1、,新区站前商务广场前期规划报告,博思堂商业事业部 2010年6月30日,一、项目地盘分析二、项目市场定位三、项目规划建议,项目基本素质,项目位于苏州高新区城际站核心区域，站前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路以北，轻轨三号线及沪宁城铁以东，区位位置优越。基地面积25625.45，容积率3.18，建筑密度42，绿地率35，总建筑面积81660，建筑高度：办公高度100m，酒店80m。,本案,项目区位位置优越，未来将会有大量人流导入；项目产品丰富，集商业、酒店、写字楼为一体，塔楼高度较高，昭示性较好.,项目区位分析,项目位于浒通片区的中心区域。按照苏州高新区总体规划要求，该区域是高新区“北扩西进”战略重
2、点，是苏州中心城区西北部城市重点发展片区，是高新区北部的城市门户。未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现代商业中心。,浒通片区功能定位：集生产、居住配套于一体的现在化产业区。规划居住人口约25-30万人。规划可提供就业岗位约30万个。,项目位于浒通片区中心区域内，周边规划为生活居住区，围绕生活居住区外围为工业组团，未来消费力充足。,商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站前广场内。按照苏州高新区总体规划要求，该区域是高新区“北扩西进”战略重点，是苏州中心城区西北部城市重点发展片区，是高新区北部的城市门户。作为苏州城区的三个城际站点之一，高新区站将和苏州轨道三号线、无锡硕放机场专线形成换乘，将成为苏
3、州西北部地区重要的对外交通和换乘枢纽，是创造高新区的现代服务业核心区和现代化都市形象展示区，具有展示高新区门户形象。未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现代商业中心。拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心区域，站前广场右侧，牌楼路以西，浒莲路以北，轻轨三号线及沪宁城铁以东，区位位置优越。,城铁新城规划,城铁新城规划,依据居民采取不同交通方式10分钟的时距范围可将站点周边地区划分三个层次：核心区以城际车站为核心的500米半径覆盖范围，该区域步行10分钟可达城际站点。影响区以城际车站为核心的1000米半径覆盖范围，该区域自行车5分钟可达城际站点。辐射区公交车10-15分钟的区域，1、研究范围主要针对
4、站点辐射区，包括浒通片区中心核心区，浒关工业园、出口加工区、白杨湾综合物流园以及受到城际站点地区开发的影响的其他消费目的地、2、设计范围本次规划设计书划定的范围，包括牌楼路以西、兴贤路和惠丰花园以南、京杭运河以东、黄花河九曲河以北区域，总面积 约366公顷，主要处于核心区和影响区内。,城铁新城用地规划,本案,根据规划，新城商业区主要集中于城际站点以北，牌楼路西侧，计划用地1.97公顷，该区域与地下两条通道与交通枢纽形成交通联系。为丰富地区商业业态，区域将依托白洋湾物流基础，在站区南侧沿牌楼路布局，形成中高档次家居、大型商品超市等专业批发型的市场区。此外，占地8公顷的商办混合区位于城际站点东西侧
5、，主要提供商业、电子商务、金融、中介和咨询等专业服务，以商品住宅与酒店式公寓的相互融合为主。,项目依托城际站点和未来良好的规划，未来商业氛围将逐渐增加，有利于人气的提升。但是项目未来将面临周边大体量商业的竞争。,本案,项目SWOT分析,优势：项目位于城铁新城城际铁路的站前广场，地理位置优越。项目产品丰富（商业、酒店、办公），具备一定规模。项目位于站前广场未来的的车流及人流较多，将提高项目的人气。,劣势：项目周边环境尚待改善，周边规划实现时间较长。城际铁路线将不利于南侧消费群体的人流导入。目前周边人口的消费力及消费水平较低。,机会：城铁新城的良好规划，为本项目带来一定的利好因素。区域内工业组团密
6、集，将会对本项目写字楼物业有一定的支撑。随着区域规划的实现，项目酒店将会补充区域内酒店市场的空白。随着周边住宅用地的开发，为了将会给本项目提供较强的消费力。,威胁：未来项目对面的商业及周边规划的商业地块将会给本项目带来较大的竞争。目前周边商业氛围还尚未形成，需要较长的市场培育期。,一、项目地盘分析二、项目市场定位三、项目规划建议,功能丰富，集商业、酒店、办公于一体，北新区核心商业区域，新崛起的时尚消费地标。,城铁新城首席商业综合体,集商业、办公、酒店为一体的商业中心打造城铁新城商业标杆,通过对项目素质、项目优劣势、区位交通、城市规划等方面的分析总结，项目定位：,项目总体定位,集零售、餐饮、休闲
7、、娱乐等主流消费业态为一体，打造浒通24小时购物休闲娱乐中心；满足周边居住人群、外来消费客群多元化需求。,城铁新城领袖商业特区,项目商业定位,城铁新城尊贵商务领地,项目办公定位,项目位于城铁新城核心位置，周边交通便利，通达性较高，完善城铁新城商务功能，满足区域周边办公需求。,城铁新城的城市功能定位为酒店提供了定位基础支撑，酒店可填补区域内的空白，完善新城功能，为区域内的商务人士及旅游人群提供住宿功能。,城铁新城首席商旅生态港,项目酒店定位,一、项目地盘分析二、项目市场定位三、项目规划建议,项目规划布局建议,建议将酒店塔楼移到商业的裙楼之上，与写字楼呈对角线排布。可增强项目整体的昭示性，展示性，
8、利于区分。将原酒店裙楼、写字楼裙楼分别与商业部分，从第二层起做连廊衔接。有利于二者商业互动，共享人流；提高商业整体的到达性。商业部分2-3层做退台设计，增加项目亮点，有利于后期招商。为使发展商利益最大化，增加可销售部分的比例，建议将酒店及办公的标准层面积缩小，做成酒店式公寓，丰富项目产品，有利于后期去化及资金回笼。,连廊,连廊,写字楼,酒店,酒店式公寓,项目业态布局建议,写字楼部分商业业态布局,1-2层：银行、便利店、西餐厅、咖啡厅3层：商务配套，会客厅、会议室,办公大厅,建议：写字楼底商作为1-2层联卖，有利于去化及后期商家经营。3层作为写字楼商务配套，发展商持有租赁。,连廊,连廊,项目业态
9、布局建议,原酒店裙楼商业业态布局,1-2层：特色餐饮、休闲餐饮、特色专卖3层：酒店餐厅、娱乐会所、健身会所。,连廊,建议：裙楼底商作为背靠背的1-2层沿街商铺，有利于去化及后期商家经营。3层作为酒店配套，发展商持有租赁运营。,连廊,酒店裙楼,项目业态布局建议,商业业态布局,1层：精品专卖、特色专卖（黄金珠宝、名表首饰、化妆品等）2-3层：大卖场（日用百货、数码家电等）。,建议：1层外街商铺，可以提升项目价值，并有利于去化；内部做内街小铺，布置精品专卖，可销售。2-3层作为超市，发展商持有租赁运营。,入口,入口,电梯,原规划5号房间，尖角部分降低整体的使用率，建议保持外立面效果，内部做成规则形状
10、，尖角部分不计入面积，在保持项目形象的同时，提升项目使用率，但会增加部分成本。建议将原规划中5号房间，做如图所示的分割，丰富办公户型有利于项目后期去化。降低标准层面积，按比例缩小户型面积。,项目产品建议,写字楼平面布局,1,2,3,4,5,6,建议：发展商保留部分楼层自用；部分楼层可设置1-2户，满足大企业办公需求。,项目产品建议,降低标准层面积，按比例缩小户型面积。开发商持有面积缩小，降低后期运营风险。,酒店平面布局,降低原写字楼、酒店的标准层面积，作为酒店式公寓，排布在商业裙楼上方。建筑形式为板楼，南北通透，挑高4.5米。丰富产品，增加可销售面积，有利于项目资金回笼。,酒店式公寓平面布局,项目产品建议,北,项目租售建议,项目总面积81270，租售面积配比约为租赁：36270 （45%）销售：45000 （55%）,预祝项目圆满成功！,
