1、升龙凤凰城项目B区商业定位汇报,2012.11.12郑州金汇商业有限公司,一,商圈分析,成熟商圈承东启西，连接新老郑州郑汴商圈是由家具、建材、家电专业市场群组成的成熟大型商圈，已在郑州本地形成强大的市场号召力。,“十二五”规划中，郑汴商圈承东启西，向南可直达二七新区，向北则到曼哈顿商圈，东接CBD，郑东新区，西攘郑州老城区。是郑汴一体化的“财富桥头堡”。,1,城市发展，市场外迁 2012年6月15日郑州市出台了关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见该市将于2012年下半年正式启动中心城区177家商品交易批发市场的外迁工作，并计划将在2015年年底前完成该项工作。,2,2012年9月12日，
2、颁布了郑州市中心城区占用道路违法建筑拆除工作指挥部公告 ，里面涉及到中博市场。 目前中博家电市场拆迁已经列入政府议程，商户经营不稳定，普遍需要想寻找一个稳定的经营环境。,市场分析,郑州家居业态分布,中高端市场：红星美凯龙、居然之家、欧凯龙等巨头连续扩张进入。,低端市场：郑州各区域家居市场纵多，郑汴商圈更是繁多，并发展稳定。,目前郑州家居市场供大于求，市场趋于饱和，附近众多成熟家居的高中低端项目，项目没有竞争优势。,据业内专家初步统计，我国目前拥有5000平米以上面积的家具卖场超过2500家，1万平以上的有900多家，2万平以上的有500多家，5万平以上的100多家。家具卖场已经趋于饱和状态，但
3、是消费者的需求并没有达到与之相匹配的程度。 郑州仅欧凯龙、红星美凯龙、居然之家等大型家居商场和中博家具市场的总体量已经达到了70多万平方米，在城市各个方向还有众多的专业市场和非专业的家居批发市场。 由此可见目前家居行业竞争激烈，市场空间狭小，业主投资回报较低。,郑州家居市场饱和，家居业态无竞争优势,1,郑州家电业态分布 目前郑州家电市场，主要有国美、苏宁、永乐、五星等连锁卖场，郑州主要的一些家电批发市场，主要集中在郑汴商圈。,苏宁电器,永乐电器,国美电器,家电城,国美、苏宁、永乐、五星等多家大型家电连锁企业占据郑州家电零售市场 国美、苏宁、永乐、五星是中国最大的几家家电零售连锁企业。经营业态是
4、零售，进销存自主的经营模式。目前处在繁华或居住群集中的地段。在家电零售市场中，占据主导优势。,2,郑汴商圈现存的中博家电批发市场、未来路家电市场均为传统家电批发市场 以中博家电批发市场为例，这里是集众多家电厂商云集的专业批发市场，基本都是厂商、代理商直销，或者专卖店，也是目前各连锁卖场的主要售后服务市场。虽然是批发市场，目前很多商家“大家电做零售，小家电搞批发”，商家各自为阵，进行销售，市场方只收取管理费用，但是并未对市场进行统一的规划推广，就是一个商家聚集地。同时由于属于街边店形式，环境形象差，展示条件不够，售后服务无法提升，达不到品牌家电的高端要求。,3,国家“家电下乡”以旧换新，行业政策
5、扶持力度持续增加 2009年5月份，在全面实施家电下乡同时，出台了以旧换新的政策，对家电以旧换新，通过财政补贴促进消费。 2012年11月初，工信部电子信息司会同消费品工业司组织召开了家电下乡和以旧换新后续政策座谈会, 工信部正在酝酿推出新的家电产业扶持政策。,4,项目分析,交通：具备了专业市场的必要条件高可达性，这里三维立体式交通，地铁、公交、BRT一应俱全。中州大道、未来路、郑汴路、货栈街等城市主干道连接郑州东西南北。人流、车流，物流动线都能得到合理畅通规划。,地段：位于郑汴商圈的核心位置，享受成熟商圈的市场强大号召力,区位优势,1,行业目标,2,中博家电批发市场,未来路家电城市场,燃气燃
6、具大世界,1、项目区域优势2、项目实力优势3、经营管理稳定性优势4、蓝海空白模式优势5、专业的运营团队优势,1、目前C区安置房商业项目，与家电商户进行沟通，想成立家电商场。2、目前华南城进行的家电规划和招商。3、中博市场的新市场以及老市场对部分家电商户的安置，等都会给我们造成一定的客户资源竞争。,1、中博家电市场面临拆迁商户经营不稳定，需要寻找稳定的经营环境。2、厂家、经销商进一步扩张，需要寻找档次高、形象好的经营场所。3、处于非专业批发市场内商户需寻专业市场。4、家电市场铺位较差，在写字楼设置展厅的客户，需要专业化市场的展示平台。,1、路网不通，对商场启动影响很大。2、商户风险意识很强，观望
7、情绪浓厚。3、品牌资源有限，商户实力较弱，经营思路局限较大 ，难以扩张，4、行业竞争加剧，家电行业商户承租能力较弱。,优势,劣势,w,S,3,前期意向商户数据调查,项目定位,结合宏观环境、市场分析、及企业自身发展的各方面优势分析，做耐用品、目的性专业购物商场-家电商场最适合项目地块区位的发展特点。,名称：升龙金汇电器定位：国际连锁直销中心,商业名称：升龙金汇电器借助集团名称的平台优势和集团自身的品牌影响力，更便于传播和确立行业知名度。商场产品线全面，种类丰富多样，电器可包涵家用电器和工程电器。集团商业自有品牌，可以多区域进行直接复制，可持续性发展，做成连锁商业效应，提升集团整体战略品牌。未来立
8、足于家电批零结合的商业品牌，填补国内家电批零综合业态的家电商场“蓝海”模式。,1,2,3,4,定位：国际连锁直销中心国际：汇集如索尼、三星、松下、东芝、美的、格力、海尔等国内外电器知名品牌。连锁：可复制的集团商业品牌模式，以租赁联营的合作形式和零售和批发的经营模式，进行品牌多点的反复扩张；直销：具有零售、批发多种销售经营的家电“蓝海”形态，无过多中间经营环节，通过连锁达成战略品牌，引导消费者直面厂商。中心：六万平米的专业卖场，通过“市场化经营，商场化管理”模式，在专业营运团队统一管理与推广下，迅速达到中原的第一家电专业市场美誉。,1,2,3,4,“金汇电器”品牌发展战略：,1,2,整合有利于升
9、龙金汇电器发展的项目资源优势，着力品牌全国区域的构建和推广，最终形成长效发展的集团核心商业竞争力。,形成可复制的自有商业连锁品牌，组成厂商联动商业联盟机制，通过郑州、天津、福州、南京等项目的品牌植入效应，逐步推动升龙金汇电器步入良性发展轨道。,规划布局,建筑面积：8433m2实用面积：8103.2m2套内面积：3943.916m2公摊率：53.23%租金：70元/平米/月（含公摊）150元/平米/月（使用面积）,建筑面积：8453m2实用面积：8272.46m2套内面积：4551.56m2公摊率：46.15%租金：55元/平米/月(含公摊）102元/平米/月(使用面积）,建筑面积：8444m2
10、实用面积：8263.46m2套内面积：4519.46m2公摊率：46.48%租金：35元/平米/月（含公摊）66元/平米/月（使用面积）,建筑面积：12995m2实用面积：12059.42m2套内面积：6623.83m2公摊率：49.03%租金：70元/平米/月(含公摊）138元/平米/月(使用面积）,建筑面积：12261m2实用面积：11796.88m2套内面积：6981.86m2公摊率：43.06%租金：55元/平米/月(含公摊）97元/平米/月(使用面积）,建筑面积：12270m2实用面积：11812m2套内面积：6931.29m2公摊率：43.51%租金：35元/平米/月(含公摊）62
11、元/平米/月(使用面积）,项目形象,项目包装,项目包装,招 商 政 策,按照集团上次关于家具业态审批的招商政策为原则，总收益不变。合同期五年，可分别采取2年，3年的租赁期限。招商定金按照100平方米2万元依次类推；装修进场时间：2012年12月1日-2013年元月试营业时间：2013年3月1日正式开业时间：2013年5月1日,END THANKS,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2C
12、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,
