1、盐城阜宁县馥桂园市场报告,市场分析,整体市场个案分析,成交面积：阜宁县近6年来成交面积上升幅度很大，但2011年相对2010年土地成交涨幅开始有所放缓，涨幅仅有2%。成交均价：2009-2010年三年时间阜宁县土地成交均价上涨幅度惊人，2009年相对2008涨幅甚至达到了72%，2010年也有着24%的涨幅。但是在2011年土地成交均价开始停滞，与2010年持平。,【土地市场】一级市场经历了08-11年近三年的疯涨后，2011年阜宁土地市场成交面积与成交均价基本没有涨幅，拿地态度逐渐开始谨慎。,【成交均价TOP10】2011年阜宁土地成交均价最高的扬州路南侧地块，为商住用地，平均地价达4248
2、元/平米，为江苏申达电气竞得。,【成交均价TOP10】2011年阜宁土地溢价率高的基本为乡镇地块，面积都比较小。而阜宁县城区地块中溢价率最高的为北京路南地块，溢价率为63.68%，土地面积6.7万平米,供应量分析：2011年阜宁房地产市场供应量共106.9万平米，全年供应量不断增大，尤其为12月份，供应量激增到40.8万平米，远远超过其他月份。成交量分析：2011年阜宁房地产市场共成交88.5万平米，成交量持续在低谷波动，供应量最高的12月仅成交17.3万平米。供销比：在调控的大前提下，阜宁2011年下半年房地产市场呈现为供大于求的局面。,【住宅供求分析】虽然成交量呈缓慢上升趋势，但供应量增幅
3、远远大于成交，阜宁2011年房地产市场供销比不断增大，市场供大于求的趋势愈发明显。,2011年阜宁住宅成交重点板块为城南板块，年度成交59万平米，占全县的67%。其次为乡镇及城东板块，其中城东板块年度成交共9.7万平米，占全县的11%，远远低于城南板块。其他板块的成交量也基本在1-3万平米左右，基本可以忽略。,【住宅成交区域分布】阜宁房地产成交以城南板块为绝对主力板块，占全县成交的67%，其他板块成交远远低于城南。,综合分析整体市场,土地市场：2011年阜宁土地市场成交量及成交价格与去年持平，拿地态度逐渐开始谨慎。住宅供求：供应量增幅远远大于成交，阜宁2011年房地产市场供销比不断增大，市场供
4、大于求的趋势愈发明显。区域分析：阜宁房地产成交以城南板块为绝对主力板块，占全县成交的67%，其他板块成交远远低于城南。,开发商拿地开始谨慎，2011年住宅市场供大于求的趋势愈发严重，市场风险增大,市场分析,整体市场板块分析,板块划分：城中：射阳河以北至城河路区域，阜宁老城区，成熟生活区，各种配套齐全；城南：射阳河以南区域，涵盖阜宁经济开发区，目前城市发展方向，着力打造城南新区；城东：射阳河以东，临近港口，贸易发达；城北：以射阳河为中轴线，两岸对称发展，加快城北发展；,【板块划分】以射阳河为中轴线，两岸对称发展，重点加快城南新区建设，改造旧城；突出县城连接城乡的龙头作用,城南,城北,城东,城中,
5、城西,本案,城南楼盘分布图,香港城,名都花园,天鹅丽都,书香华庭,龙湖新城,馥桂园,冠城华府,绿洲半岛,壹品世家,新林现代城,金水湾,盛世嘉园,帝逸国际,观河壹号,东方京都,状元里,鸿儒名邸,水岸华庭,紫金明珠,帝景蓝湾,澳洋欧洲花园,瑞林晶典,城南楼盘列表,绿洲半岛临水而居，居住价值较高，临近老城区，配套较为齐全,双卧朝南，日照充足； 南北通透，通风性能良好； 大型飘窗，延展居住空间； 空间布局紧凑，功能完备生活舒适； 部分户型阳台弧度设计，具有美感，但浪费了面积。,双卧朝南，南北通透；户型设计合理，居住价值较高。,瑞林晶典项目汇集了高层住宅、公寓、风情商业街等高端物业,户型设计紧凑，合理利
6、用空间布局；公寓住宅部分户型朝北设计，通风采光受影响,东方京都超大楼间距，无阻挡；交通便利，通达性好；周边配套完善，满足日常需求,双卧朝南，超大阳台设计，空间感十足；卧室加飘窗，延展室内空间。,壹品世家超大体量，高品质居住社区；位于城南新区中心，配套完善；交通便利,大尺度空间设计，多飘窗阳台，延展室内空间；卧室客厅朝南，采光俱佳,观河壹号位居城南黄金地段，经典人居标杆，可远观河景；周边配套完善，交通便利,2.9米层高、景观电梯、空中露台、全明设计方正空间，功能分区合理，南北透通，通风采光较好,新林现代城小区配套成熟，但产品过于简单，没有突出特点，风格单一,户型设计方正，无面积浪费；南北通透，视
7、野开阔；主卧次卧配以飘窗，实用美观。,金水湾地处城南，周边配套较差；项目规模较小，但自身配套基本满足日常需求,户型设计方正，无空间浪费； 双卧朝南，南北通透，采光充足； 主卧连接阳台，空间感十足。,帝逸国际折中古典主义建筑风格,户型大气，设计合理，无空间浪费； 双卧朝南，南北通透，采光充足； 客厅全向朝南，连接观景内置阳台，空间无限延伸；,鸿儒明邸项目地处城南新区和老城区交界处，地理位置优越；项目整体品质感一般,户型设计方正，南北通透，采光充足； 动静分离，安静舒适。,天鹅丽都是目前阜宁唯一的百万方生态景观大盘，但楼间距过小是其硬伤,户型布局合理，南北通透；全明空间处理；空间利用率高，高性价比
8、,紫金明珠地处城南新区核心区，有着较为成熟的居住氛围，配套完善,户型设计多样，卧室全部朝南；但户型设计狭长，布局较为局促,状元里典型学区房，周边学校林立；生活配套较为完善，交通便捷；,户型设计多样，可满足不同客群需求；高层主卧客厅朝南，日照充足，南北通透,主力价格：多层3500-4000元/平米之间；高层及小高层：4300-4600元/平米之间客源：周边政府机关公务员、周边乡镇私营企业主。主力户型：100-140平米之间近几年城市发展的重点，区域内道路宽敞，大量政府机关设立。此外新阜中南校区、体育公园、商贸中心等，社会规划功能完善，同时也为该区提供了良好的客源基础。,城中案例分析总结,城中楼盘
9、分布图,明伟国际广场,恒基公寓,水溪澜庭,明伟公寓,都市壹号,城中楼盘列表,主力价格：多层3200-3800元/平米之间；高层及小高层：3500-4500元/平米之间客源：本地及周边乡镇私营业主、教师。主力户型：两房：90-100平米之间，三房110-130平米之间当地传统行政、经济、文化中心；拥有成熟商业配套，但是区域形象老旧，不适合开发高档楼盘，且目前可供开发土地很少，市场项目体量均过小，与本案无法形成竞争,城市花园地处老城区，周边配套成熟，是目前老城区不多的大盘,户型大气，设计方正，无空间浪费； 双卧朝南，南北通透，采光充足,明伟国际地处老城区中心，紧邻阜宁最繁华的商业街，配套完善，交通便利,城北楼盘分布图,万家花园,靓丽苑,沿海世贸花园,中亿城市花园,紫薇花园,主力价格：2800-3400元/平米之间客源：当地工薪阶层及部分拆迁户以及周边乡镇人群。主力户型：两房：90-100平米之间，三房110-120平米之间区域建设力度小，环境复杂，房价普遍较低，吸引了阜宁部分低收入人群，由于地价较低的因素，区域内项目体量大于城中板块。,城北楼盘列表,
