1、耀鹏明珠项目整体定位及推售策略建议,昆明中原 大理事业部dali.10.2012,谨呈云岭地产： 鉴于之前中原与贵司对本项目的沟通和了解的基础，本次报告主要解决项目在目前市场上的整体定位，并给出首次入市的营销策略建议。,政策依然未见松动楼市以价换量，以价格战拼的头破血流股市连番下挫。部分新盘低价抛售，而且严重滞销大多发展商按兵不动。观望、犹豫、动摇的情绪控制异常敏感的豪宅客户,面对市场，唯一永恒转机来源于“变化”市场的一切改变，都源于市场，源于消费者，当市场发生变化的时候，一切都将随之而变，我们同样需要变革，而且是思路的变革！,逆市之道，在乎营销观念之变。太多的理所当然、太多的习以为常，太多的
2、传统操盘 “经验”主义，在逆市。在耀鹏明珠。将形成颠覆。,【思路决定出路】,项目终极目标,承载公司品牌及产品提升使命，实现价值最大化,大理应该向城市化更进一步我们如何改变大理的都市生活格局我们面对的，是2012年的当下。,逆势“应变之道”,战役布局,Part 1. 战役目标,Part 3. 战略定位,Part 2. 知己知彼,Part 4. 战略部署,项目价值解读,营销目标,客户定位,市场定位,大势研判,竞品分析,推售策略,价值升级,形象定位,市场现状,1.1,CHAPTER.1战役目标,项目价值解读,项目价值及属性界定,区位价值：项目地处主城和满江区的交界处，城市金融+交通+物流+科技的核心
3、枢纽，多种产业结构相组合的经济新区。,大理市四大板块的中心区域，构建以生物制药、绿色食品加工和新技术、新材料工业为主的高新技术产业基地；建设大理市独具特色的一流山水园林大城市的重要经济新区；云南西部少数民族地区科技型中小企业快速成长的试验示范区；中国东盟自由贸易区建设和大湄公河次区域（GMS）合作的经济特区。,天景园一期,民航大厦,明珠国际,下关老城区,满江新区,经济开发区,区位价值：世界进入大理的门户，大理展望世界的窗口, 国际进入大理的门户位置，全国、全省滇西旅游、贸易的交通枢纽。 省政府为配合大理飞机场、楚大高等级公路、广大铁路的建设和国家对澜沧江流域的开发而建立的开发区。 是大理白族自
4、治州利用特定的地缘、区位及滇西资源优势，以特殊政策强化的外引内联的对外开放窗口。 与大理中心区域及满江、海东新区有良好的衔接，是大理东移的必经区域。,资源价值：山水园林大城市 风花雪月大花园,大盘价值：你想要的尽在这里 引领城市新中心 区域经济引擎及产业链功能载体,项目占地38.225亩，总建面积约13万，停车位670个。产品为集公寓、商业、高层住宅、写字楼于一体的综合类项目。,产品价值：城市空中观景豪宅 产品形态独占城市标签名额 坐拥城市繁华 大理全景尽收眼底,复合型产品：公寓式酒店、商业、高层住宅、高层空中豪宅、商务写字楼470城市空中豪宅：五室三厅六卫10阳台；2梯一户，新颖户型引领豪宅
5、新概念；公寓式酒店：坐落新都市购物街区，便捷舒适商业：区域经济新引擎，城市的又一生活购物新中心商务写字楼：与全国Top金融、保险、电信公司为邻，城市金融中心格局更趋完善,本项目位于经开区腹地中心，紧邻大理城市靓丽窗口云岭大道，与明珠广场近在咫尺；自然资源环境优势明显:山、水、公园。,产品价值：项目外部环境景观,东南面（经开区城市景观）,东面（农业银行）,西面（苍山、城市景观）,东北面（明珠公园）,布局整体优化,城市最高物业形态都市综合体围合式布局，充分保证物业的绝对私密性将山景、公园及园林景观资源最大化亲近42m楼间距比肩一线城市豪宅档次，有效规避内部栋与栋之间的对视，社区内私密性更强。,建筑
6、独具特色,全城绝版圆楼，豪宅典范点板结构，户型通透大理首现罕见架空层休闲会所，彰显气派2.5：1的车户比，豪宅特质(271户,670车位),美中不足,项目西北两侧的住宅档次不高,产品价值：项目整体建筑规划,474圆楼大平面,产品价值：项目高层住宅户型解析（1）,8栋,高层住宅,88.59平面产品,产品价值：项目高层住宅户型解析（2）,6栋A,高层住宅,88.26平面产品,产品价值：项目高层住宅户型解析（3）,6栋B,高层住宅,120.13平面产品,产品价值：项目高层住宅户型解析（4）,7栋A,高层住宅,88.33平面产品,产品价值：项目高层住宅户型解析（5）,7栋B,高层住宅,153.91平面
7、产品,产品价值：项目高层住宅户型解析（6）,9栋A,高层住宅,各户型产品总分布,本项目以大面积的平米产品为主，在市场上较为稀缺； 绝版圆楼大平面，墅级高层配置。,产品价值：项目高层住宅户型解析（7）,高层住宅,本项目的所有户型都具备十分显著的优势，是未来项目最核心价值点所在。,景观面： 山景、园景、海景、城市景观 360 环绕景观,户内设计：主佣分区，主客分区，老幼分区 双主卧、多套房客厅大开间、主卧大尺度工人房阔气 满足刚需和改善型全面需求,外部设计： 圆楼、板楼，通透结构核心筒入户；一层一户，两梯一户,产品价值：项目高层住宅户型解析小结,产品价值：公寓产品梳理,公寓,1栋,产品价值：商业产
8、品梳理,商业,1栋13层,6、7栋商业裙楼,产品价值：写字楼产品梳理,写字楼,3栋,4栋,5栋,项目属性界定,“都市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,纽约洛克菲勒中心,东京六本木,深圳宝龙太古城,香港太古商城,上海商城,昆明顺城中心,CHAPTER.1战役目标,项目营销目标,首批入市目标,1.2,营销目标,中原建议： 项目首批快销，回笼资金，实现现金流，以开发后期产品（具体目标还需与开发商进行详细沟通之后明确） 首次入市、以城市综合体整
9、体形象推出，以实现项目整体升值效应，树立市场口碑,CHAPTER.2知己知彼,大势研判（杨旭）,大理城市经济发展水平桥头堡战略对大理的意义经济开发区大势研判,2.1,CHAPTER.2知己知彼,市场现状（杨旭）,大理房地产板块格局大理4类物业发展现状（存量、去化速度）,2.2,CHAPTER.2知己知彼,竞品分析,竞品楼盘分析竞品客户组成,2.3,竞争对手锁定,区位相近,属性相近,资源相近,产品相近,目标客群相近,民航大厦建标华城国际山水城天景园一期,民航大厦洱海天域建标华城,锦达豪庭大理财富中心惠丰新城洱海庄园清逸家园,玉海豪庭锦达豪庭惠丰新城兴盛时光花韵蓝山,玉海豪庭洱海天域感通别墅银海山
10、水间海东方沧海高尔夫,竞争对手锁定,第一梯队竞争楼盘可锁定为：民航大厦、玉海豪庭、锦达豪庭、洱海天域第二梯队竞争楼盘可锁定为：惠丰新城、建标华城、兴盛时光、洱海庄园、海东方,民航大厦 项目基础信息,竞品分析（1）,核心价值点：民航大厦不仅坐拥云岭景观大道的生态资源，而且占据城市发展的核心要道，出门即是明珠广场与洱海公园，滇西交通枢纽大理火车站近在咫尺，得天独厚的区位优势，注定了民航大厦的良好价值和未来潜力。周边配套较为完善，相对于其所处位置，性价比较高，客户多为内部认购客户为主,户型配比与客户分析,民航大厦户型配比,项目于2012年7月16日正式开盘销售，整体销售均价50006000元/。该项
11、目以普通商品房为主，主要客户为大理地州县市的客户为主住宅畅销户型为104.9房型，客户多为内部认购客户，外销客户以刚需客户为主。,总体客户组成,项目客户本地、州县为主，且多为内部认购客户；本项目靠近开发区区域中心，升值潜力较大此项目以刚需及首改客户为主周边缺少成熟的生活配套,竞品分析（2）,玉海豪庭 项目基础信息,别墅,核心价值点：大理首创的7层电梯洋房采用新古典主义建筑风格，住宅组群围绕景观形成2个中央公园 。项目全部为带电梯的一梯两户，每户均能获得良好的通风条件。,户型配比与客户分析,户型配比,华辰玉海豪庭，即将开盘，含7种户型，从88的小户型到240的跃层不等。目前翡翠卡正在办理中，2万
12、/张，持卡者可在购买华辰玉海豪庭房源时，享受每天受益100元购房基金优惠，一张卡限优惠一套房源。,总体客户组成,此项目处于蓄客期，尚未开盘，客户组成未知。每天来访2-3组，来电较多，有时6-7组。来访客户主要是大理州客户，包括公务员、个体。项目7层带电梯，地段好，一梯2户，靠海较近客户大多是想自住改善居住环境。部分用于投资。,竞品分析（3）,锦达豪庭 项目基础信息,核心价值点：本项目以100米的高度成为整个城市的景观主体，是城市的象征，改变着一个城市的天际轮廓。采用自由布局的方式，让环境围绕建筑，使建筑坐落的花园中，同时，采用高低错落富有层次的景观布局，形成环境优美的空中花园，在欣赏区内园林景
13、观同时将苍山洱海尽收眼底 。户型设计，南北朝向，动静分离，干湿分区，布局巧妙，营造出高品质的居住建筑。,户型配比与客户分析,户型配比,项目位于市中心，地段好，推出产品是高层和商铺。住宅分为3种户型。面积在146.93-173.16之间。畅销户型为146.93面积适中，三面采光，能看景观。滞销171.52面积较大，总价高，无优惠。目前本项目已售出70%，整体走量较好。,总体客户组成,此项目客户主要是昆明客户和外省客户，本地人买的较少，抗性主要是价格高。沿海一带客户，昆明客户和商人、矿老板主要用于投资，部分客户用于自住，商住两用。,竞品分析（4）,惠丰新城 项目基础信息,核心价值点：建筑风格为简约
14、欧式风格，在大理市场较为罕见，因而较受追捧。园林吸取融合了新城市主义理念的新加坡园林经验，打造3万平米的景观，拥有42个景观节点，在闹市中心，实现了一种出则繁华、入则宁静的环境。周边配套较为完善，产品总价不高，高性价比。,户型配比与客户分析,总体客户组成,诏园三期户型配比,项目三期2012年9月23日开盘，本次推出住宅10栋、11栋、13栋房源共209套 ，户型面积55142，其中10栋户型为E1 /E2面积为132/ 142,共14层，28套；11栋推出部分房源户型为F1/F2/F3，面积为139/69/64，共65套；13栋推出部分房源，户型为G1/G2/G3/G4/G5,面积为114/8
15、1/85/90/84,共计116套。折前均价5500元/,房源总价在3266万元之间。截止当日下午15：00，销售123套，销售率为58.9% 。畅销户型为G3、G4和F2，客户多为改善性自住客户，比较看重项目的区位、配套及价格。开盘提前一周办理认筹卡，1万元/张，开盘当天不办理。一次性付款2%；按揭优惠1%。持认筹卡客户累加优惠3%。,项目客户以下关市区为主，大理州郊县等周边地区为辅，外地客户比例仅约10%；项目卖点为离学校和医院较近;周边配套较为完善产品总价不高，高性价比。主要排斥点为项目周边环境嘈杂，私密性差，高速公路影响较大，且产品规划有问题，公摊较大。此项目以刚需及首改客户为主，兼有
16、投资。,竞品分析(5),兴盛时光 项目基础信息,核心价值点：处于较好交通环境，位于市中心，生活便利。项目内部园林及景观的打造以中式风格为主，小区内绿化较其他高层较好。,户型配比与客户分析,户型配比,总体客户组成,项目分为一期和二期，一期项目主推高层，200多套房源，第一次开盘推售的是一期高层一栋28层，二栋1层和23层，三栋29层，4栋28层，总共659套房源。第一次开盘面积区间在67.04-128.97平方米之间，起价是4400元/平方米，最高价是5500元/平方米，均价在5000元/。二期开盘均价4900元。畅销户型是86.74，客户多是泰兴市场、兴盛路五金商户老板购买用于自住。一次性、按
17、揭，两类认筹卡，1千元的抵5千的房款，5万的抵10万的房款。,此项目以自住型客户为主，有部分客户是投资兼自住。项目本地客户主要是公务员、个体老板等前来买房。本项目大理本地客户居多，总价与单价低，地段位于市中心，生活便捷。项目主要抗性是环境复杂，有噪声。,竞品分析(6),洱海庄园 项目基础信息,别墅,核心价值点：生活配套完善，步行十分钟即可到大理奥林匹克中心。商业条件好，有沃尔玛超市、泉源超市等购物场所；娱乐条件好，有玉水金都娱乐会所、洱海南路沿街高端餐厅等。,户型配比与客户分析,户型配比,已售罄,项目推出洋房、高层、联排、叠加，其中高层最多，占63%，面积约40-190平米，其次洋房514套，
18、占24%。项目先推售的是洋房，现已售完。联排别墅已售罄，叠加别墅面积在158-290之间，总共有192套，层高为3.3m，已售罄。目前只剩下烧水房源，集中在小户型。洋房、联排别墅现已售罄、叠加别墅推出192套，也已售罄，高层住宅从40-190都有，目前均价在7000元/，销售率为96%。,总体客户组成,此项目以自住型客户为主，有部分客户是投资兼自住。项目本地客户主要是公务员、个体、企事业单位人员前来买房。本项目外地客户居多，别墅面积大，总价高，超出大理本地人购买能力。前期主要推的是别墅，故此外省客户居多。本项目客户对总价抗性较大。,竞品分析(7),海东方 项目基础信息,核心价值点：园林规划：一
19、心五轴规划，阶梯式景观组团的纯自然演绎 。酒店配套：世界最佳度假酒店，全球最大悦榕庄酒店入驻。中央公园区18洞大白鲨（Greg Norman）中国首座签名高尔夫球场。,户型配比与客户分析,户型配比,梦云南海东方项目目前在售300-600独栋别墅，60-160叠加别墅，约170-200联排别墅和280双拼别墅，均价为10000-18000元/。开盘期间正值中秋国庆双节，在此期间购房将额外享受一次性付款96折、按揭98折优惠。开盘当日梦云南海东方实景样板园区盛大开放，在3小时内售出87套。,总体客户组成,项目选好房源客户共133批，其中部部分交完订金，已确定客户来源的有：昆明客户46批，大理客户1
20、5批，深圳客户17批，外省客户7批，内部员工32批。本项目抗性是新城开发尚不完善，交通不便，周边配套设施不全、项目总价较高等。,CHAPTER.3战略定位,市场定位,核心价值市场定位,3.1,项目核心价值,产品价值,资源价值,区位价值,户型,规划,园林,苍山,洱海,明珠公园,生活配套,城市腹地,经开区之上,升华,城市腹地新中心生活醇熟世界与大理对话的窗口,围合式私享园林,360环视景观“公物私享”,升华,城市腹地,环视景观,绝版墅级高层,关键词,综合体,架空高,点板楼,楼间距,高实用,舒适性,一层一户,主佣分区,小而精,小而全,抬地层次感,升华,升华,升华,大气、纯粹,绝版墅级高层,精贵御花园
21、,掌握城市中心一站式奢享配套,多维度资源配置 复合居住功能 立体生活方式,多套房设计,云岭景观道,住宅：43819.07,公寓：14829.54,城市综合体构成要素,商业：2982.29,1,2,3,5,4,写字楼：26777.08,耀鹏明珠具备打造城市中心都市综合体的条件,大理经济开发区,多维度资源配置 复合居住功能 立体生活方式,都市综合体的发展前景,随着现代城市化进程的逐步发展，都市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式，综合体效应将逐步显现，发展前景良好,社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未
22、来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用,经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业,城市综合体比单纯的物业更能给甲方带来财富和品牌双重升级本项目都市综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，能最大限度的提升了物业的整体价值和收益，从价值和品牌角度，已超越了区域内乃至大理市迄今为止开发的单一功能的楼盘，本项目将是大
23、理唯一一个由发展商独立开发运作的城市综合体项目，项目的成败不仅关系着企业的财富收益量，也关系着企业品牌能否实现超越。,市场占位策略：都市综合体整体包装,大理首座都市综合体 抢占大理城市标签首席名额,市场定位,将项目作为大理新中心一站式生活居住模式的样本，就如深圳宝能太古城、昆明顺城作为现代居住文化的样本代表。引领大理市场，打造生活样本，塑造品牌标签。,引领大理城市居住模式，重新定义大理生活价值：,引入大理一站式复合多功能生活样本以“第一都市综合体”自居,CHAPTER.3战略定位,形象定位,定位呈现形象定位,3.2,定位呈现： 凸显区域主导位置 追随一线城市综合 体项目营销推广方式 提升项目品
24、质,为什么中心被追捧、为什么中心是核心？中心强行聚合的城市功能是整个城市的价值，城市财富在这里不断裂变,一个城市不能永远只有一个中心，城市的发展进程就是城市中心的移动，新城中心领导整个城市100年，是动力不停的动力引擎、CPU,人的欲望根本的也是永恒的：吃、住、工作、休息、娱乐、钱财代表最新的、最现代、最具趋势感、领导性的可以延续后代的城市文化、景象、建筑,呐喊、尖叫还是令城市叹服,绝不是对地理区位的误读，是城市就要有灵魂灵魂不是简单位置上的中心，是价值的中心，是城市财富、城市荣耀、城市功能高度聚合的中心,眼光锐利，追求时代同步生活品质,当生活的万达聚合了城市 城市的一切这里皆有可为 拥有她
25、整座城市因你而活 整个生活随你所欲 别人羡慕的主角，只不过是你平常的生活 拥有万达生活，占据一座城市,形象定位,耀鹏明珠 千年苍洱城市进程领导者,一个城市不能永远只有一个中心，城市的发展进程就是城市中心的移动，新城中心领跑整个城市，是动力不停的动力引擎,一个区域的,标签意义,推进城市历史，创造生活传奇,形象定位：功能组合,本项目都市综合城内部各物业之间将形成价值复合联动，产生价值聚变效应，集酒店、精品公寓、高品质住宅的综合资源平台，从而使本项目价值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。,Shopping mall,写字楼,公寓酒店,高层住宅,墅级豪宅,CHAPTER.3战略定位,客户定位,整
26、盘客户定位,3.3,区域利好导入,产品利好导入,环境资源利好导入,经济开发区属于城市东移必经区域，未来发展潜力大，未来城市区域；金融、保险、通讯、科技、生物、物流行业云集；大理城市对外的窗口,大理及周边县市住房改善性客户/行业依赖性客户/学历及职业素质较高类客户/,产品维度：墅级空中豪宅；舒适观景高层；公寓式酒店；商务写字楼；临街高端商业，670个超多车位物管维度：高服务物管配套。设计施工维度：东方现在主义理念，中国园林风格景观打造。,大理及周边县市资金雄厚高收入客户/享受尊贵私密豪宅类客户/首置或改善性住房客户/总价控制投资型客户/追求高生活品质客户,自然资源：洱海公园，滨海大道，明珠广场、
27、云岭大道、苍山、洱海交通配套：南接火车站，与市中心及海东行政区相连接，公共交通便捷其他：由于经开区云集金融、保险通讯等高素质行业，建筑环境清爽规范。道路干净，空气清醒，安静舒适,大理及周边县市首置或改善性住房客户/追求高生活品质客户/易受环境影响客户,区域利好类,产品利好类,环境资源利好类,客户定位启示,大理本地及周边县市客户,尊贵身份墅级购买实力客户,改善性住房需求客户,自住,自主兼投资,行业依赖性客户,素质,学历及职业高素质,追求高品质生活享受,4.1,CHAPTER.4 战略部署,推售策略建议,推售策略,基于中原实践研究下的推售方式,什么才是本项目最有影响力的价值点，区域？,寻找价值引擎
28、,城市腹地，生活醇熟？现在的大理人认可的是正阳广场、海湾国际沃尔玛,基于中原实践研究下的推售方式,什么才是本项目最有影响力的价值点，环境？,三大公园环绕，亲山乐水？感通别墅、洱海天域、亲山乐水,寻找价值引擎,寻找价值引擎,什么才是本项目最有影响力的价值点，产品！,有优势，但缺乏吸引,园林,户型,围合私享园林,纯住宅,点板结合,宽楼间距,超高架空,小而精,精致园林,写字楼,474大平面,纯大户社区,小而全,主佣分区,高档会所,集中式商业,基于中原实践研究下的推售方式,发展趋势研判,1、大理经济开发区住宅供应有限且销售情况根据市场监测看来均销售良好，房屋整体均价在5500元/。2、得益于城市距离、
29、大理政府政策支持与板块价格挤压，及区域成熟的配套、较高的人文素质等几大元素使项目在未来承接城市置业人口转移占优。3、大理经济开发区由于金融、保险行业等第三产业云集，带来大量人口，市场购买潜力大。,城市综合体各构成元素的定位特点,城市综合体构成元素住宅,城市综合体中住宅的分工主要是服务于商业及商务，是为在区域工作及有商务往来的人群提供居所。住宅作为现金流产品，为综合体的整合开发提供快速回笼资金和品牌提升。,都市综合体在发展中的商业核心区的开发模式,案例借鉴：,在不发达的商业核心区，城市综合体的开发模式为：一期产品以满足功能性需求的住宅产品为基础，第一作用是快速回笼资金和为综合体带来人气，第二作用
30、才是品牌提升。,杭州钱江新城华润中心,推售策略：握稳现金流 进可攻退可守 层层递进价值凸显,首批推出住宅为主打产品，握稳现金流产品,第二批趁胜追击，推出公寓式酒店，再次挤压市场资金，提升项目品质,第三批推出整体商业，人气汇聚，综合性凸显,第四批推出商务写字楼，营造新中心商圈,楼王产品独显价值,各物业百花齐放,高调推广都市综合体住宅先行,首期入市可售货包分析住宅,首期入市可售货包分析住宅,8栋楼王产品，占据项目最佳资源，产品独具特色市场稀缺，传递都市豪宅尊贵感受,6、7栋280城市全景观收纳眼底，6787小户型打造温馨居家感受,9栋舒适三房，独占片区景观优势、安静雅致，高品质生活典范,项目首批住
31、宅产品组合,8栋楼王,6、7栋小户型,溢价,现金流,9栋116户型产品,9栋116三房户型：该户型市场去化速度较快，属于现金流产品中的中间产品。以此产品率先面市，进可攻退可守，抗风险性较强。,市场好，加推楼王8栋，打造区域标杆产品，全面提升整盘品质,市场不好，低推小户型二房，控制总价，挤压市场刚需客户，实现资金快速回笼,价格策略,价格三级跳,项目产品方面，随着项目综合类元素市场植入逐步成型、配套逐步完善，依托开发商本土品牌，产品的自身价值将不断增长；同时依靠中原独有的营销模式，预计项目未来的产品价格将会不断提升。,中原一期产品入市价格预测,5500（市场均价）*（1+10%+10%+10%）=
32、7150,4.2,CHAPTER.4 战略部署,价值升级,从哪些方面出发对项目进行提升才能打造出标杆性的豪宅呢？（基于中原研究下的豪宅客户买房过程）,眼看,心动,手掏钱,眼看：,让客户从第一眼开始就感受到项目的豪宅气质！,心动：,通过对项目的深入了解，处处细节无不让其心动！,手掏钱：,通过营销打造使客户觉得物超所值！,眼看,心动,手掏钱,体验包装,细节打造,营销驱动力,专项提升建议,眼看,将云岭大道、苍山路打造项目的专属大道,建议在营销阶段将云岭大道、苍山路进行广告包装处理，将项目两边树立项目路旗打造项目专属大道。项目东面和南面的云岭大道、苍山路形象较好，北面和西面的锦云路、云鹤街形象较差，在
33、营销阶段必须进行氛围包装。,外立面用材建议,拉近比肩一线城市豪宅的品质，建议采用高档天然石材。,其他建筑材料建议,LOW-E玻璃、栏杆、百叶、铝合金材料建议项目住宅部分启用新型建筑材料，既能体现出项目外立面的品质感，符合项目未来的市场形象。,铝合金门窗,扶手栏杆,栏栅,百叶,采用低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型玻璃，6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果。在有效回避不安全光线的同时，将舒适阳光最大限度的引入到室内，让人与阳光和谐共处。,环保LOW节能玻璃不仅节能，还能省钱！,立面色彩已成型，后期要从材料及品质上向一线城市豪宅品质靠拢。,入口包装,项目主
34、入口和大堂入口建议打造17m挑高的气派入口，入口建议采用干挂石材处理，提高项目档次，给客户以绝对震撼。,空中体验馆打造非同一般的顶级空中震撼体验系统,具体建议：选择8栋的26-27层作为空中体验馆（26层高3.5m，27层高3.5m)；形式：打造非同一般的震撼体验；用空中体验馆代替传统售楼处；目的：突出项目高层景观优势；给客户以震撼，使客户产生购买冲动。,苍山路,空中体验馆选址,东南面城市景观,东北面明珠广场,西面开阔苍山景观,园林建议,在园林已基本定型的情况下，注重园林细节的打造，如铺砖的材质用料、雕塑小品、树种、草坪、园林风格方面的提升，都能提高园林的档次，使本项目园林小儿精贵,硬地铺装1
35、、机理的视觉冲击2、与色彩图案的结合3、组合型材质增加品质感,树种植被1、树种的名贵性2、树种的稀缺性3、关键节点树种的直径,园林雕塑小品应配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用,入户大堂建议,把入户大堂的入口往外延展，顶部采用透明的玻璃和钢结构，四周用透明材质围合起来，使外延的整体与入户大堂浑然连接在一起；入户大堂在日后的装饰中要尽量大面积选用镜面处理，扩大空间感。,大堂的地面、墙面要铺设高级花岗石或大理石来体现项目的高档次 ；提高大堂舒适感，公共空间增设空调；同时，大堂要悬挂水晶大吊灯及摆设高档沙发等装饰品。,豪华酒店式大堂,打造极致景观样板房,
36、建议聘请名师进行样板房打造，将项目户型、景观价值展示到极致 ；圆楼样板房尽可能放置在28楼，以其置顶的绝版景观面，使客户拥有心灵的震撼。,心动,本项目户型必将成为客户最为动心的地方，建议在展示样板房的同时展示清水房。通过清水房展示加以标注，让客户更直观的感受到赠送面积的视觉震撼及户型舒适度的深度体验。,此处不计入建筑面积,车库是业主回家的第一站，回家的尊贵感受，从车库开始,车库建议,车库入口：钢结构、天蓝玻璃的顶蓬，显眼而不失高贵典雅；,车库地面：灰色金钢沙光面地面，白色线条；,车库灯光：每个车位以红色地灯分割，灯光稍暗，灯光使各停车位置分明的同时，红色也能带来家的温暖；,地下车库今后将成为业
37、主活动的主要空间之一，本项目虽体量不大，却是城市高端住宅，因此地下车库不仅要达到豪宅的标准，还需要起到提高项目档次的作用豪宅细节 项目亮点,车库立柱：白色立柱，低层包黑黄间条的装饰，纯净而带温暖；,车库墙面：蓝色墙体，蓝白的经典搭配；,车库顶部：黑色粗钢网顶，尽显高贵；,车库具体建议：,大部分客户从地下停车场入户，所以不仅要将一层入户大堂的空间感打造出来，还要将停车场大堂重点打造。车库大堂的地面、墙面同样不能马虎，建议铺设花岗石或大理石来体现较高档次 。,豪华酒店式车库大堂,会所建议打造城市精品生活会所,形式：项目组建议会所引进城市精品生活的SPA连锁机构，如昆明City SPA，由其统一运营
38、管理，提供全身SPA、美容、按摩等一系列高尚生活服务，让业主享受家和办公室之外的第三个地方，回归身心自然境界 效果：大理首家城市精品SPA会所，达到会所的养生关爱，给到业主全新感官享受。,项目8栋、9栋架空层，建议将各楼栋的架空层作为泛会所，并设置为动、静两区：“动区”设置儿童游乐设施 “静区”外围采用全玻璃围合，可考虑设置书吧&电子阅览室”、“茶室”,物业管理,管业管理的好坏直接影响到居住着的幸福程度，对豪宅客户来讲更为重要！,方案一：加盟国际品牌 “金钥匙”物业联盟；,方案二：聘请国际物业管理公司,金钥匙知名一线城市服务项目：红树西岸、香瑞园、皇庭港湾、万科城,物管建议方案一：加盟国际品牌
39、 “金钥匙”物业联盟,服务理念：实现零距离贴近客户、零中断保障客户、零时延快速响应客户 “三零标准；强调服务意识，提高服务效率 ，实行“零缺陷服务”。,国际金钥匙组织是致力于全球酒店服务的国际专业组织，已有70多年的历史，在全球拥有38个国家的金钥匙成员，在全球酒店服务业享有很高的国际声誉。 金钥匙服务体系是国际上通用的最高标准的服务体系之一，是个性化服务专家，代表着对客户尽善尽美的服务。,“金钥匙”物业联盟组织介绍,物管建议方案二：聘请国际物业管理公司,第一推荐：第一太平戴维斯公司简介： 第一太平戴维斯(Savills)是全球最具规模的国际物业顾问公司之一。母公司SAVILLSPLC为英国伦
40、敦上市公司，已有一百五十余年历史，业务通达世界各主要城市，国内设有北京、上海、广州、深圳等分公司。代表作品： 中信红树湾、圣莫丽斯、香槟广场 白云堡豪苑 新城国际 观唐别墅 丽嘉花园,第二推荐：高力国际公司简介：有百年历史,有丰富的高品质服务经验的国际物业管理公司,从1989年开始，高力国际一直立於中国房地产业的前沿，先后在北京、上海及广州设立分公司。高力国际的市场领先品牌形象，尽显其具备国际化的业务覆盖网络和专业的商誉。代表作品：中山国际高尔夫别墅 （南京）、星河湾（北京）、水岸星城（武汉）、宜家汤臣,物管建议方案二：聘请国际物业管理公司,第三推荐：世邦魏理仕公司简介：世邦魏理仕，是一家处于
41、世界房地产行业领导地位的跨国物业顾问公司。其总部设立于美国洛杉矶，全球50多个国家拥有超过400个办事处及约24,000名的专业雇员。经过十年来的发展，世邦魏理仕已经成为大中华地区房地产市场的领导者。,第四推荐：戴德梁行公司简介：DTZ戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。但代理豪宅项目少,聘请名牌物业管理公司：品质服务，给客户信心,周界防越报警系统数字有线电视系统家居燃气泄露报警系统智能停车管理系统家居紧急求助报警系统,紧急广播与背景音乐系统非接触式IC门禁系统家居红外防盗报警系统宽带互联网系统电子巡更管理可视对讲系统,城堡式安防系统,豪宅客户
42、更加注重自己家庭的安全，及小孩、老人的安全。为此我们量身定做了“城堡式安防系统”！,园林和地下车库采用太阳能照明装置系统，太阳能灯的能源采用太阳光，庭院灯在白天日照情况下由顶部的太阳能芯片将太阳光的光能转换成电能并储存在可反复充电的免维护蓄电池内，夜晚，通过专用控制器将高效节能灯自动开启，电池释放电能将灯点亮。,公共设施的环保节能系统，能为日后社区的物管费用节省一大笔开支，同时也能为业主带来更多的实惠。,手掏钱,营销驱动力打造,问题：不是一线品牌的开发商、在非主流地段、共271套项目。,如何制造影响力？,解决办法：突破常规，进入核心客户群，只影响想要影响的人。,第一步：第一阵营豪宅的姿态进入市
43、场,第二步：塔尖传播大众,第三步：建立尊贵感、传播稀缺性,第四步：将核心价值点无限放大,营销驱动力打造,第一步：第一阵营豪宅的姿态进入市场,通过户外广告以广告语的形式以顶级豪宅的姿态带给市场：“神秘感” “期待感”,营销驱动力打造,第二步：塔尖传播大众,形式：预约各类型豪宅客户及尖端人士进行私人晚宴；地点：某高档会所或高档餐厅；目的：让高端客户对项目产生尊贵感的认知，形成尖端口碑传播筹码；,营销驱动力打造,第三步：建立尊贵感、传播稀缺性,平面表现加上塔尖人士的口碑传播在市场上建立项目的尊贵感并传播其稀缺性。,营销驱动力打造,第四步：将核心价值点无限放大,在市场上建立高端顶级豪宅的形象后，同样通过平面表现、口碑传播及线下宣传，重点将本项目核心价值点产品传达到目标客户，吸引更多的喜欢本案的目标客户争相追逐。,360度绝版空中墅，求证您所未见！,营销驱动力打造, ,
