1、,城市顶级豪宅研究及名郡核心价值体系,谨呈：金地集团武汉公司,R1：项目定位,豪宅案例研究,本项目价值体系,核心问题,体系匹配,报告框架,目录导航 CONTENTSNAVIGATION一、项目定位,美联五福路项目,万科城,万景国际,世茂锦绣长江,三阳金城,华润中央公园,大智嘉园,万达广场,金域华府,水岸国际,葛洲坝国际,中华城,橡树湾,积玉桥万达,融科天城,东湖国际,泛海国际,宝利金,武汉天地,金都汉宫,和黄花楼街地块,一类高端,二类高端,三类高端,武汉豪宅分布图：传统豪宅区域集中在长江两岸和汉口中心区，以高层物业为主，其他区域资源型个盘呈散点供应，相对集中在占用江景资源片区。,武汉高端项目价
2、格梯队,27000,为保证高端住宅市场分析对名郡项目的参考价值，特对武汉高端楼盘进行细分：一类高端：单价超过15000-25000，代表楼盘武汉天地、金都汉宫、万达积玉桥公馆二类高端：单价13000-15000，融科天城、东湖国际本项目的整体定位： 城市顶级豪宅 定位为一类高端,项目形象定位,从市场定位分析,本项目目前定位的一类高端可实现的价格在1.6-1.8万元/平方米间备注:武汉天地目前尾盘对外报价2.7万/平米,实际上无成交,三期实际成交均价为1.7万/平方米.尾盘高区在2.2万/平方米有成交.融科天城目前均价1.4万,成交速度缓慢,项目价格定位,因宏观调控制影响,预计2011年价格较2
3、010年基本持平,本项目2011年入市价格约： 18000元/平米以上,项目价格定位,目标客户访谈总结:,项目目标客户定位,打造顶级豪宅是本项目的核心问题，我们需要站在更高的角度探究豪宅借鉴国内外豪宅案例目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标，以利于构建名郡的核心价值体系。,目录导航 CONTENTSNAVIGATION二、 国内顶级豪宅研究,城市豪宅KPI价值体系研究,选取案例原则： 1、高密度城市豪宅； 2、城市中心或规划中心地段； 3、均价显著高于项目周边普通项目均价。,代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝
4、沙湾香港凯旋门,金缔置业对全国范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心价值体系,功能转换东海路9号精装修金色海岸附送价值蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,高端智能化,五星级物管,产品创新,核心驱动力,上海华府天地杭州西湖8号公馆,红树西岸,东方润园,凯旋门Brickell KeyWilliam island,一、产品创新,东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应,青岛市区繁华地段占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成 户型面积：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓动
5、感的“帆”形外观,豪宅案例3,产品创新,极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升,深蓝广场, 引入五星级酒店雷迪森广场酒店物管，打造高端酒店式服务住宅,落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河。 项目总占地面积1.8万多平方米，总建筑面积13万多平方米，其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米，写字楼建筑面积约3.5万平方米。 酒店式公寓6.1万平米，主推户型约160平方米。（单价30000-35000),金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造,产品创新,配
6、合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华,配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器原装进口Siematic橱柜原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等选用了目前最先进的日本大金VRV户式带新风中央空调系统,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静
7、生活空间。,JUST RIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，
8、同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100的赠送面积,产品创新,二、历史人文,华府天地：构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活,位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天
9、地，“代表上海过去100年及未来100年”。,新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补，更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，还吸引其他城市的名门贵裔。,复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ”,时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街,下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等,与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休
10、闲商业街,三、顶级配套私享,君汇港,君汇港提倡的崭新的生活概念 CEO Living （行政总裁家居） 是专为商界高尚精英度身而设的在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念,会所外景及园艺花园,时尚的 CEO Living与资讯息息相关，因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视，提供 CNN2 個直播新闻频道、 6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目,打造CEO商务会所,凯旋门顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属,59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼
11、前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,四、五星级酒店服务,杭州地区首个在建的超高层与高层江景住宅区占地81000平方米，总建筑面积2
12、26000平方米，容积率2.8，户型210-360，总户数约700户。价格20000/平米左右，7组80米到138米的高层和小高层（每组两栋）,东方润园： 中国顶级富人俱乐部“上海鸿艺会”入驻，英式管家服务，重金聘请管家，送荷兰皇家管理学院培训,五、高端智能化,红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL，打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC
13、-600012路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。以“家庭集成控制”为系统核心，连接
14、网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。,目录导航 CONTENTSNAVIGATION三、 名郡核心价值建议,名郡核心价值建议,如何打造无资源型城市中心豪宅,解决核心的问题,名郡突围方向,如何打造无资源型城市中心豪宅,解决核心的问题,都市顶级豪宅武汉首个五星级服务豪宅武汉首个智能化豪宅武汉首个新奢
15、华文化豪宅,本项目方向,名郡核心价值建议,总结城市豪宅的KPI价值体系，结合武汉客户访谈，武汉客户所理解的城市豪宅价值体系如下：,面子与标签,安全性,项目具有昭示性、标志性私属领地界定明确占有稀缺资源稀缺的的生活方式与众不同的公共空间,居住尺度的增加居住功能的增加居住范围的延伸,人身安全的绝对保障私密性的不可侵犯专属的服务,武汉客户对城市豪宅感知的三大价值体系,舒适度,本项目核心价值体系,会所,CEO会所,建筑智能化,公共空间,精装修,物业管理,隔音楼板/阻隔垂直方向，噪音同层侧向排水系统水管消音装置户式中央冷暖空调（大户）+新风系统家居智能化集成系统、IC卡电梯管理、垃圾集中处理系统物管智能
16、信息化安防：身份识别系统；指纹锁、智能锁；,大堂：超5星级酒店大堂、豪华地下行车大堂、停车场：地下停车分区系统、彩色停车场智能感应及人脸识别;公共走道:普通住宅1.2倍,成本2500-3000平米精装修、国际知名名牌（含厨卫电器）,达到3500-4000元0平方米效果,金地（品牌）物业+国际酒店管理公司,运动休闲会所,艺术主题会所,天幕空中会所、商务会客室,美容SPA、健身馆、恒温游泳池、亲子空间、棋牌室,艺术展厅、琴室、多功能室、红酒咖啡吧,本项目核心价值体系（本项目特有）,3大主题会所,B栋会所平面（-1、1F)大堂会客厅艺术空间展示、客户服务中心,AB栋会所平面 CEO商务会所（24F、
17、顶楼)商务洽谈室、主题餐厅、 多功能室、,艺术主题会所,商务休闲空间、CEO私人专属空间,A栋休闲会所平面（3F)健身房、亲子空间、架空层绿化长廊,运动活动区、生态绿化区,本项目价值体系分析,会所功能设置在保证会所高档次的同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营,CEO会所女主人和商务人士功能设置,男,女人和小孩,男性,大众,以女人为主力消费群体需求，实现整体赢利,其他功能满足大众需求，完善会所配套，提升整体形象,会所重点满足核心消费群：女主人和商务人士,以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费,咖啡吧,健身功能,恒温泳池,带动,带动,SPA,瑜伽馆
18、,健身房,将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目：保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用,免费,*公共空间*（三大堂设置）地下行车大堂会所大堂架空层入户大堂,空间入口,中心庭院,小区景观,项目价值体系分析,*家居智能化*,安全性与私密性的智能化系统舒适度与便捷度高配备系统,项目价值体系分析,*国际顶尖品牌精装修*,必备原因溢价空间相应客户群特征项目城市豪宅形象避免入伙对客户对长时间干扰实施建议：本案采取“厨卫豪装，其他精装”的装修模式； 本案精装修成本控制在2500-3000元/平米左右,项目价值体系分析,本案精装修输入细节建议：,Gemdale Corporat
19、ion,高端商业配套,项目价值体系分析,商业外街建筑风格 点缀的艺术小品、嵌入的历史沉淀风格 迥异、深邃的外立面效果 容易聚集驻留的休闲广场 视觉冲击力的标志物或LOGO 合理设置的店招位,不同高层组团用不同的色彩分， 体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域,项目价值体系分析：顶级地下停车空间,不同栋的停车场以颜色区分并用灯箱体现夜间的指示效果,雅典娜(ATHENE)酒店，这个酒店的奢华要有足够消费见识的人才能在第一眼看得出来。酒店门外鲜花四季盛开，不是盆栽的，而是真正种在土里的，这使ATHENE酒店像一位丽质天生的美人于闹市中保持着一份卓然超脱的美丽。 座落在高贵的蒙太尼（Mon
20、taigne）大道上，距离香榭丽舍大道和浪漫的塞纳河畔仅仅几步之遥，巴黎雅典娜酒店代表了极至和奢华的完美结合。通过那充满魔力的“雅典娜红”标志性主题，其设计、烹饪和生活方式皆为人们所称道。,项目价值体系分析：以世界顶级酒店雅典娜为参考，引入新奢华生活,落地大门,欧式权杖皇冠门拉手,外立面与主入口处设计显示出尊贵的气势。,聘请设计名师，对项目大堂、会所进行设计。内饰设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。,目录导航 CONTENTSNAVIGATION四、 附件：参考项目配套设施,公共空间打造：大堂/电梯间层高/材质/装饰/细节,Part2 参考项目配置设施研究,Part2 参考项目配置设施研究,电 梯,空 调,Part2 配置设施研究,入户门、门 窗、玻璃,Part6 配置设施研究,安防、智能系统,Part2 配置设施研究,物业管理服务,谢谢,
