1、定位及物业规划建议,2012.12,【贵阳火车站项目】,第一次提交报告,贵阳市城市地位分析；贵阳市经济发展研究；贵阳市消费人口研究；宏观房地产市场分析；微观房地产市场分析。,本次提交报告,房地产市场深化研究；项目问卷调研；项目地块分析；项目定位分析；项目总体定位；项目分期开发建议；项目可行性分析；项目首期物业开发建议。,Part 1 前期报告回顾,贵阳城市战略地位提升,经济辐射圈,西南中心城市随着西部大开发的实施，西南各省经济增长速度加快，贵阳作为云贵区域的中心城市，辐射力强，区位优越，城市地位提升。,西南交通枢纽贵阳交通体系升级换代，建设速度加快，与周边各大城市的时间距离大大缩短。,经济发展
2、,数据来源：各地区统计公报,经济稳步增长，增速加快近年贵阳市GDP稳步增长，09年后增长速度加快，11年增速达23.89%。经济发展落后西南其他省会城市对比西南各省11年GDP，贵阳落后与其他地区，四川省11年GDP超贵州省三倍。,不对等,西南中心城市,城市地位 经济水平,趋势,贵阳市战略构建：以建设西南中心城市为契机，促进贵阳市快速发展。,提升,经济快速发展,增长,现状,第二产业稳步发展，以旅游业为主的第三产业未来发展前景广阔。二、三产业占比高达95%以旅游业为核心的第三产业比重大，旅游人口增长速率快随着城市交通的升级，西南交通枢纽的建立，对周边城市的吸附力增强，外来人口聚集，对城市的服务业
3、提出较高的要求。,数据来源：各地区统计公报,贵阳产业发展趋势,2011年贵阳市常住人口为439万，环比增长1.4%；贵阳人均可支配收入在2011年近2万，增速高达17%。,数据来源：各地区统计公报,贵阳人口及消费力,消费总额稳步增长，增长率保持在20%左右，预计2015年，零售总额增长至1200亿元；对本项目而言，城市消费水平的不断增长为商业的提供良好的发展环境。,数据来源：各地区统计公报,贵阳消费水平研究,贵阳房地产市场投资在2011年已达到467.4亿元，环比增长达到50.5%；从2009年开始，房地产投资增长速度不段上升，房地产进入快速发展阶段。,数据来源：贵阳市统计公报,房地产开发,金
4、阳区是贵阳市中心城的重要组成部分，也是贵阳市近期建设重点区域,各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局贵阳市将形成以中心区（老城区和金阳新区）为省、市级中心，小河、白云为市级次中心，龙洞堡、花溪、新天、沙文为组团中心的城市结构。,贵阳城市空间拓展,金阳新区发展方向国际金融中心政务中心贵阳新商业中心高铁经济中心会展经济中心总部中心奥体休闲文化中心,金阳新区是贵阳向西南中心城市升级的战略先驱，也是核心区；在金阳区发展定位上可以看出，金阳区肩负城市功能升级，城市升级换代的责任，这是金阳的契机，也是本项目的契机。,金阳区战略地位,Part 2 市场深化研
5、究,一、各类物业市场补充调研,商业市场分析,今年1-9月全市商业已成交19.6万方，平均每月去化1.3万方，均价13600元/,商业市场研究2012年量价走势,数据来源：筑房网,重点项目分析,金阳区商业格局,商圈特征：商圈以会展、奥体文化、现代物流为依托，升级贵阳市城市商业；分布特征：商圈符合金阳区城市发展定位，本项目面临发展贵阳新商业中心、高铁经济中心、总部商业中心的契机；各商业中心以大型项目为依托，初具一定规模，部分项目对本项目形成竞争威胁，本项目在后期定位需考虑错位经营，避免直接竞争。,金阳新区发展方向回顾：国际金融中心政务中心贵阳新商业中心高铁经济中心会展经济中心总部中心奥体休闲文化中
6、心,重点项目分析西南国际商贸城,商业市场分析,重点项目分析绿地联盛国际,重点项目分析金阳步行街,商业市场小结,2012年1-9月贵阳市市商业已成交19.6万方，平均每月去化1.3万方，均价13600元/金阳区商业供应集中，以大规模商业为主，本项目在后期商业定位、业态布局上应考虑突出主题特色，错位经营，避免直接竞争，降低项目的经营压力和销售压力；老城区花果园、未来方舟超大型项目目前主推住宅，商业供应相对较少，在后期商业大体量入市后对本项目形成竞争威胁。,2012年前10月，贵阳市写字楼累计成交46.26万, 成交均价7350元/ 。写字楼销售,贵阳市写字楼市场研究2012年量价走势,数据来源：筑
7、房网,写字楼市场分析,保利国际,凯宾斯基,亨特国际,雄峻国际,花果园国际金融街,大十字商圈,大南门商圈,纪念塔商圈,火车站商圈,大西门商圈,喷水池商圈,未来方舟,已建成写字楼集群依托城市主干道形成，集中在中华路两侧区域，新建写字楼依托花果园金融街、中天未来方舟形成未来集群。,老城区写字楼市场研究物业分布,写字楼市场分析,老城区写字楼市场研究单盘供销情况,写字楼市场分析,老城区代表项目雄峻国际,写字楼市场分析,金阳新区写字楼主要集中分布在会展中心和政府周边，总供应量约126万，项目均未发售。,金阳区写字楼市场研究物业分布,大唐东原财富广场25万,正汇国际4万,写字楼市场分析,价格：金阳新区写字楼
8、价格变化较大，2012年最大差距接近2000元/；成交：2012年金阳新区写字楼成交量在3月达到峰值，随后持续到5月成交量下降幅度较大，6月开始，金阳新区写字楼成交情况小幅上升，在9月开始上升幅度趋缓。,金阳区写字楼市场研究物业分布,数据来源：筑房网,写字楼市场分析,金阳区代表项目绿地铂金大厦,写字楼市场分析,金阳区代表项目黔贵国际商务中心,写字楼市场分析,金阳区代表项目腾祥迈德国际,写字楼市场总结,贵阳办公市场处于初期快速发展阶段，现已形成了老城区传统写字楼和金阳的双中心，金阳新区是办公市场供求热点板块老城区写字楼销售量价加速，相比2011年价格普遍提高10-15%，2012年金阳区写字楼均
9、价约9000元/；截至2012年10月，金阳区写字楼存量约126万。,写字楼市场小结,酒店市场研究-老城区五星级酒店,老城区内星级酒店密集，老城区内目前星级酒店较多，五星级6家，四星级有26家。,酒店市场研究-老城区五星级酒店,金阳酒店分布,金阳区星级酒店分布,1,贵阳万丽酒店,中天凯悦酒店,2,世纪金源大饭店,3,4,君尚国际大酒店,金阳大酒店,5,马哥孛罗酒店,6,大川白金城酒店,7,8,绿地联盛国际大酒店,烈变国际广场,12,洲际皇冠假日酒店,9,金元国际大酒店,10,大唐东原大酒店,11,目前金阳新区已运营的星级酒店已经有5家，预计后期还有7家入驻。金阳区四星级以上酒店主要分布在政务中
10、心。,金阳酒店市场,经济型酒店集中分布在老城区，价格区域在117-236元/每晚，床位数在80-150个，入住率高达90%。,经济型酒店分布,酒店市场总结,四星级以上酒店主要分布在老城区，共计32家，入住率基本保持在70%；金阳区四星级以上在营及在建酒店共12家，再营星级酒店入住率以80%为主，处于一个较高的水平。结合金阳区发展定位，金阳区酒店数量偏少，区域酒店市场尚有较大发展空间；金阳新区世纪城、中天会展城、中铁逸都等大型社区均规划有星级酒店，未来区域星级酒店市场会形成一定的竞争格局，本项目依托高铁资源，在酒店物业选择上要把握自身优势，与其他项目错位竞争，避免客户分流；经济型酒店主要分布在老
11、城区，入住率高达90%，呈现供不应求的状态。,酒店市场小结,住宅市场分析,数据来源：筑房网,近五年住宅供销量呈波动增长趋势，预计未来5年，仍然保持种趋势，稳定增长；2012年前10月供应量约850万方，销售量约670万方，供销比4:3，从供销比来看，市场呈良性化发展；预计未来五年，住宅年销售量在600-900万方间波动。,住宅市场研究供需情况,从2007年开始，成交均价不断上涨，在2011年住宅整体成交均价5168元/高值，2012年有所下降，均价水平略高于2011年;纵向来看，价格增长速度慢，预计未来五年，仍然保持较慢的增长速度。,住宅市场研究价格走势,数据来源：筑房网,住宅市场分析,价格走
12、势：金阳新区商品住宅价格整体相对平稳，6月受美的和中渝第一城中高端产品入市影响，区域整体成交均价达到6087元/；供销比：9月受美的和远大两个项目影响，当月供货量最大值；月均去化套数在400-500套之间；金阳区与贵阳市数据对比：2012年前10月，金阳区存量占贵阳市5.67%，销售量占贵阳市16.9%，未来金阳区住宅市场竞争压力相对较小。,金阳区住宅市场2012年量价走势,数据来源：筑房网,住宅市场分析,金阳区代表项目美的林城时代,住宅市场分析,近期各月走量相差较大，在开盘当月达到销售最高值，月成交均价最高为7880元/。,金阳区代表项目美的林城时代,数据来源：筑房网,住宅市场总结,住宅市场
13、小结,目前贵阳楼市上在售的公寓产品主要集中在花果园项目和未来方舟两个超大盘，总量超过5000套，最显著的一个特征就是户型面积小，集中在30-60；公寓价格为两个极端，一个是走高端路线的产品，价格在1.5万元/平方米左右的精装房，另外就是花果园、未来方舟价格在4300-4700元/平方米之间的毛坯房产品。,金阳区公寓市场研究,备注：贵阳市公寓供销数据包含在住宅供销数据中，因此对公寓市场主要在项目核心竞品研究时详加研究。,二、项目核心竞品研究,项目规划1230万住宅，200万写字楼，200万商业，150万公寓，50万公建。,花果园总规划,总体定位：贵阳市生活中心,花果园商业总体布局,花果园项目地块
14、距离老城区10分钟车程，规划有8所学校构筑的贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市公园集群、三甲综合医院。,商业定位：老城区商业中心,商业市场分析,花果园商业,风情美食街,临湖水街,花果园写字楼,金融街,国际中心,双子塔,F区写字楼,写字楼效果图,写字楼分布图,花果园公寓,公寓分类：,SOHO公寓面积：39-60价格：起价4200元/，总价16万起，首付8万元起；,办公公寓面积：73-1600价格：起价5600元/,纯居住SOHO公寓面积：39-63,花果园住宅布局,档次定位：改善性刚需,花果园住宅,住宅效果图,住宅效果图,1-10月花果园以47923套的销量遥遥领
15、先，位居榜首。成交均价4508元/,花果园住宅销售情况,定位为项目规划建筑面积720万，居住人口17万，A区为样板房，4大地标分布于东南西北四角。,未来方舟总体规划,总体定位：集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等多元化功能为一体的贵阳新中心。,东攀湾 东攀中心,未来方舟商业,四大门户集中商业带、南明滨河商业带，北京东路商业带以及社区零售商业,未来方舟商业,四大门户集中商业带、南明滨河商业带，北京东路商业带以及社区零售商业,商业现推出194套，暂无成交记录,现开发3区总面积160.1万，其中商业8.2万，以办公型公寓为主，均价4122元/,未来方舟公寓,未来方舟写字楼,近期开发写字楼集中在
16、F组团，均价在4061元/，存量较大.,未来方舟住宅,住宅效果图,近期销售情况,3月成交最火，,项目规划107万，共3600户，容积率2.9，其中商业25万，写字楼40万，住宅42 。,中渝第一城规划,总体定位：生态中央商务综合体,金阳区会展板块,金阳区会展板块,商业市场分析,中渝第一城商业,商业市场分析,此项目写字楼集中在中环广场，总体量40万，截止11月底，暂无成交记录,中渝第一城写字楼,中渝第一城住宅,围墙广告,三、问卷调查,消费者问卷调查,消费者外出购物、娱乐、就餐的频率很高，结合其单次消费额，说明贵阳核心商圈消费者消费能力突出；消费者外出购物、娱乐、就餐可选择的项目及地点较少，周边的
17、商业、娱乐设施已经无法满足消费需求； 本地消费者对于餐饮、娱乐消费十分看重。随着经济水平发展，消费者对于项目的配套、服务、品类齐全等方面有较高的需求。,贵阳市餐饮、休闲娱乐消费需求提升，可以作为本项目商业定位及业态定位的参考依据；消费者对购物场所的体验感和舒适度要求不断提升；消费者对购物场所的便捷性和复合型要求提升。,问卷调查小结：,多数经营者认为目前贵阳市场发展潜力大，拥有较大的发展空间，并且对于拓展新店都有较强意愿，但都持较为谨慎的态度；受访经营者中，大多数经营者认为位置是其拓展新店首要考虑的因素，并且商业街区是其理想的新店经营场所；多数受访者认为目前所经营铺面，首要存在的问题在于租金太高
18、，因此新店拓展对于租金问题应该是其重点考察的指标之一；经营者普遍认为目前贵阳的特色商业街及特色餐饮娱乐市场空缺较大，这体现出经营者对贵阳特色商业或市场升级的迫切需要。,街区式商业是多数经营者选择的物业类型；特色商业街区及特色餐饮经营空间大，相对集中式商业更利于售卖。,经营者问卷调查,问卷调查小结：,对于目前的金阳市场，多数投资者认为目前金阳市场投资前景看好，有投资意向；大多数投资者会选择一楼物业；大多数投资者选择售后长期返租的方式进行回报；投资者过半希望按揭付款，选择一次性和分期付款的人数各占少数。,多数投资者对未来金阳前景看好；投资者普遍认可1楼的投资价值，对本项目商业而言，尽可能的增加商业
19、覆盖密度，增大临街面。,投资者者问卷调查,问卷调查小结：,Part 3 项目研究,一、项目外部条件分析,贵阳轨道交通建设：贵阳高铁线建成后，将连接成都、重庆、上海、昆明和广州等经济发达城市或周边省会城市，在带动贵州周边城市发展的同时，还将反向受周边省会城市经济发展的带动，形成经济发展带。,本案区位优势1贵阳高铁经济发展的桥头堡。,区位研究,高铁将项目辐射范围扩大同时，也将为项目商业发展带来高素质消费人群和优势经济发展资源。,区位研究,项目周边交通：北面：观山西路南面：黔灵山路（贵金线）西面：贵遵高速东面：南二环绕城高速项目周边被四条高等级公路环绕，连接新老城区，交通便利距离谷阳中心城区约12公
20、里,本案区位优势2新、老城区承接节点。,贵阳中心城区,项目,贵遵高速,二环绕城高速,观山西路,黔灵山路,金阳区,项目处于新老城区交接的区域，承接新老城区的信息流、人流、经济交互区域，是衍生新兴商贸区的最佳地带。,规划研究,金阳新区规划的三个阶段： 1. 实施建设区：1998-2010年，规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人2. 规划控制区：2011-2020年，规划城市建设用地40平方公里，规划人口40万人3. 远景控制区：2020年以后至21世纪中叶，规划用地100平方公里，规划人口50万人,本案规划优势近期重点建设区域，政府扶持、消费人口提升；本案竞争危机区域房地产开发集中，开发
21、强度大，市场竞争激烈。,本案片区发展方向以高新科技工业和商贸区产业为主，承接金阳新区的商业金融、高新技术等产业与老城区的互动和发展。,商业金融、行政、居住片区,教育、科研、文体发展片区,观山公园,长岭森林公园,十二滩文化公园,小湾河,三马片区,老城中心片区,白云片区,规划研究,高新技术和商贸发展片区,金阳新区发展方向回顾:国际金融中心政务中心贵阳新商业高铁经济中心会展经济中心总部中心奥体休闲文化中心,轻轨1号线直接促进新老城区的商业人文交流和贵阳经济发展重心外移；轻轨1号线增强了项目承接新老城区经济发展互动的功能。,外部交通研究,轻轨1号线：站点规划：窦官将军山云潭路金阳大道(绿色未来)行政中
22、心会展中心朱家湾大寨大关火车北站蛮坡扁井北京路喷水池人民广场火车站沙冲路望城坡新村长江路清水江路周家寨正式运营时间：2015年,项目道路交通研究,项目及周边主干道呈“三纵三横”分布，连接老城区和金阳新区北至：北二环、贵阳绕城高速和长岭坡森林公园南至：贵黄高速、北京西路西至：金阳体育馆、十二滩水库东至：老城区,阳光大道、景观大道、凯利中路为项目的主要客源输送道路；南二环高速、贵遵高速与本项目不直接对接，对项目的客源输送效用较差。,项目道路交通,项目周边配套,本案,高新区管委会,高新科技研发中心,青年文化产业园,贵州煤田地质科研中心,周边未来项目分析,周边未来项目分析,结合土地利用规划，我们对周边
23、项目入市后将呈现的物业类型做了预判,未来区域开发强度大，住宅预计以中高端物业供应为主，商业开发强度大竞争激烈，写字楼预计以工业地产为主要供应来源,项目未来周边物业分布格局,未来项目东南面预计以大体量、高开发强度的高铁配套商业开发为主西南和东北方向以工业地产办公物业供应为主西面预计以住宅加集中式商业为主要开发方向北面长坡岭周围预计以旅游地产和中高端住宅为主要开发方向,项目未来周边常住人口分析,金阳常住人口规划分析金阳区目前拥有常住人口约13万，规划到2020年，预计区域常住人口将达到40万。,火车站站前区人口分析火车站站前区预估规划住宅用地约4000亩，按照商住比1:9计算，容积率按为3-4计算
24、，未来区域规划住宅面积约1000万至1330万平米，按照2020年贵阳人均住宅面积35平米，火车站站前区到2020年，预计规划人口约20-27万人，未来区域人口稠密。,2020年项目周边常住人口约60-67万,项目未来周边流动人口分析,金阳区人流人口金阳目前常住人口约13万，流动人口约7万人（其中建筑行业工人约1万人），出去未来建筑行业工人，金阳新区目前常住人口和流动人口比例约2:1按照金阳新区未来产业规划以高新技术，商贸金融发展为主，产业人口流动性交大，预计未来金阳新区常住人口和流动人口比例将达到1:1，按照目前人口增长和未来规划计算，金阳新区未来流动人口将达到40万。,按照规划和对常住人口
25、推算，预计金阳新区未来流动人口将达到40万人，商业消费消费潜力巨大,未来高铁站人流分析,按照推算，高铁开通后，初期将为区域带来275-350万的年客流量，日均客流量约1-1.2万人次,根据贵阳市交通数据，贵阳龙洞堡机场2012年预计客流量将达800万，同比增长20%，按照之后年均增长15%预测，高铁开通前，贵阳空运旅客将达1000万以上，按照目前其他城市高铁对空运客流分流约20%推断，2015年高铁开通后，预计旅客分流人次将达到200万以上；贵阳铁路在2011年的吞吐量达到750万，按照年增长0.4-0.5%，高铁开通前，贵阳铁路旅游将达760万，按照目前对其他城市高铁对铁路客流总体分流约10
26、-20%，主要线路分流60%以上计算，2015年高铁开通后，预计分流旅客将达到75-150万人。,二、项目内部条件分析,项目地块指标,项目位置及土地利用现状,项目位于金阳新区北站西侧，北接观山东路，南临规划景观大道东段，西以甲秀北路为界，东靠凯里中路，基地总用地面积约1.25平方公里基地现状以非建设用地农林用地为主，在基地规划范围外，西北侧观山东路与凯里中路相交处有一220KV变电站,变电站,项目地块景观资源分析,项目地块形状相对规整，内部有两座约80米高度的山坡和一块水池，景观优势较弱，后期开发需要通过人为改造进行景观节点改造,山坡,山坡,水池,地块内部人口居住情况,地块内部有少量农村居住人
27、口和田地，居住人口呈条状沿山体相对集中分布在项目西边，预计此小部分土地拆迁难度较大,集中分布区,项目车流动线及节点分析,次要交通汇聚点,主要交通动线,次要交通动线,项目“三纵三横”的交通系统在项目内部形成多个交通节点，交通节点主要分布在阳关大道以南搞商业开发强度区域,主要交通汇聚点,项目人口动线及节点分析,根据目前规划局对于项目土地使用性质的规划和高铁站做为项目主要人流节点作为参考高铁站周边人流汇聚点以高铁站为核心，向周边扩散项目常住人流为主的人流汇聚点以分布在在小区内部的交通主干道交汇点为主,以高铁站人流为主的人流汇聚点,混合人流为主的人流汇聚点,项目常住人群为主的人流汇聚点,人流流向,二、项目SWOT分析,项目SWOT分析,
