1、海珠区江南大道中 婚纱主题购物中心 分析报告,前 言,商业定位分析报告的分析内容旨在以前期的市场调研及数据统计为基础，通过对江南大道中婚纱街经营现状及婚庆行业相关业种如婚纱礼服、婚纱摄影、婚庆装饰、珠宝首饰等行业的商业调查，分析考察婚纱街发展现状、未来发展趋势及存在问题，从而寻求发展机遇，将该项目打造成最具竞争优势的商业项目。,目 录,第一章 江南大道中婚纱街介绍第二章 项目本体分析第三章 商户访谈第四章 项目定位及楼层规划第五章 租金及综合收益预估第六章 工程设计及物业配套需求,1.1 集群效应 品牌效应,形成于上世纪80年代初期，目前 广东省最大的专营婚纱的交易集 散地，全国闻名。 香港、
2、台湾甚至东南亚的名牌产 品聚集。 业种丰富，包括婚纱礼服、婚庆饰 品、婚礼用品、婚纱摄影、相册、 摄影器材等。,第 一 章 江南大道中婚纱街介绍,1.2 交通便利 四通八达,周边商业配套齐全，经营氛围浓，区域内有中国电信、中国联通营业网点、万国广场、家乐福、好又多、蓝色快线、海珠城广场、苏宁电器、国美电器,本案,北起海珠桥桥脚，南至内环路，有多条公交线路途经，且市二宫地铁站就在附近，交通配套十分齐全。,1.3 投资机遇 商铺租金,中高档婚纱、婚庆用品、珠宝首饰、婚纱影楼、婚庆设计等相关 业种稀缺。 人流兴旺，快餐、中型餐饮 市场发展潜力大。 租金300600元/ 售价25万元/。,1.4 升级
3、改造,政府欲在江南大道北婚纱街建超大婚庆广场，将呈现简约欧式风格，整饰工程预计在明年春节前完工，将是广州乃至华南区域最受瞩目的主题商业街。,1.5 小结,海珠区政府重点打造的景观式婚纱主题街，顺应了现今商业发展的趋势，在整个规划中街铺改造、交通完善等方面将彻底改变江南大道的现状。经营档次的提升、中高端品牌的云集将成为广州乃至全国最受瞩目的商业街，未来发展空间巨大。,2.1 项目区位及周边情况分析,第 二 章 项目本体分析,地块规划 地块位于海珠区江南大道中 99 号广州益丰搪瓷厂地段，江 南大道北旁边，市二宫地铁站附近。总用地面积8579平方米，总 建筑面积53809平方米，其中商业面积872
4、7平方米。 项目功能与定位 该项目将建设成为商住楼，裙楼为商业，二栋塔楼为中高档 的公寓或偏大户型的住宅。 交通状况 该地块西临江南大道，南靠前进路，北边三百米就是地铁市 二宫站前行八百米即是海珠桥，交通十分便利。,2.1 SWOT分析,“S”优势 地处广州乃至全国知名的婚纱一条街，商家集中， 交通便利，市场专业性强，集中了婚纱礼服、摄影 器材、珠宝首饰、彩妆靓妆、婚庆礼品等专业商 家，集群效应突出。 定位清晰，是政府规划打造的专业婚庆销售、服务 的商业街，未来影响力将有更高的提升。,“W”劣势 经营状态相对混乱，商户间的价格竞争比较激 烈。 大型的婚庆专营市场稀少。 区域内其他颇具规模的市场
5、经营状况不佳。 整个商业街的商家档次相对较低。,“O”机遇政府重点打造的“江南大道婚纱街”，将在规模 和经营档次上成为华南区最具影响力的婚纱专业 市场，未来影响力可见一斑。现有业态不够丰富，市场需求大。高端消费市场是一个空缺。,“T”威胁 中、低端市场竞争压力大。商家相对比较分散，且经 营档次普遍偏低，中、低端市场竞争激烈且利润低， 多以小商户为主，租金承受能力一般。 业态组合至关重要。综合周边商家的经营状况，并结 合现代商业的业态经营模式，本项目的业态组合尤为 重要，能否做到专、全、精是前期规划的关键。,“苏州虎丘婚纱一条街” 是国内著名的婚纱礼服生产基地之一，大多为个体户手工作坊，除吸引华
6、东地区客户外，同时也汇聚了一部分外商洽谈出口贸易。,2.2 可比性案例分析,小结 江南大道婚纱街是华南地区颇具影响力的专业市场，集批发、零售为一体，已被广州周边顾客的普遍认同。婚纱主题专业市场未来市场发展空间巨大，但是从长远的发展来看，若想一枝独秀，需做出自身的特点，则要在前期业态组合规划上做到合理安排，把未来10年甚至20年的发展趋势加以结合，做到战略上先于竞争对手。,商户反馈,定 位：市场竞争激烈，利润低，有计划转型中高端婚纱品牌专营店。交 通：区域内交通十分便利。合作意向：希望该区域能建成一个定位中高端、业态规划合理、商场内部设计 富有现代感的专营市场。,第 三 章 商 户 访 谈,“一
7、站式”婚纱主题城,婚纱礼服挑选,结论：“一站式”婚纱主题购物城将成未来发展趋势,请 柬 制 作,珠 宝 首 饰,婚 车 租 赁,婚 纱 影 楼,婚庆礼仪公司,4.1 项目定位因素,第 四 章 项目定位及楼层规划,4.2 项目定位,形象定位：本项目地处江南大道婚庆主题街，又是政府重点改造街区，政府规划中将其打 造成特色婚庆主题商业街，整体提升经营档次，交通四通八达，辐射范围华南 区；客户定位：消费人群：广州周边高端消费群、华南区域消费群、批发商户；商品定位：高端婚纱品牌、高档婚纱影楼、婚庆珠宝、婚庆宴席服务等；档次定位：中高档以上品牌；功能定位：集礼服挑选、珠宝首饰、婚纱照拍摄、酒店礼仪、婚车租
8、赁、喜帖制作一体的 “一站式”婚庆专业商场；业态组合：婚纱礼服珠宝首饰婚纱影楼酒店礼仪等婚庆商品。,4.3 经济技术指标,4.4 项目备案命名,负一层,花 好 月 圆,4.5 楼层规划,一 层,百 年 好 合,二 层,天 长 地 久,三 层,喜 结 良 缘,楼 层 规 划,4.6 楼层动线分析,负一层,一 层,二 、三 层,4.7 招商节点,4.8 小结,负一层至三层分别命名“花好月圆”、“百年好合”、 “天长地久”、“喜结良缘”，既有喜庆祝福之意，同时也符合本项目以婚纱为主题的市场定位。,定位关键在于要有前瞻性，做到错位经营。,5.1 竞争对手,“好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心”,第 五
9、 章 租金及综合收益预估,“倾城汇一站式国际婚庆广场”,5.2 租金预估,此图可表示出上述市调结果,市 场定 位,租 金水 平,好百年,倾城汇,本项目,成熟项目,新项目,待建项目,本项目的定位高于竞争对手租金价格可选择两个竞争对手之间。,根据市场调查结果可以得出以下结论：,综合收益预估：,5.3 综合收益预估,其他收入主要包括管理费收入，广告收入，花车出租，活动场所出租、停车场等，根据经营期所处的阶段，按店铺出租收益的一定比例计提，具体测算标准如下：,5.4 其他收益预估,5.5 项目现金流预估,5.6 财务预估总表,工程设计需求：,外立面：外立面的设计上参考江南大道欧式改造风格，同时尽量移走
10、马路边高树。内部装修：简约、温馨，突出喜庆气氛。广告位：在项目面向江南大道中及前进路临街面增加灯箱广告位。餐饮设施：按餐饮商户区域设计排烟、排油、新风、上下水等相关设备安装位置。,物业配套需求：,配电：餐饮铺位至少每平米0.3kw的配电量 零售铺位至少每平米0.13kw的配电量,注：具体装修设计方案需地产公司与 商业公司沟通制定,第 六 章 工程设计及物业配套需求,THANKS,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKk
11、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,
