1、富盈东方华府商业项目投标报告,2012.1.6,谨呈：富盈地产,观点一,观点二,观点一,观点一,项目位置上处于城市中心地带，但居于城市核心商圈外缘，周边商业气氛薄弱，人流量少，销售可描述空间大、招商有一定难度是项目的特性之一。,通过对项目周边商业状况的初步研判，我们形成了关于项目操作的几个基本观点和原则。,对于集中式商业而言，商铺的销售与经营是不可调和的矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制。,现代商业对硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，购物的舒适性及体验性是提高项目商业吸集能力的核心点之一。,项目商业体量两万多，位于东莞核心商圈
2、外缘位置，难以形成规模优势，未来在商业业态组合需注重差异化，在某一类业态上做大做强，为后续经营提供基本保障。,基本观点,一、市场研究,宏观经济商圈环境商业地产市场总结,一、市场研究,东莞市概述,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,改革开放以来，东莞从发展“三来一补”起步，大力开展对外经济活动，积极参与国际分工和经济循环，承接发达国家和地区的产业转移，逐步走出一条具有东莞特色的外资型经济发展道路。 经过二十多年的发展，外源型经济成为东莞国民经济的支柱和核心，以国际性加工制造业为主的外源型经济模式和相应的经济体系已经具有较大的规模。,经济特征,一、市场研究,经济特征,商圈环境,宏观经济,商业地产市场
3、,一、市场研究,城市定位,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：东莞整体经济健康发展，城区人均可支配收入逐年提高，社会消费品零售总额增速继续加快。市场消费活跃，商业市场前景良好。,一、市场研究,基础数据概览,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：近五年东莞第三产业产值呈稳步增长状态，2010年前三季度第三产业产值为2046.43亿，环比增长额为10.30%，其总值已接近第二产业，未来几年第三产业总值有望超过第二产业。,一、市场研究,三大产业,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：在过去的六年内，虽然07年至09年城市GDP增长率出现下滑，但是依然无法改变东莞经济向前发展的趋势，在2010
4、年实现4246亿元，同比2005年翻了一翻。,一、市场研究,GDP,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞GDP,小结：在广东省的二线城市中，东莞的GDP水平稍落后于佛山，大大高于珠海和汕头，位居全省二线城第二，经济基础良好，充满商业机遇。,年份,城市,一、市场研究,四大城市GDP对比,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,广东四大二线城市GDP对比,小结：2005年至2010年，东莞社会消费品实现翻一翻，达到1108.06亿元，年平均增长率达到16.27%，与全广东省年平均增长率16.9%基本保持一致，商业前景一片繁荣。,一、市场研究,社会消费品零售总额,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞社
5、会消费品零售总额（亿元）,小结：2005年至2010年期间，东莞城镇人均可支配收入与乡镇人均纯收入相差一半，2009年城镇为33045元，乡镇为13064元。 2010年东莞城镇人均可支配收入达到36350元，超过深圳全市人均可支配收入32380元，社会消费能力高。,一、市场研究,居民人均可支配收入,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞居民人均可支配收入（元）,小结：2010年，东莞城镇人均可支配收入稳居全省二线城市第一位，达到城镇36350元/人，乡镇人均纯收入20486元/人，是汕头人均可支配收入的二倍之多。拥有巨大的消费能力。,一、市场研究,四大城市人均可支配收入对比,商圈环境,宏观经
6、济,商业地产市场,广东四大二线城市人均可支配收入对比,小结：截止2010年，东莞人口已经达到822.02万，相比珠海、佛山、汕头，东莞拥有比其它二线城市要庞大的消费群体。,一、市场研究,人口对比分析,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,广东四大二线称号四常住人口对比,南城未来发展商贸业将继续坚持“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路。,一个中心,以东莞大道两旁和市行政中心附近区域为支撑，打造总部经济中心，实现经济、社会“双转型”和城市建设、经济发展“双升级”。,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,南城区商业布局规划,城市级商业中心：鸿福路商务中心区,一、市场研究,区域规
7、划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,规划范围：包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里的区域。,南城区需要规划4个社区级商业中心，规划范围为距离市、区域级商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上按照3-5万人设置一个综合性社区级商业中心。,规划范围：从宏图路到东莞大道，南起黄金路，北至环城路的区域。,南城区将规划唯一城市级商业中心：鸿福路商务中心区,规划范围,1,发展定位,2,发展目标,3,包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里区域。,规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业
8、为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代商业中心。,构建商务火力充沛、功能结构合理、综合竞争力强大的商务主导型商业中心，充分吸收国际贸易、金融保险、专业服务、批发贸易、高档零售和科技信息类公司。,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,根据东莞市南城区规划管理所公布的文件东莞市南城区商业网点规划（20092015年）,鸿福路中心商务区,本案位于南城区规划的唯一市级商业中心鸿福路商务中心内，处于南城与莞城、东城中心区的咽喉地带，交通易达性好，项目地块价值高，销售可描述空间大。,一、
9、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,核心观点,东莞商圈结构分析,华南摩尔,麦德龙,都会广场,东莞城区分四大核心商圈，万江商圈、南城商圈、莞城商圈、东城商圈；各商圈位置上较为紧邻，呈菱形分布。,一、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,莞城天和百货,东城世博广场,万江华南MALL,南城汇一城,一、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,本项目南城核心商圈的外缘位置，周边商业气氛较为淡薄，受东、西、北三大核心商圈的挤压，项目综合性商业中心的业态定位将将面临很大的招商难度，销售先行是项目操作的主体思路之一。,一、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,
10、商业地产市场,核心观点,一、市场研究,2012年市场供应量,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：2012年东莞商业地产市场供应量大，市场竞争将表现更为激烈。,一、市场研究,市场成交量分析,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：过去三年东莞非住宅用房成交面积呈快速递增的趋势；2011年上半年非住宅成交面积是下半年的两倍多；根据我司操作东莞项目的市场经验，东莞商业地产市场上半年的表现一般要好于下半年，结合2012年东莞城区市场供应量的增多，从开发商快速回笼资金的需求出发，我司建议加快项目入市销售操作。,1,2,3,项目位于城市核心商圈外缘位置，周边商业气氛淡薄，普通百货零售类业态招商难度较大
11、。,东莞宏观经济运行稳定，人口保持稳定增长，消费力旺盛，未来商业前景看好；,项目地理位置上处于城市中心板块，交通易达性好，项目地块价值高，销售可描述空间大。,4,2012年东莞商业地产市场供应量大，加快入市操作是寻求市场突破的机会点之一。,一、市场研究,市场研究总结,二、项目周边环境研判,人口分析交通分析周边商业环境分析电脑市场分析总结,项目500米范围内包含未来居住人口约为2万，主体为具有一定的消费能力的中高档社区居民；随着两大社区（东方华府、君域旗峰）的落成，未来社区消费市场需求将会增大。,备注：以上人口楼盘按4人/户统计,二、项目周边环境,人口分析,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑
12、市场分析,项目在地理位置上处于莞城、东城、南城中心区的中间位置；毗邻的体育路和旗峰路是连接三中心的城市交通干线之一，交通便利，易达性好；项目周边有三个公交站点，共11条线路通过。,二、项目周边环境,交通条件,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目交通便利，易达性好，具备扩大辐射范围的硬性条件。旗峰路和体育路目前呈明显的车多人少特点，车流多将对项目人流的到达造成一定的影响。,二、项目周边环境,人车流分析,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目附近集中了一定规模写字楼，蕴含中众多消费能力高的商务人士；项目周边尚未有主题定位鲜明的餐饮街，结合本项目社区消费群体
13、，餐饮业是本项目重点发展的方向之一。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,写字楼,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,二、项目周边环境,二、项目周边环境,特别关注汇峰中心,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,汇峰中心商业的经营方向为写字楼配套服务商业； 汇峰中心运营的成熟，将会大大增加本项目的地块价值及带来大量高端商务消费人群。,旗 峰 路,横 中 路,体 育 路,东 城 西 路,二、项目周边环境,二、项目周边环境,周边主要商业,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目周边商业业态以五金建材、办公设备为主、社区配套为辅；商业形态初级，形象较差。,小结：
14、项目周边商业业态以五金建材、办公设备为主、社区配套为辅；商业形态初级。随着项目周边居住人口的增加，社区日常消费的市场扩大，周边初级低端的商业无法满足居民消费需求，打造片区具有升级换代意义的社区型商业是本项目的重要发展方向。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,周边主要商业形态,东莞城区电脑市场主要集中在两个区域，一是项目所在的南城电脑城区，集聚着天源数码港南城店、方中电脑城、赛博电脑城，二是天源电脑城世博店和天源数码港世博店所在的世博广场电脑城区。项目所在的南城电脑城区是东莞最早形成的电脑集中市场，市场成熟，知名度广；世博广场电脑城区依托作为城市
15、商业中心的世博广场带来旺盛的人流，已成为东莞人气最旺、租金最高的电脑城区。,本项目处在东莞传统电脑市场集中区域内，接下来我们将对项目经营电脑市场的可行性进行探讨。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,东莞城区电脑城市场现状,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,天源数码港南城店月租金：一层：150200元/ 二层：80120 元/ 招商优惠措施：免租四个月，两年内租金6折内部装修高档舒适，购物环境较佳，经营较好。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑
16、市场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,世博电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,世博电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访谈,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访
17、谈,南城电脑城区以零售为主的商户普遍会考虑入驻本项目；世博电脑城区商户有开店计划的商户亦会考虑入驻本项目；会考虑入驻商户最关注的是本项目的规模体量及停车位、仓库、购物环境等硬件设施，同时商场管理能力、大商家入驻情况亦是商户关注的目标点，而租金则不是商户关注的要点。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访谈分析,本项目打造片区具有升级换代意义的体验式数码中心是项目商业发展的可行性方向之一。,南城电脑城区一层商铺的出租率为100%；世博电脑城整体则一铺难求；（天源数码港世博店负一层于2011年国庆开业，现在出租率100%）市场访谈中，具有开店计划
18、的商户不占少数，大部分商家表示会考虑入驻本项目。,市场有需求,项目具备先决硬件优势条件,利于销售，符合开发目标,项目所属区域电脑市场成行成市，市场基础成熟稳固，销售可描述空间大，易于市场接受，符合开发商实现销售最大化的开发目标。,项目所处东莞最早的电脑市场集中区域，市场知名度高，推广条件具备优势；本项目具有经营电脑市场的先决优势条件大体量的首层集中式商业体。作为后起之秀，本项目具备超越周边商业体的硬件设施打造优势。,1,2,3,项目周边社区配套商业落后，远不能满足项目周边日益增加居住人口需求，打造具有升级换代意义的社区型商业是本案发展基本思路之一。,项目所处东莞最早的电脑市场集中区域，其市场知
19、名度广，市场号召力强，结合市场需求，本项目具备经营电脑市场的先决条件。,项目周边有一定规模数量的写字楼，随着汇峰中心的落成，众多商务人士将成为本项目的潜在消费群体，对餐饮需求量将增大，餐饮业态是本项目的重点发展方向。,根据市场条件的研判，结合本项目体量，商业发展方向为餐饮、社区配套、电脑市场三者的综合权衡。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,总结,三、项目分析,项目物业条件分析项目四至分析项目商业分析,三、项目分析,项目基本指标分析,商业形态方正规整，层数少，单层面积大，易于人流动线规划；临街面不长，展示性一般；小区户数：1700多户的中大型社区，项目商业经营的客流保证之一。,本项目,北向：
20、体育路评价：南城区与东城区交通的重要干线，呈车多人少特点。,西向：天源电脑城南城店评价：目前正在整改中，其整改后是否经营电脑城对本项目经营方向有至关重要影响。,东向：浩宇大厦评价：位于项目与旗峰路间，对项目的展示型有一定的阻隔作用。,南向：东方华府评价：一千七百多户的中型社区，为项目带来一定量的人流保证。,三、项目分析,项目四至分析,三、项目分析,项目四至分析,体育路旁的绿化茂盛树葱郁，对项目的昭示性有严重的阻隔作用，建议与相关部门沟通，改换成不超过1米的灌木丛绿化带。,富盈东方华府商业项目投标报告,2012.1.6,谨呈：富盈地产,首先，非常感谢贵司提供我司荣幸参与此次项目汇报的机会。 我司
21、将集中就项目周边的商业市场现状结合项目自身的实际情况，制定符合市场规律和价值规律的项目定位；以期为项目后期的招商和销售执行工作起到实质性的促进作用。制定符合项目实际需求的招商、销售策略以指导后期招商、销售工作的执行，并致力于提升项目商业部分的长期竞争力。 作为项目的初步定位报告，本次汇报的主要内容为项目的市场调研、整体定位、业态规划布局组合以及项目的销售、招商策略部分，不涉及项目的客户定位及租金、售价定位部分。,前言,观点一,观点一,观点一,观点一,项目位置上处于城市中心地带，但居于城市核心商圈外缘，周边商业气氛薄弱，人流量少，销售可描述空间大、招商有一定难度是项目的特性之一。,通过对项目周边
22、商业状况的初步研判，我们形成了关于项目操作的几个基本观点和原则。,对于集中式商业而言，商铺的销售与经营是不可调和的矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制。,现代商业对硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，购物的舒适性及体验性是提高项目商业吸集能力的核心点之一。,项目商业体量两万多，位于东莞核心商圈外缘位置，未来在商业业态组合、硬件设施上需要有清晰的整体优势，才能为后续经营提供基本保障。,基本观点,一、市场研究,宏观经济商圈环境商业地产市场总结,一、市场研究,东莞市概述,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,改革开放以来，东莞从发展“三来一
23、补”起步，大力开展对外经济活动，积极参与国际分工和经济循环，承接发达国家和地区的产业转移，逐步走出一条具有东莞特色的外资型经济发展道路。 经过二十多年的发展，外源型经济成为东莞国民经济的支柱和核心，以国际性加工制造业为主的外源型经济模式和相应的经济体系已经具有较大的规模。,经济特征,一、市场研究,经济特征,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,一、市场研究,城市定位,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：东莞整体经济健康发展，城区人均可支配收入逐年提高，社会消费品零售总额增速继续加快。市场消费活跃，商业市场前景良好。,一、市场研究,基础数据概览,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：近五年东莞
24、第三产业产值呈稳步增长状态，2010年前三季度第三产业产值为2046.43亿，环比增长额为10.30%，其总值已接近第二产业，未来几年第三产业总值有望超过第二产业。,一、市场研究,三大产业,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：在过去的六年内，虽然07年至09年城市GDP增长率出现下滑，但是依然无法改变东莞经济向前发展的趋势，在2010年实现4246亿元，同比2005年翻了一翻。,一、市场研究,GDP,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞GDP,小结：在广东省的二线城市中，东莞的GDP水平稍落后于佛山，大大高于珠海和汕头，位居全省二线城第二，经济基础良好，充满商业机遇。,年份,城市,一、市
25、场研究,四大城市GDP对比,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,广东四大二线城市GDP对比,小结：2005年至2010年，东莞社会消费品实现翻一翻，达到1108.06亿元，年平均增长率达到16.27%，与全广东省年平均增长率16.9%基本保持一致，商业前景一片繁荣。,一、市场研究,社会消费品零售总额,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞社会消费品零售总额（亿元）,小结：2005年至2010年期间，东莞城镇人均可支配收入与乡镇人均纯收入相差一半，2009年城镇为33045元，乡镇为13064元。 2010年东莞城镇人均可支配收入达到36350元，超过深圳全市人均可支配收入32380元，社会消费能
26、力高。,一、市场研究,居民人均可支配收入,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东莞居民人均可支配收入（元）,小结：2010年，东莞城镇人均可支配收入稳居全省二线城市第一位，达到城镇36350元/人，乡镇人均纯收入20486元/人，是汕头人均可支配收入的二倍之多。拥有巨大的消费能力。,一、市场研究,四大城市人均可支配收入对比,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,广东四大二线城市人均可支配收入对比,小结：截止2010年，东莞人口已经达到822.02万，相比珠海、佛山、汕头，东莞拥有比其它二线城市要庞大的消费群体。,一、市场研究,人口对比分析,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,广东四大二线称号四常住人口
27、对比,南城未来发展商贸业将继续坚持“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路。,一个中心,以东莞大道两旁和市行政中心附近区域为支撑，打造总部经济中心，实现经济、社会“双转型”和城市建设、经济发展“双升级”。,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,南城区商业布局规划,城市级商业中心：鸿福路商务中心区,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,规划范围：包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里的区域。,南城区需要规划4个社区级商业中心，规划范围为距离市、区域级商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上按照3-5万人设置一个
28、综合性社区级商业中心。,规划范围：从宏图路到东莞大道，南起黄金路，北至环城路的区域。,南城区将规划唯一城市级商业中心：鸿福路商务中心区,规划范围,1,发展定位,2,发展目标,3,包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里区域。,规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代商业中心。,构建商务火力充沛、功能结构合理、综合竞争力强大的商务主导型商业中心，充分吸收国际贸易、金融保险、专业服务、批发
29、贸易、高档零售和科技信息类公司。,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,根据东莞市南城区规划管理所公布的文件东莞市南城区商业网点规划（20092015年）,往莞城中心,东莞大道,元美中路,莞太路,体育路,鸿福路中心商务区,本案位于南城区规划的唯一市级商业中心鸿福路商务中心内，处于南城与莞城、东城中心区的咽喉地带，交通易达性好，项目地块价值高，销售可描述空间大。,一、市场研究,区域规划,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,核心观点,东莞商圈结构分析,华南摩尔,麦德龙,都会广场,东莞城区分四大核心商圈，万江商圈、南城商圈、莞城商圈、东城商圈；各商圈位置上较为紧邻，呈菱形分布。,一
30、、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,莞城天和百货,东城世博广场,万江华南MALL,南城汇一城,一、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,本项目南城核心商圈的外缘位置，周边商业气氛较为淡薄，受东、西、北三大核心商圈的挤压，项目综合性商业中心的业态定位将将面临很大的招商难度，销售先行是项目操作的主体思路之一。,一、市场研究,商圈结构,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,东城核心商圈,莞城核心商圈,南城核心商圈,万江核心商圈,1.5公里,2公里,2.5公里,4公里,核心观点,一、市场研究,2012年市场供应量,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：2012年东莞商
31、业地产市场供应量大，市场竞争将表现更为激烈。,一、市场研究,市场成交量分析,商圈环境,宏观经济,商业地产市场,小结：过去三年东莞非住宅用房成交面积呈快速递增的趋势；2011年上半年非住宅成交面积是下半年的两倍多；根据我司操作东莞项目的市场经验，东莞商业地产市场上半年的表现一般要好于下半年，结合2012年东莞城区市场供应量的增多，从开发商快速回笼资金的需求出发，我司建议加快项目入市销售操作。,1,2,3,项目位于城市核心商圈外缘位置，周边商业气氛淡薄，综合性商业中心的业态定位将会带来很大的招商难度。,东莞宏观经济运行稳定，人口保持稳定增长，消费力旺盛，未来商业前景看好；,项目地理位置上处于城市中
32、心板块，交通易达性好，项目地块价值高，销售可描述空间大。,4,2012年东莞商业地产市场供应量大，加快入市操作是寻求市场突破的机会点之一。,一、市场研究,市场研究总结,二、项目周边环境研判,人口分析交通分析周边商业环境分析电脑市场分析总结,项目500米范围内包含未来居住人口约为2万，主体为具有一定的消费能力的中高档社区居民；随着两大社区（东方华府、君域旗峰）的落成，未来社区消费市场需求将会增大。,备注：以上人口楼盘按4人/户统计,二、项目周边环境,人口分析,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,项目在地理位置上处于莞城、东城、南城中心区的中间位置；毗邻的体育路和旗峰路是连接三中心的城
33、市交通干线之一，交通便利，易达性好；项目周边有三个公交站点，共11条线路通过。,二、项目周边环境,交通条件,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目交通便利，易达性好，具备扩大辐射范围的硬性条件。旗峰路和体育路目前呈明显的车多人少特点，车流多将对项目人流的到达造成一定的影响。,二、项目周边环境,人车流分析,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目附近集中了一定规模写字楼，蕴含中众多消费能力高的商务人士；项目周边尚未有主题定位鲜明的餐饮街，结合本项目社区消费群体，餐饮业是本项目重点发展的方向之一。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,写字楼,交通分析,人口分析
34、,商业环境分析,电脑市场分析,二、项目周边环境,二、项目周边环境,特别关注汇峰中心,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,汇峰中心商业的经营方向为写字楼配套服务商业； 汇峰中心运营的成熟，将会大大增加本项目的地块价值及带来大量高端商务消费人群。,旗 峰 路,横 中 路,体 育 路,东 城 西 路,二、项目周边环境,二、项目周边环境,周边主要商业,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,小结：项目周边商业业态以五金建材、办公设备为主、社区配套为辅；商业形态初级，形象较差。,小结：项目周边商业业态以五金建材、办公设备为主、社区配套为辅；商业形态初级。随着项目周边居住人口的增加，社
35、区日常消费的市场扩大，周边初级低端的商业无法满足居民消费需求，打造片区具有升级换代意义的社区型商业是本项目的重要发展方向。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,周边主要商业形态,东莞城区电脑市场主要集中在两个区域，一是项目所在的南城电脑城区，集聚着天源数码港南城店、方中电脑城、赛博电脑城，二是天源电脑城世博店和天源数码港世博店所在的世博广场电脑城区。项目所在的南城电脑城区是东莞最早形成的电脑集中市场，市场成熟，知名度广；世博广场电脑城区依托作为城市商业中心的世博广场带来旺盛的人流，已成为东莞人气最旺、租金最高的电脑城区。,本项目处在东莞传统电脑市
36、场集中区域内，接下来我们将对项目经营电脑市场的可行性进行探讨。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,东莞城区电脑城市场现状,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,天源数码港南城店月租金：一层：120200元/ 二层：80120 元/ 招商优惠措施：免租四个月，两年内租金6折内部装修高档舒适，购物环境较佳，经营较好。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市
37、场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,南城电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,世博电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,世博电脑城区,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访谈,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访谈,南城电脑城区以零售为主的商户普遍会考虑入驻本项目；世博电脑城区商户有开店计划的商户亦会考虑入驻本
38、项目；会考虑入驻商户最关注的是本项目的规模体量及停车位、仓库、购物环境等硬件设施，同时商场管理能力、大商家入驻情况亦是商户关注的目标点，而租金则不是商户关注的要点。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,交通分析,人口分析,商业环境分析,电脑市场分析,商家访谈分析,打造片区具有升级换代意义的体验式数码中心是项目商业发展的可行性方向之一。,南城电脑城区一层商铺的出租率为100%；世博电脑城整体则一铺难求；（天源数码港世博店负一层于2011年国庆开业，现在出租率100%）市场访谈中，具有开店计划的商户不占少数，大部分商家表示会考虑入驻本项目。,市场有需求,项目具备先决硬件优势条件,利于销售，符合开发
39、目标,项目所属区域电脑市场成行成市，市场基础成熟稳固，销售可描述空间大，易于市场接受，符合开发商实现销售最大化的开发目标。,项目所处东莞最早的电脑市场集中区域，市场知名度高，推广条件具备优势；本项目具有经营电脑市场的先决优势条件大体量的首层集中式商业体。作为后起之秀，本项目具备超越周边商业体的硬件设施打造优势。,1,2,3,项目周边社区配套商业落后，远不能满足项目周边日益增加居住人口需求，打造具有升级换代意义的社区型商业是本案发展基本思路之一。,项目所处东莞最早的电脑市场集中区域，其市场知名度广，市场号召力强，结合市场需求，本项目具备经营电脑市场的先决条件。,项目周边有一定规模数量的写字楼，随
40、着汇峰中心的落成，众多商务人士将成为本项目的潜在消费群体，对餐饮需求量将增大，餐饮业态是本项目的重点发展方向。,根据市场条件的研判，结合本项目体量，商业发展方向为餐饮、社区配套、电脑市场三者的综合权衡。,二、项目周边环境,二、项目周边环境,总结,三、项目分析,项目物业条件分析项目四至分析项目商业分析,三、项目分析,项目基本指标分析,商业形态方正规整，层数少，单层面积大，易于人流动线规划；临街面不长，展示性一般；小区户数：1700多户的中大型社区，项目商业经营的客流保证之一。,本项目,北向：体育路评价：南城区与东城区交通的重要干线，呈车多人少特点。,西向：天源电脑城南城店评价：目前正在整改中，其
41、整改后是否经营电脑城对本项目经营方向有至关重要影响。,东向：浩宇大厦评价：位于项目与旗峰路间，对项目的展示型有一定的阻隔作用。,南向：东方华府评价：一千七百多户的中型社区，为项目带来一定量的人流保证。,三、项目分析,项目四至分析,三、项目分析,项目四至分析,体育路旁的绿化茂盛树葱郁，对项目的昭示性有严重的阻隔作用，建议与相关部门沟通，改换成不超过1米的灌木丛绿化带。,项目特点鲜明，未来商业发展需综合考虑区位与市场的因素。,城市中心区位，但偏离核心商圈,销售价值鲜明，但招商价值不明显，建议租售并举，销售优先,周边拥有大型社区级写字楼,拥有一定的消费基数，具备发展商业的条件，但位置相对孤立，难以经
42、营百货类商业项目,周边电子市场成熟,周边拥有多个电子市场，成行成市，具备发展电子市场的空间。,三、项目分析,项目总结回顾,项目商业定位,富盈东方华府,充分利用周边大型社区与写字楼的人流，打造社区中心商业；,社区商业中心,数码零售中心,做大做强数码类产品，凭借自身优势，做成片区内的数码市场领头羊；,综合上述判断结论，我们建议富盈东方华府商业项目可以朝社区商业中心及数码零售中心两个方向努力。,三、项目分析,与世博数码市场比较：周边数码市场环境更成熟，展示性更好，单一楼层免去了商家及客户爬楼之苦更便于商品区域规划；与南城其他数码市场比较：规模最大、配套最完善、物业条件最好、形象最好、档次最高。,东莞
43、城区首席数码零售中心,数码零售中心定位分析,三、项目分析,数码零售中心定位分析,4大优势，打造片区内的数码零售中心！争当市场领头羊！,体量优势：本项目有望做成片区内最大的数码市场,楼层优势：本项目只做一层，更便利商家与消费者,配套优势：拥有更完善的配套,硬件优势：硬件更先进，有更大的发挥空间,advantage 1,三、项目分析,数码零售中心定位分析,体量优势：项目单层面积约1.1万，排除街铺及配套类业态，共可规划9000左右的数码零售中心，是同片区内最大的数码市场。,赛博,方中,天源,东方华府,6500,4500,7000,9000,楼层优势：建议将项目的一层规划为数码零售中心，拥有更好的展
44、示面，单层物业的免去了爬楼之苦，更便于租赁与消费者选购。,三、项目分析,硬件优势：凭借着新项目的硬件条件，在硬件上力求做到精致、贴心，成为东莞市区形象最好、档次最高的数码市场。,配套优势：借助专业市场、周边社区、写字楼人口，庞大的消费基数有利于B1F的招商，为配套类业态带来更丰富的选择性。,物业条件上的优势，让项目在数码产品及商业组合上有更大的发挥空间。,数码零售中心定位分析,三、项目分析,面积,楼层,仓储,配套,硬件,本项目单层可规划面积约为9000，自东莞市场中属于较大的条件。,相比一般市场的2-3层，本项目一层的优势相对明显,建议本项目1F铺位统一规划为6米层高，商家租一层得两层，楼下店
45、面楼上仓库，极大的便利了商家,除一般电脑市场外，再规划餐饮、超市等配套业态，商家价值最大化。并规划一定数量的停车位。,作为东莞市场最新投入的电脑市场，硬件上应有所创新。,数码零售中心定位分析,三、项目分析,数码体验中心定位分析,如右表，本项目如能规划9000或以上的面积，将成为片区内最大的电脑市场。在东莞市区也是体量最大的电脑市场之一。,提高首层层高，让客户租一得二，既有店面经营，又有仓储功能，一举多得。,三、项目分析,大店营销战略，通过引入品牌强、形象好的大商家，吸引其他观望中小商家入驻，最终实现完全招商；通过引入大品牌体验店，让消费者及时领略市场潮流，成为体验与互动的数码中心。,数码体验中
46、心定位分析,三、项目分析,地板、天花等硬件设施，以现代、时尚、与数码息息相关的风格为主，更能体现新项目的特质,数码体验中心定位分析,三、项目分析,超市、餐饮、美食广场等，能为数码消费者、数码店员、周边社区及商务人群提供配套服务,充足的停车位也能为项目加分不少。,数码体验中心定位分析,三、项目分析,数码零售中心定位分析,消费者定位：1F消费者：数码产品消费者；B1F消费者：数码产品消费者、社群人群、办公人群、数码零售中心员工；,业态定位：如前分析，项目一层规划为数码零售中心，B1F定位为生活配套中心。,经营类型的拓宽、数码与社区消费者类型的互补，让配套类商业有了更大的发挥空间,1F：数码零售中心
47、,B1F：生活配套,社区人群、办公人群,数码员工,数码消费者,三、项目分析,数码零售中心定位分析,1F以数码产品为主，搭配部分品牌餐饮，以中高档次、高形象为主诉求。,手机数码旗舰店,数码产品零售,摄影产品区,数码产品耗材,三、项目分析,数码零售中心定位1F业态组合示意,数码品牌旗舰店,品牌餐饮店,品牌实体店（内铺）,三、项目分析,数码零售中心定位分析B1F业态组合,B1F以超市、超市辅营区、美食广场等配套类为主。正是有了数码产品区的支撑，超市具备了做大的可能性。,超市,美食广场,超市辅营区及生活配套区,三、项目分析,数码零售中心定位B1F业态组合示意,超市,美食广场,超市辅营区,三、项目分析,
48、Lifestyle：一种生活方式的主张，一种新生活方式的尝试；消费者：锁定周边1.8万稳定消费群体，结合写字楼商务人群；商业中心：一种完善的社区商业中心，一种全面、贴心的购物体验。,东莞中心lifestyle中心,社区生活中心定位分析,三、项目分析,城市干道自然人流,项目位于城市中心区域，拥有部分自然人流。,两大社区，稳定庞大消费群体,项目周边拥有两大高尚社区，包含周边居住人口，约20000消费者；东方华府核心消费群体预计达到6000人。,商务人群,项目对面拥有东莞最大单体写字楼，大量的商务人群有望成为项目的有益补充。,自然人流、商务人群、核心社区，三类消费者是项目的主要消费群体,三、项目分析,社区生活中心定位分析,社区商业的逐步成熟，为项目提供了更多的商业选择,三、项目分析,社区生活中心定位分析,业态定位,健身,白天,晚上,社区居民,写字楼白领,休闲咖啡,美容纤体,餐饮,超市,零售,实现全天候经营满足两大消费群体的消费需求,教育培训,办公用品,三、项目分析,社区生活中心定位分析,功能定位商业环境：集餐饮、超市、休闲、服务、购物于一体的社区服务中心目标客户群体：社区居民及写字楼白领商业主题：以超市和餐饮为核心业态，汇聚其他商业。,本项目,餐饮,超市,健身,美容休闲,教育,零售,三、项目分析,社区生活中心定位分析,
