1、,扬州艺境营销策划报告 扬州公司2012年3月21日,本次汇报的主要内容：第一篇 理解城市第二篇 目标客户第三篇 产品提升第四篇 品牌形象第五篇 推广蓄客,第一篇理解城市,理 解 扬 州,人群结构消费习惯生活状态文化习惯,理解扬州社会的人群结构,理解扬州社会的人群结构人口流动,扬州，相对静态、封闭的城市,人口输出（中、青年人）,人口输入（周边乡镇县市，如泰安、杭集、施桥、江都、仪征等地，最远可辐射至淮安、泰州等城市）,输出人口综合素质普遍高于输入人口,理解扬州社会的人群结构人口流动,扬州城市人口持续负增长，十年来累计减少21万人口的输入仍以周边乡镇及郊县为主辅以淮安、泰州、徐州等苏北城市。,理
2、解扬州社会的人群结构,现象1：扬州市场缺乏高品质的写字楼现象2：现有写字楼供销比差逐年拉大，明显的显示出滞销现象现象3：写字楼售价普遍偏低，且均价低于商品住宅价格，倒挂现象严重现象4：扬州以生产型企业为主，中高端服务型企业较少,理解扬州社会的人群结构白领阶层,理解扬州社会的人群结构白领阶层,现象：2007年，代表白领消费的时尚商家星巴克正式进驻扬州，在京华城开设第一家分店，5年来至今，未开设第二家分店。,理解扬州社会的人群结构白领阶层,现象：代表白领消费品牌的哈根达斯尚未在扬州设专营店，仅在金鹰及部分影院设置冰柜。,理解扬州社会的人群结构白领阶层,写字楼的滞销以及哈根达斯和星巴克等品牌的稀缺，
3、反映出扬州白领阶层人数较少，所占比例有限，白领阶层尚处于起步阶段。,理解扬州社会的人群结构,理解扬州社会的人群结构收入水平,扬州富裕阶层代表,事业单位：扬州大学、树人中学、苏北医院、市人医,私营业主：周边乡镇及郊县私营企业主,大型国企：二电厂、油田、大洋船厂、牧羊集团,公务员：教育局、税务局、规划局、建设局、房管局,理解扬州社会的人群结构收入水平,实际以上几座城市人均年收入存在着较大差异。,理解扬州社会的人群结构收入水平,数据来源：2010年中国统计年鉴,理解扬州社会的人群结构收入水平,以总价100万的房子为例,首付30%=30万贷款70%=70万按贷款30年计算月供=3800元/月左右,月供
4、2推导出月收入,家庭月收入需达到为7600元/月左右,而扬州普通市民的月收入在2000-3000元/人左右，很难满足月供所需的月收入水平，与常州、南京等地4000-5000元/人的普通收入水平也存在较大的差距,理解扬州社会的人群结构,理解扬州社会的人群结构购房群体,扬州市的购房群体主要为1、动拆迁户；2、公务员及企、事业单位中层；3、周边乡镇及郊县客户。,2006-2010年扬州市拆迁套数和面积,2006-2010年扬州累计拆迁量为96万平方米，拆迁量逐年增长。但拆迁的主力群体集中在广陵新城 ，这也是导致东区楼盘成交量、成交价格较为稳定的主要原因之一，而南区的拆迁量则非常小。,理解扬州社会的人
5、群结构购房群体动拆迁户,第二城区域2011年成交客户职业分布,新城西区2011年成交客户职业分布,理解扬州社会的人群结构购房群体公务员及企、事业单位中层,公务员及企事业单位中层占比50%,公务员及企事业单位中层占比55%,产业特征明显的乡镇及郊县有着大量有经济实力且欲进驻扬州的私营业主,理解扬州社会的人群结构购房群体周边乡镇及郊县居民,从左图可以看出扬州各个板块对周边县市的主要辐射范围东区楼盘 江都北区楼盘 高邮、宝应西区楼盘 仪征南区楼盘 ？南区大环境现状对县市辐射能力不足，就地理位置而言，仪征是南区楼盘最有可能辐射的县级市,理 解 扬 州,人群结构消费习惯生活状态文化习惯,扬州人日常消费的
6、70%用于餐饮消费，集中体现扬州人“爱面子”的心态，普通餐饮的消费标准为50-100元/客，较高档次的300-500元/客,理解扬州消费习惯餐饮,理解扬州消费习惯商业,金鹰国际购物中心,扬州除了万宝龙之外没有国际知名品牌，而相比邻市常州，除爱马仕之外，其他一线品牌多有进驻，不难看出扬州高端消费能力较为有限。,扬州必胜客,扬州印石餐厅,印石餐厅是前必胜客经理模仿必胜客所创建的西式餐厅，经营的食品种类与必胜客类似，但价格略低于必胜客现象：目前必胜客在扬州仅有一家，印石餐厅经过不断发展目前已开设四家分店，且营业状况良好,理解扬州消费习惯商业,理解扬州消费习惯汽车,截止2011年，扬州大市私家车拥有量
7、近30万台，20082012年，年增长高达23%，私家车保持着稳定的快速增长。,其中： 2011年主流品牌销售量,扬州市场主流私家车以10万左右的合资品牌为主,消费心理洞察：1、亲友、同事有车，我也要有车，部分人买了车停在家里，平时上下班仍用电瓶车好“面子”心理；2、有车就行，但并不一定要豪车消费能力还未达到；3、3月9日在力宝广场举行车展，集中折扣，3天去化600台，而平时普通4S平均每天1台对“折扣”高度敏感。,地理位置：文昌西路与博物馆路交汇处，位于扬州大西区产品：以大平层为主，150260。因地价较高，寄希望通过高价位的品质打造增加溢价，解决销售抗性。因此，示范区及样板房打造不惜重金，
8、成本高达13000-14000元/左右折后均价：12400元/周边项目均价：8000-9000左右,案例：品尊国际,理解扬州消费习惯房产,结果：蓄水9个月，3月25日开盘，对外公布认购46套，业绩差强人意。产品领先市场平均水平至少两个档次，产品品质的提升无法带来溢价的提升。,理解扬州消费习惯房产,品质溢价有限更关注附加值,扬州人对于距离依然敏感，与商圈超过1KM即产生明显的“偏僻”感普通层面的客户对于地段较为敏感，地缘属性较强，跨区域购买现象较少对价差敏感，同类地段、同类产品，500元/价差就是客户决策的“临界点”客户购房时更注重产品附加值，如：赠送室内面积、赠送地下室、赠送花园、露台等,理解
9、扬州消费习惯,小宗消费好面子大宗消费更务实,从扬州人对于商业、餐饮、汽车、房产四个方面的消费习惯分析来看，不难发现，扬州人：,理 解 扬 州,人群结构消费习惯生活状态文化习惯,理解扬州生活状态扬州人的一天,早晨,早餐时间：6:30-10:30群体行为，通常亲戚朋友7、8个人一起参与消费标准30-50元/客，消费内容有5至10道餐点品类,理解扬州生活状态扬州人的一天,中午,休息时间12:00-14:30茶楼：打掼蛋；足浴馆：做足疗；回家：睡午觉；,行政事业单位，夏季下午工作时间从15：00开始。,理解扬州生活状态扬州人的一天,下午,活动时间15:30左右各大饭店的包间陆续开始进人在饭店包间喝茶、
10、打牌顺便等客吃晚饭,理解扬州生活状态扬州人的一天,晚上,17:3019:00各大饭店爆满，座无虚席，避免排队必须提前预约。,理解扬州生活状态扬州人的一天,夜场,晚饭之后：棋牌洗澡唱歌,理解扬州生活状态,近年来，已有越来越多的年轻人因为不适应上海、南京等一二线城市的快节奏生活而回流扬州，相比较而言，他们更适应扬州的慢节奏生活。,理解扬州生活状态,慢节奏、求安逸、人际关系互动性强,2006年，扬州获得联合国教科文组织评选的全球10大宜居城市称号，中国仅有2个城市获此殊荣；2011年，扬州百姓的幸福感指数排名全国第三(第一、二依次为石家庄、临沂)。,理 解 扬 州,人群结构消费习惯生活状态文化习惯,
11、理解扬州文化习惯传统文化,字画、玉器、漆器等传统文化在扬州有很大的市场，“扬州工”（玉石加工、漆器制作、厨师技艺等）在中国传统与现代工艺品及餐饮市场依然占有重要的地位。,理解扬州文化习惯传统文化,“扬州三把刀”更是将“细致、讲究”做到极致，并闻名遐迩。,理解扬州文化习惯传统文化,城市的精华在于老城区、老建筑：东关街、扬州教场、个园、瘦西湖等扬州对古建筑（传统文化）保护十分到位并形成以园林为特色的旅游支柱产业,1912酒吧街区,扬州新锐文化潮流的代表,理解扬州文化习惯现代文化,1912的成功，说明代表小资情调的经营模式在扬州仍有一定的生存发展空间,同属长三角经济圈，因地理距离的因素，扬州人文化认
12、同更倾向于本土及靠近的南京,上海陆家嘴,南京金鹰,理解扬州文化习惯现代文化,城市归属感：扬州南京上海,理解扬州文化习惯,扬州传统文化和现代文化相交融的城市，但传统文化占据主导地位，保持着传统文化的心理惯性；保守但不封闭，不排斥外来文化、外来事物，但前提是能融入当地文化习惯。,总结从人口结构来看：相对静态、封闭，输出人口综合素质普遍高于输入人口，白领阶层尚处于起步阶段，购房主力群体为动拆迁户、公务员及企、事业单位中层、周乡镇及郊县客户。从消费心理来看：小宗消费好面子，大宗消费更务实。购房地域观念强、对价格敏感、产品的附加值能对购房行为产生实质推动。从生活状态来看：慢节奏、求安逸、人际关系互动性强
13、；从文化习惯来看：以传统文化为主的城市。保守但不排斥外来文化，但前提是能融入当地生活习惯。,第二篇目标客户,理解目标客户,第一类：周边企事业单位客户,1、企业单位项目所在开发区为国家级经济开发区，园区内官方介绍有400多家外资企业，2400多家内资企业，但经过实地考察，实际已运营的企业只有130多家，大多数企业都是在园区注册，但经营地不在园区。其中较有可能转化为购房客户的单位集中在效益较好的企业，如:扬力集团、晶澳太阳能、二电厂等。2、事业单位树人中学、江海学院、扬大扬子津校区等,周边企/事业单位客户地图,典型事业单位客户挖掘可行性分析：案例：扬州大学及扬子津校区扬州大学，由扬州师范学院、江苏
14、农学院、扬州工学院、扬州医学院、江苏水利工程专科学校、江苏商业专科学校等6所高校合并组建而成。全校现有学生41000多人，教职工6000余人，近2-3年新增购房需求约150人(婚房、改善、投资)，现有1500位扬大科级以上干部通讯录资源。08年11年，扬大教职工因工作地点的原因，购房主选区域为西、南板块，尚城、富川瑞园、依云城邦、骏和玲珑湾、骏和国际公馆均有通过主动拓展而成交的案例。,针对动作,定向拓展,第一阶段（7月份前）重点拓展以下14家单位，并根据实际沟通结果进行动态调整：,拓展计划安排,定向拓展方法,找到最关键的对接人，如工会主席、办公室主任等,深挖定向单位的购房需求及购房福利政策、深
15、挖对接人的政绩需求,根据需求，定制专属置业计划，便于对接人通过官方渠道公开推广,根据目前市场状况，建议渠道1+1的奖励标准定为销售额的1%,1、用成功的定向案例去影响其他的定向单位2、及时结算对接人佣金3、开盘后，弱化对接人作用，通过老客户1+1的手段深挖定向单位的购房需求，从而有效降低营销费用支出,在对接人的帮助下展开互动传播，如：内网宣传、专场推介会、单位食堂/ 活动区巡展、上海艺境行、专场联谊活动等,第一步：锁定对接人,第二步：深挖需求,第三步：定制方案,第四步：明确利益,第五步：互动传播,第六步：后继手段,理解目标客户,主力购房群体所在区域,1、周边企及事业单位：包括树人中学、二电厂等
16、,2、周边乡镇及县级市：包括施桥、李典、杭集、仪征市区,3、二城改善客户：消费集中地欧尚、力宝及所在社区世纪家园、石油新村等,4、老城溢出客户：客户消费集中地时代广场、沃尔玛等,第二类：周边乡镇、县级市客户,周边重点乡镇：施桥、汊河、李典、沙头、杭集、瓜洲 重点县级市：仪征市,太阳能光伏产业较多,全国酒店用品生产基地,机床等重工业较多,周边乡镇客户地图,造船、汽车、化纤,本案,24.3Km,9.7Km,12.4Km,7.8Km,3.3Km,10Km,6.3Km,周边乡镇客源拓展选点理由,1、直接距离较近；2、区域经济特征明显，富裕居民较多；3、西南板块典型楼盘约15%左右成交客户来自乡镇。,仪
17、征市重点企业客户地图,金陵船厂仪征分厂,上海大众仪征分厂,仪征化纤,仪征异地拓展的可能性：1、距离项目较近：位于扬州西，距离本案约25分钟车程（直线距离约24）；2、改善居住环境：化工企业较多，环境污染严重，改善居住大环境是仪征客户到扬州买房置业的动因之一；3、子女教育及工作：子女多会到扬州上学或就业，而不是留在仪征；4、二城在售楼盘有成交先例：骏和玲珑湾成交客户中仪征客户约占18%（1582户），骏和国际公馆成交客户中仪征客户约占12%（已售681户）。,仪征重点企业简介,中国石化仪征化纤股份有限公司中国最大的现代化化纤和化纤原料生产基地之一。曾被评为“利税排序中国行业十强企业”、“中国专利
18、江苏省百强企业”、“全国质量效益型先进企业”、“全国环保先进企业”、“全国质量管理小组活动优秀企业”等称号，公司现有员工15000人，中层管理人员约460人。江苏金陵船舶有限责任公司由中国外运长航集团南京金陵船厂投资，成立于2001年8月28日，注册资本2亿元人民币，具备外贸自营进出口权，江苏地区5万吨级以上大中型船舶的重要生产基地，企业有员工6000余人，中层及以上管理人员约180人。上海大众仪征分厂总投资100.06亿元，固定资产投资91.3亿元,规划用地1918亩，建筑面积48.4万平方米，年产30万辆A级乘用车。目前正在开始全面招聘，将吸纳员工20000人，中层及以上管理者约800人，
19、2012年5月正式投产。,针对手段,巡展+定向拓展,展台建议：要求：可拆卸、品质感建议形式：品质感定制帐篷、可拆卸定制展台,针对7月启动的乡镇巡展可以露天电影的形式，费用低，互动性强,开盘后，针对首批乡镇业主：举办家宴，邀请成交客户的周边邻里和朋友一起聚餐，可以使得项目在客户的人脉关系当中得到及时有效的信息传播家电下乡，选择微波炉及洗衣机等小家电，对送家电车辆进行适当包装，并在现场配以鞭炮造势，充分吸引邻居眼球。以上两种方法都给足乡镇客户“面子”，同时能够起到很好的口碑传播。老客户1+1，后期运用“老带新”滚动蓄客策略时，可给予该类客户额外的“专属优惠“。,后期：,理解目标客户,主力购房群体所
20、在区域,1、周边企及事业单位：包括树人中学、二电厂等,2、周边乡镇及县级市：包括施桥、李典、杭集、仪征市区,3、二城改善客户：消费集中地欧尚、力宝及所在社区世纪家园、石油新村等,4、老城溢出客户：客户消费集中地时代广场、沃尔玛等,客户地图,红色标记表示可巡展社区蓝色标记表示二城卖场巡展点,欧尚超市,力宝广场,世纪家园,兰香苑,石油新村,宝带新村,新城花园,本案,二城板块典型商业场所简介：力宝广场位于扬州汽车西站北，集超市、商场、餐饮、KTV、影院、家电等于一体，为扬州第三大商业综合体，周边固定居民集中，是二城板块居民商场消费类主要场所之一。欧尚超市位于维扬路与江阳路交叉口，经营面积9000，是
21、二城板块居民超市购物的主要场所之一。,社区简介：通过对周边小区居民、小区年限摸底，其中可先行重点开展巡展的小区为：,卖场巡展（同前部分巡展策略）+社区巡展,针对手段,社区巡展动作：增加亲民环节，扩大口碑传播,主要路口横幅,小区广场巡展,金地艺境电影超市进小区,理解目标客户,主力购房群体所在区域,1、周边企及事业单位：包括树人中学、二电厂等,2、周边乡镇及县级市：包括施桥、李典、杭集、仪征市区,3、二城改善客户：消费集中地欧尚、力宝及所在社区世纪家园、石油新村等,4、老城溢出客户：客户消费集中地时代广场、沃尔玛等,目标客户地图,户外拦截+卖场巡展（同前部分巡展策略）,针对手段,定向拓展、巡展计划
22、安排,第三篇产品提升,上海艺境与扬州艺境操盘方式的不同主要产品力提升动作：1、户型优化：（空间流线优化、增加附加值、地下储藏室分割、花园扩大）2、商业街区包装：（商业包装业态的选择）3、配套提升：公交车线路引进、公交站台建设、社区班车提前展示4、景观功能性提升：运河畔的后花园,第四篇品牌形象,金地扬州首创褐石洋房 价值剖析最核心的六大卖点,卖点一、 金地品牌：招保万金、中国地产四强从科学筑家到以人为本 金地精耕24年 布局20城扬州品牌房地产企业进驻较少，以万科、华润为首虽然扬州客户购房心态相对务实，但客户仍然会为品牌房企开发的地产项目支付部分溢价。,卖点二： 褐石风情建筑：原汁原味的美国风情
23、建筑扬州，全球第三座有褐石的城市延续半个多世纪的美国褐石风格，经过时间长河的洗礼和沉淀，越发散发迷人的光彩。褐石建筑经过精细的工艺，深浅的褐石砖块，整齐的线脚，独特的山花坡顶，优雅的铁艺栏杆 记录了历史，承载了辉煌，凝视着未来，续写美好着故事。扬州市场具有唯一性,卖点三： 院落洋房：比别墅更大的花园 露台珍馐 庭院咖啡前庭邻里 邻里之间的情意和关怀被重拾后院花园 种花、阅读、与阳光幽会 露台阁楼 居住空间延伸，带来更生活休闲的可能,卖点四、 超空间户型：空间入户的无限可能超空间户型，面积控制更加合理，2房变3房、3房变4房电梯洋房延展了对空间的无限可能，演绎了多层次的休闲生活和人居价值的体验,
24、卖点五、 原味商业街区：褐石里的美国故事城市型街区，亲近如纽约、上海的城市文化便捷、安逸的生活配套同时又充满了纯正美式风情的艺术人文气息即便是棋牌室，也会变得更有腔调,卖点六、 后湾公园：无限融入自然的人文艺境坐享古运河水岸 后湾公园绿地的人文再造从褐石街区的中央主景观轴，到庭院高层内的景观组团，后湾公园如同纽约中央公园，疏林密草，盛放的花草，尽情表现着褐石街区的自然美好。作为扬州标志的古运河，带着扬州的历史沉淀汇褐石街区于此孕育而生的波士顿河岸景观将更能表现属于扬州的美好。,今天，金地来到扬州褪去法式繁复的线条、摈弃欧式石材的堆砌以从未有过的褐石建筑风格，正在让扬州更美好影像记录的褐石光影生
25、活经典时光，艺境再现影像流转的美国梦情节重溯菲林上的美国梦时代在扬州艺境，得以再现,产品诉求20万方 原版美国褐石街区高低院落 深浅褐石,金地艺境品牌价值屋,形象建立,从此，扬州进入金地时间中国地产四强，引领人本生活,第一阶段 企业品牌落地,扬州至此，有金地中国地产四强，引领人本生活扬州没什么不好，在金地到来之前中国地产四强，引领人本生活欢迎来到有金地的城市中国地产四强，引领人本生活,辅推主题,纽约 .上海 .扬州扬州，全球第三座有褐石的城市20万方原版美国褐石街区,第二阶段 项目品牌落地,千载扬州梦，一座褐石城20万方原版美国褐石街区未曾遇见，未曾不可实现20万方原版美国褐石街区不同的城市院
26、落，相同的美好年代20万方原版美国褐石街区,辅推主题,纽约.上海.扬州高低院落 深浅褐石20万方原版美国褐石街区,核心任务：第三阶段 项目产品落地,纽约.上海.扬州四季院落，咏叹褐石20万方原版美国褐石街区纽约.上海.扬州光影街区，四季褐石20万方原版美国褐石街区,辅推主题,第五篇推广蓄客,万科案例分析万科2011年主要推广,万科推广对本案的借鉴意义,1、蓄水周期较长，接待处开放到项目开盘有5个月时间；2、前期品牌推广保持一定力度的投入，万科的品牌在后期销售中发挥了很大的作用；3、媒体投放轻线上，重线下；线下以亲民小活动为主，单次费用低、频次高（以周为单位），线上主要为户外媒体，传统媒体投放量
27、较少；4、前期的巡展活动效果明显，不但使得万科品牌在扬州成功落地，同时也在售楼处未公开之前积累了一部分客户资源。线上做品牌，线下做“亲民”，是本案值得借鉴的有效策略。,工作计划安排,第一批销售人员到岗,示范区开放,第二批销售人员到岗,5月,4月,6月,7月,8月,9月,媒体上海艺境行,同行上海艺境行,客户上海艺境行,客户体验,时代广场、沃尔玛,力宝广场、欧尚超市,乡镇/ 仪征市区,5个重要社区,巡展,主要节点,9.15开盘,品牌发布会户外出街,5.1房展会,板块价值论坛,金地徒步,品牌造势,9.15开盘,开发区长跑大赛,扬大校友会联谊,褐石电影节,艺境产品说明会,4月：金地品牌落地,必要性：前
28、期调研显示，金地在扬州市民心目中品牌认知度较弱客户会将金地与同样来自上海的界龙集团等四线房企相提并论万科、华润通过前期市场运作，已形成根深蒂固的一线房企的形象品牌落地，即首先解决企业站位、与谁相提并论的问题。,任务一：节点性户外广告出街，配合短期打包的公交站台及车身大肆宣传中国地产4强金地进入扬州,活动地点：扬州京华大酒店（四星级） 联合开发区一起举行金地携褐石进扬州的品牌发布会，并举办高峰对话目的：一鱼两吃正式品牌发布，吸引市场及媒体的关注通过开发区，邀请开发区内的所有企事业单位高管参与，通过高端活动的方式先与潜在目标客户见面，增加了解，为接下来的企业定向做敲门砖。介绍金地“褐石系”标杆作品
29、 上海艺境，经典再度复刻进入扬州。,任务二：新闻发布会：一次引领市场的巅峰对话邀请郎咸平（待与开发区沟通）来到金地品牌发布会,品牌发布会前后：邀约扬州主流媒体参观上海艺境、上海天境等项目，充分利用上海艺境实景，建立直观印象，培养第一批口碑传播源；上海行后，媒体软文、新闻通稿出街形成与万科的对比：万科带到扬州的是最低端的产品线，而金地带到扬州的是最成功的产品线。,任务三：扬州媒体上海行,5月：产品形象释放,发放金地艺境护照，进行首次客户接触摸排客户信息,任务一：五一房展会,1、沃尔玛、时代广场巡展2、企事业单位定向启动，阶段性任务：落实17家企业对接人及实际可执行性,任务二：其他蓄客动作,1、“
30、烟花三月下扬州”，金地扬州徒步，展示具有魅力的企业文化2、同行上海艺境行，即媒体行后，以交流学习的名义，培养第二批口碑传播源,任务三：口碑营建动作,6月：持续客户积累,活动地点：扬州市区邀请对象： 开发区高层领导、开发区各企事业单位员工活动内容及亮点：以“奥运年”为噱头组织项目周边开发区从业者进行长跑比赛，全城范围内造势宣传；以比赛为突破口轻而易举亲近客群，打响客群内知名度与记忆度，为蓄客宣传工作做足准备；借开发区在当地影响力宣传金地品牌，为接下来与扬州各大产业合作迈出重要一步。,任务一：联合开发区举办长跑比赛，通过开发区再次聚拢潜在目标客群,邀请对象： 联合扬州大学学生处，邀约毕业留扬州工作
31、的学子目标性：每年外来人口进扬州，扬州大学毕业学生是最重要的一个群体；对于刚需而言，大学毕业3年左右是买房高峰期针对扬大毕业3-4年并留在扬州本地工作的学生，组织当年度的同学联谊会低成本的形式运作,任务二：扬大校友联谊会,1、力宝广场、欧尚超市巡展（针对二城版块居民）2、企事业单位定向，阶段性任务：定制专属的购房计划和方案；3、客户上海行：根据前期客户积蓄状况，邀约客户前往上海参观宝山艺境等项目，多频次，十余名客户即可成行。,任务三：其他蓄客动作,7月：持续客户积累,活动地点：扬州各大电影院线邀请对象： 意向客户活动内容及亮点：针对美国大片密集上市，强势贴片广告（金地褐石系短片剪辑）通过赠送电
32、影票黏着意向客户。,光影褐石 影像艺境艺境褐石电影节（低成本的营销动作）,1、乡镇巡展启动2、持续性的客户风情上海游3、沿扬子江南路的4s店联动拓展，确定渠道1+1的可能性4、企事业定向，阶段性任务： 针对有购房需求的企事业单位，进行内网宣传/展示/专场推介/客户联谊活动等,其他蓄客动作,8月：全面实景展示,活动地点：星级酒店邀请对象： 意向客户以活动形式，传递示范区开放信息，邀约客户到实景参观,预计8月1日示范区满足展示条件艺境产品说明会暨开放活动,主要受众：意向客户联合开发区管委会，邀约当地著名专家、学者明确版块定义，探讨版块居住价值消除客户购买中对地段的抗性,任务二：版块价值论坛,1、社
33、区巡展启动（5个社区）2、企事业定向，阶段性任务： 邀约实地看房，内部认购,其他蓄客动作,附件一户外执行策略,扬州作为三线城市，城市范围小，户外覆盖人群广，同时具有长效性优势，推广费效比远高于电视、平面媒体及网络等传统媒体渠道； 扬州户外媒体政府强力管制，主要户外均采用政府主导的招拍挂模式，弊端在于提高了户外媒体的价格，优势在于可以有效获知户外媒体的一手方，降低中间环节的操作风险；根据项目推广节奏，4月中旬启动品牌落地，5月至7月为产品形象导入期，因此，扬州公司将从4月开始，逐步落实户外执行策略的载体。,总体策略,户外大牌落位道路指示系统公交站台公交车身现场工地围挡工地现场高炮,户外大牌一：高
34、速路,高速公路瓜洲收费口至润扬大桥段，进出扬州的咽喉，落位时间：4月中旬；,户外大牌二：市中心,以文昌阁为中心800米范围内，主干道路口，落位时间：5月；,户外大牌三：扬子江南路,扬子江路吴洲东路路口，新建转角落地大牌，待与开发区协商，备选方案为精神堡垒，落位时间：4月下旬；,户外大牌四：二城版块,首选欧尚超市、乐天玛特超市楼体大牌或主干道落地大牌，落位时间：6月,户外大牌五：周边县级市及乡镇,仪征（县级市）、周边乡镇（李典、施桥、泰安、杭集）：配合7月份的乡镇巡展，以短期打包的形式操作，落位时间：7月,道路指示系统：,扬子江南路及邗江南路吴洲西路段，设置道路指示牌,公交站台：,4月下旬，全市短期打包，金地品牌落地7月下旬，全市短期打包，示范区信息释放,公交车身：,公交线路重点为文昌路、扬子江路。,路线选择：66路、17路、20路、26路其中：66路双层巴士，贯穿文昌路、邗江路两大主干道，终点站为汽车西站；17路贯穿文昌路、扬子江路，终点站为项目地附近高旻寺；20路贯穿四望亭路、文昌路、邗江路，终点站为汽车西站；26路贯穿整个文昌路，终点站为扬州火车站。,工地现场围挡：,工地现场沿吴洲东路，设置长100米，高8米的围挡，4月份出街,工地现场高炮：,工地现场吴洲东路近古运河一侧，设置高炮，计划5月份出街,
