1、,临港“滨海商务休闲新城”营销思路,浅析版,PART 1 读政策看态度PART 2 读市场看趋势PART 3 读区域看发展PART 4 读自身看营销,PART 1 读政策看态度政府明确房地产调控不动摇,最困难的时候已经过去,光明仍在远方,道路依旧曲折.在资金和库存压力减少的情况下，房企追求利润的欲望开始增强，一边是房企紧抓“金九银十”这根救命稻草猛推房源，另一边又是购房者不断加入观望行列 ，市场逐渐进入僵持期。,国家领导人喊话定基调:,温家宝：房产调控要注重市场和法制手段,10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人
2、以及专家学者三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。,2012年11月12日十八大新闻中心第四场记者招待会,民生日谈民生,住建部姜伟新说，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，2012年开工了700多万套，2013年计划开工数量不会低于500万套。随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的
3、重要问题。他还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。,国土部：严格监控各地楼市调控政策变化,国土部强调：一是要严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃调结构，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果。二是随着四季度传统的供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应，大量推地有利于实现应保尽保，满足各业用地需求。三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。,PART 2 读市场看趋势市场相对平稳过度,2012年10月天津市区域新建
4、商品房供应趋势图,2012年10月，天津商品房新增供应量为124.88万平米，环比下降29.35%，同比下降38.40%，开发商推盘热情有所回落。滨海新区由于库存依然较大，因此开发商减缓推货步伐,2011年01月-2012年10月天津市新建商品住宅成交趋势图,10月，商品住宅成交量为80.37万，与2012年9月相比，环比下降3.58%；成交均价为9925元/ ，环比下降4.34%。开发商所谓的金九银十没有太多营销节点活动，一方面市场区域理性阶段；一方面大家都在观望十八大结束后会有新的地产方向。,2011年01月-2012年10月滨海新区新建商品住宅成交趋势图,10月滨海新区商品住宅成交量价齐
5、跌。商品住宅成交13.15万，环比下降9.17%；成交均价为8646元/，环比下降3.29%。与2011年同期相比，滨海新区成交量同比上升18.88%，成交均价下降5.11%。10月，滨海新区成交量及价格连续下跌，虽然在十月部分开发商有降价促销活动，但是新推产品较少，产品新意不足是滨海新区整体市场还是持续低行走量阶段原因。,预计未来几月天津房地产市场将会保持相对平稳的态势，成交价格随着市区项目新推量减少而下滑。,小结：,PART 3 读区域看发展区域发展潜力巨大,14,印象滨海,滨海新区与中心城区相距40公里，距北京170公里，常住人口230万。拥有世界吞吐量第五的天津港，通达全球400多个港
6、湾，中国经济增长第三极。,印象正在崛起的世界级金融区定位中国经济增长第三级、北方经济中心,15,虽然滨海新区发展起步晚于浦东新区，但其发展势头强劲。滨海新区对环渤海经济圈的极点作用逐渐显现。,自2001年后，滨海新区保持强劲发展势头，GDP年增长率在20%以上。2009年浦东新区生产总值达4,000亿元，同比增长10.5%。2010年目标预增12%2010年滨海新区生产总值达5,030亿元，同比增长25.1%；按此增长速度将超越浦东。,数据来源：天津统计局,印象GDP,滨海新区“一核双港九区”规划,数据来源：天津市规划局,规划详解,充分发挥滨海新区的带头作用，立足区域，扩大同京津冀、环渤海地区
7、以及东北亚的合作联系，建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。,“一核双港、九区支撑、龙头带动” 滨海新区发展战略,宏观分析,滨海新区规划建设9大功能区详解：,天津临港工业区是围海造地而成的港口与工业一体化产业区，定位为“中国北方以重型装备制造为主导的生态型临港工业区”，是滨海新区的重要功能区和国家循环经济示范区。,宏观分析,我们的资本核心价值,优势&机遇,1,2,3,4,政策机遇,发展机遇,产业优势,交通优势,天津市功能定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” 天津市战略规划：“双
8、城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态 ”滨海新区发展战略：“一核双港、九区支撑、龙头带动”,作为滨海新区十大战役之一的临港工业区建设，其发展目标是进一步完善基础设施，引进新项目，加快形成重装产业基地。产业功能的明晰为片区发展带来机遇。,该区域未来将成为我国北方以重型装备制造为主导的生态型工业区。目前集装备制造、造修船及海洋工程、粮油食品加工、海港物流、绿色动力、科技研发,滨海新区四通八达的海、陆、空交通基础设施的建设为本项目所在区域与各大城市的对外交通联系提供了高效的交通支持。,项目优势及发展机遇,区域理解,滨海大未来 看好临港,滨海十大战略基地，是滨海发展的根基。一港、一带、一园、六个基地，
9、滨海新区的重要功能区。五位一体交通网络，与滨海核心区，于家堡，塘沽城区近距畅达。,生态湿地公园 环境更宜居,展示临港“宜居、宜游、宜投资”的区域特色。滨海新区生态示范基地、市民休闲中心。外有湿地公园，内有生态园林，内外兼修宜居宜人。,滨海新区九大功能区之一；滨海新区十大战役之一；天津港五大港区之一；国家级石化基地；截止目前招商108个项目，总投资额超1600亿元十二五预计4000亿元总产值，地区人口10万；十三五预计一万亿总产值，地区人口20万；,高速发展的临港工业区：,在这里我们看到的机遇、希望和繁荣。,该综合服务配套区引入市场化运作，产品功能与整体工业大环境相矛盾；临港工业区规模大，建设周
10、期长；临港工业区作为新型填海区域，纯市场化运作，缺乏原住民的购买需求，所有购买需要从零开始； 作为生活配套功能，未来土地价值来源于一二级市场 ，受中新生态城的冲击较大； 中新生态城规划30万平方米，预计入住人口35万人，2009年7月一期公寓产品已建设完成投入使用，可供3300余人使用。 它无论是生态环境、配套目前来看均强于临港工业区；,我们存在的问题：,PART 4 读自身看营销深挖价值是关键,我们关注的几大问题,？,谁会买我们的产品,我们的产品卖给谁,我们的客群在哪,？,？,他们是推动滨海新区、临港发展的主力军；是临港的“主人”、是滨海的一员，他们深信临港的发展潜力；对于临港的依赖主要虽是
11、工作的上需求，但是渴望扎根临港；周边的老社区、物管差的居住环境，已无法满足高品质居住的要求。他们有着强烈的改变欲望；临港的高收入人群渴望完美配套，带动心理预期投资； 。,在临港有这样一群强烈改变欲望的一群人,先推演， 再实战。,我们,先推演,商业配套发展必须满足周边一定人口规模，影响泰达星海湾、天保、海泰住宅区入住率重要原因是本身配套不足：其一、交通瓶颈制约客群落户安家、其二、教育问题得不到落实，子女无法安置其三、生活配套跟进不足，无法达到生存标准、其四、其他不确定因素,刚需都是浮云 入住率才是王道,先推演,案例借鉴,先,中新生态城在首期各别项目入伙完毕，就兑现幼儿园、小学、初中开班，来吸引刚
12、需入住率,后,再实战,先知彼借东风筑巢引凤话唯一做渠道重招商,再实战之,先知彼,了解客群，抓住现有客群，深挖潜在客群,途径：广铺港区工作人群问卷调查，通过问卷调查了解客户想要什么，做到产品有理可依；深度老板、企业高管访谈，了解大客户客需；,调研问卷,老板访谈,再实战之,借东风,借势政府，让政府替我们做宣传通过奠基、开工仪式，拉动政府参加吸引媒体的关注，让媒体、客户深知项目是得到政府关注，增加项目知名度。政府行为先行，增加项目客户投资信心,推广途径：政府网站报广软文期刊,政府是我们最大、最有效的宣传途径,再实战之,筑巢引凤,筑巢要：道通，路通，居住人口丰,道通：要有鲜明道路指引，道路通畅，环境良
13、好路通：外部交通：延伸822路公交达到本区域主要住宅区，及项目周边内部交通：增加港区内项目周边和主要工业园区的交通联系，例如港区内环形公交车居住人口丰：通过港区蓝白领公寓的入住、周边住宅小区入住等增加周边消费人口基数,港区和核心区公交,港区内环保公交,再实战之,话唯一,主打：临港工业区内国资首开商业综合体项目区域发展价值洼地首选，未来升值潜力巨大北核唯一休闲商务新城，绝版优先,稀缺,产品,价值,再实战之,做渠道,企业拓展,产品推介,老板营销,渠道为王,本案成立拓展小组，通过港区内企业拓展，产品推介、最后发动老板营销，随着港区内企业日益剧增，拓展规模做大，客户做透，形成良好口碑效应，最后达到预期
14、目标。,我们本着：小富即安不长安，走出家门财路宽,再实战之,重招商,项目40%自持率，招商尤为重点,重点招商:建议首期以满足基本配套为标准，如：特色餐饮、洗衣店、711连锁超市等 后期招商：商场以吸引区域地标眼球为标准如泰达MSD的乐天百货、滨海高新区红星美凯龙、等招商大型餐饮：如餐饮巨头俏江南等，可以吸引周边企业惠顾自身加盟：加盟SPR咖啡、租车、等相关业务,目前生态城为此招商部分专门成立城市运营公司来主攻商业招商、加盟、等相关业务，所谓术业有专攻，通过专业合理的运营，其商业已经初具规模,咖啡店可以后期为商务办公提供休息、洽谈场所,私家菜馆、提高项目知名度，为企业会晤、提供高端场所,知名百货，提高项目调性，增加客户投资消费信心,我相信， 只要功底做好！ 没有卖不出的产品， 只有卖不出去的价值！,感谢观看,
