1、1,中央公园项目,目 录,2,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,目 录,3,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,项目区位,项目位置,项目位于渝北区空港新城，位于两江新区核心，紧邻城市中心两路城区。,项目位置,中央公园,空港新城是2007年3月重庆市人民政府特批的市级开发园区，区域面积100平方公里，规划人口100万。距即将开园的中央公园2公里，距江北机场5公里，距悦来国际会展中心7公里，区位优势较为显著。,本项目,周边配套,大型市政配套,重庆江北国际机场,重庆国际博览中心,空港中央公园,周边配套,重庆江北国际机场,重庆江北国际机场位于渝北区两路镇，是中国第四大机场
2、，西南地区三大航空枢纽之一，也是未来国家规划的五大枢纽机场之一。航站楼面积将达到18万平方米，能满足机场年飞机起降量26万架次、年旅客吞吐量3000万人次和年货邮吞吐量45万吨的需要。,重庆国际博览中心,周边配套,重庆国际博览中心位于重庆两江新区的核心悦来会展城，总建筑面积60万平米，总投资约60亿元，是全球前十、国内第二、西部最大的大型场馆。室内展馆使用面积20万平米，展馆共设16个展厅，南北各布置8个展厅，多功能厅、会议厅、酒店等配套齐全。博览中心将于2012年底竣工并投入使用。到2015年，重庆会展业直接收入将达到65亿元（2011年约为20亿元），拉动相关产业增加收入500亿元。,中央
3、公园项目,重庆中央公园,重庆中央公园位于渝北悦来商务中心区，占地面积1.53平方公里，总投资约46亿元。主要包含了中央广场、活力水景、阳光草坡、半岛镜湖和密林溪流五大景区。,中央公园项目,中央公园现场照片,周边配套,公共配套,除中央公园、江北国际机场、悦来国际会展中心外，还有三甲医院、巴蜀小学、重庆市第八中学、空港新城小学、重庆文化艺术中心、重庆国际医疗中心、碧津公园、观音公园、体育馆等各种市政、生活配套。,板块定位,空港新城整体定位,空港新城是重庆市人民政府特批的市级开发园区，区域面积100平方公里，规划人口100万。,两江新区核心、国家中心城市风貌展示区；四大功能定位：航空城、会展城、宜居
4、城、总部城、创意城,交通,规划交通,公路交通：板块内公路交通已成型，悦港大道、同茂大道、会展大道、秋成大道、春华大道等主干道四通八达，金开大道、机场高速、外环线、中环线可快捷到达主城各区域。,作为重庆的重点发展组团，规划有多条轨道交通，除已建成通车的3号线和即将通车的6号线悦来支线外，还有14号线、10号线、15号线、5号线和9号线。,项目位置,项目位置,中央公园项目,规划指标,目 录,15,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,中央公园项目,渝北区人口,近年来，渝北区凭借良好的人居环境和蓬勃发展的产业吸引越来越大的人在该区工作、定居，常住人口持续增加，到2011年，常住人口达到1
5、38.64万人，超过九龙坡、南岸等人居大区位于主城九区之首。现在渝北区已成为主城最大的人居大区之一。,区域介绍,渝北区经济发展水平,渝北区近年产业发展迅猛，尤其是2009年两江新区挂牌后，众多大型企业入驻推动区域经济加速发展。2011年，渝北区共实现GDP768亿元，超过九龙坡区跃居第一位；人均GDP也达到56216元，仅低于渝中区、江北区和九龙坡区。,渝北区房地产市场整体分析,2007年以前，渝北区土地出让较多，这使得渝北区供应压力较大；2008年以后，渝北区土地出让开始减少，年度出让土地的建筑规模均小于商品房销售规模，这使得区域已出让的开工开发的土地逐渐减少。,渝北区是重庆的人居大区，商品
6、房需求旺盛。2011年，渝北区共成交商品房195.38万平方米，仅低于南岸区、江北区和北部新区，位居主城第四。,渝北区房地产市场分物业分析,2009-2012.8,渝北区高层住宅新增供应775.53万方，成交739.51万方，年均成交202万方，供需基本均衡。,2009-2012.8,渝北区花园洋房新增供应99.65万方，成交73.29万方，年均成交21万方，市场供过于求。,2009-2012.8，渝北区别墅供应26.96万方，成交34.60万方，年均成交9万方，需求大于供给。,从供需情况看，渝北区别墅供不应求，供需情况最好；高层次之，花园洋房供过于求，供需情况最差。,组团市场分析,周边在售项
7、目,泽科港城国际,本项目,汇祥林里3000,富悦麓山别苑,强辉金色池塘,泰硕明天,御城华府,润丰水尚,桃源居,桃源印象,金易伯爵世家,山水蓝庭,爱加欧郡,同茂怡州,立邦香语湖,东衡槟城,水木年华,旭辉朗香郡,锦天星都,旭辉新里程,悠然天地,周边在售项目,组团市场分析：,空港新城板块是规划的大型人居板块之一，板块内高层产品以刚需为主，别墅、洋房产品以自住为主，产品品质一般，开发企业多是不知名的中小型企业； 板块内别墅产品较少，目前已办理预售证的存量仅有8万方左右，已明确规划的别墅产品存量仅有70万方左右，2009年-2012年9月，板块别墅产品供不应求； 板块内花园洋房产品较多，竞争较为激烈，已
8、明确规划的存量约为170万方，而年均去化量仅为20万方左右， 2009年-2012年9月，板块花园洋房产品供过于求； 高层项目客户以本区域刚需客户为主，整体产品质量水平不高，且供应量较大，存量较高。,泽科港城国际-基本信息,泽科港城国际位于两江新区核心地带空港新城，总占地面积约22万方，总建筑面积约70万m，项目容积率为3.18；项目是一个集高层、洋房、别墅、公寓、商业为一体的城市综合体大盘；项目建筑以现代建筑风格为基准，以明显的几何线条呈现出项目独特气质； 项目作为空港新城区域大盘，凭借自身的生活配套优势，会给业主带来更便利的生活居住空间，整个楼盘的商业体量达到了10万平米，计划打造两路及空
9、港新城第一特色餐饮休闲街区。,典型项目深度分析,典型项目深度分析,泽科港城国际2011-2012.8销售情况,2011年-12年8月高层成交走势：,客户描述：1、购买该项目客户以三北区域为主，两路、回兴本地客户购买为主，主要看重项目自身产品；2、购买人群以白领及私营业主为主，首置、首改型客户，看重价格及未来发展潜力；3、多以周边区域客户纯自住为主；,泽科港城国际客户分析,典型项目深度分析,典型项目深度分析,泽科港城国际12年成交交叉分析（高层）,项目主力面积60-70的两房及70-90两房半、三房产品，总价段集中在40-45万及50-60万元；,汇祥林里3000基础信息,汇祥林里300060万
10、方纯洋房生活社区，地处空港新城核心地带。总占地面积约330亩，总建筑面积约61.6万m，项目容积率为2.2； 项目分四期建设，预计三年开发完毕；项目距离3000亩中央公园仅1000米之隔，周边拥有近7万平方米的新城广场，800亩的观音岩生态公园和渝北区最大的4万平方米体育馆。 项目建筑以Art deco建筑风格为原创基准，创造出兼具国际简约格调和重庆人文特质的豪宅群落；,典型项目深度分析,典型项目深度分析,汇祥林里30002011-2012.8销售情况,11-12年1-8月成交走势：,客户描述：1、购买该项目客户以渝北区为主，江北区和北部新区各占比20%，主要看重项目地理位置和未来的前景；2、
11、购买人群以私营业主为主，看重交通条件及居住品质；3、多以纯自住为主，约占70%，主要看重项目的产品品质及后期配套。,汇祥林里3000客户分析,典型项目深度分析,典型项目深度分析,汇祥林里3000/12年成交交叉分析（洋房）,产品成交主要集中在80-120，总价在80-100万元，以首改型客户为主；,目 录,31,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,项目初步定位,项目定位方向：空港新城组团标杆高品质景观住宅区产品定位策略：直面竞争策略，充分利用我公司的品牌和产品优势产品定位：根据项目规划条件及区域环境状况，项目产品定位为：联排别墅+高层。,户型点评： 双车位设计，挑高车库； 独层主
12、卧全套房设计，舒适度与私密性好； 一层起居室设置，方便老人居住； 三层挑空设计，赠送面积大。,赠送率126%,联排别墅产品户型参考,户型点评： 阳光地下室，多功能空间，双车位设计。 一层约10入户花园，通透中庭，露天院落，为室内增添一定的景观。可变客厅，上层空间可变。 超大双套卧房，营造休憩私密专属享受。三层整层主人房，超大顶层露台。,联排别墅产品户型参考,高层产品户型参考,高层产品户型参考,项目位置,空港工业园区,机场空勤人员,台商工业园区,两路老城区,鸳鸯翠园工业区,目标客户来源,首置人群为主，首改人群为辅。周边工业园区将会吸引大量首置客户进入，同时两路老城区会带来部分认可区域，改善产品类
13、的首改客户。主要客群来源：渝北区为主，辅以江北区、北部新区及部分区县客户。,联排客户,高层客户,首改人群为主。该类人群对产品概念要求更明显，对区域认可度高。主要客群来源：渝北、江北、北部新区为主，辅以渝中区、南岸区、部分区县客户。,目标客户定位,项目定价,采用市场比较法对项目进行初步定价，清水高层初步定价为7000元/平方米联排别墅16000元/平方米，商业定价为20000元/平方米。,目 录,40,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,项目经济分析,中央公园项目,净利润额：57433万元；净利率：15.8%；IRR：37.83%；,目 录,42,市场分析,地块介绍,项目定位,项目建议,经济测算,本项目位于城市人居大区，拥有优质景观资源，交地快，经济可行，符合公司目前发展思路和“591230”战略要求，因此判定该项目具备投资可行性，建议公司获取该项目！,44,ENDthanks,
