1、第 0 页,宁乡商业调研与分析,城市商业发展历程,第 1 页,2000年,2002年2005年,2005年2007年,2008年2011年,混乱无序,大西门商圈崛起,快速发展卖场效应商业升级,城市化进程引领商业变革,由八一路、人民路、汽车老站围合组成大西门地段由于交通便利和城区的快速发展，商贸和消费快速发展，逐渐形成商圈，消费开始集中，房地产在周边开始发展。,城市发展相对滞后，城市的布局混乱导致房地产的发展处于无序状态。,沙河市场成为宁乡最大的商品零售批发发展集散；各类专业市场在老城区成行城市；龙头湾、金林时代广场、步行街的开业和步步高的进驻使得宁乡房地产市场开始第一轮的升级。,房地产的发展使
2、城市化进程进一步提速，开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。多种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展，大型集中商住区和街区商业应运而生，国内房地产巨头的进驻，时尚百货的出现，使得宁乡开始进入房地产变革的时代。,老城商圈,第 2 页,商圈分布,新政务商圈,金林时代广场,龙头湾,滨江都市明珠,大润发,金满地和步行街,大玺门,通程大酒店,绿地 中央花园,水晶郦城,绿地紫金公馆,沙河批发大市场,白马大市场,美维雅大酒店,天元大酒店,社区商业类型,专业市场型,分散街铺型,星级酒店,大型卖场型,老商圈,新型发展商圈,玉潭新城商圈,豪德大市场,本案,新政务版块及玉潭版块是政府重点打造的新城区，中高档楼盘的聚集必然
3、带来大量高消费群体，有资料显示，未来3-5年，将有15-20多万高素质精英入住新城区，区域未来商业发展潜力无限。,老商圈：城市主商圈大西门商圈以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡最中心繁华旺地，是宁乡商业价值的制高点。老城区分散型商业带其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散，没有人为规划，属自然形成的商业区域。如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。南城专业型商业带为白马大市场为代表，起步较早，2007年重新定位为“水果市场”后发展较快，建材城、家电城、汽车城等专业市场拔地而起。河东专业型商业带是宁乡起
4、步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场为代表，形成宁乡汽配、小商品为主的经营业态。新商圈：城市次商圈新政务商圈由二环路、一环路、文体路、宁乡大道合的区域，具有成为次商圈的潜力，但目前受片区居住人口不多影响，商圈成型还须时日。新商圈：城市次商圈玉潭新城商圈由二环路、一环路、文体路围合形成的区域，具有成为次商圈的潜力，目前以豪德大市场为代表的商业项目已分期开业，受居住人口不多影响，商业氛围有待进一步形成。,从上图中可以看出，本案片好处于两个新商圈重叠处，双重叠加优越将为项目商业发展提供广阔的市场空间。,第 3 页,典型大型卖场分布,宁乡现在在营业的大型卖场主要位于大西门商圈及其辐射
5、范围内的龙头湾、金林时代广场、滨江都市明珠、大润发超市、人人乐百货及超市；随着品牌开发商的进驻，一些高品质楼盘将打造完善配套服务，即打造大的集中式商业或商业街，如绿地、格林春天、春城万象等;,典型大型卖场概况,第 4 页,第 5 页,典型大型卖场概况,大型卖场小结,第 6 页,宁乡大型卖场经营面积10000-60000不等，规模效应日趋明显；业态涵盖大型超市、百货、家电、家装建材等；1F租金70-120不等。周边常住人口、宁乡乡镇人口等消费群体是其客户来源主要区域，商圈辐射范围较广。宁乡大型卖场的经营模式一般是一楼出售由业主自营，部分二楼以上由开发商自持招商，引进大型品牌，带动整体经营氛围。金
6、林时代广场、龙头湾购物广场均采取集中式的商业规划，除部分一楼临街独立铺面外，内部全部产权分割，虽降低了投资门槛，但因市场培育期管理不善，招商工作失败，无法正常经营。所以宁乡的商铺投资者更倾向于独立街铺投资的传统模式。大润发超市的引进及区域良好的交通条件将会对未来宁乡城区商业格局的发展产生较大的影响，其与水晶郦城相对同质的定位和业态，将加剧其与新行政商圈的直接竞争。,步行街及临街散铺分布,第 7 页,本案,金满地地下 商业街,步行街,绿地中央花园风情商业街,楚沩中路临街散铺,人民路沿街散铺,八一路沿街散铺,玉潭中路沿街商铺,沿江商铺,宁乡最繁华的商业街区是老步行街，新步行街、金满地占据城市CBD
7、位置，逐渐积聚规模效应；环绕老城区的八一路沿街散铺、楚沩中路临街散铺、玉潭中路街铺、人民路街铺起步早，发展较缓慢；绿地风情商业街将给未来宁乡商街市场注入新的活力。,已营业临街散铺,将面世的商业街,盛世豪庭风情商业街,老城区典型临街商铺概况,第 8 页,老城区商业带的临街散铺面积约为30-200，业态涵盖中低档服饰、珠宝、小型餐饮、水果店、鲜花、五金等，租金大部分为40-80元/。老城区商业带的临街散铺业态较分散，并无明显集群效应，且一般为中低档品牌，辐射人群有限，经营情况一般。,老城区临街商铺小结,第 9 页,宁乡老步行街占据黄金要道，面积30-200，内外街租金统一管理，分散经营，经营状况很
8、好，而新步行街起步较晚，业态与老步行街同质竞争严重，经营状况一般；金满地经营上受购物环境和业态单一的影响显得人气不足；老城区主要干道临街散铺业态零散虽逐渐集中，但未形成规模效应和特色，影响有限。,新城区商业市场研究,第 10 页,第 10 页,新城区域构成:再造一个新宁乡新城区主要由二环路、宁乡大道、一环路围合成的区域，是政府举全县之力重点打造的集行政、商务、居住、商业于一体的多功能全新现代化新城区，目前全县80%以上的楼盘都集中在此区域开发，未来3-5年将有15-20万人工作、居住、生活在此。重大的政策利好无疑将助推区域迎来新一轮商业发展。,本案,通程大酒店,绿地 中央花园,水晶郦城,绿地紫
9、金公馆,天元大酒店,豪德大市场,目前区域内大型商业网点主要有通程酒店、天元酒店、绿地步行街、水晶郦城、豪德大市场等,新城区商业市场研究之宁乡未来发展规划概况,第 11 页,第 11 页,根据政府发展规划：至2020年宁乡建设用地规模为75平方公里。人均建设用地面积为107.14；至2015年，宁乡GDP年均增速为15%（GDP总量达到约985亿元）;至2020年,GDP年增12%（GDP总量达到约1735亿元）到2015年，一、二、三产规模分别达到50亿元、620亿元、315亿元；到2020年，分别达到50亿元、870亿元、815亿元。至2015年宁乡县域人口总规模达到162万人，城市化水平达
10、到57%，城镇人口确定为92万人。其中，中心城区人口规模为42万人。规划至2020年宁乡县域人口总规模达到173万人，城市化水平达到66%，城镇人口确定为115万人。其中，中心城区人口总规模为70万人。,人均用地面积、GDP、三产比重调整、中心城区人口的剧增等数据，无不预示着宁乡将迎来跨跃式发展，新城区将独享城市快速发展带来的巨大红利，这也为新区商业发展提供巨大机遇。,新城区商业市场研究之新区未来住宅配套型商业建设分析,第 12 页,第 12 页,根据政府发展规划的预测：2010至2015年整个宁乡居住用地为2339公倾(35085亩)，平均5848亩/年，从下图中可看出,新城区约占总供给的2
11、5%，约为1462亩/年，则2013-2015未来3年新城区开发量为4386亩。如统一按2.5的容积率预估,未来3年新城住宅开发量为730万平米,如商业配比平均按5%计, 则未来3年配套商业体量为37万平米.,新城区,从预测的数据可看出，未来新城区社区配套型商业较为饱和，因受到短期内固定居住人群少的影响，社区商业短时间去化难似乎不可避免。,新城区商业市场研究之新区未来商业建设用地分析,第 13 页,第 13 页,根据政府发展规划预测：2010至2015年整个宁乡商业金融用地为420公倾(6300亩)，平均1050亩/年，从下图中可看出,新城区约占总供给的5%，约为52.5亩/年，则13-15未
12、来3年新城区开发量为158亩。如统一按2.0的容积率预估,未来3年新城开发量为21万平米,每年7万平米；根据政府规划测算，新城区未来3-5年将有15-20万人入住，宁乡属全国百强县，经济发达，按惯例人均2平米集中式商业面积配置，则未来3-5年需要30-40万平米才能满足市场需求，空白点较大。,新城区,新城区目前主要商业供给一览,第 14 页,第 14 页,新城区目前主要商业分布（重点对本案所在区域底商进行研究）,第 15 页,新城区目前规划集中式商业不多，仅有的几处也都集中在县政府附近, 本案所在片区，存在一定的市场空白；新城区大多数为社区底商，分布广泛，大多业态不集中，目前在售项目基本无业态
13、规划，无品牌效应，服务人群有限；以中央花园为代表的商业街，注重商街的规划特色和品质，将会给宁乡社区商业注入新的活力。,第 15 页,水晶郦城（人人乐已开业）,绿地中央花园,格林春天,社区底商,规划大型商业街,五街国际,中央领御,盛世豪庭,集中式商业或大型商业裙楼,本案,蓝庭国际,华都丽景,维也纳花城,凝香华都,福临门名郡,公园道1号,龙湾一品,人民路9号,爱琴湾,春城万象广场,新城区,典型个案玉虹蓝庭国际,第 16 页,项目规划有3万平米商业，由集中式商业+沿街3层裙楼组成，另外规划有一栋SOHO公寓.目前沿二环路商铺在售,二、三楼大面积商铺正在招商,(免租1年,前3年分别免6、4、2个月)。
14、,在售1.7-2.1万元/,典型个案华都丽景,第 18 页,华都丽景“一站式”购物街区以休闲商业为主体，总建面3万方，以体验消费为主题，一层临街门面多种经营；二层规划大型品牌餐饮、品牌酒店、品牌娱乐和品牌休闲商务会所等卖场，三层到五层为住宅。以丰富而精彩的功能分区，构筑餐饮、娱乐、休闲、健身、购物的综合体，商贸发展空间。沿街2层底商，分二期推出，目前推出的为一期，一层已去化60%左右，基本为现铺。,1.8万元/,二期待推,1.3万元/,一期在售1.5万元/,典型个案维也纳花城,第 20 页,维也纳花城雄踞新城中心区，北抵新康路，南侧为县人民医院，规划建筑面积近51887.88平米,配套商业建筑
15、约4501平方米,均为一层沿街门面。目前沿街一层底商，除位置好的龙头位置已售外，大部分在售，现铺，未见出租。,在售1.3万/,新康路1.6万/,典型个案凝香华都,第 22 页,该项目共有4.41万平米配套型社区底商, 沿街底商为2层，早期已推售，基本快销完.目前沿花明北路沿街底商还剩少量商铺，已有部分品牌建材商家入驻，现场有招租广告。,剩少量商铺在售一托二1.4万/,典型个案绿地中央花园商业街,第 24 页,绿地中央花园商业金融区总共7万平米，主要包括：临二环路的金融广场、城市中央景观轴商业街、春城北路和花明北路的临街底商、项目区域南向连通花明北路和春城北路的商业次街。金融广场建成后将集结各大
16、银行以及保险公司、证券公司、投资公司、通讯企业等金融业机构集群，成为宁乡金融机构最集中、规模最大的金融商务中心。其主要商业街(新天地)暂未出售,呈街区式、分栋式布局,主体3层，预计明年上半年会推出，目前在售春城北路沿街底商，一托二销售，已销售50%，现场可见招商广告。,新天地商业街,基本去化完成,在售一托二8-9千/,典型个案龙湾一品,第 26 页,龙湾一品1.5万大型社区商业街区，8万高端规划的品质社区、街铺规划，紧临近500米超长主轴街道，亿元专项投资，倾力打造辐射全城的商业卖场。龙湾一品的独立临街商铺层高约5.6米，进深达到了18米至27米，面积70平米至100多平米。空间灵活可变，一层
17、变“两”层，两层商铺上下贯通，左右相连，可合可分，经商、办公两相宜。沿街为2层底商，目前在推售，现铺，已去化50%左右。,在售1F：1.6万元/；2F：6000元/,典型个案公园道1号,第 28 页,公园道1号位于玉潭新城核心高尚生活区与商业区，交通便利，风景绝佳，高品质建筑，成就宁乡首席公园景观大盘,公园道1号占地面积140亩，建筑面积22万平方米,其中商业面积1.2万。目前在推沿街底商，早期已推过，去化50%左右，属于现铺，有部分商在经营。,在售1.3万/,典型个案富临门名郡,第 30 页,福临门名郡位于玉潭镇三环路，是湖南福临门房地产公司斥资打造的纯地中海风情高尚住宅小区,项目规划3万平
18、米底商.沿街为2层底商，沿三环路商铺于10年推出，目前已售罄，现场有出租广告，沿宁乡大道底铺预计12月开售。,10年已售完1.4万/,拟推,典型个案中央领御,第 32 页,金融街中央领御位于宁乡行政板块核心地段，主干道花明北路与二环路交汇处，总建筑面积约130000，其中商业面积3万。沿街2栋为5层裙楼，沿二环路商铺于11月推出，准现铺,在售1F：3.5万元/；2F：1.3万元/；3F：1.1万元/,典型个案格林春天,第 34 页,格林春天项目位于宁乡西二环玉潭新城，二环路和新康路交汇处，在玉潭政府对面。项目占地将近200亩，总建筑面积31万方，其中商业3.5万方。项目所处的西二环玉潭新城区域
19、，是宁乡未来重点发展的区域。根据宁乡政府对玉潭新城板块的未来规划，这个区域将成为规划面积10.12平方公里、拥有近10万居住人口的大型生态新城。将成为先导区首个最合适现代人居和商业发展的新城区。项目规划有2万平米集中式商业+沿街2层底商+四星级酒店，底商拟12月份推出。,典型个案人民路9号,第 36 页,项目总建筑面积近30万平方米，商业面积5万平方米，分二期建设，以高层公寓、多层街区商业、高层电梯房相结合，集商业、商务、居住价值于一体，整体形成一个大型的综合滨江社区，是宁乡首个大型都市综合体。目前沿人民路商铺在售,二楼大面积商铺单独销售。,在售外街 4.5万元/,在售次街 3.5万元/,在售
20、内街 2.2万元/,典型个案爱琴湾,第 38 页,冠源爱琴湾位于沩江上游滨江路南段，拥有沩江一线江景，距老城中心仅10分钟路程，交通十分更利。项目占地约192亩，建筑面积45万平方米，商业约3万平米。沿街1层底商，目前正在办卡，计划11月底开盘。,拟推,典型个案春城万象广场,第 40 页,项目位于老城核心商区,为宁乡首个商业综合体, 建面23万,由集中式商业、步行街、公寓等产品组成，基本为一至三层的商铺.目前仅推出一层商铺及公寓,所剩商铺不多,公寓在卖卡,价格约4900元/,面积30-60左右，项目预计明年6-7月交楼，10左右整体开业。,在售外街5万,内街4万,第 42 页,新城区底商整体过
21、剩，随着开发量的逐年增多，这种现象将愈发严重，社区商业想快速去化存在较大难度。另一方面，随着宁乡“造城”运动的纵深递进，新城区大型集中式商业网点存在一定市场空白，这为本案后期商业规划提供了启示。新城社区商业分布较为广泛，商铺多为两层布局，一楼层高多为5米左右（部分达到6米），二楼层高多为4米左右，面积区间为30200，租金水平多为2050元/。目前在售项目均无商业推广案名和形象定位，无统一业态规划、招商及管理；目前部分在营业的底商业态均属自发形成，较为混乱，品质感不强，业态已涵盖餐饮、建材、家居、小超市、休闲、美容等，商业业态以服务小区业主生活类型为主。家装建材类商家数量突出。在售社区底商销售方式为两种：一、二楼 “捆绑”销售和一、二楼单卖。部分是一楼先行出售，二楼开发商自持经营，先租后售，两种方式各占50% 。,新城区底商小结,宁乡社区底商整体太过饱和，客户选择面太大，在此竞况下，商业定位、推广、销售方式及策略、业态、招商、管理等方面的创新或许是突破社区底商销售困局的有利有段。,
