虑因素。,价格,缺乏明确处罚规定，成为法例灰色地带，到目前为止，大多数的小产权房也没有太大风险，做成买卖相方的付优幸心理。,质量,政策,近年来，小产权房无论交通、设计、质量也普遍提升，减少了与一般商品房之间的差距，令大众更易于接受。,
5、小产权房价格一般为周边商品房的25%至50%，低廉价格优势受到部份低收入者青睐，对想拥有自己物业的人来说，购买小产权房也是高房价下的无奈之举。,小产权房普及原因分析,小产权房的兴起与普及，成因什多，国家明令禁止也屡禁不绝，买卖相方均愿铤而走险，必有其社会实际需要性。,小产权房分析小结,政策对小产权房产规管制度还未完善；,小产权房相对商品房于价格上有绝对的优势；,小产权房价格一般为周边新房三到五成不等；,买给外村村民或转让小产权房虽不合法，但仍存在一定市场；,小产权房产买卖存在一定风险；,小产权房发生纠纷，一般由村委处理；,小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不能按揭，反而增加了资金压力。,小产权房产唯一合法买家为该村村民；,国家对小产权房产缺乏明确的处罚规定，而购房人成分又非常复杂，小产权房产违规操作遍及全国，根深蒂固，小产权问题不可能在短期内完善处理。,国家政策对小产权房监管日益严厉，小产权房开发商利润将日渐减少，开发风险日益增加。,政策与宏观调控加重购房风险，大大增购房者加观望情绪，令小产权房销售难度加大。,政策监管增加买卖相方风险，小产权房市场将逐渐缩少，其价值与需求将逐渐回落。,小产权房未来发展,Thank You !,
