1、房地产国企发展教育1绪论1.1国有房地产企业的历史地位和作用 国内早期的房地产企业形成主要有两种形式，一是由房管所转制而成，二是由机关单位后勤制度改革而形成，因此其基本上属于国有体制范畴。近年来，由于市场经济的不断完善，各种经济成分多元化格局的形成，我国房地产业的格局也发生了很大的变化。在中国房地产市场肇始之初，国有企业几乎占据了市场的整个江山。1994年，由建设部、国家统计局与中国建设企业评价中心共同评选出了“首届中国房地产综合效益百强企业”。入选的百强企业，无一例外全是国有企业。 然而时隔10年之后的2004年，又由国务院发展研究中心、清华大学以及相关房地产研究机构共同评选出了新一届的“中
2、国房地产百强企业”。首届百强企业中只有12家还继续位于百强行列，淘汰率高达88%，10年内房地产行业的百强企业几乎重新“换脸”，而其中的国有企业则从100%“败退”到只有40%。 当前商品房投资主体已逐步从国有企业转变为民营企业，国有房地产企业在整个市场占有额的比例显著下降。由此可以看出，在房地产业快速发展，推进城市化进程中，国有房地产企业从上世纪八十年代初占主导地位，正不断地萎缩和逐渐退让出市场，目前取代房地产市场主导地位的已是民营和股份制企业。在房地产资源配置由计划调节向市场调节的情况下，我们不得不正视这样一个不争的现实情况，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方
3、面的优缺点也日益体现出来。 但是，我们不能忽视国有企业在城市建设和房地产业发展过程中做起到的积极作用，他们积极参与市政工程和安居工程建设，在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着推动作用。例如省直房产在成立的近八年时间里，在稳中求发展，为机关后勤事业的发展作出了积极的贡献。为缓解机关干部住房紧张的矛盾，完成和在建的项目有府苑新村、政苑小区、商检项目、塘南项目、建工学校项目、华家池项目、马塍路项目、宝石新村项目、宝石省级干部住宅项目等;为进一步完善机关后勤事业体系，完成和在建的项目有汽车培训楼、江滨5号地块等;为实现国有资产的保值、增值，完成和在建项目有海宁世纪花园、世纪公寓、滨江区春江时代
4、花园。2005年公司完成总投资3.436亿元，实现利润2594万元，比上年增加1841万元，增长245.3%，应上缴税收992万元，比上年增加666万元，增长204.3%。企业成立八年来，共计完成建筑面积约160万平方米，解决6000多户机关干部住房问题。1.2宏观调控下房地产企业发展现状分析 中国房地产真正的高速发展，是在1998年底到2003年。住房实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务，中国房地产业开始空前繁荣。高额的利润同时带动“三外”企业进入房地产(即外行、外地、外资搞房地产)，众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中，有的公司甚至将主要业
5、务方向调整为房地产业。如同三股不同的潮流，“三外”开发商席卷大江南北，房地产开发规模迅速膨胀，市场竞争更加激化。房地产企业如雨后春笋般涌现。为了遏制房地产投资过度、房价上涨过快和投机炒房，2005年5月开始的宏观调控被比喻为“中国房地产行业的洗牌”。很多房地产小企业，尤其民营企业，由于其资金实力不够、缺乏人才和管理不善，受到了极大的冲击，表现出后劲不足。业内人士开始断言，中国目前超过1万家房地产企业，在这次宏观调控之后能活下来的不超过4000家。 在目前形势下，国有房地产企业旧体制的种种弊端曰益显露出来。如果仍抱着固有模式不放，不从根本上彻底改变企业的经营管理模式，砸烂铁饭碗，向市场求生存求发
6、展，国有房地产企业将是死路一条。 2国有企业的优势和劣势分析 2.1优势分析 几十年来，许多国有企业曾致力于为政府作贡献，为城市建设、安居工程排忧解难，这是在当时的历史条件下形成的。他们在群众的心目中具有一定的形象和地位。在市场经济条件下，为调节房地产市场，国有房地产企业仍应充分发挥已形成的品牌和各方面的优势，在市场竞争中寻找一条符合本单位实际情况的改革发展之路。 自去年5月开始的宏观调控被比喻为“中国房地产行业的洗牌”，很多房地产小企业，尤其是规模小、资金实力不够的民营房地产企业受到了极大的冲击，表现出后劲不足。相比之下，国有房地产企业的优势在风浪考验中表现得更加明显。国有企业虽然也存在劣势
7、，但重要的是发挥优势。 2.2.1融资优势 国家宏观调控引发金融机构对房地产资金信贷的收缩，银行融资受限后普遍将房地产企业贷款年利率在基准利率的基础上上浮了10%-30%，有的甚至上浮50%。但融资的优劣将直接影响着融资成本的高低和金融风险的大小进而影响公司利润的实现。相当一部分房地产企业出现了融资困难重重，继而将引发资金链断裂导致项目搁浅的重大问题。在目前形势下，由于有政府背景，大部分国有房地产企业拥有优良的资质。在本身资金已经比较充盈的情况下，获得银行贷款亦较民营企业更加容易。例如省直房产凭借其国有企业良好的信誉、资金使用效率高和政府背景轻松地获取了银行的支持。其春江时代花园项目，我们利用
8、其本身的优势、公司的运营能力而且主要从双赢的角度剖析合作的意义，最终赢得了银5.184%的贷款年利率(基准利率下浮10%)，贷款2亿元，有效地降低了财务成本，在资金运作占据了优势。 2.2.2土地优势 业界公认，在房地产市场化不断完善的过程中，国有企业凭借与政府的紧密联系，廉价获得了大量的资源，尤其是土地资源。随着中央政府调控的加剧，房地产企业必须通过招标、拍卖和挂牌方式取得土地的开发权，这对于以往通过政府优势取得廉价土地资源的国有企业而言无疑具有很大的打击。但是在土地运作过程中，国有企业因其领导班子过硬，管理水平较高、发展势头较好、利润回报社会、尤其是其政府投资的背景使当地政府更愿意将土地交
9、由此类开发商开发。因此，国有房地产企业在新一轮竞争中赢得了土地优势。2.2.3行政优势 房地产项目运作过程中须要与众多职能部门交流沟通、处理复杂的政府关系。国有房地产企业大多数由政府有关部门投资，具有良好的政府资源，能获取政府的直接支持和保护，甚至在某些项目的投资上能获得政策性的优惠和补贴。虽然政府的作用被限制在一定的范围内，但国有企业在这方面还是具有比较优势，为项目的顺利进行和提高办事效率、降低成本方面起到了积极的作用。 2.2.4信誉优势 国有企业有良好的品牌信誉度和美誉度，具有回报社会的良好责任感，在项目运作过程中绝对不会出现偷工减料等质量问题、更不会出现烂尾楼现象，客户处于对政府信任，
10、在选择商品质量和服务放心，购买信心大增。 2.2.5人才优势 “种好梧桐树、引来凤凰栖”，企业的竞争说到底是人才的竞争，谁拥有了人才优势，谁就拥有了竞争优势，由于国有企业的稳定性和灵活性，吸引了大量专业人士加盟。例如省直房产在八年的发展里程中大力实施人才强企战略，大力培养造就和吸引高素质的人才队伍，做到对人才舍得投资，舍得开发，舍得培养，真正把人力资源转化为人力资本，进而转化为企业优势。公司已储备房地产各类优秀专业人才和硕士、博士等高素质人才。同时，国有企业的高管大多数由政府相关部门委派，素质高、具有全局观念，社会责任感和使命感很强，与民营企业高层人员来源复杂相比更具有稳定性和安全感，有利于企
11、业的发展 2.2劣势分析 国有房地产企业有其资源方面的优势，同时也存在着体制和机制方面的劣势，尤其与灵活的民营房地产相比在某些方面缺乏竞争力。 2.2.1决策程序复杂 企业内部随着企业规模的扩大，管理层次越来越多、组织结构越来越臃肿，结果造成管理流程复杂、管理效率低下，并且增加了管理成本、削弱了企业的竞争优势。由于管理模式僵化，企业决策也往往失灵或失误，以致错失良机或看不清形势而盲目上马一些当时看来还有利润空间的项目，结果以失败告终。没有灵活的组织管理模式和决策机制，就不可能有竞争优势。 同时，目前，政府对国有房地产企业的经营活动时有插手。在我国由计划经济体制向市场经济体制转变的过程中，政府对
12、企业经济活动的干预虽然有了明显减少，但还时有发生，这在房地产企业中也是常有之事。这也是影响房地产企业核心竞争力形成和提升的体制性障碍。上述干预将间接导致决策程序复杂，错失良机。 例如省直房产，原本一周能解决的问题经过整个公司流程和管理局流程很可能需要一个月时间方可获得批准，与民营企业扁平化管理模式相比具有明显的劣势。2.2.2市场竞争意思淡漠 一个企业是否具有核心竞争力取决于它是否具有市场竞争意识，一个企业核心竞争力的强弱取决于其市场竞争意识的强弱。国有房地产企业自身与企业经营者缺乏竞争意识或竞争意识不强。在计划经济体制下，一切经济活动都按计划进行，计划就是市场，因而无需竞争意识也能生存甚至发
13、展，但在市场经济体制下，企业面临的是一个处在不断变化之中、竞争异常激烈的市场，如果没有竞争的意识或竞争意识不强的话，就根本行不通。没有市场竞争的意识，就不可能有培育与提升核心竞争力的意识，因而也就无竞争力可言。2.2.3用人机制僵化 一般而言国有企业人员负担较重，工作效率较低，短视行为较为严重，普遍存在人浮于事的劣根，由于背负着体制、机制和历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。目前国有房地产企业的“人才观”普遍有待提升，国有企业的铁饭碗旱涝保收制度，养成了员工的养尊处优，一般个人欲望的期望值较高。长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在新酬分配方面也存在平均主义，公平
14、原则失效等现象。例如过去的省直房产，由于体制问题，人员过多，精通业务的专业人士缺乏;职工文化程度普遍不高;用人唯亲而非唯贤，真正有才能的人才不能得到重用，拉关系、走后门的现象较为严重，导致人才流失问题，人浮于事现象突出，公司用人机制僵化，不利于人才的选用和提拔，员工积极性不高。而民营或者股份制房地产企业在选才、育才、用才等方面走在国有房地产企业的前列，通过完善的薪酬福利待遇、广阔的发展空间、前沿的企业核心价值观等物质、感情方式留住人才值得国有房地产企业学习仿效。 3国有房地产企业扬长避短求发展 国有房地产企业在内外部管理方面应如何充分发挥自我优势，克服障碍，扬长避短，做到内外兼修，与民营企业并
15、驾齐驱，进而在风起云涌的房地产市场中脱颖而出。3.1集中优势 推动企业发展 管理不是细枝末节的技术性举措，而是一种体系性的模式。从某种意义上，管理是制度化的存在，而管理的最高境界就是人和文化的管理，同时兼顾资源的整合优化。在管理中，重过程、重结果、重创新;如果人才是叶，文化就是根，我们企业创建的企业文化是一种融速度“、”学习“、”创新“于一体的文化。通过加强行为管理，把规范准则转变为行为;加强知识管理，把专业知识转变为能力;加强人才管理，把企业员工转变为专业人才;加强理念管理，把优质管理转变为文化;加强资源管理，把国有企业的优质资源转化为企业能量。3.2审时度势突破发展瓶颈 国有房地产企业曾在
16、不成熟的市场经济条件下获得了发展壮大，面对愈演愈烈的市场竞争，一些企业愈感力不从心，很快地败下阵来。究其原因是未能克服劣势，形成明晰的核心竞争力。 首先，国有企业应着手开展机构改革，力求内部机构扁平化，借助决策标准化，实现时间和目标管理。国有房地产企业在发展过程中比较突出的问题之一为决策缺乏科学性、合理性，凭借主观臆断行事，例如在制定企业发展战略规划时，认为某个城市、某个区域的关系、机会资源力量大于市场、战略力量，缺乏指标考核，草率投资，给项目正常开展可能埋下严重隐患。决策程序在一定程度上的复杂化、周期长也有利于项目的充分论证、有利、有节，有利于控制风险。但是在运作流程中还是应注意时间管理和目
17、标管理的运用，提高办事效率。其次，挖掘内部用人体制弊端，创新用人制度。国有房地产企业应当加强制度管理，创新现代企业制度，如可以根据项目资金收支情况编制财务预算，变“后算”为“算后用”等等，从基本制度上进行规范约束;建立前期手续报批流程、前期策划流程、采购制度及后期营销推广流程等，从工作流程上进行考核评估，并进行制度创新、加强制度执行力，真正做到管理透明化、科学化。 例如省直房产2006年4月进一步深化机构改革，完善管理运营体系，确立了“有利于提高工作效率，有利于降低管理费用、有利于调动积极性“的指导思想，运用”演讲竞聘部门经理“和”双向选择、选优录用“的模式基本解决了“人浮于事，管理费用居高不
18、下“的局面。通过机构改革，实现了相同职能部门的合并，精简了机构，部门由原来的九个精简为六个，中层干部(含副经理)由原来的18个减少至9个，形成能者上、庸者下，有贡献者上，平庸无为者下的用人竞争机制。同时，改变了公司几年一贯的新酬体系，实现工资加奖金的薪金模式，在分配制度上向民营企业靠拢，真正实现了薪酬体系的激励和导向作用，在一定程度上实现了公平原则，调动了员工的积极性来。此次改革成为公司历史上力度最强的一次改革，真正实现了提高员工利用率、降低成本、强化项目规范管理、体现公平的意义，正如某位员工的评价”意义深远“。 4国有房地产企业的发展战略思索省直房产比翼齐飞在房产市场中纵横驰骋省直房产作为老
19、牌国有企业基于自身拥有的政府背景资源优势，两条腿走路，实现经济房与商品房开发比翼齐飞。 4.1政府工程项目 4.1.1承担经济房建设 企业要有强烈的社会责任感，国有房地产企业应起带头表率的作用。不用说，经济适用房项目的利润是很少的，很多房地产企业都不愿涉足。“不愿意做，也不能说他们不对，因为那些企业就是追求经济利益最大化。由我们国有房地产企业来做是理所应当的，得以让社会效益最大化。”一位国有房产企业的老总曾经这样说。大规模地做经济适用房项目，有个很好的切入点就是可以实行工厂化、标准化生产，同时也可以贯彻了国家推广节能省地型住宅的要求。虽然利润很小，但也不至于亏本没有利润，关键是对成本的控制。经
20、济适用房项目能够成为公司经济增长的突破点。另一方面可以进一步解决机关干部和广大市民住房紧张的矛盾，实现居民的基本居住需要。 4.1.2承担部分政府工程建设 根据浙江省人民政府财政规定,投资500万元以上的建设项目必须经有代理资质的公司经过招投标形式获取代建权的规定，省直房产投资合作组建了代理公司，由该公司负责寻找项目，省直公司负责配备专业人才，组织实施。 4.1.3机关事业单位的零星工程 对于投资500万元以下的机关事业单位零星工程，省直公司应该多途径寻求。一方面可以节约上述单位专业人士缺乏，分散精力的困难;另一方面可以发挥国有房地产企业人才、专业和管理优势，保质保量完成项目。 4.1.4旧城
21、改造由于历史原因,城市内部分机关、事业单位的自管房由于年代久远，存在着脏、乱、差，与周围环境极不协调的现状，而这些单位由于资金、精力的限制又难以对这些房屋进行改造。而省直房产则可以积极寻找该类项目，一方面为政府旧城改造作出积极贡献，推动城市的建设;另一方面，建成完成安置后剩余房源可以用以改善机关干部职工居住环境或出售，实现收支平衡，更有甚者可以实现企业利润。如省直房产华家池地块改造，一方面实现地区改造，为城市建设做出积极贡献，另一方面改善了部分职工居住问题，还为企业实现了一定的利润。4.2商品房建设 国有房地产企业在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，应紧密结合自身企业实际，分析自身企业与其它企
22、业存在着的差异性，扬长避短，培育和形成具有自身特点、特色的企业核心竞争力，才可能在市场中纵横驰骋。目前，国家正通过宏观调控来平抑房价，而国有企业就要在这个过程中承担马前卒作用。只要我们推出利润点控制在微利状态的商品房，那么当地城市的市场房价就很难提高。尤其在长三角这样的经济发达地区，房地产市场比较成熟，采用这样的措施将帮助政府有效控制房价。 同时宏观调控带来的冲击给一部分中、小房地产企业资金链断裂、人才流失等问题，此类企业的在建项目极有可能成为烂尾楼工程，出于维护已购房客户利益、稳定社会的需要政府需要有资质、有管理能力和资金实力又能承担社会职责的企业来接收该类企业和项目，国有房地产企业无疑将成
23、为首选。省直房产应抓住契机，率先与政府部门沟通，取得该类项目的开发权。不论是采取微利房的模式还是回收烂尾楼的举措无不体现了我们国有房地产企业强烈的社会责任感，为解决国家安居工程付出真正的实际行动，另一方面，企业也将无形地在客户心目中形成一定的品牌效应，从而实现企业良性运作。 从经济学角度而言企业的目的就是实现股东利益最大化。作为国有房地产企业，还应牢记社会责任，即，是一个人安生立命的根本，是一个家庭幸福稳固的保证，是国家强盛、社会和谐的基石，同样也是一个企业、一个行业得到社会认可、实现长远发展的前提条件。国企应共建和谐社会，实现社会效益、环境效益和经济效益的同步增长。房地产企业的确是高收益行业
24、企业，企业对这部分增值收益的处置方式是不同的，有的开发企业通过单纯拉抬房价完全占有了这部分增值收益，而有的开发商则利用这部分利润空间，通过在项目开发中采用更好的材料和更新的技术，创建更美的景观，提高了住宅品质，和广大客户共同分享了增值收益。以我们省直房产春江时代花园建设为例，虽然楼盘价格一直保持稳步上涨，但我们的楼盘品质架空层设计、高得房率、高绿地率、高车位配比率、户户均好性、高节能设计、高投入景观设计、水循环系统、优质幼儿园，所有购房者都认为物有所值。 5结束语 诸如省直房产此类国有企业要发展主要归结于以下几点:一是有一批学有专长并在实践中得到锻炼的专业人才队伍，公司还准备对他们进行有计划地提高培训，以适应新的形势和任务。二是公司正在逐步加大机制创新的力度，加快改革的步伐
