1、30%,20%,10%,-10%,-20%,0%,table_main行业研究/行业动态2012 年 09 月 28 日,公司研究类模板_new,行业评级：房地产房地产开发研究员： 周雅婷,增持（维持）增持（维持）,一叶知秋长三角区域房地产市场分析投资要点：,执业证书编号：s1000511090011,电话： (0755)8212 5148E-MAIL： HTTP:/Z.ZHANGLE.COM研究员： 鱼晋华执业证书编号：S1000510120035电话： (0755)8249 2232E-MAIL:HTTP:/Z.ZHANGLE.COM研究员： 王东辉执业证书编号：S057051202000
2、2电话： 02551863256E-MAIL:http:/ 12 年成交率先回暖的原因。作为我国主要的人口输入区和财富聚集地，区域内不缺乏自住需求，而活跃的民营资本和宽松的货币环境造就了投资需求的高涨。区域内开发商高杠杆的运作方式，在实体经济景气度下行和资金成本上升的困境中受到强烈冲击，促使长三角区域率先展开“以价换量”的步伐。利率优惠配合价格回落，催生了区域内成交量的率先回暖。9 月以来，长三角区域成交好于全国平均。截止 9 月 20 日，我们监测的重点城市日均成交面积环比上月下降 13.4%，其中一线城市下降 15.2%，二线及三线城市分别下降 12.5%和 15.3%。长三角区域城市下降
3、 9.7%，成交好于平均水平。长三角区域内重点城市 9 月推盘量同比增长超过 50%，成交情况喜忧参半。6、7 月份南京、杭州成交创下调控以来新高，改善性需求入市力度较强是主要原因。近期楼盘整体去化率维持在 6 成左右。预计 10 月推盘略低于 9 月，观望情绪仍存。10 月推盘量预计略小于 9 月，仍保持高位运行。贷款优惠的减少叠加促销力度的减,11-10房地产,12-1,12-4房地产开发,12-7,沪深300,弱加重了观望情绪的蔓延。充足的可售货量和政策对房价的高敏感度将制约价格上涨的幅度。,相关研究1房地产开发/房地产:成交依然不温不火2012.092房地产开发/房地产:价格结构差异明
4、显2012.093房地产开发/房地产:价格结构差异明显2012.09,长三角区域表现或将成为全国的先行指标。长三角地区是本轮经济周期中实体经济率先受损而至今未寻找到有效恢复途径的区域。其区域房地产市场的表现或将会是全国市场的先行指标。流动性整体收缩带来第一轮去杠杆过程，表现为供给方主动降价寻求现金回流，从而催发成交量反弹。但实体经济下滑带来的处于金字塔底座购买力的萎缩，以及限购带来的对顶端投资性需求的放逐将在更深的层面促发第二轮去杠杆过程。这一过程将进行得更为艰难和缓慢，与之相随的将是供给和需求端的同时收缩。判断后期市场需求仍将有可能继续在政策预期和流动性状况的反复中维持观望。在政府换届完成以
5、及新的经济政策方向明确之前，我们判断区域内的房地产市场需求都将在政策预期和流动性状况的反复中观望，难有超预期的亮色出现。免责条款及投资评级标准详见末页 1,table_page1,行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日,目 录,一、近期市场表现：9 月成交分析 . 错误！未定义书签。“金九”过半，长三角区域成交高于平均水平 . 错误！未定义书签。9 月推盘放量明显 . 4上访量、去化率略降 . 4区域分化：南京、杭州表现较好 . 710 月推盘及成交判断 . 10,二、周期起落的背后：区域市场内在特征分析 . 11人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 . 11
6、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 . 13投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 . 14率先以价换量赢得先机 . 14长三角区域表现或将成为全国的先行指标 . 16,免责条款及投资评级标准详见末页 2,table_page1,行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日,图表目录,图表 1：9 月日均成交量环比 8 月增速（截止 9 月 20 日） . 4图表 2：9 月日均成交量同比增速（截止 9 月 20 日） . 4图表 3：南京 9 月至今推盘和销售情况 . 5图表 4：杭州 9 月至今推盘和销售情况 . 6图表 5：长三角一、二线城市成交量的
7、变动. 8图表 6：长三角三线城市成交量变动 . 8图表 7：二线城市降价时间早、幅度深 . 8图表 8：南京各月商品住宅成交套数分面积. 9图表 9：南京各月商品住宅成交套数分单价. 9图表 10：南京高端楼盘去化情况 . 9图表 11：杭州高端楼盘 5、6 月份成交放量 . 9图表 12：杭州近近几个月高端楼盘去化情况. 9图表 13：上海各月商品住宅成交套数分面积. 10图表 14：上海各月商品住宅成交套数分单价. 10图表 15：上海每年登记结婚对数和同比增速. 11图表 16：杭州年登记结婚对数和同比增速. 11图表 17：各区域 2009 年抚养比情况 . 11图表 18：2011
8、 年城市 GDP 排名. 12图表 19：预计 2010 年末高净值人士分布. 12图表 20：房地产成为最受亲睐的投资工具. 12图表 21：商品房销量同比增速 . 12图表 22：2011 年自筹资金占比. 13图表 23：2011 年国内贷款占比. 13图表 24：规模以上工业总产值累计同比增速（%） . 13图表 25：商品住宅单月成交面积同比增速. 14图表 26：长三角住宅价格指数同比增速小于其他区域. 15图表 27： 各城市首套房贷款利率优惠情况. 15图表 28： 100 万商业贷款 20 年还清，85 折利率较基准节省 11.2%. 15图表 29：上海新建商品住宅月度成交
9、面积. 16图表 30：南京商品住宅月度成交面积 . 16图表 31：杭州新建商品住宅月度成交面积. 16图表 32：无锡商品住宅月度成交面积 . 16图表 33：苏州新建商品住宅月度成交面积（万方）. 16图表 34：宁波商品房月度成交面积（万方）. 16,免责条款及投资评级标准详见末页 3,table_page1行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日一、 近期市场表现：9 月成交分析“金九”过半，长三角区域成交高于平均水平九月中旬以来，整体成交继续高位运行，截止 9 月 20 日，我们监测的重点城市日均成交面积环比上月下降 13.4%，其中一线城市下降 15.2%，二线及三线
10、城市分别下降 12.5%和 15.3%。长三角区域苏州、无锡、杭州、上海、南京、宁波六个城市日均成交量环比 8 月下降 9.7%，降幅低于平均水平。图表 1：9 月日均成交量环比 8 月增速（截止 9 图表 2：9 月日均成交量同比增速（截止 9 月 20,月 20 日）昆明北京宁波青岛苏州深圳长沙无锡重庆天津广州东莞成都杭州武汉上海南京,日）厦门青岛苏州东莞成都长沙武汉杭州南京重庆天津广州北京上海深圳,-40%,-30%,-20%,-10%,0%,10%,-50%,0%,50%,100%,150%,资料来源：各地房管局网站、华泰证券研究所,资料来源：各地房管局网站、华泰证券研究所,9 月推盘
11、放量明显监测数据显示，9 月南京共有 75 家楼盘推 1.1 万套新房，超过 8 月 7000 套的近 50%。杭州：根据透明售房网的统计，9 月预计有 60 余个楼盘开盘，总量较 8 月的 30 个楼盘增加近 1 倍。苏州：据 365 网统计显示，苏州 9 月份预计有 50 家楼盘推新，其中 32 家住宅项目（普通住宅 25 家，别墅 7 家），18 家商业项目，纯新盘 22 家（其中 9 家住宅项目，13 家商业项目）。总量较 8 月的 41 家推新楼盘增加 20%。无锡：据 365 网统计显示，9 月无锡将有 58 盘推新房源，其中 11 个纯新盘，是 2012 年截至目前为止，推新楼盘
12、数量最多的一个月，环比今年 8 月的推新量（19 个楼盘，其中 1 个纯新盘）翻了几番。上海：上海搜房网显示，截止 9 月 20 日，9 月预开盘量达到 55 个，环比 8 月份 37 个大幅上涨 49%，较 2011 年 9 月最终 44 个的开盘量涨幅接近 25%。上访量、去化率略降草根调研显示，各家楼盘在 9 月份的来访量并没有出现明显的放大，推盘量的增大则使总体去化率水平有所降低。免责条款及投资评级标准详见末页 4,，,table_page1行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日各城市成交情况喜忧参半，南京、杭州近期推盘的整体去化率维持在 6 成左右的水平。销售较好的刚需
13、盘则需要在性价比方面具有明显优势。南京金地自在城项目尽管价格较前期有小幅上涨（200 元/平米）但是相对较低的价格和学区房的优势，使得该楼盘成交延续了以往的火爆，当日去化达到 8 成。临近即将通车的地铁 1 号线的杭州新盘寰宇天下，推出 527 套 90 的小户型项目，开盘当天全部售罄。南京的荣盛花语馨苑和旭日爱上城项目以及杭州的绿都金域蓝庭项目，均是以较低的总价获得较高认购水平。图表 3：南京 9 月至今推盘和销售情况,板块江宁城北江北仙林河西城南城北城北城北江北江北江北城北江宁,楼盘保利梧桐语新城金郡旭日上城高科荣域海峡城金地自在城世茂外滩新城金地明悦紫金联合立方旭日爱上城澳林广场荣盛花语
14、馨苑复地新都国际中航樾府,日期9.19.19.19.39.59.89.89.89.89.89.89.89.89.9,房源情况14、19 栋共 250 余套房源，主力户型为 82、91、100、117、118、137 平米推出 06 栋，共 108 套，面积为 74、91、127、130平方米推出三期 7 栋，此次共推出 190 套房源，户型有88、107、132 平米12 和 15 号楼的 132 套小高层房源2、3 号楼共 322 套房源，当天主推了 253 套，户型面积 93-289 推出 5 栋 128 套房源，主力面积为 89 平方米、112 平方米06 栋新房源，共 654 套，户型
15、面积在 108-198 平米之间加推 3 号楼，一共 108 套房源，主推 95 和 115户型加推 2 号楼新房源，主力户型为 65 平方米，包括一楼商铺在内共 54 套，毛坯交付推出 50-56 平米的 40 年产权的 4.8 米挑高小公寓，总共 90 套左右房源共 180 套商业和住宅房源，户型面积 75-120 平方米一共 430 套房源，面积为 68-74 平米两房，86-107平方米三房。6、8 号楼的 140 套新房源推出 4 号楼王和 7 号楼，其中 4 号楼为复式房源，7 号楼为平层房源，面积 72-117 平方米，约 218套。,当天销售情况4 成近 5 成7 成7 成8
16、成多124 套8 成多近 7 成6 成8 成1 成8 成不足 4 成8.5 成,均价9500 元/11500 元/8800 元/12000 元/17000 元/8800-8900 元/14700 元元/9970 元/22000 元/8300-9100 元/6700 元/起5800 元/左右17680 元/4 号楼均价14000-15500 元/，7 号楼均价,12000 多元/,城东河西江北,富力城中海凤凰熙岸江佑铂庭,9.99.129.13,推出 51 号楼 72 套房，主力面积 78、107 平方米，毛坯交付。推出的 22 号楼，其中 193 平方米的 75 套，225平方米的 25 套。
17、推出 15#楼，共 126 套新房源，户型面积 84，93，132 三种。,6 成7 成60 套,12000 元/折后约 27000 元/两房折后均价10000 元/；三房房源折后均,免责条款及投资评级标准详见末页 5,table_page1行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日价 9000 元/,江北江北城北,融侨观邸中海万锦熙岸大地伊丽雅特湾,9.139.149.15,推出 54 号楼共 96 套，户型面积 74 平米、92 平米、98 平米、103 平米、125 平米五种推出 08 栋，共 66 套房源，户型为 138 平米的三房。推出 22、24 号楼，共约 70 多套新
18、房源，户型面积在 94-280 平米不等，为花园洋房产品,32 套7 成去化 5 成多,折后均价 9100元/9600 元/折后 15000 元/,加推项目的 10 号楼。10 号楼位于项目的南侧，,城南,宏图上水庭院,9.15,共 32 套房源，全部为复式户型。所有户型的面,去化 5 成,18000 元/,积均为 110.8 平方米。,城中城北城东城南城东江宁,金盛财智广场阳光聚宝山庄臻园东方红郡朗诗绿色街区朗诗钟山绿郡天泰青城,9.169.209.219.229.229.22,首推 250 套商铺，分布于 A 栋 1、2、4、6 层，主力面积 4060 平方米推出 371 套新房源，面积为
19、 103-300 平方米的花园洋房。推出 9 号楼 88 套房源，房源面积 90 平米两房、103、109、118 平米三房。朗诗绿色街区周六在项目售楼处开盘推出 68 套房源，户型为 67 平方米、120 平方米。推出 48 套住宅，其中 24 套面积 80 多平方米，12 套面积 136 平方米，12 套 165 平方米。加推三号楼 8-11 层共 68 套房源。面积 36-85 平方米。,去化 36%基本售罄5 成5 成6 成5 成,2000050000元/12000 元/折前均价 9700元/均价 11000 元/折后 22300 元/均价12000-14000 元/,江北江北都市圈,
20、大华锦绣华城旭日上城碧桂园凤凰城,9.229.229.22,推出香邑美颂 18、22 号楼，近 100 套房源，面积从 81-117 平方米不等。三区 08 栋，共 124 套新房源。推出 2 号和 4 号楼部分单元的房源，共 213 套。面积 60-140 平米。,9 成6 成7 成,7800-8000 元/8800 元/6000 元/,资料来源：house365 网站、华泰证券研究所图表 4：杭州 9 月至今推盘和销售情况,板块滨江滨江萧山滨江西溪市中心下城临平星桥临平,楼盘名称寰宇天下铂金名筑绿都金域兰庭积家绿城西溪诚园致诚苑新华园裕丰青鸟香石公寓东厦东港嘉和银领时代嘉信九悦印象,开盘时
21、间9 月 3 日9 月 4 日9 月 4 日9 月 6 日9 月 7 日9 月 8 日9 月 8 日9 月 8 日9 月 9 日9 月 9 日,房源情况15-17 号楼 527 套1、2、10 号楼 275 套7、8、9 号楼 170 余套4 号楼 61 套1-5 号楼 370 套6 号楼 75 套2、3 号楼26 号楼 100 套2、3、4、5 号楼 120 套1 号楼 118 套,户型（）9080-16084-12711690147,196130-13988、15386-20080-135,去化售罄60%7 成7 成138 套85 成7 成2 成4 城7 成,均价（元/）210001508
22、8 起7380 起19000-20000总价 260 万起4000021200 起650076008599 起,免责条款及投资评级标准详见末页 6,table_page1行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日,江干三墩乔司,新中宇维萨创美华彩国际复地又一城,9 月 9 日9 月 9 日9 月 13 日,3、4 号楼 170 套8 号楼 300 套32 号楼 445 套,8945-6085-139,6 成46 套90%,16400-230006980起价 7500；均价,8500,三墩华丰之江转塘闲林老余杭西溪滨江下沙老余杭仓前五常萧山滨江城东新城老余杭下城西溪申花滨江下沙仓前闲林
23、临平,金地自在城嘉里桦枫居天阳云筑赞成乐山红叶大华海派风范万科西溪蝶园 2 期天阳半岛国际宋都东郡国际世茂西西湖新湖果岭绿城翡翠湾华瑞晴庐东和云第远洋心里泊悦府野风现代中心坤和家园莱德绅华府荣安望江南东方铭楼青枫墅园众安白马山庄贝利珑昕泽第,9 月 13 日9 月 14 日9 月 15 日9 月 15 日9 月 15 日9 月 16 日9 月 16 日9 月 16 日9 月 16 日9 月 16 日9 月 17 日9 月 18 日9 月 22 日9 月 22 日9 月 22 日9 月 23 日9 月 23 日9 月 23 日9 月 23 日9 月 23 日9 月 23 日9 月 23 日9 月
24、 23 日,42、44 号楼 208 套7、8 号楼 157 套4 号楼 63 套1 号楼 212 套7 号楼 100 余套13 号楼 157 套2、3 号楼 122 套10 号楼 2、3 单元 180 套18 号楼 66 套3 号楼 108 套6 号楼 43 套3 号楼 168 套2 号楼 120 套2、3、11 号楼 249 套2、6 号楼 268 套100 余套2、6 号楼 60 套7 号楼 122 套5、6、7 号楼 122 套6、7、8 层 108 套12 号楼 252 套24 套366 套,89、115、14984、89、104116、1389089-13953128、15888、
25、121107-17388、118、13890-14190-13085、86、11389、120、13988-15050、80、120165、180、20989-2038845-7490263-28785-140,基本售罄90%70%70%70%76%67 套80%80%90%80%73%超 50%90%70%售罄基本售罄70%70%90%5 成80%60%,1800014000132009000900018500-203002300010000总价 72 万起折后 9500 起13000-1400016000150001600090002000021500 起2300025000起价 9888
26、8800400-600 万/套起价 7790,资料来源：house365 网站、华泰证券研究所区域分化：南京、杭州表现较好上海年内商品住宅成交量的高点是 7 月份的 144 万方，虽然同比上升 24%，但是和 2010 年下半年的成交量平台（月均 168 万方）依然偏小。而同属长三角区域的二线城市，南京和杭州此轮回暖的力度远远超过上海，6、7 月成交水平已经达到或者超过 2010 年以来的单月最好水平。我们认为分化的主要原因在于：1）南京和杭州品牌房企占较比较高，率先展开以价换量步伐。上半年绿城中国和滨江集团在杭州市区的市场占有率合计接近 20%，而南京市中海、金地、苏宁、保利等品牌开发商占比
27、较高。在龙头的带动下，两个城市都出现了“成本价”楼盘出售的现象，以价换量的幅度超过其他城市。2）改善性需求释放相对较好免责条款及投资评级标准详见末页 7,2011-11,2012-01,2012-03,2011-06,2011-07,2011-08,2011-09,2011-10,2011-12,2012-02,2012-04,2012-05,2012-06,2012-07,2012-08,table_page1行业研究/行业动态|2012 年 09 月 28 日随着年底银行贷款额度的逐步收紧，利率优惠开始向 9 折甚至基准靠拢，加之开发商营销的力度的减弱都对刚需的进一步释放产生压力。改善性需
28、求参与市场的意愿在一定程度上决定了成交最终能够达到的高度。5 月起南京 140 平米以上的商品住宅成交占比从 4 月的 10.6%上升至 13.6%，此后在维持在 12%左右的高位，同时，单价 12000 元/平米的楼盘成交套数占比连续 3 个月攀升，6、7、8 月分别占比 38%、39%和48%。我们对南京市区近期开盘的几家高端楼盘的监测数据显示，去化率基本维持在 7 成水平。5 月起杭州高端楼盘成交出现放量，统计数据显示，均价 20000 以上的楼盘 5、6 两个月的成交量基本上占上半年成交量的 70%左右。进入 9 月，改善性需求依旧表现良好，城市核心地段的新华园 8 日首次开盘推出 75 套房源，当日销售超过 8 成。相比较而言，上海的改善型入市特征并不明显。从 6 月起，上海 140 平米以上的商品住宅成交套数逐月减少，6、7、8 三个月分别成交了 1940 套、1780 套、1721 套。单价 20000 平米以上的楼盘成交套数也同样显现出递减的态势。一方面是月初推盘量没有明显放大，另一方面，较高的绝对价格使得普通购房者望而却步，而拥有一定资金实力的人群被往往“限购”挡在了门外。,
