1、望京K7非配套商业市场定位报告,2018年7月,第 2 页,思源顾问,目 录,一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议,2018年7月,第 3 页,思源顾问,主要经济技术指标,2018年7月,第 4 页,思源顾问,项目地块概述,项目所属区域现状望京 K7 地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环东路，望京西路, 京承高速路，在望京区域地理位置优势明显，到北三环东路的通达性较好，其路网交通优势明显。,本项目位置,北三环东路,太阳宫中路,太阳国际公馆,UHN,凤凰城,中产阶级人口密集区,2018年7月,第 5 页,
2、思源顾问,本案,望京新规划中的用地情况,大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米,K区：居住用地分为个区,居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区,望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区,K区,D区,C区,B区,A区,科技园区,本案位于规划中的居住区项目所在地段商业氛围欠佳所在地段人口密集度较高,2018年7月,第 6 页,思源顾问,项目地块概述,本案,老居民区,2018年7月,第 7 页,思源顾问,周边配套,本案所处位置，商业气息淡薄，不利于项目商业商务的与周边成熟市场的借势，较难提升项目品
3、质感。,本案,2018年7月,第 8 页,思源顾问,总平面图,K7 地块分A ，B，C，D四个组团，D组团已建成,A,D,C,B,C1,C2,C3,C4,C5,B0,B1,B2,B3,B4,B5,本案,地上停车位,汽车出行线,汽车入行线,2018年7月,第 9 页,思源顾问,立面效果图,西北立面图,商场入口,工作人入口,檐口高度23.8米,4.2米,4.2米,4.2米,3.5米,3.5米,3.5米,2018年7月,第 10 页,思源顾问,地下一层平面图及交通流线图,机动车道,人流进入路线,人流出行路线,2018年7月,第 11 页,思源顾问,地上一层平面图及交通流线图,工作人员出入口,消费者主
4、出入口,消费者次出入口,人流出行本项目的交通动线,消费者进入本项目的交通动线,工作人员进入本项目的交通动线,2018年7月,第 12 页,思源顾问,地上二三空间示意以超市为例,主卖场,1.5米的货架,2米人行通道,卖场人流动线,2018年7月,第 13 页,思源顾问,4-5层平面空间分隔示意图,单层面积较小不易多家企业共同使用；适于一定规模的组织机构使用。,隔离墙,隔离墙,2018年7月,第 14 页,思源顾问,项目产品分析结论,本案体量较小，如作综合类卖场，很难自成商业气候；因项目周边主要以居住类物业为主，生活气息浓郁，商业及商务氛围很弱，如作超市类卖场， -1-3层为最佳物业组合，45层不
5、易作超市使用。如做纯办公物业，因所在区位规划为住宅区，则很难吸引注重商务形象的实力派公司。如定位为小企业办公场所，项目将面临打破因区域商务氛围较弱及本案空间不规则等问题的瓶颈。,结论：本项目定位应避免与区内商务中心区雷同，因注重区位人头效益、与交通路网便捷效益进行市场定位,2018年7月,第 15 页,思源顾问,目 录,一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议,2018年7月,第 16 页,思源顾问,北京市总体规划方案中对望京区域的规划,望京未来总体规模规划，相当于一个中等城市，处于北京市的副都地位,2018年7
6、月,第 17 页,思源顾问,望京区域商业-底商供给分布图,2018年7月,第 18 页,思源顾问,望京区域底商项目状况表,2018年7月,第 19 页,思源顾问,望京区域底商项目状况表,2018年7月,第 20 页,思源顾问,望京区域商业综合卖场分布图,望京区域未来商业供给项目示例图,博雅国际中心,家乐福,望京国际商业中心,嘉美风尚国际,华联商厦,苏宁电器,宜家家居,乐华梅兰,本案,未来规划,望京K区商业中心,2018年7月,第 21 页,思源顾问,望京区域未来规划重点项目介绍 重点项目分析汇总,2018年7月,第 22 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,本案,核心商务区,居住区,201
7、8年7月,第 23 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业目前供给状况表,2018年7月,第 24 页,思源顾问,办公物业市场开发投资状况,办公物业未来两年供给状况表,2018年7月,第 25 页,思源顾问,办公物业销售与租金水平状况,区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.75元/日/平米,2018年7月,第 26 页,思源顾问,结论,本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为8500-9000元/M2本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为：,本案所处位置与参照物业位置的商业氛围有一定差距，故此我们部分楼层的定价及租金相应降低10。,2018年7月,第
8、27 页,思源顾问,目 录,一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议,2018年7月,第 28 页,思源顾问,望京商圈品牌精品店,新概念汽车,展示厅,中旅旅游汽车公司,雪亮眼镜,雪亮眼镜,大明眼镜,铜牛服饰,本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修,品牌精品店业态较少，尚有发展潜力,实地调研时间；年月日,2018年7月,第 29 页,思源顾
9、问,望京商圈休闲娱乐,太阳宫娱乐休闲中心,张贝健身,柯达,中体倍力,健身俱乐部,咖啡店,汉方洲足疗,茶馆,足疗音像,潇洒风度美容美发,网吧,音像,音像,美发,旺兴源洗浴,七甲山练歌场,特百惠,富士冲洗,雪美华美容厅,本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米,茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较陈旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间,实地调研时间；年月日,2018年7月,第 30 页,思源顾问,望京商圈生活配套分布,金象大药房,福奈特,加油站
10、,金象大药房,福奈特,电子图书馆,东方爱婴,金象大药房,慈安堂郡,福奈特,现有生活配套设施稍显不足，可适当增加。,实地调研时间；年月日,2018年7月,第 31 页,思源顾问,望京商圈零售商业超市大型专业卖场,天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店,便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街的层，地下层商场房为主,实地调研时间；年月日,2018年7月,第 32 页,思源顾问,望京商圈餐饮网点分布,本区域中式餐饮家韩式餐
11、饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，东来顺等中上档次中餐平米,传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口,实地调研时间；年月日,2018年7月,第 33 页,思源顾问,小结,目前望京区域综合服务体系还不够完善，与其居民实际消费水平还有很大距离。区域综合服务体系中，品牌专卖店、休闲娱乐类商业较少，满足不了区域内中高档消费，市场发展潜力较大。区域生活配套设施稍显不足，还有一定的发展空间。餐饮业是目前望京区域分
12、布最多的商业，传统餐饮和韩国餐厅趋于饱和，西餐及风味餐饮还有一定的市场空间。商业空间在望京大部分是租用，租金从早期的元日平米到现在的元日平米。望京商业个体经营的面积，除传统餐饮为大规模外，面积约在平米，其余商业经营基本上在平米甚至更少（平米）。望京商业的业种业态需要多元化与具备未来时尚感、新鲜度高、国际感强的。,2018年7月,第 34 页,思源顾问,目 录,一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议,2018年7月,第 35 页,思源顾问,望京区域经济背景概述,2003年望京电子产业产值状况,近年来朝阳区域工业企
13、业完成产值位居全市工业的首位；隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。,统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业,望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；,2018年7月,第 36 页,思源顾问,从消费与GDP、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民 总体消费情况进行简要评价；利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量 分析及前景预测。,因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。,望京消费问题研究指导思想及研究方法,望
14、京消费问题研究,近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。,2018年7月,第 37 页,思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,收入对区域居民消费的影响作用十分突出 ，但消费增长略低于收入增长。,影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。 望京区域现有居住人口平均收入水平显著高于朝阳区平均收入水平 ，其消费支出同比高于朝阳区消费支出,单位：元,2018年7月,第 38
15、页,思源顾问,未来几年区域居民消费需求的定量分析,根据1996年2004年朝阳区城乡居民收入和消费情况，计算出的各类消费的收入弹性，如下表所示：,收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率；用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系；收入弹性小于1时，随着收入的增加，对相应消费类别的促进作用将减弱；弹性系数越低，拉动消费效力越低。,2018年7月,第 39 页,思源顾问,区域居民消费状况的总体评价,区域居民消费结构变化特征明显,居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；
16、居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。,2018年7月,第 40 页,思源顾问,利用收入弹性进行需求预测,2018年7月,第 41 页,思源顾问,望京区域消费研究结论,结论，与食品相关的餐饮业其发展态势将保持良性状况,食品消费近年来在各类消费类别中所占比例一直居于首位，虽然近两年所占份额略有下降，但仍是消费份额的主力军。,娱乐文教类消费近年来在各类别消费份额中占据第二位，并并呈现出逐步增长态势，是另一消费热点。,结论，娱乐文教消费市场潜力巨大，是强有力的发展业态,2018年7月,第 42 页,思源顾问,目 录,一、本案产品分析二、望京区域商业及办公物业状况分析三、望京综合
17、服务体系现状四、望京消费问题研究五、项目经营业态市场定位建议,2018年7月,第 43 页,思源顾问,项目经营业态组合定位建议八大思考因素,近年规划的商业供给,已有商业业态分布,差异化的市场定位,外籍人士的数量增长，高知人群密集,本案所处位置对外交通连通性较好,迎合社会需求热点,本案所在地段人口密集度较高,避开现有及未来大型规划商业项目的竞争,满足市场不断增长的需求,本案定位,规避所处区位商业商务氛围较弱,2018年7月,第 44 页,思源顾问,建议业态组合方案,2018年7月,第 45 页,思源顾问,谢谢 !,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I3
18、0kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
