1、人和园项目市场调研分析及规划建议,目录,一、重庆整体商业概况,二、本案概况周边商业市调及价格走势,三、主题商业调研及对本案影响,四、本案商业规划建议,From Vision to Value 凭远见 创价值,一、重庆商业市场概况,本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或复制其中的部分或全部内容。,重庆市商业发展状况城市商圈布局及发展特征小结,1.0重庆市商圈布局及发展特征,传统商圈： 面积450万平方米； 零售总额：450亿元 1 解放碑商圈 2 观音桥商圈 3 沙坪坝商圈 4 杨家坪商圈 5 南坪商圈新规划商圈: 面积：增加
2、180万平方米； 零售总额：120亿元以上； 6 茶园商圈 7 西永商圈 8 大渡口商圈 9 北碚商圈 10 渝北商圈 11 巴南商圈,规划,重庆市已形成以解放碑为市级商圈，观音桥等次级商圈，渝北等新兴商圈共同发展的商业格局。,信息来源：重庆市商业网点规划,1.1 重庆市商圈布局及发展特征,重庆市的主要商业区较为集中的分布于重庆市的渝中区、沙平坝区、南岸区、九龙坡区和江北区等城市中心区。按照商业物业的集中程度和市场认知度，重庆市目前业已成型的商圈为渝中区解放碑、江北区观音桥、沙坪坝区沙坪坝、九龙坡杨家坪、南岸区南坪;“十一五”新规划建设的茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南渔洞、北碚城区等6
3、大商圈，重在完善商业设施建设，增加商品经营面积达到180万平方米，社会零售总额达到120亿元以上。,信息来源：重庆市商业网点规划,1.2 重庆市商圈布局及发展特征,渝中区解放碑商圈,核心商圈,传统商圈,新兴商圈,九龙坡区杨家坪商圈,辅助商圈,沙坪坝区沙坪坝商圈,南岸区南坪商圈,新规划商圈,重庆市五大传统商圈定位,商圈划分标准：传统商圈 - 是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈； 新兴商圈 - 是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈； 核心商圈 是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈； 辅助商圈 是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。,江北
4、区观音桥商圈,1.3渝北区社会经济发展概况,本案位于重庆市渝北区，区域内社会消费品零售总额保持了较高速度的增长；宏观经济的良好快速增长为本案所打造的主题商业提供坚实的经济基础。,二、本案慨况、周边商业市调及价格走势,2.1交通动线及现状,A,B,C,D,A：内环高速,本案,B：人和大道-民安大道,C：红锦大道,北,人和、照母山,南,黄泥磅、洋河,通达全城快速干道,北,两路、江北机场,南,观音桥、南坪,D：泰山大道-新溉大道,东,本案、人和立交,西,龙头寺、江北城,本案周边路网结构完整，道路条件优良，道路通达性强；但目前能到达本案的公交线路匮乏。,2.2周边大型居民聚集点分布,本案,A,B,D,
5、A：人和片区,B：新牌坊片区,多个中高端楼盘聚集地；如：恒大华府、万科缇香郡、东原黄山大道东、金科小城故事、金科中华坊等,传统意义上的重庆富人聚集地；如：龙湖花园、中渝山顶道等,C：龙头寺片区,新崛起的居民聚集区；如：保利香槟花园、华宇北城中央、鲁能星城等,D：本案附近,本案所在附近，现有东原中央美地、比华利豪园；在建招商花园城、华宇天宫花城等，中高档社区,本案周边大型居民点众多，并且多数为中高端社区；为本案后续商业运营有利条件。,2.2.1龙头寺区域流动、常住人口现状,本案,龙头寺区域,龙头寺片区是距离本案最近最大的居民聚集点，区域内大量的常住人口及流动人口，为本案招商及后续经营带来巨大客源
6、。,龙头寺区域与本案南端相邻，片区内分布着大量居民小区如：保利香槟花园、华宇北城中央、鲁能星城等,龙头寺片区属于渝北区龙塔街道管辖，该区域常住人口7.1万人，其中户籍人口2.5万人。,龙头寺区域内拥有目前重庆市最大的火车站重庆北站，该火车站年日均客量达到了约2万人以上（春节高峰期达到了约7万人左右）；与之配套的龙头寺汽车站日均发客量也达到了约1万人以上；,2.2.1龙头寺区域流动、常住人口现状,本案,龙头寺区域,龙头寺片区内中高端小区规划居住人口达到了3.5万人之多，是距离本案辐射范围内人口最密集的区域。,龙头寺地区重点楼盘居住人口概述;,华宇北城中央规划户数：3500户居住人口：约10500
7、人,保利香槟花园规划户数：4600户居住人口：约13800人,鲁能星城规划户数：2889户居住人口：约8667人,中渝梧桐郡（在建）规划户数：410户居住人口：约1230人,力帆枫樾（在建）规划户数：286户居住人口：约858人,2.2.2人和区域流动、常住人口现状,本案,人和片区是距离本案较大的居民聚集点，区域内聚集大量的中高档楼盘，居住人口达到了1.2万人以上，为本案招商及后续经营带来潜在的优质客源。,人和片区与本案直线距离仅有1.5公里，且多个中高端楼盘聚集地；如：恒大华府、万科缇香郡、东原黄山大道东、金科中华坊等,恒大华府规划户数：300户居住人口：约1000人,万科体缇香郡规划户数：
8、1200户居住人口：约3600人,东原黄山大道东规划户数：1348户居住人口：约4050人,金科中华坊规划户数：130户居住人口：约400人,金科小城故事规划户数：1013户居住人口：约3050人,人和片区,2.2.2本案周边社区人口现状,本案,招商花园城,华宇天宫花城,东原中央美地,比华利豪园,周边所分布的四个中高档社区待全部入住后所居住的居民可达到约2.7万人以上，他们本案后期商业运营最稳定的客源；同时也是对本案认可度最高的人群。,招商花园城（在建）规划户数：4359户居住人口：13077人,华宇天宫花城（在建）规划户数：3500户居住人口：10500人,东原中央美地规划户数：1036户居
9、住人口：3108人,比华利豪园规划户数：217户居住人口：750人,2.3区位优势,本案,本案地理位置位于重庆主城核心区偏北，道路条件优秀，周边大型居民聚集众多且地定位中高端，为本案后期规划及发展带来大量利好。,2.4周边居民消费行为,本案,人和片区,新牌坊片区,龙头寺片区,本案周边商业街区众多，但仅仅只能满足居住地居民日常基础性消费，若有更深层次消费行为则需前往最近的观音桥或解放碑商圈。,人和片区,红锦大道民安大道,龙头寺片区,本案,2.6周边商业布局及发展特征,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,人和片区在北部新区开发较早，区域成熟度高，公交线路发达，道路网络健全；该区域为还建房社区
10、和中高端住宅小区共存，人口密度较大；人和片区与本案距离较近，约2公里；,2.6.1人和周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,人和大道,商业形象,好,出租率,低,人和大道西侧,品牌小区,多,商业形象,差,出租率,高,人和大道东侧,品牌小区,无,市政交通,多,休闲设施,少,市政交通,多,休闲设施,少,人流量,小,人流量,大,2.6.1人和周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,西侧分布恒大华府、万科缇香郡、东原黄山大道东和金科小城故事等中高档小区，商业门面整体形象较好；业态：汽修、小型餐饮（面馆，炒饭）、中型餐饮（火锅店、甲鱼馆）、社区小型超市体量：约为8万方面积：503
11、00平方米出租率：较低约20%（部分小区未接房入住）；租金：每月约50300元/平方米人流量：每小时约300人,2.6.1人和周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,东侧低端社区商业；沿街商业门面整体形象较为低端，无品牌餐饮，超市仅为一个中等规模的重百超市；业态：汽修、低端餐饮、低端时装店、社区小型超市、药房体量：约为2万方面积：20100平方米出租率：约100%租金：每月约100200元/平方米人流量：每小时约700人,2.6.1人和周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,龙头寺片区，以重庆火车北站为最北端，向南约1公里发展较为成熟，火车站对人流的聚集以及多个大型品牌
12、小区的建成入住给区域内带来大量客流，公交线路发达，道路网络健全；该区域分布较多大型中档住宅小区，人口密度较大；龙头寺片区与本案距离较近，西侧与本案地块相连接,2.6.2龙头寺周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,泰 山 大 道,商业形象,好,出租率,高,泰山大道北侧,品牌小区,无,商业形象,好,出租率,高,泰山大道南侧,品牌小区,多,市政交通,多,休闲设施,少,市政交通,多,休闲设施,少,人流量,大,人流量,大,2.6.2龙头寺周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,泰山大道以北，火车站广场附近；沿街商业门面规划整齐，有品牌快餐连锁店，以及小型超市等；业态：品牌快餐店
13、、普通餐饮店、小型超市体量：约为1万方面积：70200平方米出租率：约100%租金：每月约100300元/平方米人流量：每小时约1000人以上（流动人口巨大）,2.6.2龙头寺周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,泰山大道以南，分布着保利香槟花园、华宇北城中央等大型住宅小区；沿街商业门面规划整齐，但经营者占道经营严重整体形象差，经营业态低端餐饮为主，少量社区超市，属于典型的社区商业；业态：普通餐饮店、小型超市、体量：约为7.5万方面积：50100平方米出租率：约100%租金：每月约50150元/平方米人流量：每小时约800人,2.6.2龙头寺周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦
14、大道本案周边,新牌坊至人和现为红锦大道北段，该路段前身为机场高速周边商业分布较少；民安大道，周边分布几个中型中档住宅小区，但商业气氛匮乏；该片区位于本案东侧,2.6.3新牌坊至人和及民安大道周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,商业氛围,差,出租率,高,红锦大道北段,品牌小区,少,商业氛围,差,出租率,高,民安大道,品牌小区,少,市政交通,多,休闲设施,少,市政交通,多,休闲设施,少,人流量,小,人流量,小,2.6.3新牌坊至人和及民安大道周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,该片区商业气氛较为匮乏，道路条件良好但人气不足，分布着市民政局、市邮政中心、市公安局等政府
15、机关，周边无高档或品牌餐饮；业态：汽车4S店，汽修店，社区小超市体量：约2万方面积：2050平方米的社区商业、上千平方米的汽车4S店租金：每月50100元/平方米人流量：每小时约200人,2.6.3新牌坊至人和及民安大道周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,本 案,商业氛围,差,出租率,高,比华利豪园,品牌小区,多,市政交通,少,休闲设施,少,中央美地,商业氛围,差,华宇天宫花城（在建）,品牌小区,多,市政交通,少,休闲设施,少,招商花园城（在建）,人流量,小,人流量,小,2.6.4本案相邻社区周边商业,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,人和方向,民安大道方向,龙头寺方向
16、,本案距离人和片区较近，但受内环高速、机场高速、人和立交等大型市政交通影响，人流动线遭到阻隔，故本案对人和片区辐射能力有限；本案向西是民安大道向东与龙头寺片区接壤，人流动线无天然和人为阻隔，商业辐射能力较强,劣,优,优,2.6.5本案及周边商业动线,人和片区龙头寺民安大道及红锦大道本案周边,2.6.6本案周边餐饮企业现状,营业面积：100500平方米居多；租金价格：月租金50300元/平方米,本案周边餐饮企业众多，但普遍较为低端，只能满足周边居民日常饮食需求，无法举行庆典，宾客接待等；周边最近的居住群，就拥有中高端稳定居住人群约3万人次（不包括更远辐射带），商业契机较大。,餐饮,在本区域内打造
17、特色餐饮或主题购物中心，对周边影响力较大,2.6.7本案及周边商业总结,本案周边聚集区内，商业业态繁杂，多为低端商业形态；无中高档大型餐饮体；部分小型超市、购物中心都属于较为原始的社区商业；无大型主题购物广场和特色餐饮店铺；无大型休闲娱乐设施；,2.6.8价格走势分析,一般社区商铺(人和、龙头寺片区)商铺价格：每月70300元/平方米,现状,周边在建高端小区的入住带来大量人流及优质客源；观音桥商圈的扩容改造、新牌坊大型商业综合体的规划建成对本案价格的推动；本案自身品质打造体现出的价格拉动力,未来,本案未来商业价值提升空间巨大,密集型商圈（北城天街、香港城）商铺价格：每月10002000元/平方
18、米,更为详尽的价格需确定业态、规模、品质预判，现参考相同地段中华坊,2.6.9同等地段价格借鉴,本案,金科中华坊片区位于北部新区，周边道路通达性高，周围小区也皆为中高端社区，与本案距离较近且地段价值和区位优势较一致。对本案的价格有较强的借鉴意义。,餐饮配套,体育配套,金科中华坊,2.6.9同等地段价格借鉴,商业业态：餐饮、时装店、超市租金价格：一楼 130200元/平方米 二楼 80100元/平方米出租率：约100%,三、主题商业调研及对本案影响,3.1. 地块的局限性及扩展性,本案地块被数条公路，铁路分隔，上空受高压线路走向影响；使得本案在建筑规划上受到诸多影响，无法建设高层及大型建筑设施，
19、是在商业主题选择上要考虑的重要问题；,本案地势起伏，错落有致，周边社区商业已经较为发达可采取公园+主题商业的模式,3.1.1可供选择的商业形式,商业街商铺,商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼,市场类商铺,用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑,社区商铺,位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民,商场、购物中心商铺,百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远,商务楼、写字楼商铺,指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。,
20、交通设施商铺,位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,依照本案所属区域及地块条件，我们选择商业街形式的商铺,3.1.1可供选择的主要主题商业,餐饮,婚庆,体育,文化用品,汽车销售、修理,百货商场,依照本案所属区域及地块条件，除餐饮具备实时性以外，我们针对更有商业价值的体育城、婚庆城进行了详细的市场调研及分析；,适合学校、社区型商铺、,本案所打造的绿色健康公园模式不符,适用于商圈中心地段,娱乐中心（酒吧街）,受现有公交系统便捷度影响,展览中心,很难保障商业利润,具备实施性,体育城,3.2重庆重点体育场馆分布,中华坊足球场,本案,大庆村足球场,力帆体
21、育城,大田湾体育场,奥体中心,会展中心羽毛球馆,江南体育馆,重庆市体育配套设施较多，各类体育运动设施齐全，除几个大型体育场外各个居民小区都有不同种类的运动场所。,体育城婚庆城,力帆体育城占地40亩，建筑面积68228平方米，开敞式群众绿化健身广场17333平方米，室外停车场2000平方米。力帆体育城主要由卜蜂莲花超市和临街商业店面组成。人流量约为400-500人次/小时,卜蜂莲花占据了力帆体育场大部分区域；其1层有31家商业店面，由餐饮、服装、户外体育等组成；2层为超市部分。,3.2力帆体育城,体育城婚庆城,其他的种类包括：花草、鱼类、广告、百事通、茶艺、彩票、钓具等；周边主力商铺的面积：约1
22、0-20平方米；进深约为3-4米，开间约为4-5米；周边商铺的租金：临街店面100元/平米月，不临街店面50-60元/平米月；年增长率为6%。,3.2力帆体育城,体育城婚庆城,各类运动场馆价格,位于力帆体育城，易初莲花超市楼上4楼。有15片塑胶场地,收费标准：16:00以前25元/小时 16:00以后35元/小时,3.2力帆体育城,体育城婚庆城,A,A,B,B,A区域主要商业为银行、会所、餐饮、酒店等；B区域主要为餐饮、二手房中介、副食、花卉等；,3.2力帆体育城,体育城婚庆城,江南体育中心占地约2.85万平方米，是容纳3500人的综合体育馆；其中包括：可容纳1500人的室内游泳馆；1.5万平
23、方米的青少年活动中心；8万平方米的体育休闲主题广场。拥有中心总面积约为10万平方米的景观工程，其配套建筑约5万平方米。,江南体育中心周边商业氛围低迷，仅有少量的餐饮、茶楼人流量约为20-30人/小时,3.3江南体育馆,体育城婚庆城,在少量的商业配套中，面积段约在70-200平米左右；江南体育馆商业配套较为缺乏，但是其体育健身配套较为齐全；拥有高尔夫俱乐部、游泳馆、演艺中心、网球馆、羽毛球馆、足球场、篮球场等。,3.3江南体育馆,体育城婚庆城,各类运动场馆价格,江南高尔夫练习场占地近3.1万方，总长度300米，60个标准灯光练习位，1个推杆果岭。,江南体育场高度羽毛球馆,江南体育场凯蒂羽毛球俱乐
24、部,3.3江南体育馆,体育城婚庆城,A,A,B,C,B,C,A区域主要为临街商业，业态为餐饮、副食、汽车维修等；B区域主要为户外健身场所，包括足球场、篮球场、高尔夫球场等；C区域主要为室内运动场所，包括网球场、羽毛球场、演艺中心等；,3.3江南体育馆,体育城婚庆城,重庆市奥林匹克体育中心奥体中心周边商业配套设施齐全，健身设施完善；由竞技区、体育产业区、体育教学区、体育公园区、商贸开发区、住宅区构成；体育竞技区为体育中心的核心部分，规划用地面积42.6万平方米,建筑面积13.36万平方米，是以主体育场为核心；体育产业区开发经营体育运动服装运动器材专卖店、运动健身、美容、赛车、足球等相关体育产业人
25、流量约为150-200人/小时,3.4奥体中心,体育城婚庆城,周边商业的主力面积段约为10-300平米，租金约为40-100元/平米月；另有3个约上千平米的会所；奥体中心拥有高尔夫俱乐部、足球场、篮球场、网球场、羽毛球场等体育配套设施；,3.4奥体中心,体育城婚庆城,各类运动场馆价格,奥体中心好韵高尔夫占地3.6万平方米，发球长度250码，拥有美国进口的标准球场照明系统。发球台上下分为两层共88个练习打位。另设有短杆切球区及推杆练习果岭。,收费标准：100元/小时,奥体高尔夫,奥体轮滑场,奥体五人制足球场,3.4奥体中心,体育城婚庆城,奥体篮球公园,羽毛球中心,游泳中心,3.4奥体中心,体育城
26、婚庆城,奥体魅力之都休闲会所,奥体中心网球场,3.4奥体中心,五人制足球运动场,体育城婚庆城,A,A,A,A,A,B,B,C,C,高尔夫球场,奥体主球场外围主要是餐饮、副食、体育用品等商业配套,游泳馆外围主要是会所、餐饮、休闲娱乐及运动配套等设施,人行主干道主要是餐饮及休闲娱乐等配套设施,3.4奥体中心,体育城婚庆城,3.5体育城总结,占地面积大，建筑规模较大；商业门面租金为每月40100元/平方米不等；周边交通道路条件优秀；在无表演、比赛等大型活动时，周边商铺的人流量为20100人/小时，人流量较小；,重庆主城大型体育运动场所众多，并且比较成熟；本案所属区域已有经营成熟，口碑较好的洋河体育城
27、；本案地块因土地限制不适于打造大型体育场馆；较好的小区都有小型体育场所配置，周边拥有几个中高端的楼盘；如果只是兴建小型体育场所，盈利方面较困难、更难以聚集人气，辐射程度更低。,体育城婚庆城,婚庆城,美心婚庆园位于洋人街美心长江风景区，由美心集团巨资打造全国首家 “推出婚礼策划、婚纱摄影、豪华婚车、大型婚宴一站式服务”的婚礼机构每周平均完成婚庆+婚宴一站式服务策划3-4个，发展较好。,3.6.1美心婚庆园,体育城婚庆城,服务内容,3.6.1美心婚庆园,人流量：因处于洋人街的中心位置，人流量较大。周末约400-500人/小时，星期1-星期5 约 200人/小时。预定情况：2012.5-2012.1
28、2周末预定率已达90%;星期1-星期5预订率达60%； 2013.1-2013.5周末预订率达25%；星期1-星期5预订率约为10%。,体育城婚庆城,外观多彩艳丽的金色大厅是洋人街一道美丽的风景线，内分维纳斯厅、赫拉厅、厄洛斯厅，三个大厅一次性能容纳 2000 余人同时聚会就餐维纳斯厅位于一楼，可同时容纳900人就餐赫拉厅及厄洛斯厅位于二楼，可分别容纳600人就餐,3.6.1美心婚庆园,体育城婚庆城,美心婚庆园打造的古典浪漫的法式教堂，可容纳200人,美心婚庆园提供的各种豪华专用礼宾车、欧式皇家马车等婚礼用车租用服务,3.6.1美心婚庆园,体育城婚庆城,金沙洲婚礼园是金沙洲花园酒店依托于山湖公
29、园内各项设施打造的一个时尚婚礼园金沙洲花园酒店占地5600多平方米，拥有三层楼的欧美别墅风格的建筑，并提供500个免费停车位，可以同时容纳上万人，园区还专门打造150亩超大的草坪为新人举办浪漫的草坪婚礼从2005年开园以来，一直以“新主张、新潮流、新趋势”的理念成为我市婚庆行业的新亮点。唯一一家由市政府授牌成立的以婚礼为主题的公园草坪婚礼以周末为主，平均一周4个左右。,3.6.2珊瑚坝金沙洲婚礼园,体育城婚庆城,服务内容,3.6.2珊瑚坝金沙洲婚礼园,人流量：因位于珊瑚公园内，人流量较大。周末约为150人/小时；星期1-星期5约为50人/小时。预定情况：2012.5-2012.12周末预定率已
30、达90%;星期1-星期5预订率达65%； 2013.1-2013.5周末预订率达20%；星期1-星期5预订率约为10%。,体育城婚庆城,园内配套：婚姻登记处、喜糖铺、龙摄影、15000平米花园草坪、金沙洲酒店,3.6.2珊瑚坝金沙洲婚礼园,体育城婚庆城,红喜坊婚庆创意产业园位于九龙坡区巴国城内整个街区总建筑面积30000平方米，项目包括“婚庆文化中心”、“草坪婚庆中心”、“西式婚庆中心”、“婚庆图腾祭拜台”和“婚庆产业街”规划建设用于婚庆摄影的草坪4个以及两个教堂目前还处于一个初步发展期，各项配套还未完善,3.6.3巴国城红喜坊婚庆城,体育城婚庆城,金沙洲酒店简介,米兰宴会厅,水晶宴会厅,花园
31、宴会厅,金沙洲花园酒店主要由三个宴会厅组成米兰宴会厅：700平米，能同时容纳340-400人就餐水晶宴会厅：500平米，能同时容纳240-300人就餐花园宴会厅：380平米，能同时容纳170-200人就餐,3.6.3巴国城红喜坊婚庆城,体育城婚庆城,服务内容,3.6.3巴国城红喜坊婚庆城,人流量：周末约为200人/小时；星期1-星期5约为100人/小时。（多为参加婚宴、寿宴的宾客）预定情况：2012.5-2012.12周末预定率已达95%;星期1-星期5预订率达65%； 2013.1-2013.5周末预订率达20%；星期1-星期5预订率约为10%。 （草坪预订并不理想，据了解草坪的使用情况目前
32、每周约为1次）,体育城婚庆城,目前巴国城的餐饮业发展迅猛，但各饭店的大厅普遍较小，能同时容纳35桌以上的仅老四川、卡宴、六六六及金盟四家饭店,3.6.3巴国城红喜坊婚庆城,体育城婚庆城,朗晴金夫人爱恋广场位于江北观音桥步行街，毗邻世纪金源大酒店，项目由旭阳地产与金夫人集团共同打造裙楼一至四层为25000平方米的“朗晴金夫人爱恋广场”，总投资5.3亿元，是目前西南地区唯一一个以浪漫体验为主题的商业广场目前发展并不理想，现场较为冷清,3.6.4朗晴爱恋广场,体育城婚庆城,服务内容,3.6.4朗晴爱恋广场,体育城婚庆城,朗晴爱恋广场各商家分布一览表,3.6.4朗晴爱恋广场,朗情广场主要是以珠宝、婚庆
33、及婚纱摄影为主，婚宴场所较为匮乏，仅一家莲花石酒店；现场较为冷清，人流量极少。,体育城婚庆城,各婚庆园服务内容一览表,3.6.4朗晴爱恋广场,体育城婚庆城,仅个别婚庆园能提供真正的“一站式”服务，如婚宴、婚车仅能提供联系方式，各环节相对独立；婚庆园内婚庆公司数量少，竞争小，未形成规模；依附于餐饮业的婚庆园发展较好，如巴国城红喜坊婚庆城；处于发展初期，目前缺乏真正意义上提供“一站式”服务的主题鲜明、定位准确的大规模婚庆产业园,3.7重庆婚庆市场小结,2011年，全市常住人口为2919万人；全市15-64岁约为2064万；适婚人口约为7001000万人商业价值明显。本案打造真正的一站式婚庆城可以填
34、补市场空白且利润丰厚；收益率可观、租用率高。将高低不平的地块劣势进行策划、规划，突出表现爱情与公园的完美结合。成为重庆首屈一指的爱情公园，品牌及利润双重收益,体育城婚庆城,北京城外诚维洛那婚庆广场,由北京最具影响力十大品牌之一的城外诚家居独家投资兴建携手结婚产业百家商户，打造了集婚礼策划、婚宴预订、婚纱摄影、婚纱礼服、婚礼用品、珠宝首饰、蜜月旅行等相关服务于一体的超大规模、平层式、超市型婚庆服务广场,3.8其他城市婚庆城案例分享,体育城婚庆城,上海天意婚庆广场,以“一站式”的国际化婚礼服务商场总建筑面积达7千平方米、大、中、小商铺70个一楼主要经营婚纱摄影、绅士西服、名品婚纱；二楼以婚纱礼服及
35、配饰为主，集中国内外众多中高档婚纱品牌；三楼提供婚庆服务、酒店预定、婚庆道具、结婚礼品,3.8其他城市婚庆城案例分享,体育城婚庆城,玫瑰海岸总面积22万平方米，建成并投入使用的设施有二个婚庆广场，分别是“玫瑰广场”和“百合广场”该基地将以婚庆文化市场为依托，以婚纱摄影艺术为核心，走“爱情文化产业”三者 合一的综合型发展道路。,深圳玫瑰海岸婚庆产业基地,3.8其他城市婚庆城案例分享,体育城婚庆城,苏州婚庆创意产业园,苏州婚庆文化创意园”占地面积近万平方米，建筑面积1.4万平方米，发展之前周边就已经形成了一个文化创意、婚纱影楼、婚庆礼仪、创意工作坊的集聚地建成集婚纱摄影、婚庆礼仪、婚纱礼服及饰品、
36、喜糖、喜酒、鲜花等业态为一体化的婚庆文化创意产业园,3.8其他城市婚庆城案例分享,体育城婚庆城,主题商业市调总结及本地块现有条件分析,体育城,婚庆城,周边餐饮城,分布广种类齐全居民参与度高,数量少，竞争小，未形成规模无一站式婚庆体验中心现有婚庆产业、居民认可度低,数量多、档次低无发满足高品质居民餐饮需求消费潜力巨大,1、地块限制、无法建设大型体育场馆设施2、中高端小区本来有该配置3、市场饱和度高,1、本地块土地情况呈坡地状、适合营造主题爱情公园。2、重庆没有真正的一站式婚庆，以爱情为主题的公园。,1、周边缺乏大型餐饮业及超市2、可依托的小区及周边人流较多、消费实力强3、招商、经营难度低、风险系数小,产业现状,本地块分析,四、本案商业规划建议,保守型,餐饮商业街+Shopping Mall,“民以食为天”重庆人对美味的追求是永无止境的。本案所在区域内无大型高端餐饮配套和大型shopping mall，该地块若修建高端餐饮和购物中心则对周边居民辐射巨大且后续租金收益也较为稳定！,高收益型,一站式婚庆园+爱情主题公园,重庆市没有真正的一站式婚庆园，现有婚庆场所不仅无法满足未来居民对婚庆消费的高品质需求、且场所收费高昂；将本案所在地块打造成婚庆为主题、附带餐饮、仪式配套的爱情主题公园，将带给企业其他的联动品牌效应及高额收益！,
