1、,渝开发股份苏家坝C2项目*调研定位报告规划建议报告Syswin思源经纪重庆 April，2009,C2项目思路提纲发现问题定位问题解决问题,C2项目发现问题项目属性研判基本判断1：项目位于城市核缘地带，具备较好的交通条件和配套,C2项目位于菜园坝大桥南桥头，毗邻会展中心，距离南坪商圈仅1公里距离。菜园坝大桥使得本项目和渝中区、江北区的距离大大缩短，而将在2010 年建成通车的轻轨3号线车站也近邻本项目。 地块位于城市制高点，远眺渝中半岛，城市景观尽收眼底；近观壮阔长江景观，自然景观优势明显。,项目距离渝中区人口密集区域，两路口及流动人口聚集地菜园坝片区仅一桥之隔，直线距离2公里；项目距离南岸
2、区核心商圈仅2公里，本项目地块位于渝中区与南岸区交界处，两路口、菜园坝及南岸区中心区域聚集了大量的消费人口。,C2项目发现问题项目属性研判基本判断2：项目位于南坪商圈、菜园坝、两路口及解放碑的重要连接带,项目周边可利用基础生活、商业配套相对较少，主要以汽车服务、餐饮以及百货为主；本案距离南坪核心商圈、南滨路繁华商业街仅3公里，其配套可直接纳入本案辐射范围，可利用商业体量近100万平方米。,C2项目发现问题项目属性研判基本判断3：南坪核心商圈、南滨路繁华商业街是本案可直接利用的配套资源,C2项目发现问题项目属性研判基本判断4：小规模的低容积率、低密度项目,用地面积：9683平米地上建筑面积：17
3、429平米FAR1.8建筑密度40%/绿地率35%土地用途：R2二类居住用地/C1行政办公用地限制条件：建筑高度不超过黄海高程300米退让轨道交通保护线接近60米,C2项目定位问题定位问题成本较高，对项目的打造产生了一定制约！本项目的优势和劣势同样突出，难以形成自身独特的竞争优势和市场竞争力！,初核成本4700元/平米净利润设计值15%项目预计售价（套内）6000元/平米,VS,亚太商谷6500元/平米上海城LOMO7100元/平米万达广场6520元/平米融侨半岛6500元/平米 ,问题：成本较高！项目地块较小，难以形成规模优势！菜园坝大桥影响项目品质！限高、建筑密度等条件限制了规划方案！,根
4、据对重庆房管局历年公布的批准预售数据统计，重庆主城区商品房2008年全年批准预售体量为1968.74万平方米，销售建筑体量为1222.83万平方米，供求比约为1：0.62，供求形势相对2007年较差。宏观经济环境的突然转变，开发企业由频繁推案转变为谨慎放量，购房者心态由急迫购房转变为持币待购，是2008年重庆楼市供求关系发生变化的三大重要原因。,数据来源：重庆房交所网站统计，体量以建筑体量计算为准,C2项目市场背景宏观市场20062008年重庆商品房市场供求关系,根据思源对历年重庆商品房市场开盘数据统计分析，2008年，重庆市主城区商品房供应建筑面积为767.85万平方米，相对2007年降低1
5、8.15%，推盘个数减少18个，单盘年均推案建筑体量为3.75万平方米，相对2007年减少约11%。主城区供应市场已由2007年的疯狂入市转入谨慎推案阶段。,数据来源：思源月度新盘监控数据说明：以下重庆市主城区供应数据来源为我司对年度开盘楼盘的跟踪，开盘标准为楼盘在媒体、短信以及户外广告告知。,C2项目市场背景宏观供应状况20062008年重庆商品房市场供应体量,2008年重庆主城区商品房成交建筑体量下滑较大的原因有三：一、2007年楼市较好，部分需求市场被2007年提前透支；二、2008年整体宏观经济环境较差，不利政策及经济危机、自然灾害等负面消息取代了利好政策的推动；三、开发企业迫于资金等
6、压力频繁使用降价促销行为，致使需求群体持币待购情绪加重。,2008年全年重庆主城区商品房成交建筑面积体量为1222.83万平方米，同比减少36.82%，减少销售体量712.65万平方米，同比2006年减少19.13%。2007年对2008年需求市场的透支、2008年缺少重大利好市场拉动、购房人群观望情绪加重是成交体量下滑严重的三大重要原因。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交体量分析,南岸区、北部新区、渝北区以及江北区销售面积排名前列，继续成为主城的热销区域,所占总体比例分别为18%、15%、14%。供应体量较大、交通便利、投资属性较重以及自然资源丰富是
7、成交热点区域的主要特征。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况重庆主城区区域成交体量分析,2008年重庆市主城区商品房成交建面均价为3978元/平方米，同比2007年上涨22.77%。刚性需求是成交价格年年上涨的重要支撑。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交均价分析,根据思源对重庆房地产交易所网站的每日监控统计，重庆主城区2008年全年商品房成交建筑面积1222.83万平方米，较2007年下降36.8%；商品房成交建面均价3978元/平方米，同比去年上涨22.77。 与2007年宏观大势环境较好、重要利好政策相继出台、购房人群情绪高涨
8、以及投资环境较好的情况相比，2008年的重庆楼市进入了高速发展后的缓冲期，宏观经济环境出现恶化、股市大跌、投资人群大量现金被套以及购房人群观望情绪出现，同时商品房价格居高不下，在楼市成交市场背景相对较差的前提下，重庆主城区商品房成交市场相对2007年已经风光不在，成为开发企业谈此色变的板块。,C2项目市场背景重庆市商品房市场小结,C2项目解决之道物业发展可能性假设,商务类产品,小户型公寓,豪宅公寓,C2项目解决思路定位核心问题：如何实现项目价值思源观点：通过产品功能的转换和复合提升价值！商务性质产品价值远高于住宅类产品！,C2项目市场调研重庆商务办公市场随着重庆市经济的发展，商务市场的逐步推演
9、，企业对办公场所的需求在持续增加，且其对场所标准的需求越来越高，才致使近年来高端写字楼的大量出现。,2001-2008写字楼交易面积（万平方米）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,主城区写字楼物业2001-2008年交易量总量为205.23万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2008年交易总量为54.43万平方米，占主城区26.52%，其次为江北区渝北和南岸区，交易总量为37.21万平方米和13.35平方米，占主
10、城区的比重分别为18.13% 和6.5%。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。,2001-2008写字楼交易总金额（亿元）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目，提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交金额角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办
11、公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。,2001-2008写字楼交易总金额（亿元）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目（喜来登、浪高广场等），提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交均价分析，渝中区及江北区办公物业成交均价相对较高，南岸区成交均价相对较低，但南岸区与渝中区距离较近，且自然景观资源相对较好，办公物业成交
12、均价具有较大的发展空间。,2001-2008写字楼交易建面平均单价（元/平方米）,数据来源：2002-2007重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2008年主城区写字楼建面均价为4598元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5421元/平方米和4898元/平方米。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研已入住写字楼状况,据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万平米以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档
13、写字楼在逐步增加，特别是南岸区和江北区。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研主城区办公物业主要集中在渝中区、江北区以及渝北区，面积比占总体74.2%,已入驻写字楼体量统计,目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市CBD中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研,目前市场上的中高端写字楼的租金平均水平在48元/平米/月左右，售价为7000元左右（含二手房）。,中高端写字楼租金及售价统计,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研根据对重庆在售写字楼市
14、场的调研，目前重庆写字楼市场总供应体量约为47万平方米，套内均价约为11000元/平方米。,在售写字楼统计,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区办公物业市场处于发展阶段，租金建面租金约在2031元/月/平方米左右，套内售价（含二手房）约为6700元/平方米。,据不完全统计，南岸区目前主要的已投入使用的办公楼共计4栋，办公物业体量约为8.5万平方米。,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区在售写字楼项目两个，分别位于滨江路和中心区域，套内均价约为12400元/平方米，总体量约为18万平方米。,在售写字楼统计,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研根据对一到两年内南岸区写字楼
15、未来入市项目的调研，将有约4个写字楼项目入市，主要分布在南坪商圈中心区域以及滨江路板块，总体量约22.5万平方米，预计套内售价11638元/平方米。,潜在写字楼项目统计,C2项目市场调研商务办公市场调研小结,主城区：1.目前重庆市写字楼办公物业主要以高层及超高层常规化写字楼物业为主；2.重庆主城写字楼市场物业供应体量较大，约为50万平方米，竞争较为激烈。3.主城写字楼物业目前建面成交均价约为7000元/平方米（含二手房），建面平均租金约为48元/月*平方米。,南岸区：1.南岸区写字楼市场从20072008年间开始进入新的发展阶段，大量高端商务写字楼物业开始发展，且主要分布在中心区及滨江路板块，
16、这两个板块将是未来南岸区写字楼物业发展的主要区域；2.未来写字楼市场竞争体量超过20万平方米，主流产品市场存在较大竞争压力。3.写字楼物业竞争产品普遍曾高端化、标准化趋势，超高层物业是主流发展方向，别墅办公、独立办公物业市场存在空白点。,C2项目市场调研市场形势对本项目发展办公物业的启示,本项目地理位置条件、公交便利性、周边基础配套等方面难以与市区写字楼项目形成直接竞争；目前重庆写字楼市场，同质化竞争激烈，未来两年南岸区写字楼物业供应量巨大，如本案参与同质化竞争，成功难度较大；南岸区未来写字楼项目体量供应较大，说明南岸区商务办公物业市场存在一定的需求，本项目办公物业的发展，有一定的客群支撑。,本体条件1.项目地块限高、容积率等限制，只能打造低密度低容积率类物业。2.地块交通、配套及地理位置难以与常规写字楼进行竞争。3.地块具备较好的景观优势。,思源认为本项目可发展为低密度商务办公产品，故就参照了以下国内外成功案例，以期获得开发借鉴。,C2项目市场调研本项目发展商务类产品的市场机会,C2项目案例借鉴商务办公物业案例研究,BDA国际企业大道（北京）MAX空港企业花园（成都）上丁企业公园（重庆）线外（重庆）美国、亚洲、欧洲商务花园,
