1、亦庄E-R2地块产品建议报告,区域市场研究目标客户分析自身地块解读定位导向依据产品规划设计建议价格定位营销推广策略,索引,区域竞争环境,板块划分 & 样本选取原则,依据本案所在位置及竞争产品分布:原则一，本案辐射5公里核心竞争区域内全部项目；原则二，大亦庄区域容积率低于2的竞争项目。,区域竞争环境,样本信息概况,京南最大的低密度社区项目,准确定位,精确定价引爆市场,持续热销,个案研究 - 金色漫香林,发 展 商：北京金融街奕兴置业有限公司 项目地址：大兴区亦庄开发区亦庄镇三羊居住区,五环和京津塘交汇处东南占地面积：1480000平方米建筑面积：505000平方米容 积 率：1.2绿 化 率：3
2、5%总 户 数：635(一期) 702(二期)设计风格：欧式风格物业公司：北京金融街住宅物业管理有限责任公司物 业 费：2.80元/平方米月精装标准：毛坯目前报价：花园洋房13500元/平米;叠拼约14000元/平米,个案研究 - 金色漫香林,总体规划：,项目总体分为四期开发,一期二期共36栋4-9层电梯板楼，以及叠拼别墅；其中一期17栋，二期共19栋。板楼主力户型为：88平米二居，125平米三居，143平米四居；叠拼主力户型为200平米情景叠墅，下叠193平米，上叠273平米。目前一期已经售罄，二期正在销售中，三期预计明年春节左右开盘,四期的规划目前未定，但仍会延续前期的低密度产品。,个案研
3、究 - 金色漫香林,四期,产品分析：,户型比例,受”70/90”政策限制，90平米以下经济型二居产品为主力，适量低密度叠拼产品提高整体项目品质感。,8,1、两室两厅一卫 88平米 一梯两户，南北通透； 动静分区明确；入口玄关设计； 交通动线略微不足； 明厨明卫，舒适生活； 分设生活阳台、观景阳台、飘窗；,2、三室两厅两卫 125平米纯板楼，一梯两户，南北通透；动静分区明确，交通动线清晰；主次卧及书房全南向设计，主卧与书房可连通，空间灵活；主卧设置独立卫生间生活阳台、观景阳台及飘窗设计；,3、三室两厅两卫 137平米纯板楼，一梯两户，南北通透；动静分区明确，交通动线清晰；全明观景户型，南向主卧及
4、起居空间；7.4米大面宽客厅，南向开放阳台；主卧飘窗设计，设置独立衣帽间及卫浴；,户型分析：,个案研究 - 金色漫香林,阶段性户型成交走势,数据来源：北京市房地产交易管理网数据截止时间：2009年7月31日,二居室,三居室,叠拼,个案研究 - 金色漫香林,面积区间：86-89平米,面积区间：125-145平米,面积区间：190-280平米,未来放量,金色漫香林仅与本案一路之隔，是本案最为重要的竞争项目。项目以88平米为主，配以125平米三居以及200平米叠拼产品。从成交率看，三类产品成交情况基本相似，各阶段略有交错。说明项目各类产品具备较强的均好度。,2008年7月-2009年7月价格与成交量
5、走势图,个案研究 - 金色漫香林,借鉴：本案的产品可着重参考金色漫香林进行深化。,项目以“慢乐”生活为导向，构建四层级的景观体系：休闲公园、中央景观漫步带、组团景观节点以及楼间丰富多彩的园林小品，打造罕有的漫步式花园社区。,园林设计：,个案研究 - 金色漫香林,配套：,整体包含8万平米休闲公园；学校；幼儿园；5万平米大型商业；8千平米步行商业街；以及中国银行、建设银行、农业银行等主要金融机构。还配套有3家大型医院。最大程度上便利生活。,客群概述：以外区域改善型客群为主，二次及以上置业居多。年龄普遍偏大，多为3口及3口以上家庭。 客群来源：外区域刚性购房客群为主，部分本区域改善型客群；,客群分析
6、：,个案研究 - 金色漫香林,宣传推广分析：,金色漫香林的广告攻势非常迅猛，几乎在各大网站上都可看到它的广告及文字链，除此以外，户外广告，连续两届参加房交会，DM宣传品等都十分丰富，销售人员销售的主动性也很高，对于目标客户的联系非常频繁。,金色漫香林 “属于你我的V瞬间”摄影大赛,金色漫香林项目网站,北京东部区域罕见的低密度花厅洋房产品，稀缺性吸引客群,个案研究 - 海棠公社,发 展 商：安盛投资有限公司 项目地址：朝阳区东五环与京沈高速路交汇处(五方桥)东北角园林设计：阳光艺景 占地面积：18万平米 建筑面积：338000平方米容 积 率：0.69绿 化 率：35%总 户 数：192(一期)
7、设计风格：英式建筑风格物业公司：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物 业 费：3.58元/月精装标准：毛坯目前报价：二期即将开盘,平层250-300万.跃层350-450,个案研究 - 海棠公社,总体规划：,项目整体规划为南区北区, 北区由11栋高层板楼公寓组成，南区由8栋花园洋房及48栋独栋别墅组成。,一期,二期,三期,个案研究 - 海棠公社,产品分析：,主力户型面积为110180平米的两居和三居，兼有少部分280平米的六居室。花园洋房部分面积区间160-300平米。花园洋房产品赠送入户花厅,增加产品附加值，使其在同类产品中更具竞争力。,三期,不受“70/90”政策限制，产品线较为完
8、整，以舒适型产品设计作为导向。,户型分析：,3室3厅2卫 面宽较大，两卧南向，采光较好主卧带衣帽间和卫生间，体现主人居住的尊贵感圆形的客厅设计独特，180度观景增加居住乐趣,3室3厅2卫 户型设计方正，易于布置两卧和客厅南向，最大程度上保证采光入户花厅的赠送增加了产品的附加值，也增加了居住的私密性,个案研究 - 海棠公社,阶段性户型成交走势,数据来源：北京市房地产交易管理网数据截止时间：2009年7月31日,二居室,三居室,从成交比上看，海棠公社二居室成交率要高于三居室。并根据走访观察，其118平米-125平米双卫的舒适性二居室，市场关注度较高。,个案研究 - 海棠公社,面积区间：110-12
9、5平米,面积区间：164-290平米,未来放量,个案研究 - 海棠公社,2008年7月-2009年7月价格与成交量走势图,海棠公社一期价格波动较大，以低开价格在2008年市场震荡期取得良好业绩，市场回暖期间试图大幅提升价格，受挫后回归市场价，目前已基本售罄。即将于10月推出二期花园洋房，户型160平米-300平米之间，面积较大。,借鉴：舒适型产品受市场接受度高。,园林设计通过明显的高差与竖向变化，形成自然的地形起伏与空间错落。共享北区20000坡地园林，尊重原生坡地起伏地貌，最大地表落差高达3米，构成错落有致的景观布局。,园林设计：,个案研究 - 海棠公社,会所配套：,海棠公社拥有约达14000平米的高端商业与生活配套体系，全面覆盖餐饮、休闲、娱乐、健身等。独有2200平米下沉式会所，足不出户即可实现会客商务、休闲等高端圈层生活；,客群分析：,宣传推广分析：,客群概述：以外区域改善型客群为主，多为二次置业。北京人偏多。对于产品品质感要求较高。 客群来源：主要来源于东部区域，以CBD朝阳地区为主,除常规推广外，还不定期举办一些活动，既联络老业主感情，又能广泛联系新客户，推介项目形象，促进成交。,与搜房网展开团购活动，推出“零风险购房” 活动,“院落棠花，品茗赏堂”活动,个案研究 - 海棠公社,
