1、草埔项目前期策划报告,深圳市星彦地产顾问有限公司,2010年11月,谨呈：深圳市富基投资发展有限公司,项目印象,技术参数：占地小、规模小、高容积、办公+商业,位置：草埔深惠路与翠山路交汇处占地：2186.3容积率：9.3建筑面积：20335.38用地性质：办公+商业,项目区位：罗湖北门户,罗湖、福田去龙岗的必经之路,项目区位：三大专业市场辐射带,清水河物流园（农批市场）以东水贝珠宝市场，笋岗家具市场以北,项目四周：临干道、交通便利、东面环境杂乱,办公市场：商务氛围缺乏,农贸市场以交易为主，商业不发达,交通拥堵顽疾难解，对商业影响极大,东面工业区以生产企业为主，商业量少,片区资源：围岭山，布心生
2、态公园：,围岭山是草埔的绿肺罗湖区年确定将围岭山建成“布心生态公园”占地万平方米有野生维管植物种，多为热带亚热带科,片区资源：学校密集：,项目周边教育资源相对丰富幼儿园至中学一应俱全,优势,劣势,威胁,SWOT分析及应对策略,紧邻主干道，昭示性强，交通优势明显；三大专业市场辐射；公园、教育资源较全；,占地小、规模小，高容积；交通拥堵问题严重，周边环境杂乱；,布吉关交通改造即将完成；旧城改造提升区域形象；地铁开通将其纳入“深圳地铁物业圈”,市场认知度低，客户认可度低区域商务氛围缺乏,立足“门户”位置，强调区位优势及便利性；对产品规划设计进行创新性设计，规避占地、规模、高容积率的劣势；拓宽客户面，
3、强调投资性，商住一体，全城覆盖。,机遇,利用本体规划满足自身商务需求，弱化对商务配套的依赖；抓住交通、昭示性等机遇，强化本项目的产品优势，淡化客户对周边环境的影响。,目标客户在那,项目思考：,产品定位如何,开发方向在那,1,2,3,开发方向,区域地产市场调研,区域发展前景分析,区域发展前景分析：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：,草埔,草埔面积为平方公里，居住人口约10万人，近年来大力发展旧城改造，06年万裕集团正式签约，将投入亿元对草埔吓屋、新屋吓、吓围三村推倒重建，建成以中高层为主的大型住宅小区，届时将对整个片区形象提升到更高层次。根据政府三线拓展的规划，草埔正好处于中部发展轴的中间
4、，位置优势明显,区域发展前景分析：交通改善，地铁3号线开通：,地铁沿线物业前景看好地铁3号线及5号线等地铁线路将在2010年下半年开始陆续投入使用，届时位于地铁沿线的物业将进一步受到广大人士的关注，地铁沿线物业将形成“大深圳地铁物业圈”。,深惠路的改造将有效地解决片区交通拥堵的状况,基础资料 动工时间：2008年1月 完成时间：2010年底 南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处 80米宽，双向8快车道，2慢车道,区域发展前景分析：关内价格洼地：,草埔及周边片区二手房价对比：,1.41.5万,1.51.7万,2.32.6万,2.12.4万,草埔行政上属于罗湖区由于北环大道间隔，客户印象认为草埔已
5、是关外范围草埔近年未有新盘推出二手房价格基本与布吉罗岗片区房价持平，为关内的价格洼地片区,区域发展前景分析：不限购：,限购,写字楼,商铺,商务公寓,不限购,深圳限购令核心：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。,限购住宅使部分资金转向非住宅物业，反而促进其
6、成交,区域发展前景分析：,未来发展令人期待,扼守出关要道，罗湖、福田到龙岗的必经之路,拥堵即将成为过去，地铁三号线开通，真正地铁沿线物业,商务公寓不受限制令影响,片区现状较差，但改造基础设施基本完成；随着旧城改造的完成，片区将成为关内房地产又一新亮点。,虽为关内地区，却是关外价格，价格洼地现象明显,项目前景核心价值,区位,交通,限制,价格,开发方向,区域地产市场调研,区域发展前景分析,区域办公市场调研：农贸市场,农贸市场规模大，作用举足轻重由于交接货物多，使四周陷入严重的拥堵中，对商业影响极大,区域办公市场调研：农贸市场,商户需求面积小租金承受能力弱,区域办公市场调研：天乐大厦,天乐大厦为区域
7、内办公物业，但形象、经营等状况一般天乐大厦是农批市场的配套建筑，对外出租,区域办公市场调研：天乐大厦,一般需求面积为5080租金普遍为3045元/平米,区域办公市场调研：翠山工业园,规模：约300万平米企业类型：主要以服装、电子、贸易公司为主园区状况：区内集厂房、办公、宿舍于一体周边配套少。,区域办公市场调研：翠山工业园,生产型企业办公一般在厂房内相关下游行业租用周边商住楼一般需求面积为60150租金普遍为3040元/平米,商住楼办公,厂房办公,区域办公市场调研：小结：,办公需求不足,需求面积不大价格承受能力弱,区域住宅市场调研：颖隆大厦,租金状况：一房（40平）：13001400两房（63平
8、）：22002500三房（82平）：28003000市场均价：15000元/平米,区域住宅市场调研：花半里别馆,租金状况：两房（60平）：25002800市场均价：16000元/平米,区域住宅市场调研：花半里别馆,租金状况：一房（40平）：16001700两房（60平）：24002700三房（85平）：30003200市场均价：13000元/平米,区域住宅市场调研：小结：,住宅市场由于价格优势，租售两旺,小户型市场接受度高租售两旺,项目定位,占地小、规模小、高容积办公用地,区域未来发展令人期待,区域办公需求不旺、居住租售两旺,以过渡居住及未来发展为需求基础的灵活创意空间，商住自如的投资型商务公
9、寓。,形象定位,城市中轴，繁华尽享,中轴上，进退自如,形象定位,自由空间，商住随心,形象定位,创意高度，我想我能,产品定位,深圳商务公寓市场调研：,近年来推售商务公寓统计：,近年推出的商务公寓主要分布在关内，主要是商务氛围相对关外较浓商务公寓一般主力户型为一房、两房面积一般在40 80,深圳商务公寓市场调研：,近年来推售商务公寓户型配比状况：,一房面积普遍为40至60 两房面积普遍为60至80 三房、四房一般在大体量项目才设置，面积为100至150,深圳商务公寓市场调研：案例借鉴 华强广场,华强北电子市场的唯一综合体项目,地 址：振中路与华强北路交汇处开发商：深圳华强房地产开发有限公司占 地：
10、26032建 面：230980物 管：深圳华强地产物业管理有限公司物管费：10.00元/平米*月 项目为综合体项目，写字楼+酒店+商务公寓，其中酒店开发商持有经营，写字楼和商务公寓出售。 商务公寓共766套，主力户型为两房,深圳商务公寓市场调研：案例借鉴 首座,目前在售参考案例,地 址：彩田路与福华三路交汇处，深圳社保局旁开发商：深圳澳新亚物业发展有限公司建 面：33078.79-24F为自动化停车场516F为星级酒店，由上市公司经营管理1729F为商务公寓&酒店式公寓 商务公寓共234套，主力户型为单房,深圳商务公寓市场调研：案例借鉴 首座,端头户型，景观、采光俱佳，设计较大大户型,中间户型
11、，可两套打通，空间灵活,深圳商务公寓市场调研：案例借鉴 NEO大厦,地 址：深南大道与香蜜湖路的交界处开发商：深圳市旺海怡康实业发展有限公司占 地：8681.00建 面：130390.00类 型：公寓,商铺,写字楼物 管：深圳市绿景物业管理有限公司 物管费：2.80元/平方米月 其中：商务公寓共280套，设计参考写字楼，面积区间78.13-158.3，多数赠送阳台,3米层高，已达写字楼标准 大堂设计，公寓产品，写字楼服务自行安装分体空调，可控办公成本,深圳商务公寓市场调研：案例借鉴 NEO大厦,空中花园增加附加值,空中花园增加附加值,阳光中庭体现写字楼档次,产品规划建议：,户型配比建议：,公寓
12、及商业比例建议：,投资、 soho 、简单商务办公,满足注册需求,中小型企业,公寓：商业 = 18400:1935 = 90.48 : 9.52 9:1,商业主要分布在一、二、三层首层为街铺及大堂二三层为商务配套设施,层高3.8米，可隔层实现loft空间独立空调位,大堂建议：,酒店大堂,大堂面积：300-500大堂层高: 6-7 m灯 饰:大型吊顶水晶灯 (椭圆型)墙 体:全落地玻璃柱 体:全大理石,红洞石根据位置不同,用不同石材拼砌地 面:花样地砖,地面大理石装饰品:全通高大平面的图画悬挂,瓷器艺术品装饰等其他:摆设高档次的休闲桌椅中心接待台。,大堂建议：,自身配套建议：,原则：1、满足自身
13、商务需求为准；2、类型相对完善；3、空间适度。,金融服务会议空间文印、照相票务餐饮。,银行营业部建议面积为200平米,公共会议室建议面积为150平米,快餐店建议面积为100平米,票务中心建议面积为50平米,打印、照相店建议面积为60平米,客户定位,深访客户分析：,本次调研共电话深访61位星彦客户系统的典型客户，其中53位接受了详细访谈其中包括：已多次置业客户19位 对本项目感兴趣客户26位智慧广场、万利达等项目上门客户22位 会持续投资房地产项目客户37位罗湖（草埔为主）区域客户12位,深访客户分析客户基本信息小结：,性别：主要为男性客户35人，占66%。女性18人，占34%。年龄： 35-4
14、0岁之间占52%。其次为31-35岁之间占28%。职位：投资客占了34%，个体私营老板占18% 、企业中高层管理者占15%。学历：大专、本科及以上，分别占36%。婚姻：已婚43%，为未婚占35%，未透露为22%。交通：拥有私家车占78%。居住地区：关内四区合计占48%。港澳台客户约13%。个人月收入：1.5-2万元占24%。其次为1-1.5万占16%。家庭年收入：30万元以上占33%。其次为15-20万元占19%。投资喜好：房产最多，其次为股票，对信托、期货较少接触,关键词：关内客、投资客、企业中高层管理、收入水平高、私家车、喜好投资房产,深访客户分析客户消费行为特征小结：,投资欲望较强，且选
15、择长期投资，同时对透支消费表现出谨慎态度；觉得十分了解自身收支情况，讲究投入产出比；多数有创业的冲动，但不一定有合适项目愿意为品牌、质量付出较高的价钱，其次是耐用品的功能、售后服务、服务态度。,关键词：投资欲望强、谨慎、投入产出比、品牌效应、功能、售后服务、服务态度,目标客户梯层分析：,第一梯层：偶得客户。,周边专业市场下游行业/创业型小企业/大投资客/Soho/工作室,第二梯层：重要客户。,第三梯层：核心客户。,首次置业/过度居住,周边客/本地客/小投资客,结合本项目区域特征、项目属性、产品打造及客户访谈等因数，预计本项目客户梯队如下：,客户描述：,年龄大约在28-35岁之间事业上处于稳中上升，家庭收入高，财富增值保值需求强烈他们求新、朋友圈传播、容易接受新事物对未来充满了信心，能承受较大的压力，向更高的目标进取希望创出一番事业,目标客户描述：拼搏、朝气、积极、创意、投资、眼见为实、朋友圈、求新、实在、冲动,客户定位：,70、80代创意族阶层,已有较稳定工作，收入较可观；希望靠创意成就一番事业；可承受较大压力；要与城市核心保持距离但又不能远离圈子传播十分重要,70、80代创意族阶层,一房为主，自由拼合,商住皆宜的投资型商务公寓,定位,产品,客户,项目回顾：,汇报完毕！谢谢！,星彦地产 善待所托,
