1、From Vision to Value 投资 升值 新方向,2010年04月23日,铁像寺水街经营规划报告,致：成都天府国际社区开发有限公司,本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄露、保留或复制其中的部分或全部内容。,1.0 项目定位及业态布局规划2.0 招商策略及租金价格体系,1.0 项目定位,1.1 项目业态定位1.2 业态规划与示意品牌落位,成都天府新城第一街,望禅铁像寺，乐水新天府,铁像水街,铁像水街特色商业街应成为天府新城的新地标,本项目在商户品牌上以特色品牌为主，注重商业品牌的精品化、品质化；追求品牌档次的有机结合，并尽
2、可能的促成项目的业态具备完整的功能性、互补性、复合性。,本项目（初期）,品质,高,低,中,中,高,硬件,宽窄巷子,锦里,文殊坊,项目定位,1.1 项目定位,消费群定位,核心消费群,次级消费群体,区域居住消费群,CBD高端商务政务活动,&,&,整个高新南区消费群体 成都市消费群体旅游消费群体,1.1 项目定位,消费群定位,商务宴请,商务接待,商务差旅,核心消费群：区域商务人士,商务会展,企事业主公务员业务人士,企事业主公务员企业业务,外地出差人士入境外籍人群,参展人士办展人士,1.1 项目定位,高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量,
3、四大类型,代表语言,白领精英企业精英（企业家）政治精英（高素质的政府工作人员）智力精英（高科技人士）,消费群定位,核心消费群：区域居住消费者,1.1 项目定位,规划业态,大型餐饮,轻便餐饮,特色餐饮,健康餐饮,音乐吧,商务会所,茶坊,酒窖,雪茄吧,商务零售,美容美发,SPA纤体,西餐咖啡,主题餐饮,轻便餐饮,清吧,酒吧,书吧,亲子娱乐,酒店,文化零售,特色零售,居家用品,商务业态,居家业态,1.2 业态规划,2-1#会所,4-5#会所,4-4#会所,4-3#会所,2-2#主题餐饮,1-5#休闲娱乐,1-4#休闲娱乐,1-3#主题餐饮,1-2#主题餐饮,1-1#主题餐饮,1-1#健康餐饮,1-9
4、#特色餐饮,1-2#特色餐饮,1-10#特色餐饮,2-5#休闲娱乐,2-3#主题餐饮,4-2#会所,3区建筑群,2-4#主题餐饮,1-6#休闲娱乐,4-1#会所,服务配套,服务配套,配套服务,主题餐饮,1.2 业态落位,2-1#会所,4-5#会所,4-4#会所,4-3#会所,2-2#成都印象,1-5#天福名茶文化馆,1-4#高文安,新唐,1-2#大蓉和,1-1#银杏,1-1#菩提树,1-9#早安巴黎,1-2#亚米天阁,1-10#沁糖熙,2-5#萍,2-3#首膳,4-2#会所,3区建筑群,2-4#金翠河,1810慕尼黑,4-1#会所,1-3#廊桥,Tony tomas,西西弗,1.2 品牌落位示
5、意,华夏柏欣铁象水街项目提供客户名单内容,2.0 租金测算,2.1租金评估2.2商务条件建议,2.1 租金评估,工作模型,市场通行租金标准,代表项目租金价格,租金基准加权评估,一般情况下，诸如精品超市/大型餐饮等次主力店的租金水平均会根据各地区的不同而在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于进一步评估项目次主力店业态的租金基准。,2.1 租金评估,市场通行租金标准,一般零售基准租金评估加权,依据“市场比较”原理，对可比案例的内外部因素进行修正，加权后得出可比案例与本项目的权重得分，评估得出本项目租金水平。,注：由于国际社区的成功招商和项目建筑已经完工，同时由于周边项目入驻率提高，和整
6、体区域打造日益完善故在比案例中的内外部因素进行修正,修正后各参考项目租金PJPi=( QX/ QJ)PJPA=( QX/QA)PA =(56/92) 100(280) 60.86170.43PB=( QX/QB)PB =(56/67) 40(60) 33.43-50.15各参考项目权重取值为WJWA=30% WB=70%PX=PJWJ =PAWA+PBWB41.79115.65元/平方米/月,将上述结果进行修正，评估项目基准租金为63元/平方米/月,理论说明:基准租金是项目第一年之平均租金值，作为项目的基准。,基准租金评估,2.1 租金评估,影响单体租金的因素,零售餐饮休闲娱乐服务各业态权重,
7、开间、面积、柱位、实用程度等,动线、人流等,租金明细,2.1 租金评估,注：红色代表北区区域，兰色代表南区区域建筑面积根据4月15日单体设计方案提供；租金为建面租金。,天府水街首期租金标准：,2.2租赁政策建议（根据项目物业实际情况制定）,租期 建议 建议装修及免租期北区8年（800平方米以内） 6个月 10年（1500平方米内） 12个月南区8年（800平方米以内） 6个月10年（2000平方米以上） 12个租金支付方式季度支付（押一付三）物业管理费：前期5元/月/平方米递增方式：第三年开始递增,比例为5%-20%特殊客户，以综合评估报告方式报批业主,我们致力为您项目升值！谢谢！,本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄露、保留或复制其中的部分或全部内容。,
