1、,1,2,土地界定,3,客户分析,4,产品定位,市场分析,1,土地界定,土地现状及界定 项目区位及产业配套,1,项目位于南山占据重庆特有城市资源价值，属于城市中心主要资源板块，享受距离与资源的双重利好；区域规划将重点打造第三产业目前区域配套资源较为匮乏，有待进一步完善。,别墅等高端产品的分布与城市中心区（商圈）距离集中在10-20公里之间的黄金地段。,项目周边配套情况,1,土地现状及界定 土地概况,整体指标：占地面积：636669 建筑面积：106万 容积率：1.45 绿地率：35 % 项目二期指标：占地面积：61191建筑面积：118595容积率：1.45绿地率：35%建筑密度：34.85%
2、居住户数：462停车位：544个限高：24米,项目总体规模较大，容积率较低，具有良好的质素，适合开发中高端项目,1,土地现状及界定 地块界定总结,中心区,稀缺资源,道路交通,配套设施,优势：,劣势：,大盘气质,城市中心稀缺生态资源区中低密度规模品质大盘,限高因素,2,市场分析,城市地位中国第四个中央直辖市长江上游经济中心城乡统筹综合改革试验区直辖后10余年的发展，重庆已成为中国西部的中心城市,城市建设,中国经济格局张弓搭箭关键布局在国家战略的层面，长江经济带恰如弦上利箭，而重庆正处于发力点：呼应上海，带动广袤的西部腹地大开发。这正是重庆314的使命之所在。,健康重庆、畅通重庆、森林重庆、宜居重
3、庆、平安重庆,重庆：五大中心城市，中国经济增长新着力点，赋予项目新的历史机会。,2,市场外部环境 城市价值,2,近两年商品房成交量均超过2000万方，在史上最严厉的政策下，还保持如此成交量，应该说需求没有真正的消失。同时市场围追堵截的情况市场交易逐步萎缩趋势。,重庆近两年成交量超过2000万方，2011年至11月在政策的影响下成交降至1342万方，市场存量达到历史高峰约1800万方，供需矛盾突出，预计价格将在12月前后探底。但总体来看，重庆价格洼地及温和政策仍将有比较优势。,城市市场分析 房地产市场,2011年1月-6月重庆主城商品房供销比走势图,受调控政策影响，2011年成交量处于低位运行，
4、供应量不断释放，造成存货不断增加，市场库存压力逐渐显现。,2011年重庆主城商品房新推房源开盘当日销售走势图,政策接连出台，加重了观望情绪，使得开盘逐步沦为形式，价格杠杆作用日益明显。开盘当天销售情况逐渐下降趋势。,截至7月底，重庆主城存量房已达到18万套，存量面积约1814万方，依现市场行情，消化此存量约需15个月。 信息来源：搜房网,2010.11-2011.11重庆主城商品房半年成交量情况,2,城市市场分析 房地产市场,维度一：区域别墅洋房供求市场形势及后市预测,2011年，受国家调控和信贷政策影响，别墅成交量明显下滑，但别墅受本身稀缺性价值的影响，难以出现明显下降的趋势。预测未来供应量
5、放大成必然，在通胀形势严峻的当下，货币资产化依然是不可逆转的潮流，别墅成为这些资金重要选择。,虽受房产税、银行贷款政策等政策影响，别墅销售短期出现困境，但城市发展带来的强大需求，市场依然看好，长远来看，增长潜力巨大； 随着别墅单价的持续上涨，基于控制总价的目的，别墅面积将呈现明显的趋小化，精致型别墅将占据市场主流地位。 在需求受到限制的情况下，供应量的大幅增加将成为市场最大的危险，政策的深入对洋房客群的影响持续深入； 受品质高层和精致型别墅的双重夹击，压力较大，预计洋房将逐渐分化，小户型洋房“长高”演变为洋楼，大户型洋房将逐渐别墅化，往平墅和多叠别墅发展。,别墅后市预测,洋房后市预测,从目前洋
6、房市场来看，明显出现供过于求，未来潜在供应量持续增大，市场竞争压力增大，同时洋房受到别墅和高层的双重夹击，洋房产品溢价有限，未来竞争大，经济回报率低于别墅产品。预测随着调控的深入，对洋房客群影响愈发明显。,别墅市场解读,洋房市场解读,南岸区别墅洋房项目分析,维度二：同类产品竞争分析（别墅、洋房）,2,城市市场分析 房地产市场,区域洋房市场分析：南岸区潜在供应体量较大，其中洋房体量约83万方，洋房面积以100-130为主；单盘年去化量约5万方，区域洋房预计2013年市场较为缓和，主要建筑形态以5+1为主，市场竞争激烈，区域同质化严重。 区域别墅市场分析：南岸区经济别墅体量约80万方，以类独栋和联
7、排产品为主，其中远洋13万方180-220平墅产品，130-170 面积段供应量约10万方，其他以200-250为主，并预计在2012年面市，单盘去化量约6万方，项目竞争环境激烈，高容积率叠墅产品竞争相比较缓和。,南岸区别墅项目单盘去化情况分析,南岸区洋房项目单盘去化情况分析,2,城市市场分析 房地产市场,别墅市场去化分析：从别墅产品市场去化情况来看，总价控制较好的精致型别墅在市场上去化更快，客户核心关注点品质型别墅客户更多关注资源环境、品质、总价；联排重点关注总价、性价比，赠送面积。 洋房市场去化分析：区域洋房项目主要以106-125为主，总价在80-106万，去化速度最快，其次是顶跃户型配
8、比较少，总价控制，赠送面积大，去化较快。客户主要关注点在总价、品质、性价比。,维度三：区域项目去化情况分析（别墅、洋房）,洋房,别墅,叠墅产品市场竞争相比较小，同时市场对于小面积、低总价的别墅形态产品需求较大，结合本项目1.45容积率，可以考虑高容积率小面积的别墅产品，同时也可抢占洋房高端客户。,区域在售别墅项目以联排和独栋为主，叠加较少，联排主力200-300。独栋300-400，潜在项目较多约80万方，高容积率叠墅产品竞争相比较缓和。,联排别墅主力成交面积段200-300独栋别墅主力成交面积段300-400叠墅产品主力成交面积段130-150,南岸区别墅年均需求量约20万方，精致型别墅由于
9、总价低，去化较快；资源环、品质好的别墅项目，端头户型舒适度高，去化情况好。,南岸区域洋房潜在供应约83万方，主力面积在110-130，市场同质化竞争激烈。,平层集中在110-130；底跃和顶跃在150-170,南岸区洋房年均需求量约18万方，板块内需求量较大，且保持稳定增长。总价低、品质好的洋房项目去化速度较快。,供应,2,市场分析总结,项目市场分析总结,洋房市场同质化竞争激烈，本项目应以抓住主流客户面积、总价需求特征，再通过地段、资源、品质抢占市场客户。,需求,市场主流产品,综合评述,客户定位分析通过对市场在售项目客户分析，结合目标客户访谈研究分析客户访谈情况：调查问卷数量：69份有效问卷数
10、量：普访60份客户类型：区域已购同类产品客户、区域意向客户调查区域：以南岸区为主、巴南区、北部新区为辅统计分析工具： SPSS软件,3,客户分析,调查问卷主要分布区域,客户分析,3,客户分析客户调研结论,客户家庭属性分类受重庆社会、经济发展特征的影响，通过问卷整理和客户深访，我们发现有购房意向的顾客家庭主要集中在红色部分。,购房意向较强的家庭分布,3,客户分析家庭生命周期,3,客户分析客户匹配,综合分析，筛选出购房意向较为集中的家庭及其特征：,3,客户分析总结,产品定位,4,综合考虑建议采用经济型别墅+普通洋房,产品定位经济测算,4,经济测算说明产品销售价格预估经济型别墅：16000元/别墅化
11、洋房产品： 13500元/普通洋房产品： 12000元/经济型别墅容积率可做1.2的叠拼别墅产品。,重庆南山山与城山居人文府邸,产品定位 形象定位,脱离城市喧嚣，但未脱离城市繁华的宁静居所在这里，并非隐居在这里，可以实现出尘而不出城的生活境界在这里，传承中国的传统而悠久的山居文脉，穿越古今的厚蓄丰蕴在这里，实现人类回归自然的渴望，达成自然、健康生活的夙愿,4,本项目产品组合及配比建议,4,产品定位,通过以上维度分析户型面积配比建议（按容积率1.5的情况计算）：,临高尔夫一线布置别墅,临高尔夫二线布置普通洋房产品,注：洋房产品加大赠送面积，提升市场竞争力项目一期产品以双拼（约420）、十字型别墅
12、（约370） 、坡地别墅为主（150190） ，总体量约20万方。一期产品品质形象树立了项目的市场基调。二期别墅产品面积与一期别墅产品面积交叉较少，弱化内部竞争。,产品定位 物业发展建议别墅产品设计建议,万科渝园（花间叁叠）2+1叠拼别墅：3联5户产品，创新型产品，既有联排的建筑形态，又优化了联排的窄面宽问题，同时内庭院利用较多使景观采光较好,(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00,(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00,4,叠上四室二厅三卫187,叠中五室三厅四卫163,万科渝园（花间叁叠）2+1叠拼别墅：3联5户产品，创新型产品，既有联排的建筑形态，又优化了联排的窄面宽问题，同时内庭院利用
13、较多使景观采光较好,产品定位 物业发展建议别墅产品设计建议,4,叠院产品亮点：叠院产品每户可独立入户，采用咬合式设计，并保证每户都“有天有地”,东、南、西侧为叠院产品，采用咬合式设计，地上三层，地下一层，均可独立入院入户；主力户型为85-135平米，分为负一跃一、一跃二、二跃三3种户型负一跃一户型：空间舒适，三个庭院环绕其间，让室外的花园延伸至每一个室内空间，设置有独立的私家下沉庭院一跃二户型：独立的入户庭院，厨房餐厅与卧室客厅分离二跃三户型：餐厅、客厅在二层独立设计，顶楼带超大露台花园空间尺寸有待进一步根据第一居所进行深化调整,叠院咬合式结构示意图,负一跃一,二跃三,一跃二,花园,花园,屋顶
14、花园,产品定位 物业发展建议别墅产品设计建议,4,叠墅产品亮点： 产品每户可独立入户，采用咬合式设计，并保证每户都“有天有地”,产品定位 物业发展建议别墅产品设计建议,4,产品定位 物业发展建议洋房产品设计建议,入户方式,赠送空间,户型特点,1层从前厅私家花园直接入户，2层利用坡地从后庭私家花园独立入户；平层从公共楼梯或电梯入户。,底层一般会赠送50以上的花园和60以上的地下室；二层采用独立入户形式设计的，会拥有20平米左右花园和60平米左右地下室赠送面积；中间层多露台赠送及院馆形式面积赠送；顶层采用跃层设计，一般赠送3个露台以上，面积达到60平米以上。,主卧套房设计、顶跃客厅挑空、客厅横厅设
15、计、入户花园等高附加值产品元素融入到户型中。,楼层设计,楼层数6+1、7+1层，配置电梯；1、2层均带地下室并室内上下连通设计方式，顶层跃层设计。,情景花园洋房设置，从建筑形态上采取错、露、院、退方式,4,三个层面两户； 三错跃立体户型； 两户客厅均挑空4.5米。,半地下室/一层为一户,二层/三层南面为一户,三层北面/四层为一户,五层/六层为一户,二层,二层上跃层,四层下跃层,四层,剖面示意,西面剖面示意,下层挑空客厅,上层挑空客厅,4.5米,4.5米,3.0米,3.0米,3.0米,客厅挑空4.5米,客厅挑空4.5米,三错跃层立体户型，全跃层设计，各楼层附加值高,产品定位 物业发展建议洋房产品设计建议,4,在平墅产品的基础上入户可以利用坡地特征采用三面入户方式,产品定位 物业发展建议洋房产品设计建议,4,THANK YOU感谢聆听!,
