1、蓝海新港城项目整体定位及开发一期产品定位建议综合汇报2011-01,1,目录,整体定位,1,核心问题和开发策略,2,开发一期产品定位及规划设计建议（A-E）,3,第 2 页,整体定位,东有“奥帆” 西有“蓝海”乐居综合城,海沿文化 多元之城 复兴之地 浪漫气息 快乐生活,第 3 页,形象定位,城市新生代街区,BLOCK街区B-Business(商业)L-Life allow(休闲)0-0pen(开放)C-Crowd(人群)K-Kind(亲和),4,形象定位,城市新生代街区,区域价值：岛城之端拥湾发展：战略地位中心城区：市南区,城市,5,形象定位,城市新生代街区,两改样本：相对于老城大规模城市综
2、合体：没有先例充满时尚、活力氛围全新的居住模式与生活理念老船厂的新文化,新生代,第 6 页,形象定位,城市新生代街区,旧城改造：遵循城市肌理国际城市：前卫理念居住与商业相融合传达城市生活情调,街区,既提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将街区与国际化、居住休闲、娱乐、商务等组合在一起，创造全新的居住和生活模式,第 7 页,核心卖点,城市新生代街区,新面貌、新形象：冲击力与感染力,周边街区现状,第 8 页,核心卖点,城市新生代街区,销售的并不是产品本身：街区生活方式,第 9 页,核心卖点,城市新生代街区,性价比：高档甚至高端，但不会昂贵到触不可及,项目周边是市南区的价值洼地,第 10 页,
3、项目整体价值,岛城之端的华丽绽放,本案的价值所在,第 11 页,青岛城市地段价值高点在市南，自南向北递减；而市南地段价值高点在东部，自东向西递减，市南东西两翼的发展严重失衡，老城区团岛板块价值严重低估。市南东部东侧是崂山区，北侧是市北区，区域发展空间有限，复兴团岛、价值回归是发展的必然之选。桥隧开通，西海岸浦东式的发展，亦将带动团岛，团岛一如“青岛的曼哈顿”，价值空间无限广阔。,1、作为环岛型城市的尽端，团岛不仅是地理之端，更代表着城市的价值之端,从目前青岛总部企业的分布区域来看，主要分布在市南、市北、崂山和黄岛等区域。262家总部企业中，市南区125家，占总数的47.6%；市北区16家，占6
4、.1%；崂山区18家，占6.9%；黄岛区24家，占9.2%；其余三区五市合计79家，占30.2%。2009年，市南区新增总部企业6家，区域内总部企业达到131家，以市南区为主导的青岛市总部经济综合发展实力在全国35个主要城市中排名第9位；引入金融机构5家，区域内金融机构数量达到116家，区域性金融中心辐射力进一步增强。,项目整体价值,第 12 页,迎合城市发展需要，青岛市政府自2007年启动旧城区改造和城中村改造的“两改”工程市南区2010年继续推进“两改”工程，力争实现城市面貌快速翻新本案是2010年市南区十大重点项目之一，势必成为“两改”样板,2、“两改”的样板,项目整体价值,第 13 页
5、,青岛城市总体规划确定依托主城、构建“一主三辅”的城市架构，“环湾保护、拥湾发展”本案面向胶州湾，与黄岛隔海相望，未来拓展城市功能，辐射带动外围区域，价值无限,3、拥湾发展战略组成部分,项目整体价值,第 14 页,在价值得到明确的基础上延伸思考我们认为：蓝海新港城将影响青岛、改变城市！,第 15 页,实施主体：城投、方兴,实现社会、经济效益,改善城市面貌,吸纳社会资金,经营城市基础设施,1、责任地产肩负着城市使命,城投作为开发主体区别于其他地产商肩负着更多服务政府、建设城市、改善面貌、提升品位的使命大型央企：中化方兴,整体定位思考角度,第 16 页,2、不仅是建筑综合体，更是城市综合体,用地情
6、况用地性质：住宅、商业、商住、商住办、社区公共服务设施、市政交通设施、广场等综合用地青岛轮渡站地块用地性质主要为：划拨用地。用途为公共交通服务设施用地规划条件建筑用地比例为住宅55%、公建45%,整体定位思考角度,第 17 页,3、滨海旧区改造：未来的城市次中心,1、传承文化、改造环境传承特色文化：对旧区历史文化进行保护与发扬；形成新的区域资源与价值重点进行区域环境改造：加大环境基础设施投资；形成休闲、旅游、宜居新景观,2、多物业综合开发居住产品类型多样化：提供多种档次、户型的住宅，产品设计人性化，满足不同置业类型客户的要求配套丰富多元：商业配套全面、生活配套完善；满足不同阶层，各类人群需求,
7、3、承担城市功能，形成城市次级中心贯彻可持续发展战略，形成紧凑的城市形态：营造高密度、多用途的区域服务中心氛围融入城市，成为城市的一部分：在业态布局上与周边区域形成差异互补，而在视觉景观上保持连贯性交通便捷：与城市有机结合，实现与周边区域的高效联动，保证区域内人群动线的合理顺畅,整体定位思考角度,18,位置：市南区西部老城区与城区、黄岛关系：与市中心多条路网通达未来跨海大桥、海底隧道、地铁等均可快速到达黄岛规模:总体量120万平米，是一座城,4、未来城市核心新城：市中心老区,位于未来大青岛城市中心一座即将崛起”新城”,老区新城位于城市老城区且相对独立，居住、生活、休闲、就业等城市功能完善。,整
8、体定位思考角度,19,城市综合体滨海旧区：城市次中心市中心老区新城,责任地产,城市的复兴：综合城,城市之端,定位策略：站在城市高度，以提升城市价值、改变区域形象为使命打造复合多元、在文化上有所继承、发展有序的综合之城完成城市（旧区）的复兴，通过合理开发实现片区的华丽转身（环境）,逻辑推理和定位策略,20,目录,整体定位,1,核心问题及开发策略,2,开发一期产品定位及规划设计建议（A-E）,3,第 21 页,第 21 页,核心问题,滨海旧区改造,综合体,新城,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？各功能如何实施实现可持续发展？,22,开发教
9、训：初期凭单一写字楼产品启动，无法满足外来人群居住、生活配套发展之后，严重影响了整体发展进程和速度；拥有政府政策优势，但过于迷信政府导致开发周期设计冒进，出现运营困难；引进世界一流设计公司，但初期与地域周边人文文化严重脱节，导致认可度偏低，意识后保留海港文化特征，取得较快文化认同,以办公为主的伦敦金丝雀（写字楼占50%以上）,以居住为主的温哥华太平洋协和区（居住占80%以上）,开发启示：改善水质、完善配套等系列环保生活举措使工业区成为重要的旅游、娱乐资源和建设滨水住宅的最佳地点；与城市有机结合，形成与周边城市社区的有机联系，形成更加紧凑的城市形态；互动的规划程序贯穿始终，考虑不同利益集团的多样
10、化需求，广泛参与、保证规划建设得到社会的普遍认可,1.“城”的核心功能是什么？居住类？商业类？,借鉴协和区的成功经验，以居住为主，风险低易操作,23,第 23 页,核心问题,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？各功能如何实施实现可持续发展？,滨海旧区改造,综合体,新城,24,综合体内部功能关系复合功能作用可使项目内部效益增大，增强项目整体竞争力各部功能、档次的协调统一，带动核心功能价值,以居住为主的综合体的开发特征：商业、办公、酒店、公寓等物业功能协调发展必须围绕着核心功能住宅展开，不断提升居住价值,办公,商业,酒店,公寓,住宅,居住类
11、产品完善,提升商务配套档次,提供商务人流,带来商业客流,高品质商业配套,派生商务需求,物业需求档次提升,提供商务人群需求,短租服务,高端消费人群,提升,提升,提升,完善,2. 其他功能与核心功能的关系是什么？,居住综合体的功能关系,25,以居住为主的综合体SOHO现代城为例：,住宅6000元/平米,住宅8000元/平米,住宅10000元/平米,SOHO,办公,商铺,商业街,以高品质住宅产品打开市场，树立项目良好市场口碑大体量住宅产品迎合市场主流需求，保证项目较好现金流的同时，完成聚人任务,此阶段持续供应的公寓产品巩固市场地位的同时，有一定拉升这阶段住宅产品需完成保持平稳现金流的同时，持续聚集人
12、流,此阶段住宅全面溢价。扩大利润空间，并定格项目标杆地位。,拓展产品实用功能从而提高性价比配套住宅需求之外为项目树立特色,社会认知迅速确立。区域需求升级要求项目产品供应升级,综合体内部效应展现多方需求。服务自身的中档灵活配套产品出现。,综合体外部效应营销区域多方需求。呼唤服务范围更广的配套产品供应。,先期树立SOHO文化标识 ，以居住为核心，其他功能逐步展开提升居住价值,2. 其他功能与核心功能的关系是什么？,核心,26,功能关系,老船厂文化,滨海休闲,城市商业配套,高端商务,居住：利润最大化,海滨广场,文化渲染形成认同,广场提升环境亮点,特色商业提升认知度,升级为次级商业,效应外部化为城市服
13、务,基于居住为主的综合体发展模式和项目条件，对本项目的模拟：,27,具体功能定位,旅游产业,文化产业,创意产业,居住,吸引,商务,伴生相关,伴生相关,引发,娱乐休闲生活休闲商务休闲,会展酒店办公公寓,集中商业特色商业生活商业,长期自住短期度假投资升值,文化演出船厂体验,滨海观光海上娱乐,艺术加工广告推广对外贸易,教育配套医疗配套环境配套精神配套,商业功能定位,居住功能定位,商务功能定位,第 28 页,居住类物业定位,城市与高尚融合的海景社区,城市、现代、高尚、品味，海景贯穿,住宅定位亮点,滨海和谐社区,滨海特色：近海氛围、海滨环境、高端品质,居住类物业定位,和谐社区：居住人群复合：满足区域内不
14、同层次消费客群的需求居住档次复合：住宅类产品涵盖普通滨海住宅、中高档海景住宅、豪华海景豪宅,公寓定位特色,城市海景观亲海城市小公寓：感受青岛海文化，体验城市魅力，获取投资汇报享海城市顶级公寓：坐拥城市资源，独享顶级景观，高尚生活社区高级酒店式公寓：超高层中独一无二的海景体验，豪华而全面的配套,优质物业服务及配套结合酒店管理服务，提供世界一流的设备设施及软件服务,居住与投资价值兼备优质景观，顶级配套，高级管理服务;形成区域高价值认知；是资产保值、增值的首选地,居住类物业定位,第 31 页,传统与时尚的融合创意商业区,时尚、工业文化、创意、休闲、娱乐,商业类物业定位,以原有老船厂建筑为基础区域内的
15、所有建筑外形可参照船舱样式装饰施工，区域内所有路灯都参照帆船桅杆设计文化创意的包容性、灵活性、时尚性易与商业结合,老船厂主题文化滨海风情街,基于造船工业的文化主题：商业、展览、创作、剧场滨海景观,定位特色之一,商业类物业定位,城市海滨时尚步行街区,全步行足够的商业空间，东西向600-700米，临街以亮丽的色彩,营造一种活跃的时尚气息,从而具有极大的吸引力,定位特色之二,青岛第一个全步行海滨商业街区海滨活力氛围：包括影院、超市、个人护理、餐饮、儿童娱乐等，成为周边人群的高品质生活消费中心,商业类物业定位,商务类物业定位,定位特色,豪华精品酒店及酒店公寓、高端写字楼超高层地标建筑：以绝对高度打造城
16、市新名片、树立地标形象,35,第 35 页,具体物业功能与规模汇总,按物业功能分类：居住物业规模为5万平米（不含回迁房），占比%,36,第 36 页,按租售情况分类：可售物业规模为万平米，约占比%,具体物业功能与规模汇总,37,第 37 页,核心问题,滨海旧区改造,综合体,新城,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？各功能如何实施实现可持续发展？,38,思考角度：新城模式下的发展时序,新城发展模式,动态因素影响,静态因素影响,本案发展时序,受中心城区的发展（城市的整体发展）的影响,3、各功能如何实施实现可持续发展？,当前市场,39,祈福新
17、村,雅乐居花园、广地花园,华南碧桂园、星河湾、华南新城 、南国奥林匹克花园、锦绣香江,主要产品,村巴线路：天河体育中心线、海珠广场线、花园酒店线、天河大厦线、泮溪酒家线等,公交线路：1、13、15等24小时楼巴：直达香港、澳门和广州市区,公交线路：新增301、305、307、288地铁：2号线开通,发展阶段,破冰启动期1991-1994,加入项目,交通发展,稳步发展期1995-1999,爆发增长期2000-2003,成熟收获期2004至今,区域属性,独栋、联排、低密洋房,独栋、联排、四孖屋、多层,独栋、联排、四孖屋、多层、小高层,独栋、联排、多层、小高层、高层,地铁：3号线开通直达班车：广州新
18、火车客运站华南快速干线：全线开通,配套发展,社区型生活配套：超市、诊所、银行、运动设施、公园等,休闲度假配套：屋村俱乐部、特色公园、祈福酒店等,休闲度假配套：高尔夫球场、巴厘岛度假会所、人工湖等生活配套升级：国际风情商业街、综合医院等,区域生活配套：多个学校，公交总站、大型shopping mall等,客群,港澳度假或者大陆经商短居，以及地缘升级,港澳置业、国外置业，以及地缘升级,本地与市内中高端,客群来源与层级进一步泛化,郊区休闲度假区第二居所,港式豪华度假区第二居所,城市大型居住区第二居所转向第一居所,精英卫星城第一居所,借鉴华南板块说明新城的发展脉络：作为边缘新城都要经历初期奠定、功能完
19、善和价值爆发三个阶段,确立休闲度假的价值属性满足此价值之上的居住生活需求,完善居住生活功能城市高端人群进入,城市功能健全区域价值爆发,城市中心边缘新城发展脉络,40,物业功能,发展阶段,驱动因素,人群特征,奠定期,生长期,成熟期,核心价值奠定,生活功能完善,城市价值爆发,核心价值定调居住、社区基本配套等,核心价值完善居住、区域生活配套等,核心价值爆发居住、生活配套、商务配套等,来源定向、层级单一,来源扩容、层级提升,来源、层级泛化,借鉴：先期确立自身价值和特色，以居住为主逐步完善生活功能，后期全面发展完善城市功能、区域价值形成,边缘新城发展模型,城市中心边缘新城：发展模式,41,静态因素影响：
20、现状和市场,公寓产品市场接受度高，但对区域条件有要求,住宅,办公,公寓,商业,酒店,海岸景观资源条件突出，现状旧区形象,目前区域商业落后，缺乏大型集中商业；老船厂遗迹可发展特色商业；绵延海岸线适宜发展休闲旅游商业,市场疲软，且目前区域缺乏商务氛围，未来区域发展办公物业具备一定发展空间,市场有一定的发展空间，但对区域条件有一定要求,区域成熟低高端住宅、海景豪宅等高价值难以实现，经济型住宅先行,投资价值低，后期依托商务价值不断提升,特色商业先行树立形象，生活型、休闲旅游商业逐渐引入,初期价值低，宜后期发展,宜后期区域成熟，休闲旅游、商务氛围形成再发展,住宅与特色商业先行，公寓产品于区域相对成熟再行
21、进入，办公、酒店宜区域成熟后进入,42,动态因素影响：区域发展,2012,2013,2015,2014,跨海大桥海底隧道 快速路三期,建成通车,城市初步连通区域效能初显,城市关系紧密区域价值凸显,3号线在建,2号线开建,火车站商圈、南岛组团、嘉祥路片区、东平路片区片区改造中,2010,2011,地铁,区域旧城改造,3号线通车,2号线在建,火车站商圈、南岛组团、嘉祥路片区、东平路片区片区改造规模、效应初步显现,北岛组团、莘县路小学、青岛食品厂周边、广州路西等片区改造规模、效应初步显现,文化撬动期旧城改造的基调：老城文化休闲旅游区域价值奠定,生活旅游成长期区域价值初显文化、旅游、居住氛围逐步形成,
22、城市功能爆发期区域价值爆发完成集居住、休闲旅游、商业商贸于一体的新城蜕变,区域发展阶段,43,综合思考：整体开发策略,边缘新城发展阶段,文化撬动期区域价值奠定,生活旅游成长期区域价值初显,城市功能爆发期区域价值爆发,区域发展阶段,奠定期核心价值奠定,生长期生活功能完善,成熟期城市价值爆发,2011,2012-2013,2014-2015,开发策略：奠定期：老船厂文化确立核心价值，拉动区域知名度，居住保证现金流生长期：加速住宅供应，并通过商业、公寓等功能提升住宅物业的价值，推动区域成熟成熟期：酒店、办公等多物业协同发展，居住放量价值走高，城市功能逐步完善，环境彻底更新，实现经济和社会效益的最大化
23、,结合新城模式、市场情况和区域发展，我们认为,当前市场,住宅和特色商业先行,公寓相对成熟,办公、酒店成熟,44,去化速度对开发的影响,考虑到持有大量物业，前期应加大住宅量快速回款、减轻后期资金压力据伟业市场监测：青岛在1-2万单价水平的项目一年销售10万平米就已经相当不错，年开工量上限以10万平米为宜伟业顾问领导、青岛公司及项目组成员在经过充分讨论后，我们认为：以住宅的施工、销售作为关键开发节点，每年保持7-8万平米的供应量为宜低开高走，由舒适住宅逐步向高舒适度、豪宅过渡，并辅以档次适宜的公寓产品，保证较快速回款因此将55万平米居住类产品分为3个开发阶段：前期15万平米 ，中期高端15万平米，
24、后期25万平米,开发节点建议：,分期推盘策略,开发策略：奠定期：老船厂文化确立核心价值，拉动区域知名度，居住保证现金流生长期：加大住宅供应加速回款，通过商业、公寓等功能提升住宅物业的价值，推动区域成熟成熟期：酒店、办公等多物业协同发展，居住价值走高，城市功能逐步完善，环境彻底更新，实现价值最大化,居住推盘策略：稳步推进、品质走高先期住宅为主保证回款，结合区域现状、跟随区域发展成熟，低开高走通过高价值的地块带动次好地块形象与价值，档次逐步提升，居住价值最大化逐步增加公寓丰富居住产品，获得超额收益,中高档地块,高档地块,中高档地块,高端地块,商住地块,46,A,B,C,D,E,临海有较长的延展面，
25、具有比较好的观海价值，地块价值仅次于D地块。,临近四川路，交通方便，可考虑先期开发，景观资源优势不足，适合打造中高端现金流产品。,三面临海，景观价值最高，可用以高品质产品树立形象,一侧临步行道，一侧临回迁区，居住品质受到影响，地块狭长规划灵活性弱。,用地价值较好，仅次于E地块。,南侧住宅用地价值由低至高：C B A D E,用地价值排序,属于后期开发用地，地块拥有好的环境，打造优质住宅，一类,临开阔的轮渡广场，视野开阔，建造超高层建筑能充分利用其景观价值。,用地条件一般，在后期相对成熟后，用地整体的综合价值有所提升,北侧住宅用地价值由低至高：HFJ,用地价值排序,分期推盘策略,中高档地块,高档
26、地块,中高档地块,高端地块,商住地块,南侧住宅用地价值由低至高：CBADE,北侧住宅用地价值由低至高：HFJ,B地块万,A地块7万,C地块万,D、E、J地块万,H、地块万,居住类,开发策略：奠定期：老船厂文化确立核心价值，拉动区域知名度，居住保证现金流生长期：加大住宅供应加速回款，通过商业、公寓等功能提升住宅物业的价值，推动区域成熟成熟期：酒店、办公等多物业协同发展，居住价值走高，城市功能逐步完善，环境彻底更新，实现价值最大化,公建推盘策略：逐步完善，改善商业环境、带动区域发展基础配套优先特色商业跟随，通过区域文化、旅游相融合的商业价值营造区域亮点大型商业升级生活成熟度、提升区域价值，聚集人气
27、，带动商业价值综合型商业引入，酒店、办公协同发展，城市服务功能逐渐完善,分期推盘策略,基础配套,文化特色,片区生活配套,区域商业配套,城市商务配套,分期推盘策略,基础配套,文化特色,片区生活配套,区域商业配套,城市商务配套,B：中高端,A：高端,D：生活超市,J、H：购物中心,F: 酒店、写字楼,D：老船厂,E：高端,公建类,51,分期推盘,做足基础,基础配套,文化特色,片区生活配套,区域商业配套,城市商务配套,中高档地块,高档地块,中高档地块,高端地块,商住地块,B,A,D(C2）,E、J,H、F,稳健入市,文化引领,品质拉升,活跃生活,高溢价,升级,最高价值,服务城市功能,超额收益,住宅主
28、导保证现金流公建伴随，促进区域成熟提升居住价值,居住线：,公建线：,52,根据项目规模及开发时序，加之轮渡广场、回迁住宅的建设，预计本项目可分四期开发，各期主要指标及节点如下：,工程节点：,53,目录,整体定位,1,核心问题及开发策略,2,开发一区产品定位及规划设计建议（A-E）,3,54,开发分区：考虑“两个箱体”的工程难度将基地分为开发两个开发周期开发首期：考虑住宅集中在用地南侧以及变现回款的要求，故将轮渡南侧定为开发一期。,总体分区,开发一区,开发二区,55,A地块：住宅67304 ,B地块：住宅44393 ,E地块：住宅44287,D地块：住宅72314 ,C地块：住宅52030 ,一
29、区居住类产品布局与分地块技术指标,注：具体指标依据甲方1220表格,前提：基于之前阶段对于项目定位、地块自身的研究，确定了开发时序，产品建议按地块逐一分析具体方法：基于地块的价值分析，导出各地块的市场属性，再结合市场上与具体地块契合度较高的项目作为参考，最终得出各地块的产品定位,定位研究思路,市场参考项目,地块的市场属性,分地块产品定位,用地价值,一区居住类物业发展定位,57,A,B,C,D,E,一区居住类物业发展定位,豪宅区,高档区,舒适区,58,B地块产品定位,主力户型：建议紧凑二居（80-90平米）占50%-60%之间、紧凑三居（110-120平米）30%-40%之间其他户型：一居 60
30、-70平米，四居 140-160平米，跃层 180-220平米酌量布置,建议毛坯，均价1.7-1.8万元/平米主力户型总价：150-210万之间,市南、市北区西部老城区地缘性客户为主,建议以紧凑二居、三居为主力；价格建议在1.7-1.8万/平,B地块综合分析及住宅产品定位,鉴于B地块整体用地条件和景观资源，产品定位以紧凑为基调。为最大化利用海景、视野并提升项目档次，可考虑在B-4、B-6两楼座中集中排布三居、四居产品，使其成为地块标杆楼座。其余楼座则分布紧凑型二三居产品。,舒适型产品,第 59 页,B地块产品建议,关键词：高性价比 屋顶绿化产品亮点较大的赠送面积，提升性价比屋顶立体绿化，营造居
31、住氛围,B地块居住类产品设计建议,B地块户型建议,主力户型紧凑型8090平米二居110120平米三居,第 60 页,阳台：计算一半面积 ，后期与花架合并，共同改建,花架：面积全赠送，验收时为花架，后期精装修阶段改为卧室,赠送方法：通过二次装修将预留的花架改造为室内空间。,B地块户型建议,主力两居、三居户型加建后变为三居、四居产品。,B地块居住类产品设计建议,第 61 页,一梯两或三户三室两厅一卫或两卫提高产品性价比，例如可将预留花架改造成一间房南北通透，明厨明卫除卫生间外，所有房间都附带开放阳台或飘窗，生活性、观景性面面俱到,附加值,110120紧凑三居,B地块户型建议,B地块居住类产品设计建
32、议,第 62 页,两室两厅一卫一梯三户中单元或边单元注重产品性价比，例如入户花厅设计紧凑，减少面积浪费,8090 两居,B地块户型建议,B地块居住类产品设计建议,第 63 页,B地块景观建议,利用有限的地面及商业屋顶来打造有立体层次感的整体景观，形成休憩，娱乐，社交空间,B地块居住类产品设计建议,A地块综合分析及住宅产品定位,A地块住宅产品定位,64,建议：以二三居为主力；价格建议在1.9-2.2万/平（含精装标准0.2-0.3万/平米）；以本地高端改善客户为主及外地客户，吸引部分自住客户。,主力户型：建议紧凑二居（80-90平米）、舒适三居（130-150平米）为主力，二居占50%-60%、
33、三居30%-40%之间其他户型：四居180-220平米、跃层 260平米以上酌量分布。,建议做精装修，标准在2000-3000元/平米左右均价19000-22000元/平米（含精装）主力户型总价：180-300万之间,来源：本地客户约占8成，外地客户约占2成。目的：改善带动自住，少量投资职业：私人业主、企事业单位高管等高端人群为主，部分刚性自住客户。, 位置与景观： 位于宗地内侧，靠海，宜居小环境，适宜打造舒 适产品以吸引高端客户 策略： 作为后续开发的地块，其档次对整个项目有重要 影响，定位宜高。 用地市场属性判断： 高档、高品质；宜主打舒适升级产品； 以本地客户为主。,紧凑型产品,第 65
34、 页,A地块产品建议,关键词：近距离海景 舒适户内空间 微地形立体景观产品亮点结合海景资源，内部打造微地形立体绿 化，发挥景观资源优势舒适户型空间，完美的居住品质,A地块居住类产品设计建议,A地块户型建议,主力户型紧凑型、舒适型兼有80-90平米两居130-150平米三居,第 66 页,A地块户型建议,三室两厅两卫一梯两户，南北通透开敞阳光餐厅临海赠送大尺入户室内花厅，充分的观海空间舒适主卧套，步入式衣帽间，全明主卫,A130150 三居,户型示意,A地块居住类产品设计建议,第 67 页,A地块户型建议,A8090 两居,两室两厅一卫紧凑布局，减少交通空间浪费附带超大室外开放式阳台，提高产品附
35、加值设计紧凑，减少面积浪费,户型示意,A地块居住类产品设计建议,第 68 页,装修报价：3000元,A地块户型精装修建议,装修风格现代简约风格采暖方式地采暖家电赠送不建议赠送家具家电设备设施除湿除尘设备厨房 墙、地面铺设高级喷沙瓷砖 局部多彩玻璃马赛克拼贴墙面卫生间地面：高档防滑地砖或高档石材墙面：天花板为轻钢龙骨防水石膏板吊顶，面层采用环保型防水涂料洁具：知名品牌卧室地面：知名品牌高档实木复合地板墙面：防火饰面板，环保乳胶漆,起居室地面铺设高档地转或高档石材墙面为知名品牌壁纸。开关、面板等灯具（吊顶、台灯、壁灯、筒灯、水景灯） 知名品牌如香港 BRIGHT面板（开关、插座） 知名品牌泛光照明
36、 知名品牌门窗入户门为高档木质子母门，知名品牌锁体。室内装饰门采用高档实木复合门，知名品牌锁体外门窗采用进口系统配件，有平开、内倒两种开启方式。,A地块居住类产品设计建议,第 69 页,保证舒适品质引入微地形，结合会所设计下沉广场，多层级立体绿化，充分打造观景空间局部添加社区活动主题，如儿童游乐场地，戏水池，休憩场地增强人性化设计和业主参与性,A地块景观建议,A地块居住类产品设计建议,70,建议二居为主力；价格在1.7-1.9万/平（含精装标准0.1-0.2万/平米）；以地缘自住为主吸引投资者,C地块住宅产品定位,主力户型：建议标准二居（90-100平米）为主力，占60%-70%其他户型：一居
37、60-80平米10%-20%之间；三居 110-130平米10%-15%；高区房源可考虑少量四居,建议精装修凸显高性价比，标准在1000-2000元/平米均价17000-19000元/平米（含精装）主力户型总价：160-200万之间,地域：以本地客户为主，约占8成左右，外地客户占2成目的：自住兼投资，因地标性建筑亦可吸引部分投资客特征：有一定经济实力，注重居住品质的中高端客户,C地块综合分析及住宅产品定位,位置：地块中楼座位置最优（图中红色区），产品朝向较好、楼层高（100M、160M）景观：有一定观海优势，档次适度提高策略：产品特征与开发时序上存在一定矛盾。产品定位及设计需在超高层住宅产品中
38、凸显性价比优势。,1. 定位：中高档2. 产品：有一定舒适度3. 客户：预测青岛市区客户占主导，同时可以吸引部分外地客户,第 71 页,C地块产品建议,关键词：总价控制 高附加值产品 局部观海产品亮点赠送超大面积阳台（开放式，计算一半面积）作为室外观景空间，提升户型附加值,C地块居住类产品设计建议,C地块户型建议住宅,主力户型标准型 90-100平米两居,第 72 页,90100平米两室两厅一卫每单元多户紧凑布局，减少交通空间浪费附带超大室外阳台（开放式，计算一半面积），提高产品附加值,C地块户型建议住宅,C地块居住类产品设计建议,户型示意,73,建议一居、二居为主力；价格在1.6-1.8万/
39、平（含精装标准0.1-0.2万/平米）；以本地客户为主,C地块公寓产品定位,主力户型：建议一居（65-80平米）、二居（85-105平米）为主力，一居占50%-60%，二居30%-40%其他户型：零居40-60平米、三居 110-130平米、四居140平米以上酌量高区分布,建议精装修，标准在1000-2000元/平米均价16000-18000元/平米（含精装）主力户型总价：110-170万之间,位置：地块中楼座位置一般（图中红色区），价值相对住宅产品低。景观：视野有遮挡，高区房源有部分海景策略：产品特征与开发时序上存在一定矛盾。产品定位及设计需在商住公寓产品中凸显性价比优势。,1. 定位：中高
40、档2. 产品：有一定舒适度3. 客户：预测青岛市区客户占主导，同时可以吸引部分外地客户,C地块综合分析及公寓产品定位,地域：本地客户为主，少量外地客户目的：投资兼自住客户特征：家境殷实、具备一定购买力的中产阶层及以上人群,第 74 页,C地块产品建议公寓,关键词：精装小公寓 豪华公共空间产品亮点 精装修提升附加值 小空间细致的人性化设计 局部观海浴室形成产品特色,C地块居住类产品设计建议,C地块户型建议公寓,主力户型一居（65-80平米）二居（85-105平米）,第 75 页,C地块户型建议公寓,6580平米一室一厅一卫每单元多户面积虽小面面俱到，餐厨，储藏等附属功能空间稍有压缩，但不影响使用
41、附带超大室外阳台（开放式，计算一半面积），方便生活使用及观景,C地块居住类产品设计建议,户型示意,第 76 页,C地块户型建议公寓,85105平米两室两厅一卫每单元多户紧凑布局，减少交通空间浪费附带超大室外开放阳台成提高产品附加值,C地块居住类产品设计建议,户型示意,第 77 页,C地块建议豪华的公共空间,豪华气派大堂，屋顶空中花园，以及首层过渡的半室外空间都为公共空间增加亮色,C地块居住类产品设计建议,第 78 页,装修风格现代简约风格采暖方式地采暖或暖气片采暖家电赠送不建议赠送家具家电厨房墙、地面铺设高级喷沙瓷砖卫生间主卫、客卫防水贴砖，局部为多彩玻璃马赛克拼贴地面铺设知名品牌防水铁贴砖，
42、天花板为轻钢龙骨防水石膏板吊顶，面层采用环保型防水涂料。陶瓷类（座便、面盆）：保证品质，一般品牌卧室品牌木质复合地板高档壁纸，或高档防水涂料。,起居室地面铺设高档贴砖。墙面为高档壁纸。开关、面板等灯具（吊顶、台灯、壁灯、筒灯、水景灯）保证品质，一般品牌面板（开关、插座） 知名品牌泛光照明门窗入户门为复合木质子母门，品牌五金锁体。室内装饰门采用高档复合材料门，品牌五金锁体。外门窗采用品牌配件。,C地块建议公寓精装修建议,装修报价：2000元,C地块居住类产品设计建议,79,D地块产品定位,地域：青岛本地改善型客户为主，7成；外地3成目的：自住为主特征：经济基础较殷实，注重居住品质的客户,建议舒适
43、三居为主力；价格在2.6-2.8万/平（含精装标准0.3-0.4万/平）；主要面向本地及外地改善客户,1. 定位：准豪宅2. 产品：适宜有舒适度改善产品3. 客户：面向本地客户，可吸引部分外地客户,周围情况：地块西侧为商业步行街，居住品质受一定影响景观资源：地块两侧有一定景观优势，适宜打造有一定舒适感的产品，接近E地位：中后期开发的地块，区域已经具备一定的成熟度，客户认可度也有所提升,D地块综合分析及住宅产品定位,主力户型：建议舒适三居（130-160平米）为主力，占40-50%其他户型：二居100-120平米，30-40%；四居 180平米以上，跃层 240平米以上酌量分布,建议精装，均价2
44、6000-28000元/平米精装标准：3000-4000元/平米主力户型总价：350-430万之间,第 80 页,D地块产品建议,关键词：品质豪宅 中心合院景观产品亮点局部依靠广场的开阔视线实现观景价值舒适的居住空间豪华装修,D地块居住类产品设计建议,主力户型实用型130-160平米三居,D地块户型建议,第 81 页,130160平米，三室两厅两卫一梯两户或三户的边单元简单主卧套，仅附带卫生间大面宽开放式生活阳台方便实用，南向阳台观景空间,D地块户型建议,D地块居住类产品设计建议,户型示意,第 82 页,D 地块精装修建议,装修报价约：4000,装修风格欧式现代风格或现代简约风格采暖方式地采暖
45、家具家电赠送不建议赠送家具家电设备设施新风系统，除湿、除尘设备，户式中央空调 厨房墙、地面铺设高级喷沙瓷砖局部多彩玻璃马赛克拼贴墙面。卫生间主卫、客卫采用进口大理石以及防水防潮布基壁纸贴墙，局部为多彩玻璃马赛克拼贴地面铺设进口天然石材，天花板为轻钢龙骨防水石膏板吊顶，面层采用环保型防水涂料。陶瓷类（座便、面盆）：进口高档品牌洁具配件高档进口品牌,卧室高档进口实木地板 高档进口壁纸，局部为木饰面板墙。起居室地面铺设进口天然大理石。墙面为高档进口壁纸。开关、面板等灯具（吊顶、台灯、壁灯、筒灯、水景灯） 知名品牌如香港 BRIGHT面板（开关、插座） 知名品牌泛光照明 知名品牌门窗入户门为高档木质子
46、母门，欧洲进口五金锁体。室内装饰门采用高档实木复合门，欧洲进口五金锁体。外门窗采用进口系统配件，有平开、内倒两种开启方式。,D地块居住类产品设计建议,第 83 页,D地块景观建议,太阳宫花园,以提高亲和力为主题，内部设置组团化，庭院式景观，打造氛围亲密，安静的小型公共活动空间,D地块居住类产品设计建议,84,E地块产品定位,建议舒适三四居为主力；价格在3.1-3.4万/平（含精装标准0.5-0.7万/平米）；主要面向本地及外地高端客户,主力户型：建议舒适三居（140-160平米）、四居（180-240平米）为主，三居50-60%、四居30-40%其他户型：跃层 300平米以上,建议做精装修，标
47、准在5000-7000元/平米均价31000-34000元/平米（含精装）主力户型总价：450-520万之间,地域：本地客户占7成，外地客户占3成目的：自住为主，少量投资特征：具有较雄厚经济基础，注重居住品质、生活品质的高端升级人群,E地块综合分析及住宅产品定位,海景资源：三面临海，景观资源最好的地块，适宜打造高端海景豪宅地位：最后开发，已积聚一定人气与知名度，档次应更高以吸引顶级客户,高端，高品质适宜打造高端豪华产品可以吸引看重优质海景资源型客户,第 85 页,E地块产品建议,关键词：全方位海景 品质超越 精装豪宅 产品亮点海景大宅，超大室外观景空间电梯入户，增加尊贵体验舒适的居住空间豪华精致装修特色鲜明的建筑和园林风格,E地块户型建议,主力户型豪华品质140-160平米三居180-240平米四居 其他户型跃层260-320平米，主要布置在顶层,
