1、次贷危机后看我国的房产贷款证券化1华 南 师 范 大 学本 科 毕 业 论 文论文题目：次贷危机后看我国的房产贷款证券化 指导老师： 学生姓名： 学 号：20052903450院 系：经济与管理学院专 业：经济学毕业时间：二 00 九年六月次贷危机后看我国的房产贷款证券化2中文摘要银行为了盘活长期资产，房产贷款证券化应运而生，如今，它已经在美国等发达国家有了较好的发展与运用，鉴于我国房产事业的飞速发展，房产贷款证券化也开始实行，但是 07 年开始的次贷危机到 08 年的全球金融危机，又不得不叫我们对房产贷款证券化警醒。因此，在清晰的认识我国房产贷款证券化的发展与现状、特点的前提下，对于我们现在
2、发展过程之中存在的问题，尤其是要结合美国次贷危机带给我们的启示，提出相应的政策分析，对于顺利推进我国房产贷款证券化有重要的意义。关键词：次贷危机，房产贷款证券化，现状，特征，问题，对策次贷危机后看我国的房产贷款证券化3AbstractIn order to meet the capital demand , the bank make the long term loan live. So the mortgage loan comes into being. now, it has developed very well in developed country. With the prog
3、ress of our real estate, it has also been introduce in our country. but the sub-loan crisis between 07and08 made a alert to us. then the thinking about how to make it becomes more important. then under the well-understanding of the character and the state and revelation of the sub-loan crisis,it car
4、ries a lot of meaning for us to find out the solution to promote the development of mortgage loan in our country.Key words:sub-loan crisis，subprime mortgage loan，character，problem，State inspiration次贷危机后看我国的房产贷款证券化4目录中文摘要 1Abstract21 导论 41.1 研究背景以及研究论题 41.1.1 研究论题 41.1.2 研究背景 41.1.3 次贷危机给我们的启示以及本文研究的
5、意义 52 房产贷款证券化在我国的发展 52.1 资产证券化与房产贷款证券化的含义 52.1.1 资产证券化 52.1.2 住房贷款的证券化 52.2 我国住房抵押贷款证券化的特征分析 52.2.1 以信托方式实行住房抵押贷款证券化 62.2.2 投资主体只限于机构投资者 62.2.3 信用增级的形式灵活多样,政府不为 MBS 提供信用担保 63 我国住房抵押贷款存在的问题以及政策解决方案 63.1 我国住房抵押贷款急需解决的问题 63.1.1 目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟 63.1.2 商业银行压力和动力不足 63.1.3 我国现行的法律法规不够完善 73.1.4 房地产证券化认识
6、上的局限性，风险防范不足 73.1.5 金融体制上的不适应性 73.2 住房抵押贷款证券化的政策建议 73.2.1 完善外部环境，为房产贷款证券化的发展创造有利的条件 73.2.2 完善机构以及机构立法，保障房产贷款证券化的实施 83.2.3 全面完善金融市场 93.2.4 注意风险的防范 10结束语 12参考文献 13致谢 14次贷危机后看我国的房产贷款证券化51 导论1.1 研究背景以及研究论题1.1.1 研究论题次贷危机爆发后，“资产证券化”这个词除了“满足流动性需求”、“表外处理”等含义之外，又包含了更深一层的意义，在于因资不抵债而产生的风险。从国内已发行的商业银行信贷资产证券化产品来
7、看，以个人按揭贷款为基础资产的产品风险都比美国的次级债小得多，一是因为首付的要求且银行放贷也较为审慎。二是由于美国的储蓄率低的可以忽略，所以他们不能像我国一样仅通过人民储蓄就满足市场的资金需求，证券化循环融资就变得不可避免。但是随着近年来我国房产贷款规模的扩大，我国房产贷款证券化也逐渐提上日程。本文结合次贷危机爆发的背景，在详细分析我国房产贷款证券化的现状、特征的基础上，针对我国现阶段存在的问题，提出了进一步完善和推进房产贷款证券化的政策。1.1.2 研究背景2007 年 3 月 13 日，美国第二大次级抵押贷款机构-新世纪金融公司，因濒临破产被纽约证券交易所停牌，标志着次贷危机的正式爆发。当
8、天，美国股市道琼斯指数狂跌了242.66 点。危机在 2007 年 8 月上旬达到高潮，迫使欧洲央行、美联储以及日本、澳大利亚、加拿大等国央行针对 1.3 万亿美元次级贷发行量余额先后注入 1 万多亿美元资金以挽救金融市场。到目前为止，次贷危机还尚未见底，相反，由次贷危机带来的负面影响有进一步向金融市场蔓延、向实体经济辐射的趋势。去年爆发的美国的次贷危机看似偶然，但若注意观察，便会发现存在这一系列的现象孕育着这次危机爆发的必然性。经分析总结，笔者将本次危机爆发的原因归结为一下几个方面：贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子；房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者
9、通过抵押获得新的融资（这是本次次贷危机爆发的直接原因） ；持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担；高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜；次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。我们知道，在次贷危机爆发之前，美国经济已经受过多次的重创。在 2000 年纳斯达克泡沫和 2001 年“911”事件之后，美联储主席格林斯潘和华尔街催生了信贷泡沫。这一次的冲击对美国也产生了不可忽视的影响。次贷危机爆发的另一个关键因素是美联储短期内不稳定的货币政策。回顾 20 世纪 90年代末，美国市场科技股推动了美国经济的发展，尤其是 1997 年至 2000 年，美国经济
10、增长率均超过了 4%。与此同时，高科技泡沫充斥华尔街。当 2000 年科技股的泡沫破裂时，美国经济随之走入低迷。2001 年，美国经济明显放缓，全年增长率仅为 1.2%。对一个经济体而言，在泡沫后进行调整并经历一段时间的低增长，是正常的经济现象。但是“9.11”事件发生后，美联储因担心市场更进一步恶化而导致经济增长放缓甚至引发衰退，便放弃了联邦基准利率的历史中轴 4%-8%，仅用不到 3 年的时间将其降至次贷危机后看我国的房产贷款证券化645 年的低点-1%，这无疑使得华尔街的从业者们可以利用极低的利率借款来购买高回报率的高风险资产。高风险资产的需求上升，使得金融市场上的每一种金融资产的风险溢
11、价均被压低。因此，石油和房地产市场均产生了资产通胀，从而造成了美国资本市场的虚假繁荣。它一方面减少了居民的储蓄，加剧了美元的贬值，为次贷危机的酝酿提供了温床。当美联储发现资产市场的泡沫现象后，在 2005 年至 2006 年间进行反向操作，通过连续 17 次加息，将联邦基准利率迅速抬高至 5.25%。这使得资本借贷成本在短时间内大幅增加，并提高了市场对各种金融资产回报率的预期。但此时，由于前期的资产通胀，已使得高风险金融资产市场的平均夏普比率（即投资回报与多承担风险的比例）维持在低水平，降低了投资者的风险承受能力。风险链条的传导机制最终导致了次贷问题暴露，市场信心极度丧失，进一步加剧了次贷危机
12、的蔓延。 次贷危机导致美国经济陷入衰退似乎已经确定无疑，惟一不确定的仅仅是衰退的程度。1.1.3 次贷危机给我们的启示以及本文研究的意义由此次次贷危机我们知道，经济的繁荣时期，政府的货币政策要审慎，不能盲目扩张。要注意防范资产泡沫。同时金融创新要建立相应的风险防范机制，由于现阶段多数金融工具具有高杠杆的特点和世界经济的紧密联系，一旦危机爆发将对全国乃至世界产生不可忽视的影响。因此对于金融创新工具的每一个运用环节，我们都应该谨慎的注意风险的防范。具体说来，此次金融危机涉及的金融工具主要是房产贷款证券化。随着我国房地产事业的发展，房产贷款在我国银行资产负债表之中占的比例也越来越大，因此盘活银行长期
13、资产，解决资金的流动性也越发显得必要。如何在次贷危机爆发的背景下，看待我国新近发展的房产贷款证券化（包括现状、特征、存在的问题） ，进一步推进房产贷款证券化在我国的进程，同时防患于未然，结合我国的实际情况给出具体政策，具有十分重要的意义。发展房产贷款证券化可以成为我国银行资产证券化的切入点；推进金融市场化；同时也增加了民间投资的渠道，为居民投资提供了多种选择。2 房产贷款证券化在我国的发展2.1 资产证券化与房产贷款证券化的含义2.1.1 资产证券化是由美国布朗伍德法律事务所于 70 年代在华尔街资本市场首创的。资产证券化是指把流动性较差的资产，通过商业银行或投资银行的集中及重新组合，以这些资
14、产作抵押来发行证券，实现了相关债权的流动化。通常，它是以债券为表现形式的证券，对债券持有人的偿付主要依赖于一种集合资产所产生的现金收益。2.1.2 住房贷款的证券化住房贷款的证券化，就是商业银行将住房贷款的债权转让给第三方，通过提前兑现现金，转嫁银行的贷款风险，降低不良资产比重，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。当然，银行在通过发行债券等形式将债权证券化，发售转让给第三方(即投次贷危机后看我国的房产贷款证券化7资人)的同时，也必须将其发放贷款的收益一部分转让给投资人，这是住房贷款证券化得以实现的经济动因。2.2 我国住房抵押贷款证券化的特征分析：2.2.1 以信托方式实行住房抵押贷款
15、证券化根据信贷资产证券化试点管理办法(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。同时,监管办法第 8 条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的 SPV 的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任 SPV 的可能。2.2.2 投资主体只限于机构投资者现阶段,我国 MBS 只能在银行间债券市场交易。但是我国向个人投资者开放 MBS 业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完
16、善相关法律法规制度。 2.2.3 信用增级的形式灵活多样,政府不为 MBS 提供信用担保 信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。 我国 MBS 的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。因为我国担保法第 8 条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经
17、国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 3 我国住房抵押贷款存在的问题以及政策解决方案3.1 我国住房抵押贷款急需解决的问题3.1.1 目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟3.1.1.1 一级市场规模较小创立 MBS 市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”“重组”等标准化操作，发行 MBS 的资产池也就无法建立。我国一级市场规模虽然有了较大的发展，但是与欧美等发达国家相比，我国的房
18、产贷款规模仍然较小。3.1.1.2 一级市场贷款条件不统一住房抵押贷款在全国刚刚兴起，虽然 1997 年我国出台了一部个人住房担保贷款管理试行办法，但它对具体的实施细则并未明确规定，还没有形成全国统一的住房抵押次贷危机后看我国的房产贷款证券化8贷款体系。各地、各银行之间的情况不同，在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面有很大差异，贷款条件的不统一，也使得构建标准化的资产池步履艰难。3.1.2 商业银行压力和动力不足3.1.2.1 目前住房抵押贷款的违约率较低，还没有对银行资产的安全性造成威胁。在我国银行目前的资产中，住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产。商业银行不愿把自己的优
19、质资产出售给其他投资者，当然住房抵押贷款证券化的脚步也就无法前行。3.1.2.2 实行住房抵押贷款证券化会使银行的收益率降低如果将住房抵押贷款的债权出售，原本由银行一家独享的贷款收益就要大部分随着债权而转移给投资者，进行证券化操作的特别机构也需要从中获得证券发行的手续费和管理费。一盘美餐被多方分食，那么银行就只能通过发放和回收住房抵押贷款取得一些中间的服务费用，不能像现在这样获得由于存贷利息差带来的明显的收益。所以，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。3.1.3 我国现行的法律法规不够完善住房抵押贷款证券化是一项程序性强，涉及多方经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效
20、运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布和修改了二系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国抵押贷款市场起步较晚，相关的法律建设还很不完善，尤其是住房抵押贷款证券化的政策法规还未出台，对于证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。现行某些法律法规与住房抵押贷款证券化的某些操作手续还有许多相违背的地方，这些都极大限制了住房抵押贷款证券化的发展。3.1.4 房地产证券化认识上的局限性，风险防范不足20 世纪 90 年代以来，中国的学界和业界对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索，但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，尽管我们是在学习和借鉴发达国家房地产资产证券化的基础
21、上推行适合我国国情，我国尚处于探索和研究阶段了。尤其是在次贷危机的背景下，我国风险防范稍显不足。例如，个人征信系统缺失，信息严重不对称等。3.1.5 金融体制上的不适应性1我国证券市场不规范。实行住房抵押贷款证券化，其最终是要走上市之路，而目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣。2.我国现阶段还没有真正权威性的评级机构。3.我国没有专门的政府担保机构和保险公司。4.缺乏推行房地产证券化所需的专门人才。3.2 住房抵押贷款证券化的政策建议3.2.1 完善外部环境，为房产贷款证券化的发展创造有利的条件3.2.1.1 建立健全住房金融法规，优化外部制度环境一方面，可以通过发布、增设新的条例来弥
22、补政策法规设计上的缺陷，如住宅金融法 、 房地产抵押法 、 房地产抵押评估条例 、 商品房价格管理条例和抵押房次贷危机后看我国的房产贷款证券化9地产处置条例等，以规范房地产抵押市场运作。另一方面，对业已颁行的法规应及时修订并加以完善。3.2.1.2 完善信用环境 一.充分发挥政府信用增级的功能。在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。二.建立信用评估体系。 （一）制定和实施有关法律，各地建立统一的标准。目前的问题是我国法律法规涉及个人征信方面的有关立法相对滞后，至今只有
23、一部征信管理条例 ，从 2002 年起草至今尚未正式颁布。因此，应该强化政府这一外部强制力的作用，对担保法 、 合同法 、 贷款通则等涉及个人信用方面的条款作必要的修改和完善；对保护个人隐私也应作全面的规定，尽快出台关于信用数据开放和使用的法律法规。（二）建立科学的个人信用评估管理系统。科学的信用信息管理系统是个人信用评估体系建立的基础。我国目前个人信息非常分散，可以由政府出面建立个人信用评估管理系统。由政府将各部门的个人信息进行汇总，以个人支付能力和信用记录为核心，以定量分析的方法评定个人信用等级。通过将信用评分结果划分为不同的信用档次，向信贷决策提供一个科学、准确和有效的信息系统。3.2.
24、2 完善机构以及机构立法，保障房产贷款证券化的实施3.2.2.1 创建并完善房地产抵押市场中介机构目前中介市场服务的滞后已成为制约一级抵押市场的重要因素，更无法满足二级市场的要求。因此，当前尤为重要的是积极创设新的中介机构，包括对抵押人资信调查的征信机构、处置抵押品的代理机构以及对房地产抵押证券信用评级的资信机构和资产评估机构等，除了政府设立的住宅抵押贷款担保公司、房地产抵押证券担保公司之外， 也要鼓励开办企业性质的同类公司，以形成竞争有序的房地产抵押市场中介体系。此外，要完善资产评估机构、信用评级等机构、会计师事务所等中介服务机构，规范执业行为。3.2.2.2 相应的金融机构应尽快制定一套规
25、范而科学的管理办法房地产抵押贷款的银行要加快电子化的步伐，应用先进的管理软件，实现抵押贷款管理操作的简明化、电子化和科学化，并且借助先进的网络技术，实现金融机构与房地产开发企业的信息沟通，使购房者能够很方便地了解全面资料，为房地产抵押业务的拓展提供更多的途径。3.2.2.3 组建专门的住房抵押证券公司-SPV(S pecial Purpose Vehicle, 是 指 接 受 发起 人 的 资 产 组 合 ， 并 发 行 以 此 为 支 持 的 证 券 的 特 殊 实 体 。 )次贷危机后看我国的房产贷款证券化10SPV 作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券
26、化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据 SPV 的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的 SPW 住房抵押证券公司。由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予 SPV 更高的资信，从而使 SPV 所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；并且由政府出资设立，可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；加之目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的 SPV 将面临更大的运营风险。而 SPV 以政府为
27、背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。3.2.3 全面完善金融市场3.2.3.1 从制度上培育房地产抵押贷款证券化市场的投资者一、抵押贷款市场必须有稳定的机构投资者参与。一方面，应大力发展保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行等非银行投资机构，以培养机构投资者。另一方面，应在强化监管的前提下对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产抵押贷款证券化市场。同时极力吸引个人投资者进入二级抵押贷款市场。二、分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转
28、手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。要注意以下几点：（一）应采取低面额、高收益的形式；（二）应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；（三）证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；（四） 应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。三、完善住房抵押贷款的一级市场（一）随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。（二）建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险） ，各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。四、要逐步实现从“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”可以扩大整个金融业的资源利用效率，提高金融机构的市场竞争力，促进货币市场和资本市场、保险市场的相互促进和发展。但分业经营却又利于金融机构
