1、开发战略建议：目前开发商在宿州有以下三个项目：信宏建材市场：开发区生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等项目竞争激烈，而且已经进入销售阶段，时间上我们不占优势，建议暂缓该项目开发，待市场成熟后再行研判；东方财富广场：位于市中心区域，财富价值最高，最易去化；但是目前拆迁工作有待完成，开发条件尚不成熟；富通鞋城项目：依托于百丽及周边鞋材企业的市场，具备较大的商业价值，随着开发区的规划建设进度，已经具备开发条件，建议最早开发该项目。我们建议项目开发顺序为：富通鞋城项目东方财富广场信宏建材市场,鞋材市场状况分析,中国鞋业概况,据中国海关数据显示，总结2010年中国出口鞋99.3亿双到213个国家及地区，金
2、额达337亿美元，比去年同期增长21.5% 和26.7%。延续上升趋势，2011年1至4月，中国出口鞋类金额119亿美元，比去年同期增长22.9%。目前我国制鞋行业已形成了广东、浙江、福建三个重要的鞋类主产区，3省合计年产量占全国总量的70%以上。国内各鞋业市场状况：福建泉州 1至7月共检验出口鞋类3.68亿双、货值20.08亿美元；出口量占福建出口的45%，占中国八分之一左右，其中运动鞋出口列广东东莞市之后为全国第二位。福建晋江现有鞋类生产企业3016家，年产鞋9.5亿双，2010年实现鞋类行业总产值超过500亿元，运动、旅游鞋产量占全国总产量的40%、世界总产量的20%。全市鞋业企业累计拥
3、有31个中国驰名商标、9个中国名牌产品、36个国家免检产品，“国字号”品牌总数占全国运动鞋行业的一半以上，拥有12家上市公司和26家上市后备企业。7月份温州出口鞋类产品26.06亿美元，同比增长28.7%。,广州鞋业,珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场。广州老八区的鞋业、鞋材市场分布十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云区站西路和海珠广州大道南一带。濠畔街东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米，有商铺950间左右，主要经营皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械、粘胶剂、海棉条等，规划及市政配套有局限性，市场配套有所不足。华
4、南鞋城位于广州大道南，占地10万平方，有700多家商铺，是华南地区最大的鞋业市场，主要经营成品鞋，与站西路鞋城相比，其档次比较低，以零批为主，产品以内销为主，价格优惠，品种齐全。环市西路与西增路交汇处的富力国际鞋业商贸中心，建筑面积2.7万平方,26层高，最小的铺位面积16平方，是以“全球鞋业的国际采购中心”为定位，集鞋业批发、贸易洽谈、展览展示、国际采购、商务办公于一体的“五星级”鞋业商铺。广州站西路一带的鞋业市场从上世纪90年代初开始，形成了一个庞大鞋业交易市场商圈。,站西路鞋业,站西路汇聚了来自世界各地的皮革、鞋材、五金及制鞋机具，吸引了来自世界各地的知名商家，包括全国各地和东南亚、欧洲
5、的客商，极大的推动了广东鞋材行业的迅猛发展，经销中、高档鞋为主，全国十大鞋王厂家都在此设点批发点，世界知名品牌如花花工资、沙弛、巴利、皮尔卡丹、洛奇等在此设经销点。裕景广州国际鞋城，欧陆鞋城、新濠畔鞋城面积不到2平方公里的土地上，拥有16个专业鞋城，经营面积12万多平方，共3000多商铺，年交易额10亿多元，而在站西路鞋业市场，最具代表性的当属步云天地。,步云天地,环球国际商贸中心“步云天地”位于广州站西路26号，占地约1.7万平方米，一二三期合共10万平方米以上的营商面积。“步云天地”是以国际化设计战略，努力建造一座具有国际标准的集鞋业批发、贸易展示、环球采购、旅游观光为一体的现代化鞋业商贸
6、中心。目前步云天地进场经营的鞋商、客户约一千多家，分别来自全国各地及港澳乃至海外地区，采购商主要来自美加、欧洲及非洲等国和地区。步云天地着力建立与国际市场接轨的管理规范，提供多元化、信息化、国际化的优质服务。,广州鞋业市场特点之一,完善的交通广州鞋业市场的兴旺与交通有着密切的关系，濠畔街历史上的繁荣因玉带濠有舟楫之便而繁荣。面对国内外巨大市场，交通更成为鞋业专业市场选址的首要因素。站西路、广园西路、环市西路一带依托广州火车站、白云机场、货运站及地铁，交通网络完善，成为专业市场的首选之地。,广州鞋业市场特点之二,鞋材市场重心移至站西路一带站西路一带的发展已具有相当的规模，很多内地厂家以直销的价格
7、优势和优质的服务赢得了客户青睐。站西路一带商城配套完善齐全，极大的方便了商家和采购商，商家纷纷把商铺迁移至站西路一带。,广州鞋业市场特点之三,高进驻率目前珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，而这个店就是指广州的鞋业专业市场。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高。,广州鞋业市场特点之四,鞋业市场专业细化如今广州鞋业市场已经专业细化，行业业态包含了整个产业链的各个环节。,广州鞋业市场特点之五,鞋城商铺面积多元化鞋材专业市场由于经营需要，在经营面积上有一定的区别，如鞋城铺主要是向客户展示成品，商铺面积不大，在1015平方米左右；而鞋材商铺面积较大，
8、在4050平方米，有些新开专业市场还有仓库配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批发市场。,广州鞋业市场经过多年发展和积累，已成为全国乃至全球鞋业集散地；宿州无长时间市场基础的积累。广州市场产业链完整，材料、成品、原材料、加工、经销、对外贸易等，现有宿州鞋业以制造、加工为主，贸易、展示功能较弱，短时间内难以形成完整产业链。广州市场管理体系成熟；宿州市场尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。项目周边竞争楼盘已经进入销售，时间节点上本项目已经落后。,项目优劣势分析,广州鞋业市场大部分是以老式作坊形态发展，硬件落后，宿州新开发区规划起点高，规划优势明显。依托发达的公路、铁路、水运网络，给市场提供了庞大的发
9、展空间。开发商有资深行业背景和行业资源。项目规模大，可以有效才产生集聚效应，促进项目推进及提高销售价格。项目在所在板块龙头形态明显，可以以自身为标杆，领导市场。,劣势,优势,宿州地理位置优越，依托制造业产业转移的趋势，覆盖华中、华东及华北市场。百丽、康奈等一批中国鞋业的龙头企业进驻宿州，已初步形成一定的产业支撑。相比较其他竞争对手面世时间上落后，可以在规划上超越对手，在销售节奏上掌控市场对手，达到后来居上的效果。相对于本项目的产业定位，在招商上与竞争楼盘无明显冲突，具有产业支撑，招商优势明显。和其他项目商业业态上错位经营，可以将所在地区打造成城市新商业中心，达成共赢。,周边其他竞争项目已经开盘
10、，可能会稀释部分市场购买力。项目体量大，开发周期长，造成资金压力项目也较大。项目周边商业及居住氛围尚不成熟，有待培养，项目前期的商业需要开发商及政府相关部门扶持。,机会点,威胁点,市场结论,宿州鞋业市场依托优越的地理环境和高起点规划，借鉴相对成熟市场的运作经验，合理、有序开发，完全有条件形成中国“南广州、北宿州”的鞋业产业格局。,宿州,广州,产品规划建议,现方案规划思考：规划中整体商业体量偏大；大规模专业市场开发须循序渐进，前期推盘量应合理控制；城市综合商业氛围须以成熟居住环境为基础，目前条件未成熟；解决方案：丰富产品类型，以LOFT类商业形态减低商业去化压力；专业市场先行，控制开发节奏，一期
11、以不超过10万方为限；,产品布局思考：现方案中公寓、商业、专业市场互相穿插，相互影响；公寓产品缺乏绿化、景观、安保等社区概念，严重影响居住品质，进而影响销售；外高内低的整体布局影响商业开放度，不利于商业氛围的形成；根据政府要求，项目专业市场及商业配套面积不低于50%。解决方案如下：,产品布局建议1,将原方案规划中的专业市场、公寓、城市综合体功能明确化，形成三个相对独立而又互相关联的功能分区。,城市综合体,公寓区,专业市场区,步行街,产品布局建议2,1、公寓部分集中至南面，临近城市商业，与专业市场分开；2、公寓与专业市场之间增加步行街，起过度作用，同时增加公寓底商的商业价值；3、专业市场临近百丽
12、及周边专业市场区，产业布局合理；,产品布局建议3,1、原方案中北面公寓仅邻内部规划路，其底商商业价值较低；2、调整后在公寓和专业市场之间增加步行街，既有效形成不同产品类型的区隔和过度，又使专业市场形成四面环路格局，四通八达，大大减低动线死角，极大提升其价值；,产品布局建议4,1、人民路侧建筑两幢高层产权式酒店公寓；2、以LOFT公寓形态吸引消费者；,产品布局建议5,公寓区人民路侧建筑两幢小户型公寓，丰富产品类型；,产品布局建议,1、公寓集中，便于管理和小区建设；2、公寓临南面便于采光，并且与南部即原A、B、C区生活商业配套近邻，易体现居住价值；3、北面临步行街，规划为住宅生活配套，并与专业市场
13、隔离开来。,开发序列建议,根据政策相关规定，一期开发图中1号高层LOFT及专业市场，预计开发时间为两年；二期开发图中2号区域的公寓及底商，为后期商业价值增值提供保障，预计开发时间为一年半；三期开发图中3号区域公寓及底商，预计开发时间为一年半；四期开发图中4号区域专业市场，预计开发时间为一年；五期开发图中5号区域公寓及城市商业；六期开发图中6号区域酒店及办公等物业；,1,2,3,4,5,6,方案二：特点：在公寓之前先行建立星级酒店等地标性建筑，提高项目知名度及品质，可有效提升后期公寓、商业等产品的价值，开发资金压力相对较大。,1,2,3,4,5,6,一期开发图中1号高层LOFT及专业市场，预计开
14、发时间为两年；二期开发图中2号区域酒店及办公，为后期公寓、商业价值增值提供保障，预计开发时间为一年半；三期开发图中3号区域公寓及底商，预计开发时间为一年半；四期开发图中4号区域专业市场，预计开发时间为一年；五期开发图中5号区域公寓及城市商业；六期开发图中6号区域公寓；,附：LOFT公寓形态及特点,LOFT公寓，即没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，发源於六、七十年代的美国纽约，已演化成为一种时尚的居住与生活方式LOFT公寓特点：流动性：户型内无障碍，除厨房、卫生间固定外，整个户内没有隔断，住房可自由组合；开放性：以大落地玻璃窗为主，绝少遮挡，强调与社会一同生活；组合性：除平面组合外，亦可立体组合
15、，上下层面之间可以连通，或同一单元挑高空间（或双层空间）自由组合；,附：广州步云天地规划及管理参考,商厦地面楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳两百多个车位，负一层至3层为大型鞋材专业市场，4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼层，规划分区详细、合理。,附：广州步云天地规划及管理参考,内部导识系统完善，利于引导消费者。,附：广州步云天地规划及管理参考,内部动线合理，一共22部垂直电梯，4部扶手电梯（可通10楼），极大程度满足高层商户需求。普通写字楼、商城不可能有这么多部电梯，这是步云天地成功的关键因素！,附：广州步云天地规划及管理参考,公共空间明亮、整洁，满足人流过多及消防疏
16、散等需求。,附：广州步云天地规划及管理参考,展示部位规划合理，管理到位，提升产品的商业价值和附加值。,我司提供服务内容：整体推广、销售策略制订及执行；销售及招商全程代理；企划、设计，物料制作供应商协调；媒体关系梳理、媒体投放计划制订及执行；活动计划制订及执行；,附：商务条件,服务费用收取：A：服务月费(自合同签定起收取，至项目取得预售证、正式开盘为止)我司提供前期的策划服务及现场人员（标准配备2+8人）的接待工作；项目启动后我司工作人员正式投入工作后，收取月费RMB10万/月，包括招商策划与销售策划；B：佣金代理佣金公寓为总销金额的1.8%，商业为总销金额的2.0%；商业招商佣金为商铺租约的3个月租金；超过销售底价部分为销售溢价，溢价分配比例为甲方80%，我司20% 。,
