1、,Code of this report | 1, Copyright Centaline Group, 2010,大中华IFC商业执行方案,中原地产事业二部,报告脉络,产品价值体系,市场概况,推售策略,项目分析,产品价值优化,市场概况,政策热点深圳调控细则出台,为进一步加强和改善房地产市场调控，坚决遏制房价过快上涨，切实决绝城市居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，深圳市规划国土委、住房建设局结合本市实际，制定了深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见。主要内容有以下5条：提高认识，加强组织领导认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应 2010年启动安居商品房
2、建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，问题上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求 严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。加快保障性住房建设，实施人才安居工程加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制,深圳调控细则出台,政策层面,政策解读 调控细则并没有
3、“更严厉”,暂停发放三套房贷：“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。” 解读：这一政策是“新国十条”中所要求的，并未有所变化。目前深圳商业银行多已经执行了这两条要求，尤其是后者，对于不满1年的纳税或社保的非深户，不少银行已经暂停发放房屋贷款了。 此前网络版细则里出现的：“纳税或缴纳社保不满1年的非深户限购1套房”和细则执行期限“到2010年12月31日”。这两条公众最为关注的规定，在官方细则里没有出现，但其它内容几乎完全一致。 对于深圳最终未像公众预期般地出台“限购令”，导致给人的感觉是“没有
4、其他城市严厉”、“有些松，有些软”，王锋解释称，这是结合深圳实际情况作出的决定，是“经过评估”的。但声称“现在没出，不排除将来不出，如果未来房价重新上升，未来也可能会加大政策调控力度”。,各方反应 操作性不强 仍待细化,对于深圳此次政策细则的出台，各方也有不同意见：深圳市社科院城市营运中心高海燕：深圳调控细则基本上都是国家规定动作，没有像北京那样按照从严的思路来执行。与北京细则相比，深圳细则“有些软”，仍不够细，不具操作性，需要出台进一步的指引。最重要的是对“第三套及以上房屋”的认定问题，细则称暂停发放三套及以上房贷，但“到底是认房，还是认贷，如果我前两套都还清了，怎么办？” 其他地产业内人士
5、表示：按照目前国家政策，深圳房价下跌的可能性已经很大，如果再出台更为严厉的措施。那么，政策的目标到底是什么？是要房价暴跌，把房地产行业打死？,新政效果初显 各地市场明显降温,随着新政的全面实施以来，各地市场出现明显的降温北京： 多数项目在新政全面实施以后的10天里成交量为个位数，有20个项目至今成交量为零。 而在土地市场上，北京一幅“热门”地块由于开发商的报价低于底价,出现流标结局。上海： 从小幅度的让利折扣，到新盘推出“今日特价房”，与几周前打折还要“偷偷摸摸”相比，最近上海不少新盘在开盘伊始便放低姿态，以期在市场上博得先机。即便如此，售楼处仍难重拾此前的火爆人气。 而再土地市场上，松江区广
6、富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来,地价首次出现下调趋势。南京： 自国务院发布新“国十条”以来，南京市商品住房认购量总体下降；成交价格也出现小幅回落，跌幅在510之间。,总结,政策多针对住宅市场, 对商务市场并没有明确的限制, 所以在住宅市场倍受打压的市场环境下, 对商务市场而言反而是个机遇.商务市场投资成本一直就比住宅市场的门槛高, 投资商务性质物业原本就要5成首付, 这样的客户群体现在是处于观望的情绪而并非没有5成首付的资金, 所以如何打消客户观望情绪是关键.政策只是通过限制贷款来限制购房, 这对一次性付款的客户并无影响,可以加大优惠
7、程度鼓励有实力的客户一次性付款购买.,中心区商业的社区和沿街商业，业态集中在承租能力强的地产行业和高档零售，其次是符合女性需求的美容美体业态。,零散街铺和社区商业,福华路,福华三路,民田路,益田路,中海华庭,城中雅苑,星河国际,(广东发展银行),潮州菜馆美艺佳美容、美甲人民健康保险金燕泰商行、冬虫草专卖大闸蟹专卖、茶叶城中雅苑会所,永和大王、可颂坊、巴蜀风三洋加尔洗衣店、星海形象设计中国移动通讯,皇家咖啡工商银行、中国银行茶域培训,中心区零散街铺和社区商业,集中式商业,中心区集中式商业，都集中在南区益田路和福华路沿线，靠近地铁、会展中心和社区。商业气氛逐步成熟。,深南大道,福华路,福华三路,新
8、洲路,彩田路,民田路,益田路,金田路,中心区集中式商业分布,1.9万平米,餐饮业态占据90%以上，档次适中,8.5万平米,餐饮、休闲和娱乐比例超过50%，主力店百老汇、吉之岛等,COCO PARK,购物公园,3万平米,天虹商场+餐饮+社区配套,星河国际商业,12万平米,金逸影城、法国家乐福和太平洋百货三大主力店，餐饮占重要比例,怡景中心城,2.5万平米,引进高档家居主题，搭配餐饮、社区配套商业,星河第3空间,写字楼裙楼商业,写字楼裙楼商业,福华路,新洲路,民田路,益田路,金田路,投资大厦,真锅咖啡馆中信银行,新华保险大厦,北海渔村华夏全球基金华夏银行百里臣花店中联、中天华尔街培训,联通大厦,中
9、国联通、招商银行,航天大厦,江浪潮鱼粥,一本拉面,民生银行、中国网通君安基金,百里臣,益来福,华融大厦,贵月楼,麦当劳真功夫,盘古银行,百里臣,顺记酒楼联邦快递金考百里臣花店柯达冲印世华、中原、美联正章干洗,兴业银行大厦,信孚堂茶馆旺角快餐一品轩土土坊建设银行深发展中国银行太阳文具百里臣世华、美联、中天PAN-WEST,国际商会大厦A座,嘉味米线桂林米粉兰州拉面牛王庙上海浦发银行、招商银行东亚银行零点文具百日欣文具中原,国际商会大厦B座,韩味宫信安易贷农业银行,卓越大厦,工商银行花旗银行茶叶,免税大厦,潮泰轩醉翁亭嘉旺快餐东亚银行、招商银行、长河地产深港学车0,中央商务大厦,金皇庭品位轩招商银
10、行百里臣高雅花店,金中环,金碧螺招商银行建设银行百里臣天成航空卓越地产,卓越时代一期,喜来登建设银行,大中华,中国电信东安保险农业银行中国邮政,信息枢纽大厦,中心区商圈分布格局,深南大道,福华路,福华三路,新洲路,彩田路,民田路,益田路,金田路,COCO PARK,购物公园,怡景中心城,天虹商场,星河第3空间,好百年家居,新一家,好百年家居广场,投资大厦,真锅咖啡馆中信银行,新华保险大厦,北海渔村华夏全球基金华夏银行百里臣花店中联、中天华尔街培训,联通大厦,中国联通、招商银行,航天大厦,江浪潮鱼粥一本拉面百里臣益来福,华融大厦,麦当劳真功夫盘古银行百里臣,顺记酒楼,顺记酒楼联邦快递金考百里臣花
11、店柯达冲印世华、中原、美联正章干洗,兴业银行大厦,信孚堂茶馆旺角快餐一品轩、土土坊建设银行、深发展中国银行太阳文具、百里臣世华、美联、中天PAN-WEST,国际商会大厦A座,嘉味米线、桂林米粉兰州拉面、牛王庙上海浦发银行、招商银行、东亚银行零点文具、百日欣文具中原,国际商会大厦B座,韩味宫信安易贷农业银行,卓越大厦,工商银行花旗银行茶叶,免税大厦,潮泰轩醉翁亭嘉旺快餐东亚银行、招商银行、长河地产深港学车0,中央商务大厦,金皇庭品位轩招商银行百里臣高雅花店,金中环,金碧螺招商银行建设银行百里臣天成航空卓越地产,卓越时代一期,喜来登建设银行,大中华,中国电信东安保险农业银行中国邮政,信息枢纽大厦,
12、卓越大厦,中海华庭,城中雅苑,(广东发展银行),潮州菜馆美艺佳美容、美甲人民健康保险金燕泰商行、冬虫草专卖大闸蟹专卖、茶叶城中雅苑会所,永和大王、可颂坊、巴蜀风三洋加尔洗衣店、星海形象设计中国移动通讯,皇家咖啡工商银行、中国银行茶域培训,星河国际商业,邓老凉茶，绝味鸭脖刻章，中安信业南北药行中国移动专营店亚洲眼镜品牌男装特卖场女人心，中原地产法尼兰服饰，中联地产流行美，佳惠通信手机维修中心，卡顿麦当劳，世融地产煌上煌，福彩火车票代售通泰地产，58度奶茶21世纪不动产中国电信彩田营业厅中国联通，金源典当行博士眼镜,卡顿21世纪不动产舞茶道南国子茗茶博登凡尔塞地毯泉源印刷屋知选布艺好百年办公家具桂
13、林米粉清和堂合成茶烟酒红荔村肠粉兄弟高登眼镜,中国移动通信营业厅西堤岛咖啡,岗厦片区商铺分布,彩田路,星河第3空间,好百年家居,新一家,深南大道,邓老凉茶，绝味鸭脖刻章，中安信业南北药行中国移动专营店亚洲眼镜品牌男装特卖场女人心，中原地产法尼兰服饰中联地产，流行美佳惠通信手机维修中心卡顿，麦当劳世融地产，煌上煌福彩火车票代售通泰地产，58度奶茶21世纪不动产中国电信彩田营业厅中国联通，金源典当行博士眼镜,好百年家居广场,中国移动通信营业厅西堤岛咖啡,卡顿21世纪不动产舞茶道南国子茗茶博登凡尔塞地毯泉源印刷屋知选布艺好百年办公家具桂林米粉清和堂合成茶烟酒红荔村肠粉兄弟高登眼镜,大中华,金地岗厦片
14、区旧改项目,金田路,福华路,喜来登建设银行,大中华交易广场,皇岗路,二手成交情况,项目周边商业业态分析,金融通信营业厅承租能力强、商务需求程度高,高档商务餐饮（酒楼）承租能力强、商务需求程度高,中西快餐承租能力较强、普通员工需求程度高休闲娱乐承租能力较强、吸引目的性消费群,地产中介承租能力强、对片区存在依赖,金田路,深南大道,民田路,卓越时代一期商业（近期无成交）,中心商务大厦（有销售成交）,现代国际（有销售成交）,近期项目周边放盘及成交情况,财富大厦（有租赁成交）,安联大厦商业（有销售成交）,星河中心（有租赁成交）,金中环商业（有租赁成交）,华融大厦（有租赁成交）,二手成交情况,项目分析,占
15、地面积:18600.5 总建筑面积:148800 地理位置:彩田路与深南大道交汇处建筑布局：四栋建筑呈L形排布写字楼：44567.267酒 店： 29680.48公 寓： 44559.227商业： 26463.803,项目经济指标,大中华IFC被定位为“商务综合体”，中心区迄今为止业态最为完整的综合体项目，对于城市资源利用充分，为各种业态的客户提供最为便利工作和生活环境。,商业,办公,五星酒店,商务公寓,品质支撑点：对提高项目的档次和形象有较大的帮助,核心支撑产品 保持物业形象,外向性较强，吸引目的性消费 可以塑造与其他项目较大的差异,保证开发企业现金流的来源 满足居住或商务需求，写字楼补充产
16、品,商业提供商务配套,酒店为商业提供客源,写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户,公寓为商业提供客源,项目为商务综合体，具有商业、办公、酒店、公寓等四大功能组成部分，各部分相辅相成，公寓、办公及酒店的高端形象打造，也极大提升了商业的形象档次。,整体价值分析,外部环境分析商业氛围分析,北,北,南,南,西,西,优势：紧临CBD、深南大道，交通便利；沿深南路400米的延展面和项目的高度，使项目具有良好的昭示性；,劣势：临主干道，不利于人气的聚集；深南大道的绿化带严重遮挡本项目的商业展示面；西面靠近彩田立交，不利于项目商业氛围的营造；南面紧邻岗厦村农民房，对于商业未来的经营档次产生一定的负面影响；附近货
17、车以及赌博人群较多，影响未来商业的经营。项目周边大型商业以家具、建材为主要业态，其他业态的经营氛围相对较弱。,外部环境分析人流分析,优势：深南道方向的公交车站紧邻本项目，人流较大；岗厦村人口密度大，消费人口密集；,劣势：附近居住人群属于收入较低人群，消费力较弱；彩田立交下寒洞为附近黄、赌、毒的主要集中地，人群非常混杂；,外部环境分析车流分析,优势：位处深南路与彩田路交汇处，昭示优势明显；多路公交车、地铁二号线等双重交通在此会合；私家车从彩田路立交转深南路辅道能够快速到达本项目,劣势：由于被深南路绿化带隔离，基本停靠本项目的均以公交车为主，私家车到达本项目的铜大性并不畅顺；彩田路侧长期有大量货车
18、停靠，严重堵塞辅到位置，不利于私家车进入。,外部环境分析交通通达性及辐射范围分析,彩田路北往南方向：前往近福华路掉头匝道掉头,彩田深南立交右行辅道,深南路西往东方向辅道,转至项目前广场道路,进入地下停车场,深南路东往西方向：前往市民中心前处掉头,深南路西往东方向,深南路西往东方向辅道,转至项目前广场道路,进入地下停车场,总建筑面积：68.2万平方米；住宅面积：34万，占49%；商业面积：20万 ，占30%；办公面积：11.6万，占17%；其他面积：2.6万占4%。 容积率：4.5。,外部环境分析未来商业氛围,岗厦河园片区的功能定位为：商业、办公、居住为一体的多功能综合发展区。（以零售商业、休闲
19、娱乐、办公及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。）,岗厦河园片区旧改项目,规划特点：高层住宅分布在金田路与彩田路两侧，写字楼部分分布于深南路沿线，而商业以集中式商业与休闲商业街相结合的业态规划围合于地块中央。,岗厦西旧改项目对于岗厦片区整体生活氛围和商业氛围的提升具有颠覆性的作用，但从目前初步规划来看，由于主要出入口位于福华路，故对福华路的提升作用要明显高于彩田路。,外部环境分析未来商业氛围,岗厦河园片区旧改项目,福田科技广场占地4万、总建面25万，是集科研办公、酒店、商业为一体的超高层综合体。福田科技广场由福田区人民政府投资建设，建成后将成为单一产权的政府产业资源。政府物业的公共属性有利
20、于引导产业聚集和调控。福田科技广场利用政府政策及优惠条件创建科技办公平台，将吸引高新科技研发总部落户福田。同时由于良好的区位优势和配套优势，将吸引大批国际总部聚集。,外部环境分析未来商业氛围,福田科技广场项目,政府物业将保证产业的聚集和物业档次，对于入驻企业的进入门槛将有较高的限制，导致未来片区的工作以及生活人口素质明显上升。,外部环境小结,项目的整体价值大于分体价值，商业的价值挖掘必须要在整体价值诉求的基础上进行挖掘和释放；外部环境未来预期高于目前现状，未来营销应该考虑如何使本项目与岗厦村进行有效区隔，避免目前现状对于本项目价格实现的负面影响；项目临近主干道，却有辅导绿化带进行隔离，使得本项
21、目商业不具人气，未来考虑增强本项目进入导示，以及昭示性，以规避交通带来的问题。,内部环境分析,优势：1F商业主要集中在CD栋，商业面积较为集中，便于商业氛围的营造；CD栋为本项目人流主要聚集区，保证商业客户源；,劣势：商业面积在内部部分地方断裂，影响商业统一经营；近一半面积的商业为单面商业，将影响整体商业氛围的营造；由于沿街面设置扶梯等公共交通，导致近半面积的商业成为内铺，影响人流的聚集，将影响价格的实现；,内部环境分析,优势：单套面积主要集中在100以下，总价将受到控制，避免形成销售难点；劣势：使用率过低，溢价空间受到明显制约。,价值体系提炼,“深南道”地段价值,商务综合体高端形象,本体其他
22、业态带来的稳定、高端的消费人群,区域未来高端商业氛围的预期,“深南道”价值是本项目形象表达必须要释放的首要信息，通过“深南道”的载体将其他分价值进行释放，推高市场对于本项目的价值认知。,如何将大中华IFC绝佳的地段优势最大化演绎以及与商业定位充分融合是商业在推广入市期成功的关键,商业价值即地段价值,大中华IFC深南汇,商业定位,大中华IFC深南汇,商业定位,深南汇占位深圳中心区核心门户！,福田中心商业区被定位为次市级商业区，商业总面积将达到50万平方米左右； 禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场； 控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市； 鼓励发展的业种业态：全球知名
23、百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物 中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。,深南汇汇聚高端商业进驻 打造商业格局影响力,深南汇 高端品质和前沿消费理念汇集 您将获得尊贵和个性化的消费体验,这里拒绝人声鼎沸的商业空间,品质、品牌、品位兼具,极简与时尚并融,客户定位,2009-2010年中心区商铺成交情况,中心区2009-2010年共成交4单商铺，成交量少主要由于放盘量稀少所决定；从成交数据可以看到，成交面积跨度较大，基本处于卖方市场；成交价格区别较大，可以看到，地段和商铺位置的不同将明显导致价格差异。,成交客户分析,从付款方式可以看到，商业的客户资金实力雄厚，对于五成首付以及一次性
24、付款的接受程度都相对较高。,付款方式,成交客户分析,这四批客户全部是以个人名义购买.与写字楼不同的是购买商铺的绝大多数是个人购买行为.,客户区域,客户类型,这4批客户中1批来自台湾,另外3批是深圳本地客户.深圳本地客户对区域的认可度更高,而随着限外令恢复，香港客户进入门槛更高，内地客户应该是日后成交的主要客户群。,客户行业,5用途,可以看到，由于商业客户主要以投资为主要购买目的，所以与写字楼客户不同，购买商业的客户没有明显的行业特征。,商铺比写字楼的投资目的更为明显，而根据对于客户的访谈了解，自用的客户也会同时具备投资的成分。,大中华IFC项目商铺意向客户调研信息来源：福田中心区中原工商铺部金
25、中环分部同事（共有70人）,约访对象：中原工商铺部 高级区域经理 （中原精英会成员）： 田慧中原工商铺部 金中环分部一组经理 （中原精英会成员）： 徐华中原工商铺部 金中环分部二组经理 （中原精英会成员）： 陈燕平中原工商铺部 金中环分部高级客户经理 （中原精英会成员）： 刘文娜中原工商铺部 金中环分部高级客户经理 （中原精英会成员）： 李司琪中原工商铺部 金中环分部物业顾问 （资深一线销售精英）： 戴福强中原工商铺部 金中环分部物业顾问 （资深一线销售精英）： 赵利中原工商铺部 金中环分部物业顾问 （资深一线销售精英）： 覃芳贤,典型客户访谈,1 近期国家出台房地产新政对商铺投资客户是否存在
26、影响？,田：中心区近期成交且均是以租赁为主，目前客户抱观望态度，但相对于住宅客户来说，商用的客户受到的影响较小，虽然目前心态比以前谨慎很多，但如果遇到有好的盘源，依然会很坚决的出手。,徐：五成左右客户认为如果住宅市场出现较大调整的话，商业和写字楼等市场也会一定受到相应的影响,陈：目前中心区的业主心态较为平稳，因为中心区的需求一直比较旺盛，且长远的看好中心区的未来，因此国家新政的出台对其并未有太大影响，放盘的价格也较为坚持，而买家则希望在这个时期能有较大的谈价空间，因此目前市场暂时出现一种僵持观望的局面。,2 客户对中心区规划的认知及目前商业的了解程度及评价,徐：经过四年左右的建设，福田中心区的
27、规划基本已经实现，各个购物中心、高档酒店及甲级写字楼林立，已经颇具中央商务区的风采，随着福田交通枢纽的建设，更是将福田中心区跟香港紧密的连接在一起，对未来的前景更加看好，目前中心区的商业因为规划的限制，主要还是以大型购物中心、百货为主，购物环境好过市内其它片区，因为中心区工作人群的急剧增加，目前餐饮业发展势头较好，已经形成一定的规模，购物公园通过改造引进餐饮，也已摆脱前两年惨淡状况，重新凝聚了较好的商业氛围。,陈：在政府的商业规划中福田中心商业区要建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区，岗厦城中村的拆迁更凸显政府对中心区的重视和打造决心
28、，目前福田中心商务区的商务氛围非常浓厚，消费人群层次较高，客户均对该片区的商业前景非常看好，但苦于政府规划限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售，因此缺乏适合客户投资的商业产品。,3 目前福田中心区的商业供应情况如何，最近三个月商业成交情况如何?,刘:目前福田中心区可跟客户推荐购买的盘源只有三个，分别是1.安联大厦一楼：1019平方，单价：170000，2.海联大厦：754平方，单价：54000，3. 购物公园：300平方，单价：11000，最近三个月福田中心区商业没有成交，在这一年内也仅有三单的成交，分别是江苏大厦中原铺位及永和大王，新一佳21世纪地铺铺位，现代国际一楼商铺.,4 福田中心
29、区投资客户群特征,李：福田中心区的投资客户群购买实力较强，年龄段在35至50岁之间，较多的客户能一次性付款购买2000-3000万左右的单位，从事职业一般为自营实业，拥有多种物业，投资方式多样化，投资中心区的客户大部分以投资写字楼产品为主，较喜好投资商业的主要以广东人为主（潮汕人居多），部分有福建、江浙和港澳台一带的客户，投资目的以短线投资赚取差价为居多，客户投资的信息获取来源主要是通过中介，投资的区域并不局限于中心区，只要有合适的盘源均会考虑，且成交较为果断。福田中心区投资客户群做风平实低调，大部分客户不喜欢炒股，见识较广，日常休闲以购物、运动为主，在全国各地均有置业经历，对投资的判断较有自
30、身的主见和判断。,典型客户访谈,潜在客户访谈,戴：客户王女士，从大陆移民香港，35岁左右，无职业，专职炒楼，其先生自营企业，之前喜欢投资住宅，去年转投资商业和写字楼，购买了大中华IFC公寓，50多万一次性付款，目前手上有几千万现金，主要通过中介来投资。,覃：客户李先生，广东河源人，年龄40岁左右，居住于福田南小区，自营房地产企业，平时均有投资房地产的喜好，跟中原合作较多，支付中原佣金就已经有300万左右，实力较强，能一次性付款5000万到1个亿，购买了福田中心区写字楼物业，在南山拥有两栋厂房，商铺2个，平时喜欢登山。,赵：客户刘女士，福建人，38岁左右，老公开电子公司，目前住在福建，在深圳只有
31、一套住宅，但来深圳住酒店，喜好炒楼，在全国多地均有投资，深圳居多，投资产品只限商业，去年购买景田片区整层写字楼，金额2000万左右，主要用于长线投资，获取投资信息也以通过中介和参与政府拍卖房。,分行经理访谈,目标客户定位,产品价值提升,外围展示系统,与岗厦村区隔,强化本项目与岗厦村之间的区别以及隔断，通过边界的打造进行有效区隔,昭示性提升,本项目深南路辅导绿化带对于客户的视线存在明显阻隔，必须通过外部商业展示为商业聚集人流以及增加关注,产品优化建议,产品优化建议,增加实际使用面积,铺位可使用部分过道空间,将商业的过道面积部分给到商铺业主使用，以增加商业的实际使用面积，从而削弱实用率低的项目劣势
32、。,产品优化建议,增加虚拟使用面积,餐饮类可使用公共空间,端头单位可将公共空间作为虚拟面积给到餐饮类业态使用，以增加附加值。,产品优化建议,弱化铺位之间断档的视觉感受,断档部分的墙壁，可作为广告位给业主使用，在增加附加值的前提下，还可以削弱由于商铺分散而导致的商铺断档的视觉感受。,产品优化建议,弱化铺位之间断档的视觉感受,通过将部分面积较大的公共区域打造成为小广场，聚集内街人气,产品优化建议,增加附加值广告位,商业裙楼部分增加广告位，并且将一定时期内的使用权作为附加值赠送给客户使用，以增加溢价空间。,产品优化建议,将商铺之间的断档位置增加广告位，作为相邻的铺位的广告位之用，以增加商铺附加值。,
33、增加附加值广告位,街区感的包装,现场展示系统,统一制作门头、灯箱位、地面等公共区域的包装，营造商业街区感，提升现场展示条件。,样板铺,现场展示系统,选择深南路与彩田路转角位两个铺位包装样板铺，业态选择中心区租金承受能力较高的餐饮、便利店作为主要业态。,推售策略,招商先行,做 场,全球发售,立 势,推售策略,针对招商已具备条件，建议对2-4楼的招商工作先行启动,利用招商制造商业氛围，吸引市场关注，为后期销售奠定基础,在达到展示条件时启动1楼商业的销售,利用品牌商家签约开启销售阶段，将商业销售推向高潮,并为A栋销售提前造势,现有销售中心占用了可售商业位置，因此需要重新设定销售中心位置，同时也方便A
34、栋销售时看楼路线的设计；2-4层成功招商后，带租约进行销售，以达到利润最大化。,推售策略,推售策略分解招商策略,招商先行：启动时间：即时启动工作重点：根据商业面积段、分布情况及规划特点寻找对位客户，对 自然到访和中原资源客户进行筛选，达到点对点式的推销 模式策略关键：尽量根据单位优劣度进行组合，以楼层填空式的形式进行 招商，避免客户选择分散而导致素质较差的单位剩余。,推售策略分解销售策略,销售策略：启动时间：展示及销售中心完善后工作重点：将现场进行整改，突显浓厚的商业氛围，给客户以信心策略关键：将前广场、裙楼立面、新销售中心、样板铺、商业公共空 间等包装展示完成，并通过铺位的优劣度进行价格杠杆
35、的 调配，以促进销售,推售策略分解拓展策略,媒体策略：精准化、低成本化投放楼体：充分利用绝佳的深南路展示面将信息释放；短信：性价比较高的精准宣传模式将商业客户直接锁定；报纸：在相关节点投放报广，并辅以软文，对项目商业价值进行详细 阐述；网络：利用专业机构的炒作，形成商业话题，吸引社会和客户的关 注。,推售策略分解拓展策略,渠道策略：互动式的资源整合中原资源：中原工商铺、商业部、二、三级市场丰富的商业客户资 源，为项目的招商和销售将起到巨大的促进作用；商业协会：与行业协会合作，通过丰富的活动形式与其商家资源进行 互动，宣传项目的同时建立良好的合作基础，为后期工作 奠定基础。,推售策略分解拓展策略
36、,品牌商家签约仪式利用品牌商家的影响力促进其他商家的跟进,CBD商业前景论坛通过专家的言论显示项目巨大的商业发展潜力，为客增加信心户,活动策略：影响力塑造,2010.04,2010.05,2010.06,2010.07,2010.08,2010.09,2010.10,2010.12,销售中心、样板铺、商业包装方案确定,销售中心进场,商业开盘,形象树立期,通过前期高端形象的建立，对商业招商信息进行集中释放，为客户筛选建立形象基础；同时通过物料、商业定位的设计全面实现价值；,招商期,启动中原商业资源，自然开启招商工作，形成对客户甄别和进驻的要求设定;,包装确定期,对未来1楼商业和A栋销售重新确定包装方案，包括销售中心、样板铺、前广场等方案设计;,装修施工期,对设计方案进行装修和施工，以达到销售展示要求;,2010.11,招商,销售,节点铺排,招商启动,样板铺、前广场包装出街,客户积累期,在展示完善时对商业客户进行积累，确保开盘销售率;,集中销售期,由于销售铺位数量有限，在展示和筹备工作完善时可实现快速销售.,A栋开盘,THANKS,
