1、天津湾项目会馆定位2008.4,2,报告架构,本体分析,宏观规划及发展,会馆市场研究,会馆定位,3,项目位于河西区海河沿岸，距离天津站5公里，距天津机场10公里。通过快速路、津滨高速、大沽南路（津滨二线）可辐射滨海新区；通过中环、大沽北路、张自忠路、南京路与中心商务商业区紧密相联，地面路网四通八达。,本体分析,4,项目位于海河畔坐拥海河景观，并建设有4万平米的滨水公园，其中包括游艇俱乐部、水景商业、下沉堤岸等高端休闲设施。,政府规划的 海河开发第六大节点，总建筑面积110万平方米，其中包括70万平米庞大商务商业群，大型城市综合体,本体分析,5,交通,规模,周边路网四通八达，无论通往中心城区方向
2、或滨海方向均有便捷度路网联通，大大提升项目的可达性，增强辐射面,海河开发第六大节点，处于海河服务经济带中，其中70万平米的公建区包括酒店、商业、服务式公寓等多种高端业态，将成为中心城区下游段的地标建筑群，在档次与形象上支持高端会馆的需要,海河景观资源,对于天津，海河是不可复制的；海河沿岸独有的4万滨水公园形成的城市绿肺更加增强了海河景观的效果，形成海河与本项目之间的绿色过渡，为高端会馆提供了,本体分析,6,本体分析,宏观规划及发展,会馆市场研究,会馆定位,7,由上图可以看出，天津对外招商引资力度进一步加大，04年以来实际利用外资额已基本与北京和深圳持平。,宏观发展及规划,资料来源：统计年鉴,8
3、,2007年，天津市引进国内资金到位额612亿元，其中引进超亿元的大项目112个，促进了区域间的经济合作向多层次、多领域、多途径延伸。,08年1月份，全市共引进国内招商引资项目168个，到位资金64.62亿元，同比增长69.93%，完成全年预期工作目标801亿元的8.1%。 招商引资工作在实现高起步的同时，呈现出新的特点。一是服务业在引进内资中比重增大。一月份投向服务业的内资项目共91个，到位资金56.1亿元，占全市引进内资比重的86.8%。二是民营资本快速涌入津门。外地民营企业在津投资项目155个，到位资金48.36亿元，同比增长103%。,资料来源：2006年天津统计年鉴、历年统计公报,宏
4、观发展及规划,9,大量内、外资的引入将带来大量的外籍和外埠高端工作人员与企业主的进入，形成一股新的高端消费群体。,宏观发展及规划,10,根据2005-2020年天津中心城市公共设施规划，本项目处在沿海河规划的商务金融预留中心的范围之内，同时，做为城市主中心的组合部分，更临近城市次中心即滨海新区，具备双重辐射的条件。,商业与运河文化中心,中心商业与商务区,商务金融预留中心,体育商务文化中心,天津湾,宏观发展及规划,11,4,1,2,3,1、解放北路金融商务区2、南站CBD3、南京路商圈4、小白楼CBD5、友谊路金融商务区,本项目处于中心商务商业板块与商务金融预留中心交汇处，并位于海河经济服务带之
5、内，随着海河开发改造的进一步深入，周边发展前景将更加广阔,5,宏观发展及规划,12,河西区的城市功能划分：小白楼商务区大沽路商业区友谊路金融服务区文化博览区海河服务型经济带解放南路商贸物流经济带陈塘都市工业区（科技文化园）,本案,宏观发展及规划,根据河西区规划，从徐州道沿海河至外环线，将形成海河西岸独特的经济带、文化带和景观带 ，天津湾位于此经济带中。,13,1,2,本案,根据08年天津市第一次经营性土地发布信息，项目周边新推出2幅商住混合性质土地。根据其规划指标判断，未来将建成集商住一体的大型综合性项目，总建筑面积约98.8万，其中商业用地规划建筑面积57.5万；加剧区域竞争激烈的同时，也证
6、明了此板块逐渐成熟和城市功能正在向本项目周边聚集。,宏观发展及规划,14,经济方面,规划方面,随着招商引资力度的进一步加大，天津市经济将继续保持高速增长，必将产生大量高收入群体，带动高端消费，,海河沿线规划聚集了大规模商业商务区将为周边带来大量高端商务人群；并且项目周边的商业用地规划进一步加强了区域的商务属性，从而增强对外辐射作用,以经济发展为依托，以周边诸多大型商务商业区的兴建为市场机会点，未来具有高支付能力的高端消费群体将会大量增加，成为高端俱乐部的强有力需求，此部分群体消费习惯更趋于北京、上海等一线城市的都市生活方式，对高端会馆市场产生强劲需求。,宏观发展及规划,15,本体分析,宏观规划
7、及发展,会馆市场研究,会馆定位,16,天津“港湾中心海河之子俱乐部”位于张自忠路与赤峰桥交口，营业面积3000平方米，为会员及酒店宾客提供商务、餐饮、会务、康体、休闲等高端休闲服务和商务交流平台。包括会客室、书房、会员酒廊、雪茄吧、私人宴会厅、炉端烧、多功能会议室、健身中心、泳池、SPA等服务设施及内容。 “海河之子俱乐部”原由管理长安中心俱乐部的“CCA International国际管理集团 ” 管理，后于2007年双方发生纠纷随即解约，现由海贸集团旗下“海河之子俱乐部有限公司”运营管理。,会馆市场研究海河之子俱乐部,17,会员享受到的服务：会员享受每周末免费自助晚餐，会员邀请的嘉宾每位6
8、8元每月至少两次会员活动（包括红酒品尝、古玩鉴赏、雪茄会等）享有入住港湾中心酒店的最低价格 特别学习课程 (个人资产管理等) 入会即可获赠价值600元的美容美发礼券 入会即可获赠两张套房免费房券及价值600元的餐券。在一个年度内，如会员能推荐成功五名新会员，即可获得来年的年费减免 。,会馆市场研究海河之子俱乐部,会籍费仅为入会费用，除免费活动外的其他消费需要另付费用但可享受会员折扣。该俱乐部目前会员180人左右，主要为企业老总及高层管理者、金融房地产等高端商务人士以及少量公务员。,18,位于天津市东丽区万科城内，由“兰多湾”赛道、滑水会馆以及运动主题餐吧三部分组成。服务内容包括健身、休闲、餐饮
9、服务等。 会员卡采用储值消费卡形式，分为个人卡和团卡二种。根据不同的面额，客人在俱乐部的消费可享受不同的折扣和其他优惠待遇，还可免费或以活动成本价参加俱乐部组织的各项活动 ，储值金有效期2年。,会馆市场研究天海风运动俱乐部,19,俱乐部使用面积2000平方米，依托东丽湖大面积湖面，可以开展多种水上运动，基本不受场地面积限制。 2007年7月开业，目前会员40余人，其中以天津客户为主，另包括部分北京会员。 水上活动项目经营期为每年4月1日11月15日,会馆市场研究天海风运动俱乐部,20,松江乡村俱乐部占地面积1100亩，位于津南区国家农业科技园区内，于2004年5月正式对外运营，拥有国内独家西班
10、牙风格的康体运动马术中心、北美风格别墅区、蒙古风情大营、特色生态餐饮、商务会议、景观垂钓、名犬观赏、无公害种植基地等项目，是以乡村风味、绿色生态产业为特色，将旅游观光、休闲娱乐、住宿餐饮相结合的休闲、生态、商务于一体的会员制俱乐部。,会馆市场研究松江乡村俱乐部,21,会馆市场研究松江乡村俱乐部,22,经营方面：万余元的高入会门槛保证了会员身份的高端性，会员除了享受各项优质服务外更重要的是拥有了一个与各类精英沟通交流的圈子，拓展关系挖掘人脉，为各自的事业搭建一个资源整合平台。 俱乐部的意义：俱乐部对于开发商的的品牌价值与项目价值将会产生大幅度提升。例如海河之子俱乐部的成功运做奠定了其在市场中的较
11、好形象，成为港湾中心的一张形象名片，也为其酒店和写字楼的运营带来更多目标客户，使酒店、写字楼、俱乐部各功能成为一个完整的价值链条，其中俱乐部在项目中扮演着旗帜的角色。又例如松江提出：“以生态、科技为配套，以餐饮娱乐、酒店带动土地升值，以城市开发运营为产业链的持续发展之路 ”其中的“餐饮、娱乐、酒店”即为其俱乐部功能的体现。,会馆市场研究总结,23,本体分析,宏观规划及发展,会馆市场研究,会馆定位,24,定位依据： 随着滨海新区开发开放的进一步深入，天津的整体经济发展将步入一个新阶段，尤其以第三产业为主导的经济布局的形成，促进城市开发进程进一步加快发展，促进高端群体的数量和质量进一步发展。 随着
12、海河沿岸高端公建设施的陆续建成以及本项目周边产业的布局完成，海河服务经济带将逐步形成，使潜在高端群体向项目周边聚集。 项目周边交通四通八达，增强了对各个地域的联系性，为高端客户的驾车光临创造有利条件，使会馆具备更强的地域辐射性。 天津湾项目是以商务为主的大型城市综合体项目 其中包含高端居住、五星级酒店、特色休闲商业、高端服务式公寓等多种城市功能，作为项目的一部分，会馆需要与项目总体的高端档次对接，实现项目内部各业态功能的互补与衔接，互相提供潜在客户，促进项目整体价值最大化。目前天津的会员制俱乐部尚处于起步阶段，但随着天津城市发展，未来能够满足日益增长的高端群体需求的高端会员制俱乐部将成为发展方
13、向。,会馆定位,25,天津一流会员制俱乐部,会馆定位,充分发挥天津湾超大规模城市综合体形象依托宏观经济快速发展带来的高端人群潜在消费力利用海河开发改造产生的聚集效应把握高端俱乐部的发展趋势与市场需求,26,配备充裕的经营面积，不仅为每一位会员提供最好的服务，也为各界精英提供一个交流的舞台。 经营项目丰富，能够为会员提供各种高端服务（可依托酒店资源），例如：会议室、多功能厅等商务社交空间；国际标准的品酒坊、 SPA 康体中心、雪茄坊、日式餐厅、中西餐厅、酒吧以及高端艺术品收藏鉴赏等。建议加入ICA国际联盟使每一位会员同时享有全球240余家私人会馆设施，也为本俱乐部拓展更多的客源。引入国际化的、经
14、验丰富的专业管理公司进行管理，并可利用其品牌号召力提升俱乐部的知名度和美誉度打开市场。,会馆定位,操作策略,27,IAC（国际联网俱乐部）成立于1980年，总部设在香港。客人到访世界任何一家加入IAC联盟的俱乐部只需出示IAC会员卡即可收到该俱乐部会员级待遇。目前IAC覆盖全球250多家的私人高尔夫、乡村及城市俱乐部。使用联网俱乐部会员卡的一个前提条件是：此俱乐部须位于入会二百公里范围之外 。每个加盟俱乐部需每年向IAC交纳一定数额会费，取得联网会员资格。,瑞士苏黎世俱乐部,上海西庭俱乐部,会馆定位,28,北京长安中心俱乐部,北京峰会俱乐部,广州麓湖高尔夫俱乐部,南京锋尚俱乐部,上海雍福会,上
15、海西庭网球俱乐部,天津海河之子俱乐部,厦门国际俱乐部,会馆定位IAC在华会员,29,经营高端会员制俱乐部需要丰富的管理经验和社会资源，对于新成立的俱乐部来说，专业的运营管理是保证经营稳定的重要条件。因此建议选取一家具有国际化管理水准的知名公司进行管理,例如管理北京长安俱乐部的CCA International （CCA国际集团）是一家专门从事高档私人俱乐部、豪华酒店和渡假村的专业管理公司，成立于1983年，总部分设在伦敦和香港。,目前CCA在中国管理的高端俱乐部有：北京长安俱乐部、北京峰会俱乐部、广州麓湖高尔夫俱乐部、南京锋尚俱乐部、厦门国际俱乐部、香港九龙会、香港板球会等高端俱乐部。,会馆定
16、位专业管理公司,30,创立于2006年10月26日的北京“LAN CLUB”，座落于北京长安街LG双子座大厦，是一个综合文化、餐饮于一体的高端俱乐部总投资3亿元人民币，开业后成为北京最具艺术品位的顶级私人俱乐部。,会馆定位高端俱乐部案例,31,俱乐部占地近7000平方米，是一个综合文化、餐饮、娱乐于一体的高端俱乐部。拥有35个VIP包间，以及酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客。内部装修由法国设计师设计，开放式的设计全面兼顾使用功能，向高端客户提供最顶级的高档服务。,会馆定位高端俱乐部案例,32,俱乐部内部装修是提高档次的关键点，仅以精美的食品、高档酒水和雪茄已
17、经不能满足高端客户的心理，尤其是餐饮从食材到烹饪已很难创新，而将时尚与艺术、华贵相结合的室内设计极好烘托了氛围，使人充分融入到奢华的环境中去。可以说客户付出的高昂价格很大程度上是为设计所创造的环境和氛围买单。艺术氛围的营造对提升俱乐部整体文化品位起到巨大作用，通过艺术鉴赏类活动例如画廊、小型音乐会等形式可以塑造具有文化品位的市场形象，吸引更多高素质并崇尚生活品质的高端客户，易于形成市场口碑。,会馆定位案例借鉴,33,SKY CLUB空中俱乐部,YACHTS CLUB游艇会,由于综合体建筑中包含高端酒店，部分功能可与会馆互补；并且综合体建筑为区域标志性建筑有利于体僧会馆形象，因此将主会馆设立于综
18、合体建筑的顶层，依托海河景观资源可在E地块设游艇会馆,会馆定位位置选择,34,以封闭型天桥解决会馆间的内部交通，天桥仅供内部使用，排除外部对高端客户的干扰,会馆定位分会馆间的交通解决,35,图片参考：曼谷Mertius Suites State Tower63层SIROCCO空中餐厅,俱乐部位于建筑顶层，视野开阔设立空中餐厅使客人进餐时能够俯瞰海河美景，愉悦心情,会馆定位空中餐厅概念表现,36,举办画展等艺术品鉴赏活动为俱乐部增添艺术气息，彰显文化品位,会馆定位艺术品鉴赏会概念表现,图片参考：北京798,37,图片参考：上海东晶湾游艇俱乐部,会馆定位游艇俱乐部概念表现,38,举办社交舞会、音乐会，为会员提供一个交流沟通的平台,会馆定位酒廊舞会概念表现,汇报完毕谢谢聆听,
