1、1,2018年7月11日,辉煌融鑫项目物业发展建议,湖南德思勤房地产投资顾问有限公司,2,第一篇地块解析,3,E1,E2,C1,高家坡路,远大路,农园路,浏阳河及风光带,浏阳河风光带,待开发及浏阳河,待开发,南偏西核心景观面,4,E1,E2,C1,交通便利程度从高到低依次排序为C1E1E2,噪音干扰程度从重到轻依次排序为C1E1E2,5,E1,E2,C1,本项目的最佳景观视角是南偏西，因此本项目景观资源好的单位同时面对西晒的问题。,6,相关政府规划指标要求：C1：容积率3，商业部分独立占地，且容积率 4，商业建筑面积总建面的15% E1，E2：容积率2.8，商业建筑面积10%,7,2,土地价值
2、梯度分析住宅区域划分,根据景观、噪音、交通、配套、位置因素，可以将地块划分成四类区域,一区,一区,一区,二区,二区,三区,三区,三区,四区,四区,四区,一区：滨江二区：立交三区：市政道路沿线四区：地块内部,8,居住价值评价指标及权重,2,土地价值梯度分析居住价值分析,方法：决定地块住宅价值主要有景观、噪音、交通、位置、配套等因素，根据不同要素的重要性赋与不同权重，然后对各个地块分别进行打分。,9,1、滨江区域：地块西面景观资源丰富，视野开扬、日照充分、通风顺畅、远离交通主干道，为本地块居住价值最高的部分,2、中间部分地块：拥有中心园林景观资源，视线虽然受到一定遮挡，但仍可享受一定的江景景观，居
3、住价值次之,3、区域道路两侧：临城市次级干道，噪音干扰较弱，且能够享受内部园林景观；,2,土地价值梯度分析居住价值分析,一区,一区,一区,二区,二区,三区,三区,三区,四区,四区,四区,居住一级,居住二级,居住三级,居住四级,4、立交桥沿线：由于临交通干道，噪音影响较大，且景观资源一般,10,2,土地价值梯度分析居住价值分析,一区,一区,一区,二区,二区,三区,三区,三区,四区,四区,四区,居住一级,居住二级,居住三级,居住四级,一级地块：中大或大户型,二级地块：中或中大户型,三级地块：中等户型,四级地块：中或中小户型,11,2,土地价值梯度分析商业区域划分,决定地块商业价值主要有地段、人流、
4、位置、升值潜力等因素，基于以上因素，本司认为项目地块有五部分商业价值明显,A,B,C,D,E,E,12,商业价值评价指标及权重,2,土地价值梯度分析商业价值分析,方法：决定地块商业价值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景观、人流、升值潜力等因素，根据不同要素的重要性设定不同权重，然后对各个地块分别进行打分。,13,2,土地价值梯度分析商业价值分析,商业核心区,居住区,居住区,企事业单位学校集中区,区域发展规划升值潜力、人流量评估,14,A,B,C,D,E,E,1、远大路为城市交通主干线，带来的商业人流，确定该地块为商业黄金区。,3、区域道路两侧为三级商业区,4、滨河路沿线商业为四级商业,商业
5、一级,商业四级,商业二级,2,土地价值梯度分析商业价值分析,商业三级,商业五级,商业五级,2、展览馆路为城市交通主干线，但受周边片区规划的影响，为次级商业黄金区。,2,土地价值梯度分析商业区域划分,5、立交桥下商业为五级商业区域,15,2,土地价值梯度分析商业价值分析,A,B,C,D,E,E,商业一级：集中商业,商业四级：局部商业,商业二级：集中商业,商业三级：临街商业,商业五级：1层商铺或专业市场,商业五级：1层商铺或专业市场,16,考虑到项目发展状况及宏观调整政策因素，我们需要对相关规划布局作建议做如下调整：伴随着项目开发，区域逐步发展成熟，项目规模效应开始体现，一、二、三期的产品构成也需
6、进行相应调整；考虑到区域发展前景，本项目中可以引入一定的商务型产品；不同地块住宅产品的类型不同，也需要对其商业构成进行调整；在项目前期开发过程中，应该尽可能的规避政府相关的宏观调控政策，所带来的市场风险；,17,A,B,C,D,E,E,引入loft商务产品,集中商业,布局调整:1、在C1地块为了满足政府控制性指标要求，利用其良好的昭示面和标志性，引入商务公寓型产品；2、扩大E1地块的集中商业规模3、E2地块是本项目中，景观资源最好，噪音干扰最小的区域，为了提升其住宅产品价值，建议减少E2地块整体的商业体量；,控制商业体量,18,3,商业布局建议,3层集中式商业,充分利用沿街面做1.5层街铺,3
7、层集中式商业,1层街铺,0.5层街铺,19,布局建议:1、在E1、C1地块的商业裙楼上增设居住型中小户型公寓型产品；2、增加E2地块中大户型的产品比例；3、在C1地块，利用其滨江资源，引入loft产品。,A,B,E,E,增设公寓产品,增加,增加公寓产品,20,第二篇规划发展建议,21,Loft产品,临街商业1F,集中商业（大型超市、百货）,1,C1地块规划布局,小户型公寓,临街商业1.5F,22,C1地块物业构成/商业,23,C1地块物业构成/住宅,24,C1地块物业构成,25,C1地块普通住宅产品户型配比,26,C1地块小户型公寓产品户型配比,27,C1地块loft商务产品户型配比,28,2
8、,E2地块规划布局,临街商业0.5F,临街商业1F,临街商业1.5F,29,2,E2地块物业构成,30,E2 地块住宅产品户型配比,31,集中商业（中型超市、电器）,临街商业1.5F,商务公寓,3,E1地块规划布局,小户型公寓（含产权式酒店）,临街商业1F,32,3,E1地块物业构成,33,E1地块普通住宅产品户型配比,34,项目总体物业配比（一、二、三期）,35,C1：中等户型（舒适性）,项目产品发展轴线,E2：中大户型（享受性）,E1：中等偏小户型（品质性）,C1,E2,E1,36,第三篇相关设计建议,37,现代建筑以朝向及景观原则为导向，打造纯粹现代建筑群，体现都市特征，区域地标及未来城
9、市化的最新代言人。,1.2,个性建筑,38,利用竖向和边角空间作储藏因厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大,厨房采用降板处理，降板后的空间可作储藏。拉开这个盖子，下面是一个储物空间。增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。,紧凑的布局厨房降板处理,1.4,个性户型,39,中小户型精装修,精装修房的优势降低客户购房门槛：精装修材料全部都是集中采购，比个体装修大幅降低成本，并将该部分成本打入按揭，降低了客户的购买门槛，适合这部分客户的需求。符合可持续性发展：中、小户型装修一次到位，有利于保证工程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗，为业主减少装修期间的麻烦；通过装修提高空间的使
10、用效率：利用推拉门和隔断、柜体等细节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延展；,1.4,个性户型,40,2,单体设计建议：建筑风格,现代建筑风格，立体化建筑特色外立面追求简洁、大方，秉承自然、清新，与周边环境唯美和谐。,41,2,单体设计建议：建筑风格,42,本项目用地容积率高，过多的装饰会给人压抑感，简约现代风格，色调考虑与周边文化景观的融合，注重细节的设计，给人以精美的视觉效果,2,单体设计建议：建筑风格,43,小结：,大体量建筑立面处理手法： 利用鲜艳、跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷； 利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，减少体量建筑立面的压抑感；
11、结合空中花园的概念，将楼体中部挖空，丰富立面的同时，很大程度上降低了大体量建筑立面的沉闷、笨拙感； 利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感； 结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，规避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感； 通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色彩等的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。,44,2,建筑风格建议住宅单元入口,45,2,建筑风格建议住宅单元入口,单元入口是住宅区内体现小区特色的重要部位，入口造型设计除了功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系
12、，达到色彩和材质上的统一,46,2,建筑风格建议电梯大堂、电梯厅,电梯大堂是不但是住户到达各楼层的通道，还是住户与住户、住户与访客交流、等候的场所，建议引入酒店式大堂概念，装修精美、光线明亮，摆放一组沙发和茶几，方便休憩,47,为了使本项目的户型配比定位形成对新政政策的规避，同时为确保户型设计的前瞻性，我司提出了以下双拼户型设计上的创新建议。（说明：户型设计建议旨在提供户型布局思路，而非具体尺度的户型设计）,3,单体设计建议：户型设计分析,48,3,产品建议落地凸窗,落地凸窗，加大空间视觉感。,49,3,产品建议阳台飘窗,通过法式阳台，增加室内与自然的交流空间。进深不大于0.6米的不封闭阳台，俗称法式阳台，不计入建筑面积,50,两层挑高阳台，增强视野的开阔性。阳台底板至阳台上盖的垂直空间无水平横梁、挂墙等结构体的双层挑高阳台，不计算建筑面积；否则，计算一半建筑面积。,51,部分景观朝向好中大户型单位，可做入户花园、顶层露台，打造高端产品形象,52,5,分期开发建议,1、住宅优先原则：首先开发区域较为成熟、住宅价值较大的C1地块，在前期投入不多的情况下迅速回笼资金，为后期滚动开发提供支持。,2、延缓商业开发原则：目前项目区域还不成熟，人流有限，较早开发商业将导致经营困难，建议将E1、C1地块的商业推迟到二、三期开发，以免囤积开发资金。,53,THANKS！,
