1、,昆山行家地产 2011-11,谨呈：金坛市天誉物流有限公司,金坛天誉物流项目营销推广方案,2,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算,3,城市总概,金坛“江东福地”,武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为 金 坛,历史沿革,春秋战国 晋 隋末唐 （前500年） （411年） （617年） （688年） 1949年 1993年 2010年,就 早有 在先 石民 器活 时动 代,属于吴地,系延陵县金山乡,境变 城动 和但 隶县
2、属名 关未 系变 多 有,中乡 隋人 末自 农立 民金 起山 义县,唐改 武为 后金 垂坛 拱县 四 年,设立金坛市县级,县2010市 年第 全77 国位 百 强,4,城市总概,金坛宁、沪、杭三角地带之中枢,金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。 全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、 薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积7
3、81.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。,5,城市交通,金坛水陆空，交通方便便捷,金坛的水陆空交通非常便捷。京 沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内；到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时；在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；,总长：200公里,金坛,6,城市规划,“东扩南移，发展
4、三大生活片区”,城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人” 字型生态水景环。,东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。居住用地：包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按 300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。,：城市总体规划,7,城市规划,长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市,：城市发展规模（20012020）,丹金漕河,原城东乡界,钱资荡,通济河与经济开发区界交汇处,城市面积：62.7平方公里2020年城市建设用地：26.8平方公里,8,金坛开发区规划,金
5、坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区轻纺机械产业区高新技术产业区物流出口加工产业区重大项目预留及橡塑产业区,经济开发区规划为五大产业区,项目位置,9,金坛湖滨新城概念规划,高档生态休闲生活居住新城,区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新
6、城而过。, 滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。,10,城市经济发展分析,城市经济发展稳步增长,金坛经济总量持续保持稳定增长，2010年GDP方突破308亿元，相应人均GDP突破56000元，相当于8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期；人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升，2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。,11,城市经
7、济发展分析,房地产行业面临着较大发展机遇,第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着较大的发展机遇。,12,城市经济发展分析,金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况,近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。,近四年城市规划人口维持22万/人，人均GDP保持较快增长。,13,城市研究小
8、结,1,2,3,4,5,金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未来城市的发展将高速前进。东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用地。金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来对待生活质量的要求也愈加提升。,14,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块
9、分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算,15,固定资产投资,金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期；房地产企业对金坛前景信心不断增强，房地产投资增速较快，市场环境较为健康。金坛固定资产投资从06年开始基本每年稳定提升，特别是08年响应国家基建投资比重较大，说明金坛城市发展处于平稳上升周期。房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康。,数据来源：金坛年鉴,房地产投资增速较快，市场环境较为健康,16,商品房价格信息, 2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高
10、最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在400-600套/月左右； 7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。,2010年金坛商品房成交价格在5350元/,17,商品房供应结构, 金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在08年市场不景气的情况下，依然以高昂的势头上涨； 2010年，全市房地产施工面积135.46万，环比增长0.1%；全市商品房竣工面积64.94万，环比下降27.7。整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。,金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势,18,商品房供应结构,
11、房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛4月份的去化周期10月来看，楼市还是相对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。注：去化周期（月）=当月存量/前六个月平均去化量,商业平均月去化1万平方米，而住宅平均月去化4.4万平方米。,19,商品房销售信息, 2010年金坛商品房销售量为54.4万，新增预售面积为47.3万；市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力；,市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力。,20,2010-2011年金坛土地市场,21,2010-2011年金坛土地市场,
12、22,2010-2011年金坛土地市场,23,2010-2011年金坛土地市场,24,2010-2011年金坛土地市场,09年下半年到2011年，金坛共出让经营性土地（住宅、商业）41宗，面积达1110949，其中楼面价超过1000元/，达到22块，楼面价超过1900元/，达到16块，其中虹桥菜市场地块溢价更是达到120%；此地块被本土开发商汇景房地产开发有限公司拍的，此开发商目前在售楼盘为左邻右里，均价为5500元/；而本项目楼面价格低价为254元/平方米，溢价达到19%，相对而言本项目的价格较低。 随着金坛越来越多的出现高楼面价地块，也带动了2010年的金坛房价，更预示着金坛未来房地产价格
13、的走势。,土地市场小结,25,金坛房地产研究小结,近三年来，金坛市房地产一路高涨，市场存在着巨大潜力，节节攀升的均价证实了金坛房产市场供不应求的现象；高溢价地块的出现，预示着金坛楼市的后期房价将受到进一步刺激；供求关系逐渐颠倒。近几年来金坛房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康；随着政府调控力度的加大，金坛楼市出现了短暂的波动，但后期逐步恢复稳定态势。,1,2,3,4,26,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通
14、路费用统计及预算,27,房地产市场板块划分,金坛市就目前的市场和区位划分，主要形成了四大板块，分别为：市中心、城东、城南、城西,金坛住宅房地产项目分布在四大板块内,项目位置,28,房地产市场板块形象,城东、城南将成为重点发展板块，具有较大房地产开发潜力,29,颐和世家,御湖豪庭,金海湾,愚池湾,金水华都,市区板块,30,项目卖点区域配套：愚池公园建筑形态：现代简约产品细节：框架 规划景观：生态居家园林,市区板块颐和世家,31,客户特征：住宅喜好：三房产品，且中间楼层客群架构： 30-50岁事业单位、私营业主、外出打工本地居民客户来源：市中心、周边区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承
15、受： 40万-80万（几乎所有都贷款）,市区板块颐和世家,32,开发商：常州华毅房产建筑面积：102622总户数：459户停车位：1：1容积率：2.4目前均价：6500元/物业公司：深圳公元物业物业费：电梯多层1.2元/月、高层1.5元/月 开盘时间：2009年开始第一期交付时间：2011年下半年,项目名称：御湖豪庭,项目卖点区域配套：愚池公园、段玉裁纪念馆、金坛博物馆建筑形态：欧式古典风格产品细节：面砖+真石漆，外墙外保温处理，欧式雕花阳台规划景观：欧式园林,市区板块御湖豪庭,33,客户特征：住宅喜好：110-130多功能三房，生活功能齐全客群架构：30-60岁事业单位，公务员，小企业老板客
16、户来源：市中心区域居民，周边区域及乡镇单价承受：5500元/-6500元/总价承受：60万-170万（一次性付款不多）,市区板块御湖豪庭,34,名仕家园,碧水华庭,金水湾,左邻右里,城东板块,35,项目地址：金坛市一中东南侧发展商：常州金进房地产开发有限公司物业类别：多层、小高层、高层总建面积：28万容积率：1.7物业费：0.64元/月 物业公司：高正物业目前均价：5000元/交付标准：毛坯开发期数：四期（三期交付）车位配比：1:0.8首次开盘日期：2007年4月一期交付日期：2009年年底,项目名称：碧水华庭,项目卖点：区域配套：五中、联华超市、河滨绿地内部配套：会所、幼儿园建筑形态：现代简
17、约产品细节：户型设计上注重功能性及美观性规划景观：12000的中央水景、东南亚特色风情,城东板块碧水华庭,36,客户特征：住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50岁，农业，普通职工客户来源：周边村民，乡镇区域，在外打工本地居民单价承受：4500元/ -4800元/总价承受： 50万-60万（几乎所有都贷款）,城东板块碧水华庭,37,项目地址：金坛五中南侧发展商：金坛汇景房地产开发有限公司 物业类别：多层总建面积：21万容积率：1.33物业费：0.64元/月 物业公司：鑫盛物业目前均价：5300元/交付标准：毛坯开发期数：四期车位配比：1:0.8开盘日期：2009年6月交付日期
18、：2011年年底,项目名称：左邻右里,项目卖点：区域配套：金坛市第五中学、自身菜市场配套建筑形态：中式风格产品细节：复式户型的设计、电梯花园洋房规划景观：组团式围合,城东板块左邻右里,38,客户特征：住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50岁，事业单位、私营业主客户来源：乡镇中心、周边区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承受： 40万-80万（几乎所有都贷款）,城东板块左邻右里,39,景潭花园,城开半岛花园,城南板块,40,发展商：金坛华城房地产开发有限公司物业类别：多层（含复式）总建面积：20万容积率：1.51物业费：0.6元/月 物业公司：金坛华盛物业目前均价：
19、5500元/交付标准：毛坯开发期数：3期（目前第一期）车位配比：1:1开盘日期：2010年12月交付日期：2013年年中,项目名称：景潭花园,项目卖点：区域配套：南洲公园，体育馆建筑形态：江南水乡风格产品细节：一楼带前后院，单独一栋纯复式规划景观：中式园林景观,城南板块景潭花园,41,客户特征住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构：30-60岁事业单位，公务员，小企业老板客户来源：项目周边居民，城南区域单价承受：5000元/ -5500元/总价承受：50万-80万,城南板块景潭花园,42,城西板块,43,发展商：金坛美地奇房产开发公司物业类别：多层总建面积：20万容积率：1.89物业费：
20、0.6元/月 物业公司：金鹏物业目前均价：5500元/交付标准：毛坯开发期数：4期（目前第四期）车位配比：1:0.8开盘日期：2008年12月交付日期：2012年年底.,项目名称：美地蓝庭,项目卖点：区域配套：汽车北站，三院，家具城建筑形态：地中海风格产品细节：运动会所，商住公寓，幼儿园规划景观：中央组团景观,城西板块美地蓝庭,44,客户特征住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低客群架构： 30-50岁，农业，普通职工客户来源：周边村民，乡镇区域，在外打工本地居民单价承受：4500元/ -4800元/总价承受： 50万-60万（几乎所有都贷款）,城西板块美地蓝庭,45,案例存量情况,46,金坛区
21、域内以案例分析户型区间来看，主力户型集中在120-150为市场畅销户型，三房产品为市场畅销户型，而90以下-150以上大都属于滞销户型产品；金坛整体均价在5500元/左右，从销售价格来看，目前在售项目均价集中在5000-6000元/之间，优惠折扣集中在98折，且推出新房源的售价会有所上升价格保持上涨趋势。,案例户型区间及销售均价,47,客源分析,购房者购房分析：1、目前金坛购房者区域来源以金坛当地居民为主，给子女在金坛成家以及在金坛投资兴业的个体 也是金坛购房不可忽视的群体；2、购房者在年龄以年轻群体占比最大，三十岁一下的群体多是父母为子女在城里购婚房，而三十 岁以上多为改善性购房，多为私营业
22、主，事业单位及在外打工归来购房的群体。3、购房者在职 业以公司职员为多，主要是因为城西、城东的工业产业园的买房者强大支撑，而工 人及企事业高级职员也是重要的购房组成部分；,48,租房市场分析,根据调查金坛市不完全统计的租凭市场上住宅的平均的租金价格在3-15元/平米/月不等，平均的租金在7。5元/平方米/月左右，本地租金水平较低。,租凭市场租金约为7.5元/平米/月。,49,住宅市场调研现状分析,楼市现状1、开发项目推案节奏慢，几乎每个楼盘都会存在较久的销售空档期现象；2、城中住宅项目总体来说规模较大，其区位为金坛市中心区域，土地供应有限，造成城中楼盘的稀 缺价值，因此销售单价是城市价格的风向
23、标； 产品现状：1、城中住宅项目多以多层、小高层为主，同时少有花园洋房、高层产品；品质楼盘较稀缺，产品基 本没有特色，标杆性住宅产品比较匮乏；2、城中住宅项目的销售均价在5500元/平米左右，个别楼盘价格在6000元/平米左右，但区域之间价 格跨度不大，因各区域发展形势，区域市场价格提升空间也有所不同；3、城中住宅项目的户型设计以三房面积户型为主，中小户型比重偏低；主力户型是三房一卫、三房 两卫的产品集中在110-130平米；户型设计上，部分产品三房或两房朝南，但房型通透感有待改 善；4、城中住宅项目均为毛坯，仅有金水湾尝试了精装小公寓，销售抗性大；大部门层高在2.8-4.2米之 间，大都采用
24、框架、剪力墙结构，外立面以涂料为主；客群现状：1、购房者以私营业主、企事业单位、周边乡镇居民、在外打工归来的本地居民为主，以首置、改善 为目的，投资性客户较少；喜好三房产品，多以贷款形式购房。,50,住宅市场发展趋势简析,住宅产品预判产品品质得到飞跃1、产品类型：根据目前金坛市场的发展，产品类型逐步丰富，也不断向高端产品线发展，而金坛购房者 也在被潜移默化的被接受着；但随着宏观调控及市场需求的体现，购房者在选择的房型的方面也会考 虑资金进而向两房产品转移；2、精装修：根据目前金坛城市居民慢生活习惯、房地产还处于不成熟阶段及购房者的心理表现，未来精装 修产品进入市场将有一定的抗性住宅价格预判价格
25、将进一步提升。1、目前市中心下半年推出的项目价格均比现阶段高出500元/，而随着市场开始注重产品品质感及各项配 套方面，根据市中心土地的稀缺及价值的呈现，整体来说，金坛房地产价格市场还有更多的提升空间。客群发展趋势客群面逐步放大1、金坛有着强大的产业支撑，乡镇客群较为强大，改善性需求也在逐步对生活的品质要求提高，对保值 增值意识有所加强，投资意识逐步在释放,51,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算,52,1995年,2000年,2
26、005年,2010年,未来,I,II,III,IV,金坛商业状况,发展历程,53,花都百货,第一百货,华丽百货,大统华购物中心,司马坊步行街,世纪联华,五星，苏宁,华城广场,（华润苏果）,城中,城东,城南,城西,金坛商业现状,商业分布,金城商业广场,54,分区情况,金坛商业状况,55,目前金坛市大型超市：大统华、世纪联华、华润苏果 3家，分别位于城东，城中两个区域；目前金坛市以政府所在地为中心，重点发展方向城东区域，城西和城南目前开发和发展还不成熟，并无大型卖场开业。,金坛商业状况大型卖场,56,发展商：金坛同大发地产开发有限公司位置：东环二路，东门大街交汇处商业面积：32000车位：460个
27、开业时间：2009年4月28日商业形态：大卖场,华城商业广场华润苏果,金坛商业状况大型卖场,57,投资商：上海华地投资有限公司位置：花都百货负一层商业面积：14000 内部配置：中央空调，平板电梯，冷藏系统，消防系统，自动报警系统开业时间：2003年9月28日经营业态：卖场，服装，百货，家电，餐饮，娱乐，生鲜食品,大统华购物中心,58,投资商：上海世纪联华位置：金坛客运东站以北商业面积：18000 ，分三层，一层招商专卖店，二层卖场，三层免费停车场内部配置：自动扶梯、中央空调、自动消防系统、免费停车场、自动取款机开业时间：2005年12月经营业态：杂货，生鲜，百货，家电，纺织,世纪华联,59,
28、金坛商业状况步行街、百货,60,金城商业广场,金坛商业状况步行街、百货,开发商：江苏佳海投资集团旗下常州中正房地产开发有限 公司投资开发 位置：西门大街和西环一路交界项目情况：共分为ABCDE五个区，局部六层，以三层为主， 沿街商铺的面宽一般在4米左右、进深约89米， 单间面积大小均有，全框架结构，可自由分割。 一层层高4.5米，二、三层高4米，四至六层层高 3.6米。交房时间： 合同交房时间为2012年7月1日。 委托经营管理合同起始时间为2012年5月1日。销售价格：一层：25000元/平方米、二层：18000元/平方米、 三层：6000元/平方米左右；回报方式：前三年一次性返还21%，后
29、面年租金递增1.5倍， 但不保证的比例，根据实际租金返还业主。招商策略：免租一年，三年租约低门槛入驻； 第一年商户营业定额税（地税）由公司承担； 免收半年物业管理费销售情况：沿街商铺基本售完，剩余内街，招商情况良好。 基本一层商业租金在1.7-2元/平方米/天，二层1元/ 平方米/天，三层0.4元/平方米/天。,61,金城商业广场,金坛商业状况步行街、百货,一层分为4个业态：A区为：精品家电，B区为：电子电脑、文 体用品、鞋类,C区为：烟酒珠宝首饰等， D区为：餐饮，E区为：服装。二层分为5个业态：A区为：咖啡茶吧，B和E区为：儿童服装玩具、 男女精品服装,C区为：小饰品等，D区为：餐 饮、小
30、吃。三层分为6个业态：酒吧、KTV、浴场、健身、物业管理用房、美容、 电玩、网吧、培训、商住办公等；,A,B,C,D,E,A,B,C,D,E,62,运营商：花都百货商业有限责任公司位置：东门大街，沿河东路（市中心）项目情况：地上4层，单层面积4000，地下车位200个物业管理费： 2元/ /月租金区间：1.5元/ /天-10元/ /天,花都百货,金坛商业状况步行街、百货,63,金坛商业状况步行街、百货,业态组合：,花都百货,业态组合：餐饮+百货+IT行业主力店：宏图三胞,64,位置：东门大街，沿河东路（市中心）项目情况：地上3层，地下1层，无地下停车位物业管理费： 2元/ /月地面电动车停车位
31、租金区间：1.8元/ /天-12元/ /天,司马坊步行街,金坛商业状况步行街、百货,65,司马坊步行街,业态组合：,业态组合：服装+餐饮+电子产品+小百货主力店：无,金坛商业状况步行街、百货,66,位置：南环一路北侧、虹桥路西侧项目情况： 5.8-6.4米挑高户型 户型面积在73-300，总户数共110户； 销售率：43%物业管理费： 2元/ /月地面电动车停车位价格区间：2万元2.8万元,御湖商业广场,金坛商业状况步行街、百货,67,御湖商业广场, 御湖商业广场商业定位：金坛首座城市商业综合体； 划分三个片区业态规划：以购物、娱乐、冷餐饮三 部分一站式购物；,金坛商业状况步行街、百货,68,
32、金坛商业状况综述,目前金坛市场上在售的主要商业是金城商业广场，是目前市场上档次、布局等方面最为吸引客户的产品，招商与销售同时进行中，一层的沿街销售价格在25000元/平方米左右；,69,以常州市为标准，各地区商业要素对比,金坛商业状况综述,金坛市目前商业主体组成部分由大型卖场，大型百货，商业步行街组成，大型卖场3个，与周边同级别城市环比依然偏少。同样位于商业中心区域的商铺，金坛市比武进区价格高出20%-25%左右，租金售价因区域内规模商业体缺乏；现象：产品，服务档次低，购物环境，物业管理差，金坛商业项目在运营管理，物业服务上有很大提升空间。金目前坛商业严格来说只能称之为“小商品市场”，缺乏标杆
33、型商业项目；,70,金坛商业未来预判, 规模化商业,目前状况： ,小 金坛目前超过4万方的单体商业很少，商业综合体为市场空白。机遇：有品牌实力建立一种与金坛消费者相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的综合体实现商业群聚效应。, 软环境提升,目前状况: ,差 金坛目前商业场所服务质量低，环境差，管理乱是普遍现象。机遇：金坛消费者迫切希望市场能有一个规模性的中高端商业综合体，来满足消费意愿，因此市场急需一个高规格管理，标准化经营的商业领头羊。, 市场风向,目前状况： ,低 金坛目前商业产品信息滞后，产品无法最大限度满足消费者需求。机遇：需有实力企业打造未来中心商业地标的项目产品优势
34、，提供“国际化”商业服务的整体规划组合。,71,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算,72,项目基本情况,项目位于城东开发区内，于金湖路与晨风路交汇处,项目位置,距市中心5.6公里,73,项目周边有厂区、农村、驾校、宾馆及生态酒店，目前周边配套设置缺乏，脏乱差。,项目基本情况,北面汽车维修服务站,东侧变电站,北面服装厂,北面服装厂商业,东侧中誉驾校训练场,北面能源厂,北面农房,东侧葡萄园,北面宾馆及售楼中心,北面五金厂,南面大楼,西
35、侧生态酒店,74,项目基本情况,主要经济指标总用地：85739平方米总建筑面积：120033平方米其中： 办公及配套用房17998平方米 物流交易及配载用房60297平方米 物流仓储：41117平方米 物管：481平方米 配电及水泵房：140平方米容积率：1.4建筑密度：45.4%绿化率：10.2%停车位：628辆,75,物流储藏,酒店用房,1-2层商业用房、3-5（局部6层）单身公寓,3,4,5,6,7,1,2,项目情况商业：1-2层层高：1层4.5米 2层2.5米开间：4米 进身：20米在售楼栋：2#、4#（5#准备销售）主力面积：87平方米目前售价为：9500元/平方单身公寓：3-5层（
36、局部6层）2#14套/层 主力户型108平方米4#、5#33套/层 主力户型43平方米2#、4#目前销售价格在3500元/平方米其他：3#作为酒店用房在售2#、4#，准备销售5#,项目基本情况,76,1、商业层高4.5米，在金坛占一定优势2、单身公寓户均面积50平米左右，面积小，总价低，投资灵活性强3、单身公寓的用电用水为民用，项目具有一个物流市场来带动沿街的商业,优势S：,项目SWOT分析,77,1、本案作为一个商业投资性项目，首付相对住宅较高，加上国家对房产市场的调控，使得投资者迟迟观望，不肯出手2、现有市场主题定位不明，没有形成诉求点，造成客户无购买欲望3、商业部分进深达20米过长，单身
37、公寓一层33套，房间数量过多有一定的销售压力4、目前代理公司的专业知识和销售手法无法完成后续销售5、售楼处的来电来访情况，很不乐观,劣势W：,78,1、城市发展是东扩南移的导向2、本案属于市中心与开发区的交汇处，交通便捷3、周边工厂居多，本项目的小户型公寓有利4、有影响力的主力店的进驻必然会提高整个区域的商业价值,机会O：,79,1、周边环境脏乱差，形成一定的氛围需时日2、金城商业街对本项目的商业客户形成一定的分流3、市场上较低的租金回报影响投资信心,威胁T：,80,目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定
38、位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、 媒体通路费用统计及预算,81,结合上述优劣势分析，我们认为，仅仅依靠物流城的概念，根本无法完全消化本案将近2万平米的商业体量，因此我们有必要给本案一个明确且符合区域目标受众需求的专业市场主题定位。,定位说明：,82,建材市场,中大国际商贸城,市场概况：中大国际商贸城位于金坛西，西门大街与西环路交叉处，占地40亩，总建筑面积约4万平米，集五金机电、陶瓷卫浴、板材、门业灯具于一体的综合性高档建材市场。产品：一层层高4.3米，开间4米，进深沿街16米，内街8米 二层层高3.8米，开间4米，进深沿街14米，内街6米连廊宽度：栋与栋4米，走廊2米售价：开
39、盘售价7200元/平米，目前8000元/平米（已售完）面积：60-200平米目前平均租金：一层1-1.2元/平米/天，二层05-0.8元/平米/天销售情况：目前店面已基本售完，目前租赁情况也相对较好，整个市场相对成熟，竞争力较强。销售方式：直接对外销售运营时间：项目于2008年开工建设，2009年开始招商销售，目前市场基本已招满招商政策：项目采取1年免租，第二年减半招商策略。商铺产权：40年产权，对外出售，现已售完。目前只能转租,区域内已有专业市场（一）,83,建材市场,中大国际商贸城实景图,项目主入口,项目内街,西门大街,业态分布,84,服装家纺市场,江苏万和奥特莱斯购物公园,市场概况：江苏
40、万和奥特莱斯购物公园，位于金坛市经济开发区万和奥特莱斯S340省道边，项目总占地870亩，总建筑面积约60万平米，2800间标准铺位，集服装、家纺、箱包皮具于一体的综合性购物广场。一期开发300亩。产品：中心市场1-2层层高4.8米，3层层高3.6米，面宽4.5-5.5米，进深9-18米售价：中心广场商铺一层9800-13000元/平米，二层7800-9800元/平米面积：中心广场40-60平米，外围门面125平米销售情况：外围商业由于销售时间较长，于2008年开始销售，外围销售约80%，中心广场目前销售情况 不佳，仅30%左右。销售方式：方案一：包租十年，年回报8%，前三年一次性返还，三年后
41、每年一付，十年后可原价回购方案二：一层长期包租，第一年可领取前三年租金，年回报8%方案三：二层门面包租5年，前3年租金按7%直接抵扣房款，第四年给购房价的7%租金， 第五年给8%，五年期满可按合同价的120%回购.运营时间：项目于2007年开工建设，2008年开始销售，目前一期销售较好，二期中心广场在售中，初 定于10年9月开业，市场目前成熟度不够，有市无人状态，但市场知名度较高。招商政策：项目采取2年免租商铺产权：40年产权，对外出售及招租。,区域内已有专业市场（二）,85,万和奥特莱斯购物公园实景图,外围商铺,中心广场,入口处,项目总评图,86,区域内已有专业市场（三）,茶叶市场,江南茶都
42、,市场概况：该项目总占地300亩，建筑面积约7万方，一期工程于10年6月份完工。总户数：一期总76户，目前接受预定中。开盘时间：未定产品：上下层，带阁楼，联排别墅式商铺。售价：对外均价3000元/平米面积：200-250平米销售情况：目前一期预定情况不佳，约30%， 一直未正式开盘。销售方式：直接对外销售，无包租。运营时间：项目于2008年立项开工建设，目前 基本建成，但尚未有商业进驻。周边 老市场较成熟。招商政策：不对外出租，只出售商铺产权：40年产权，70%对外出售，30%保 留自营。,87,江南茶都总图说明,一期预约中，总76户，户均面积230平米，售价3000元/平米,二期产品未定,8
43、8,区域内已有专业市场（四）,花木市场,尧塘公路花园,市场概况：项目位于金坛尧塘镇金武路南、镇东路东 ，项目借鉴台湾“田尾公路花园”打造，主要以花卉苗木为主题的复合型商业项目。项目量体：占地923亩，总建筑面积21.8万方，总户数约1000户开盘时间：2007年10月产品：双拼商务楼、独立商务楼、联体商务楼、临街商铺、住宅区、酒店、超市等售价：开盘对外均价2300-2500，目前3000元/平米面积：150-315平米销售情况：目前一期110户到09年已基本售完，二期于2009年10月推出32户，目前销售率仅20%销售方式：带租约销售，不包租运营时间：项目于2006年立项开工建设，2007年上
44、市销售，目前一期建成，花木市场成熟，但商铺招商情况不佳，且租金回报率过低。招商政策：直接对外招商，有开发商代客户出租。商铺产权：40年产权，归购房者所有。,89,项目一期商铺，于2006年11月开盘，总推出110左右，已售罄,二期在售,尧塘公路花园总图说明,说明:目前一期租赁市场较不理想，230平米商铺，年租金仅6000-12000元，年投资回报率较低，约2-3%,90,金坛现有专业市场,建材市场,茶叶市场,花木市场,服装市场,唯独没有汽配市场,定位理由：1、定位支撑：市场尚无专业汽配市场，本案可填补此空白。2、数据支撑：金坛市年平均汽车上牌量约10000辆，市场潜力巨大。3、市场支撑：通过我们对市场经营户的走访，目前汽配市场比较零散，无集中市场，多数经营户有寻求大型专业市场经营需求。,项目主题定位,91,总体定位：金坛首席汽配市场 金坛市、首席、专业汽配商城诉求点：首席的、国际的、专业市场、品牌旗舰店（米其林轮胎等）目 的：扩大客户群体、完成项目商业完全去化配 套：超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐,项目塑造借鉴常熟汽配城操作理念：打造成金坛首席以汽配行业为主的专业市场，这样有利于本案高起点切入市场同时也丰富本项目在销售说辞上的概念,项目主题定位,92,项目业态招商定位,2,5,6,2号楼底层商业设置4s店、品牌旗舰店，如米其林等,
