1、,建德及千岛湖高端房产市场调研报告,建德宋都置业有限公司 营销策划部,目录,第一部分 建德房产市场概况第二部分 千岛湖别墅市场概况第三部分 高端房产市场客户分析第四部分 个案分析,第一部分 建德房产市场概况,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,竞争研究,需求研究,经济指标与房地产,建德工业发达，GDP整体呈加速上升趋势，2008年GDP增速达17.8%，房地产市场高速发展，但受限于土地总量，2009年,2010年增速放缓,GDP增速与房地产发展关系：,建德2001-2009年GDP增速,建德2001-2009年三产业比例,2003-2009年建德市房地产总投资额,（单位：
2、亿元）,经济指标与房地产,建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段,人均GDP与房地产发展关系（2009年建德人均GDP为32824元，美元约5410）,供应情况及购买客群,整体上供不应求，本地人为购买主力，外来客群有增加趋势,2003-2009年建德市商品房供需图,全市年均供应34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商品房销售比例约为95%。城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅
3、为7.7亿元。客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。,2009年建德市商品房购买对象来源,注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局,（单位：万方）,市场发展历程,起步阶段,初步发展,快速发展,自1999年实行土地招拍挂制度，起步较早，但早期房地产业规模小而散。99年房地产总投资金为0.87亿元。产品打造无特色，,90年代初,2000年,2006年,起步较早，目前进入快速发展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求；人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。,2000年步入相对正规的发展轨道，代表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等，2003
4、年，供应已达30万方，销售面积约12万方；2005年供应及销售大大增加，供应达50万方，销售超过40万方，市场活跃。,2006年至今，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地产市场迎来快速发展的阶段。市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃发展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表），至今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴萨名门受到市场青睐。外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2009年置业者中非本地居民占20%。但由于土地供应有限，整个市场呈现供不应求。目前人口总量为7.8万，增长率为0.96，远低于千分之
5、五的平均水平。且外来人口较少。,至今,周边乡镇,周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业发达，经济实力雄厚,数据来源：建德统计年鉴2009,乡镇工业生产单位（家）,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,竞争研究,需求研究,竞争格局,一江春水5000-8000元/,泽园（樟坞岗地块）8900-11000元/,金色蓝庭（溪头W-9地块）9000-12000元/,拉里维娜公寓:8500-12000元/排屋：25000元/,望江豪庭（九里坞地块）楼面价：3300元/,在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地,在售项目,潜在项目,御景园公寓7800-12000元/排屋
6、：25000-30000元/,洋安新城地块,目前在售,在售后期推量约14.25万方，主力120-140，少量顶跃受到追捧，排屋供不应求。,潜在项目,以下三个项目是建德目前主要开发的房产项目，位置优越，定位高端，配套齐全，且正处于区域价值兑现期,樟坞岗地块总平图,溪头W-9地块边坡治理设计总平图,潜在项目,土地层面可供应面积约28.4万方，望江豪庭（九里坞地块）约2012年初上市，洋安地块预计2012年上半年上市,次新房,由于整体房源稀缺，产品较好的次新房也比较受市场青睐,巴萨名门（2010）10000元/,水韵天城（2009）10000元/,锦绣山庄（2005）10000元/,锦华园（2004
7、）10000元/,金马中心（2009）11000元/,半岛别墅（2009）19402元/,御景园（2008）10000元/,小结,房地产市场整体开发水平仍处于初期,地段为上，产品价值、资源价值未充分挖掘； 没有真正的高品质楼盘；当地口碑较好的产品形式感较强，但品质缺乏。,目前供应少，市场细分不明显，主力去化集中在120-140,土地有限，整体供不应求；年均去化30万方，但2010年仅4个楼盘供应，整体供应量约20万方； 供应两级分化，400万以上的排屋与100万左右的普通公寓共享市场；公寓类，资源型户型与普通户型价差不明显，多层溢价能力不足； 普通改善需求为主力，刚需与高端改善被挤压。,市场供
8、应偏少，市场竞争并不激烈,目前建德市场供应项目主要新安江街道的三块高价地，地段优越，定位高端。,供需结构,需求,竞争,90以下,90-120;120-140,140-160,160以上,刚性需求，目前市场占比，后期趋势？,未来竞争较小,主流需求，会否分散？,竞争大,需求会否扩大？,竞争小，供应少,需求会够扩大？,竞争小,？,市场结构简单，如何切入细分市场？重点看需求现状与趋势演变,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,供应研究,需求研究,各级别市场容量估算 典型项目客群分析 潜在客群分析,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,供应研究,需求研究,本地需求
9、,外地需求,典型项目客群演变 其他同级别项目客群演变,市场容量,启示： 顶端市场有购买力，但客群量不多（2000人不到，且易流失），在产品设置上要注意一定的风险控制； 中端、中高端改善需求为主力，机会较大（3万人），为建德目前主流的购房需求，本项目应重点把握。,详细估算过程,潜在客户需求分析居住现状,普遍对物业服务以及小区景观不满，高端客户还看重车位以及其他配套,70%的活跃客户有2次以上置业经验，他们购买力较强，大都为三口之家。至少居住在2003年以后开发的商品房中，能够满足基本的功能需求。但2005年之前开发的商品房，如香樟公寓，在小区整体规划、景观布局、物业管理上较落后，其中80%的受访
10、者表示未体验过高品质的物管服务，认为物管服务只是简单的清洁、保安。70%的受访者表示小区基本无景观，即使有也因疏于维护而形同虚设，如锦华园。10%的客户居住在2005年后开发的商品房中，如水韵天城、秀水华庭。他们经济实力雄厚，支付能力远远大于支付意愿。对物业服务以及小区景观基本满意，但认为后期配套未跟上，如小区规划的运动设施、基本的生活配套，此外，停车位也较缺乏。其他客户，如居住在红枫花园的余书记，目前住所为顶跃，接近200，但由于年事已高，腿脚不便，急需老年电梯公寓。对目前小区的生活配套也不太满意。希望有一套私密性较好具有大庭院的排屋。,潜在客户需求分析需求产品,主力需求,潜在客户需求分析产
11、品偏好,各级别市场容量估算 典型项目客群分析 潜在客群分析,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,供应研究,需求研究,本地需求,外地需求,典型项目客群 其他同级别项目客群,典型项目外来客群,一江春水：投资客 养老、休闲度假 + 投资客,推盘节奏,2007.5,多层、小高层； 户型面积约87160平方米，排屋面积约270平方米； 价格范围3000-7000元/平方米。,2007.8.25,主力户型120130； 均价3800元/,2009.9.25,在售有部分120多方和150多方的尾房房源； 均价约4000元/,2009.11.30,客群演变,本地首置投资95%杭州投资客
12、5%,本地首置、改善、投资 80%杭州、上海投资客+少量休闲度假客群,2010.1,2011.1,本地首置、改善 50%杭州、上海投资客+少量休闲度假客群 50%,在售有部分120多方和150多方的尾房房源； 均价约4000元/,在售为高层尾房； 均价约5000-7000元/,其他同级别项目客群,公寓市场研究小结,本地市场,外延市场,高端180-220及以上,中高端160-180,中端120-140,度假休闲型100以下,供应奇缺 需求急需满足 强调对稀缺资源的占有 可开拓市场,供应稀缺 需求有待满足 产品体验升级 可扩展市场,供应主力 需求主力 小区整体档次升级 可提升市场,供应稀少 需求有
13、待引导 产品个性化突出 可激发市场,外来需求较多 注重舒适性、配套完善 外来主力市场,需求较少 看重配套 可开发市场,需求较少 对资源敏感，但最主要是配套 可引导市场,需求较少 看重自然景观及生活配套 可引导市场,沿江主打高端产品，首期推出，以拔高形象，树立标杆。,开发策略,高端产品力求得到意见领袖的认可，改变洋安新城短期内难以得到认可的局面； 高端产品要放慢节奏，从而增加溢价能力；,主力产品打开市场，持续销售，保证现金流。,度假休闲型产品主要吸引外来休闲度假客群。,外来休闲度假客群看重配套以及景观资源，故应根据配套的节点来推出度假型公寓； 并根据客群的演变适时推出升级产品，如80的一房等。,
14、本地主力产品品质细节缺失,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,内需市场,外延市场,本地供应,目前在售的仅拉里维娜有排屋，但仅余3套。未来1-2年内，主城的三块高价地均无低密度产品供应。,有资源（新安江），无土地，低密度产品供应奇缺,在售产品品质较差，低密度产品开发设计经验不足,御景园排屋整体设计较新颖，但细节缺失，材质极差，楼间距很小。半岛山庄的排屋产品品质基本上与农居房相差无几，只是占据了稀缺的江景资源。且后期物业管理较差，无高档住区的氛围。拉里维娜排屋用材上略有上升，但石材色差以及品质、建造工艺都较差。,本地需求,我要买的话还是要买排屋的，现在都没有排屋卖，就拉里维娜
15、，那个也不好。 餐饮店郭老板 现在有半岛的排屋，还在巴萨也买了套花园洋房，都不打算去住的，半岛那个排屋就是江景好，其他嘛，还是想买好一点的。 企业主商月荣,高端客群急需低密度产品有钱无好房,高端客群对产品有一定的鉴赏力，看重配套及相关产品细节,现在住在水韵天城的排屋，因为自己是设计院的嘛，所以比较注重房屋的质量，当时是说水韵天城指标是最高的，所以就买了，现在住在里面。一些运动设施都还没弄好，比如网球场之类的。周边配套没有跟上，对于年青人来说，景观绿化方面的，小区内的网球场啊，游泳池啊，会所啊，都是需要的，像一个高端住宅小区一个高端的黄金商业区氛围还没有形成，出来以后相对的来说旁边的商铺还是不多
16、。 企业主女儿王思霁 现在那个清溪翠谷，一条弄的那个，里面有网球场的，进去看了的，排屋的话肯定配套要做好啊，会所之类的都要有的。 建德日报王记者,本地高端市场供应稀缺，市场需求大，这是一个并不成熟的充满机会的市场，是否预示着我们项目的机会？,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,内需市场,外延市场,城区,富阳、银湖,之江,西溪,闲林,青山湖,良渚,千岛湖,近郊板块1小时车程,远郊板块2小时车程,安吉,杭州低密度产品板块分布：市区级、近郊级、远郊级,德清,市区板块,仁和,塘栖,随着城市扩张、中心资源日益稀缺，下一轮远郊板块将成为主力,青山湖板块,安吉板块,千岛湖板块,景观资源
17、稀缺，但开发近八年，配套依然未跟上，仍无法具备第一居所的条件。,与杭州大城北形成集中的低密度住区，具备第一居所的条件，竞争激烈，产品丰富,本案高端配套优势、居住配套完善，真正实现可以生活的低密度住区。,主要为度假类产品，细分明显，但配套较缺乏，不具备第一居所条件,外地需求（现状）,细分市场,客群特征,需求特征,需求产品,中产度假型（5+2型）,30-45岁，良好的教育背景，追求品味；专业人员，自由职业，中层管理，公务员，炒股炒房在杭州拥有公寓，没有排屋、别墅居住体验,200方以上的别墅、排屋总价500万之内,面积要小，控制总价；景观资源，游乐项目；厨房卧室要求低，公共空间要高档,养老客群,50
18、岁以上，国事业单位退休人员；积蓄较多子女或亲朋在建德，建德有某种关系；,配套要近，尤其是医疗、购物；需要邻里互动平台；,房屋需求面积不大，但庭院要大，喜欢自然环境,外地人在建德买房，以中高端第二居所为主，强调休闲度假功能,地处洋溪的一江春水，杭州客群在逐步增多,德清别墅楼盘，主攻杭州客群,一江春水前期（2007-2008），杭州5-10%，新安江本地80-90%；其余为上海、以及周边乡镇客群；后期（2010年），杭州约50%，受杭黄高速利好有关,阳光田园项目客群80%以上是杭州人，其中以公务员及其领导和泛公务员为主，其中本地人占10%左右，上海人占5%左右。,杭州别墅客群向周边县市蔓延,外地需
19、求（趋势）,现象二.,现象一.,原因,杭州婴儿潮一代（1962-1972年出生），40-50岁，产生大量的高端改善需求,杭州房价飙升导致客群外溢（10年底杭州公寓均价2万，接近建德排屋价格）,建德与杭州加速融合（杭黄高铁）,低密度市场研究小结,本地市场稀缺，需求无法释放,本地市场产品设计建造缺乏品质感,未来市场上，老城区基本无供应,未来市场上，外来休闲度假客群将会进一步扩大,大杭州客群将会更多的选择主城以外的资源型板块,排屋产品具有高溢价率，约为普通公寓的2.5倍,本地市场,调配容积率，尽量增加排屋总量,本地虽已足够去化，但也要注意吸引外地客户，提高溢价,由于其稀缺性，控制推出节奏，保证越来越
20、稀缺,外延市场,休闲度假客群看重生活配套,根据配套的节点吸引外地客群,在配套商业得到本地认可后对外地休闲度假客群大量宣传,整体市场环境研究,公寓市场研究,开发机会,低密度市场研究,供应研究,需求研究,住宅由于土地稀缺，处于不饱和供应状态,人口基数小，增长缓慢，面临后续市场扩容问题,当地高收入人群对于高品质产品有较大的需求，但不能满足,大杭州低密度市场处于新一轮的外扩态势,近年来杭州客群对建德接受度逐步增加,目前产品有形无神，缺乏品质感，细节和管理缺失,市场特征,机会点,当地客群对主流产品的需求较长时间内依然占据重要位置,大杭州占据稀缺资源的度假别墅需求呈扩大趋势,我们的开发机会,配套,设施,房
21、产,酒店、特色商业，必须的配套,资金支持,提升价值,带动消费,居住配套,消费配套,带动人气,如高尔夫游艇、垂钓平台，提供度假生活的有力载体,别墅等度假地产，为度假、商务消费者提供配套居住。,区域级休闲旅游集散中心,瑞平山项目将成为建德旅游休闲集散中心的载体,开发策略,建德整体住宅供应少，尤其是低密度高端别墅市场更是稀缺，瑞平山项目为建德市场首个大规模低密度旅游地产项目，项目应注重各个产品线的有机融合，各类产品互补开发，最终获取高额利润。,休闲市场,五星级酒店，建德首家五星级酒店，打造建德高端市场形成。高尔夫球场，18洞滨水、山地高尔夫球场，建德首家，提升溢价。游艇码头， 依托新安江，享受清凉世
22、界，提供度假生活的有力载体,房产市场,别墅稀缺，溢价能力强（公寓2.5倍，售价3万），可立足本地。别墅独栋化，独立成团，形成低密度社区，提升溢价。控制推盘节奏， “区域价值标杆”，放缓销售速度。,第二部分 千岛湖别墅市场概况,宏观经济,6月CPI同比上涨6.4%，创近三年来新高，显示在紧缩货币政策下,通货膨胀触顶过程仍在继续。在新旧涨价因素压力未释的背景下，此前多方预计将见顶回落的通胀形势短期恐难言缓解。种种迹象显示，在通胀压力居高不下的大背景下，控通胀仍将是未来一段时间宏观调控以及货币政策首要任务。全年通胀形势将呈现“前高后不低”的态势。房地产市场的调控，抑制房地产投资的持续增加，与房地产相
23、关的产业估值预期不被看好。,宏观市场环境,宏观政策,2011年7月12日召开的国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出了加大保障房建设、要求对房价上涨过快的二三线城市实施限购等五条措施。原本房价上涨过快的一线城市如今步入理性，但二三线楼市被催热后影响了调控效果，限购范围在二三线城市进一步扩大是中央施放的一个信号，关于政策调控将持续从严从紧。,向更深层次推进,限购（禁购)上,贷款上,千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。,首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付30%。二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于60%，贷款利率不低于基准利率
24、的1.1倍。外地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。,千岛湖目前的调控情况为：,限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购房套数。贷款方面：外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。,目前大杭州范围内的临安、富阳、淳安、桐庐、建德等地，不在限购范围之内。由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。,限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会,政
25、策影响,千岛湖部分别墅项目分布图,翡翠岛山水名墅,千岛湖排屋、别墅项目总价分布,从总价段分布来看，市场竞争集中在800-1500万区间；3000万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），3500万以上的房源目前仅有本项目有；300万以下房源较少。,竞争集中区间,本区间竞争较弱,千岛湖排屋、别墅项目面积段分布,别墅、排屋竞争面积段集中在400-750方区间；面积段区间800900方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），10001100方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞争较小。千岛湖别墅排屋200方以下房源较少。,800900方房源存在一定竞争，9001100方房源竞争
26、较少，同样不属于主流市场面积段,100平米 200300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,8001100方,600900方,400750方,400600方,5601050方,290600方,190500方,本项目,天屿山顶度假别墅,金基观岛,滨江度假酒店别墅,顶上别墅,翡翠岛山水名墅,千岛湖玫瑰园,尚公馆,107153方,竞争集中区间,本区间竞争较弱,千岛湖在售别墅品质分析,千岛湖在售别墅品质分析,第三部分 高端房产市场客户分析千岛湖项目客户杭州项目客户,千岛湖项目客户,客群来源,核心客户,重要客户,偶得客户,杭州的企业主、大型企业高管,金华、永康、义乌等周
27、边城市私营业主,上海、温州等长三角其它城市客户、海外客户,核心客户：杭州的企业主、大型企业高管；重要客户：来自周边城市，特别是义乌、金华、永康等地；偶得客户：上海、温州等长三角其它城市，少量海外客户。,目前千岛湖别墅客户主要来自杭州；其次，也有很大一部分客户来自义乌、金华等地；上海、温州等其它城市客户较少。,自住,企业会所,投资,置业目的,占60,占2030,占10,自住：别墅客户主要目的为自住，一般用于全家度过春节等假期；占60左右；企业会所：企业买来用于商务接待、做会所等；占2030；投资：别墅项目投资客较少，只占10左右，一般为总价较低的房源。,目前千岛湖别墅客户置业主要用于自住，另有一
28、部分作为企业会所，用于商务接待；投资客比重很小。,千岛湖别墅客户总结,客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其它城市及海外客户目前较少。置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）兼收藏，另有部分作为企业会所，用于商务接待等。而总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。,千岛湖项目客户杭州项目客户,青山湖板块,西溪闲林板块,小和山板块,之江转塘板块,富阳银湖板块,良渚板块,杭州别墅项目分布,杭州高端别墅主要分布在以下板块：良渚板块西溪闲林板块小和山板块之江板块富阳银湖板块青山湖板块湘湖闻堰板块,湘湖闻堰板块,杭州各板块别墅、排屋对比分析,
29、58,杭州各板块别墅、排屋对比分析,杭州项目客户分析,地域性较强，本地客户自住为主,杭州别墅客户总结,客户来源杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本地企业主，一些顶级别墅有来自省内其它城市的私营业主；青山湖因距离杭州较远，目前客户多为杭州之外的外地客户；富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。置业目的富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主；其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能；部分客户购买近郊别墅作为第一居所；随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。,第四部分 个案分析千岛湖个案杭州个案,千岛湖滨江度假酒店别墅,基本资料,项目总体规划,定
30、位：打造长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的地块, 呈半岛形状。总体规划：98套别墅、排屋（6万方）超五星酒店（6万方） 排屋别墅： 酒店（2011年6月左右开业）：,建筑面积：近6万平方米，客房数：300多间。设施：标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。特设总统楼，具备接待总统及随行人员的能力。配套酒店专享游艇码头。,建筑设计：以美式山地度假为原本，东南亚建筑风格。突出1.2米的宽屋檐的度假别墅元素；立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流。最大化。,建筑设计、景
31、观设计,景观设计：以湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态。私家庭院：精装修，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物。,户型,独栋B户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库 约440,户型特色：车库、保姆房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。 客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫 朝南，生活舒适。 关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度 假生活品质。,户型,独栋 D户型 五室三厅六卫两厨房一保姆房双车库一游泳池 约750方,户型,独栋C户型 五室三厅八卫两厨房两保姆房双车库一游泳
32、池 约745方,销售情况,目前项目处于尾房销售阶段，剩余10多套独栋别墅未售。,一期已交付,二期未售房源主要位于项目西面，共10多套,二期,项目客户定位：资产过亿的富商。实际客户来源：主要来自浙江，其中杭州客户约占60%、其它客户来自金华（约10%）、绍兴（约5%）、义乌（约15%）置业目的：以自住（度假）为主，约占60；企业会所：30；投资：10,客户来源地构成,置业目的构成,70,客户情况,天屿-千岛湖山顶度假别墅,基本资料,项目规划、销售及客户,项目规划80多幢别墅五星级度假酒店，每户享8002000平方米私家泳池花园。为业主6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山
33、观景平台等配套。,销售情况：一期推出29套左右房源，目前销售了一半左右。,特色：地理位置：山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，开辟一条3公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。,建筑风格：新地中海建筑风格，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格富于异国情调，恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。立面：涂料、石材、砂岩组合。屋顶：陶瓦。建筑造型：休闲奢侈感，对称、带四坡斜屋顶的拱形主入口，立柱或壁柱装饰强调尊贵感。,建筑
34、设计,74,装修情况,配套：五星级SPA酒店、6.2万方专属岛屿设置有户外大型PARTY会场、专业级游艇码头和轻松的钓鱼、烧烤、沙滩排球等多项活动专区。科技智能化：美国霍尼韦尔（Honeywell）和瑞士公司ABB，打造家居智能控制系统法国Lafarge公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦美国Mammoth地源热泵式中央空调瑞典TERRACO的外墙保温美国Honeywell智能系统装修标准：（500万/套）庭院门：美国Plaza Door型材、Door in Motion的遥控设备泳池设备：西班牙的AstralPool门窗：美国Andersen公司全套进口门窗石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西
35、班牙的翡翠米绿等16种之多橱柜：德国的Zeyko和Siematic洁具：美国的Kohler和Kallista,建筑面积：约696.24平方米（不含地下层）户型特色：室内呈对称式布局，动静分区。 主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，可欣赏到户外更多景观。 套房式设计，符合度假别墅功能要求。,户型,户外连廊,户外连廊,一层,二层,客户,客户来源:主要来自杭州、上海等地置业目的:主要为自住，用于春节等短期度假,千岛湖乡村俱乐部（顶上别墅）,千岛湖乡村俱乐部-总体规划,项目规划总项目包括随园、顶上别墅、悠然山三个组团，共200多套。顶上别墅由10栋别墅组成，随园由90多套别墅组成。,配套占地面
36、积1280亩国际标准18洞/72杆球场，球道长度：6880码；俱乐部会所，面积7000方，豪华客房16间，设有中西餐厅、咖啡厅、桑拿、SPA、会议室等；千岛湖国际游艇俱乐部，占地50亩，规划泊位230个；超白金五星标准酒店。,顶上别墅基本资料,组团特色建筑外形：现代简练风格，“盒式”造型十幢别墅分别用10种设计手法，根据景观需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、阶梯式建筑等。,顶上别墅销售、客户,销售情况：面积5001000多方，价格1000万3500万 /套项目2010年年底开盘，目前去化6套，剩余4套客户属性：客户来源:杭州、上海等城市为主置业目的：自住（度假）为主,顶上别墅户型,总建筑
37、面积：714.15一层：272.21二层：176.38地下室：265.56（赠送153.96）户型特色：1.大面积地下层，可按业主需要规划为不同功能区间2.中西厨房，满足生活所需3.户户私家景观花园及多花池设计,随园,建筑风格:现代中式。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。景观特色：将千岛湖自然山水作为项目背景。内部，引入水资源营造亲水生活。运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融，形成步移景异的效果。,随园户型,建筑面积：560平方米户型特色：大面积地下层，地下游泳池和SPA提升居住品
38、味。半围合式布局，一方面利于建筑获得更多的开窗面积，另一方面增加了灰空间，给予业主更多接触自然的空间。院落空间起伏变化丰富。,地下层平面约186.88平方米,二层平面约143.86平方米,一层平面约230.38平方米,随园客户,客户来源：杭州50%、金华等近区域城市约20%，上海等省外城市约30%；置业目的：以自住（度假）为主。高尔夫球场吸引来自上海、杭州等高尔夫爱好人士前来打球。其中，来自上海的客源包括港台、韩日等人士。,客户分析,高尔夫客户来源地分析,绿城千岛湖玫瑰园,基本资料,项目位置：千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔开发商：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司建筑设计单位：浙江绿城建筑设计公
39、司占地面积：15万方建筑面积：14万方容积率：0.87规划：12幢独栋别墅，32幢排屋，7幢高层，2幢小高层建筑风格：法式排屋、新古典主义公寓交房状况：毛坯（花园精装）价格：独栋1400-3500万/套；排屋总价中间套370400万，边套500-800万/ 套，公寓8000多元/平米 面积：户型面积：独栋500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方,独栋,项目规划,联排,高层公寓,项目规划：独栋：12套（一期推出6 套）排屋：150套配套：会所咖啡吧，阅读室，台球室，乒乓球室幼儿园,排屋,独栋,项目特色：首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖，配以新古典主义公寓。,
40、会所,户型（排屋边套）,C户型 面积：约329平米 5房2厅,地下室 室内娱乐活动、车库约171平米,一层 室内生活动区约163平米,二层 室内生活静区约166平米,户型（独栋）,地下层 约305平米,一层 约296平米,二层 约205平米,A户型 约501平米动静分层，赠送地下一层精装修花园十字户型多厅、多挑高空间、多阳台和露台,销售状况,独栋：总共12套，推出6套，销售3套（分别为16#17#和23）,18,19,20,21,22,23已售,17已售,16已售,15,25,26,27,15445平米16522平米（已售）17445平米（已售）18510平米19501平米20519平米215
41、01平米22501平米23668平米（已售）25445平米26510平米,客户,公寓：本地中高端客户，用于自住；杭州、温州、台州客户，主要用于度假兼投资；排屋、别墅：杭州、义乌等地私营企业主、公司高层等，主要用作度假。,通盛 翡翠岛山水名墅,基本资料,项目位置：安千岛湖镇翡翠岛 开发商:杭州通盛房地产开发有限公司建筑设计:美国PHILIPS JOHNSON深圳中外境容积率：0.23绿化率：70%占地面积:937亩建筑面积:70000平方米 总户数:178套户型：别墅380500方，排屋190230方价格：排屋14000元/ ，300万/套，别墅14000-16000元/，700万/套配套：规划
42、双会所（山景会所、滨湖会所）、网球俱乐部、天然泳池和游艇码头等设施,项目规划,95,项目定位：全岛式私家别墅物业，营造“原生态、自然”健康生活方式。翡翠岛山水名墅位于千岛湖城区中心唯一全岛屿式岛屿，四面环水，地势总体北高南低，珊瑚状分布。规划170多套别墅，380500方70多套排屋，190230方小型酒店,建筑风格：东方现代建筑材质：天然石材、木饰条和玻璃混合运用。错层结构设计，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。,建筑设计,96,景观：多层次立体化，保留原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉。立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、
43、私家庭院等的设置。山脊森林公园：最大限度地保留原生山脊线，通过增设一些晨练跑道，园艺种植体验区、艺术小品、风景小路等将其营造成一条生态走廊；亲水景观休闲平台：沿湖设计亲水景观平台与休闲步道，局部结合岛屿的形状设计一些凸入湖面的平台，供游业主观景、垂钓；私家庭院：私家坡景花园、立体中空内庭花园、围合式庭院，私家景观立体化，引景入室，达到内、外景之间的互融互动。,97,景观设计,一期客户来源：90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多（约40%）；另外客户还有来自义乌15%、温州等地5%的投资客。置业目的：一期开盘较早，主力总价300-500万，投资比例较高50；另有一部分客户做度假居住30和企业会
44、所20,客户分析,客户来源地分析,置业目的构成,98,金基观岛,基本资料,项目位置：千岛湖青溪新城（千岛湖景观大道沿线）开发商：杭州千岛湖远洋置业有限公司 占地面积：57491平米 一期86亩（5.7万平米）建筑面积：240000平米 一期12万平米（其中地上建筑面积86236平方米，地下建筑面积34447平方米）容积率：1.5物业类型：排屋，高层，商业综合体等交房状况：毛坯价格：待定（排屋预计200万/ 套）,项目规划,项目规划:排屋140多套，2层107方，3层153方；40-80MINI湖景公寓,花园洋房：130方公寓4080方，精装修三层商业综合体：约13000商业配套,内部有餐饮、娱
45、乐、休闲、住宿。,项目特色,以水为最大资源，以水为规划主题扇形地块，270度景观视野；水以湖、溪、泉、池等各种样状分布园区内；采用穿透性的规划手法保证社区内每条步道的视线都能直达湖面；院墅户型格局参照铂尔曼酒店设计，在浴室也能欣赏到湖岛风光。,以度假功能为设计向导东南亚风情；低层遮幔式屋顶，提升高层景观系数；低层退台式建筑设计，有效遮挡高层对低层室内的窥视，同时提升高层对湖的视觉穿透。,户型,三层联排 B2户型 153方,地下一层,一层,二层,三层,二层联排别墅 A1户型 107平米,地下一层,地上一层,地上二层,户型,意向客户,目前尚未开盘，处于蓄客阶段排屋、花园洋房：杭州、温州等地的客户，
46、自住（度假）兼投资精装小公寓：淳安本地客户较多,第三部分 个案分析千岛湖个案杭州个案,郡原列岛,项目基础信息,基地坐北朝南，三面环水，并有岛间水面形成内湖。,项目规划,相思岛,项目规划项目由本岛、半岛、里岛、大岛、相思岛组成。本岛、半岛上共90户别墅配套：其它岛上规划有VIP客房、岛屿SPA、8000平米五星级酒店、1个游船码头等，同时可享受3300米水岸线，10平方公里辽阔水域以及千亩国家级水上森林公园。,目前在售一期湖滨组团，29套别墅，目前销售10多栋；2011年将开半岛中的大别墅，建筑面积600800平米。,户 型,地下层约168平米娱乐区、服务区,花园层礼仪区、公共区,二层私密区,湖滨house E型 地上二层，地下一层总建筑面积约482平米（地上约314平米，地下约168平米）四卧室（主卧套间、老人套间、二次卧）六厅室（客厅、餐厅、家庭室、影音室、活动室、棋牌室）一书房二厨（中厨、西厨）一独立车库一独立管家房,
