1、郑州市经济开发区合村并城,PRIVATE & CONFIDENTIAL,土地开发模式财务评估项目沟通稿,CONTENTS,资金/土地任务及计划价值提升策略及案例借鉴土地出让设想及建议策划思路,合村并城任务共规划七个安置社区，安置26个村庄，从2012年底开始，分三期建设，任务量大，时间紧,第一期2012 年底之前开工,第二期 2013年底开工,第三期 2014年底开工,盛和社区（梁湖、东杨、西杨、赵庄、岔河）；世和社区（毛庄、螺蛭湖、单庄）；瑞绣社区（大王庄）；瑞春社区（能庄）,瑞绣社区（大孙庄、吴庄、石王、蒋冲）；瑞春社区（任楼、弓马庄、黄商）；,瑞锦社区（曹古寺、营岗、二郎庙、王士明）；瑞
2、祥社区（司赵、耿庄、闫坟）,泰和社区（老南岗、李南岗）,建设时序,建设任务,安置任务概述,安置任务建设分期节点,以安置社区开工节点为依据进行开发分期，每一期安置社区工程持续时间为两年资金发生节点有两个：开工时间与竣工时间开/竣工时间：2012年底-2014年底第一期安置社区完工2013年底-2015年底第二期安置社区完工2014年底-2016年底第三期安置社区完工,安置建设2012年底开工,安置建设2013年底开工,安置建设2014年底开工,资金任务,安置社区建设总项目资金缺口175.8亿元，如按政府收益97%则需要181.2亿才能达到要求,26个村拆迁情况：目前已经完成4个村的拆迁工作201
3、2年启动拆迁13个村2013年完成7个村拆迁任务根据重大项目建设和重大基础设施建设需要，可随时进行征迁11个村2012年经开区建设量实际承担179万平方米总量292万平米，其中中建七局100万平米，BT模式13万平米,注：拆迁投入资金按1.5亿元一个村计,退二进三任务,可以用作合村并城的土地228.8公顷打分标准：以退二进三占地密集度进行打分政府收益上下限界定：上限以500万元一亩价格出让，下限以300万元一亩价格出让,退二进三资金收益,2012年,2013年,2014年,根据安置社区建设节点，计划三年内做完退二进三工作，并以资金收益补充净地出让的资金缺口，其中2012-2014年政府收益分别
4、为7.2亿元、16亿元、28亿元,退二进三土地总量228.8万平方米，其中每年完成任务：2012年完成交易45.8万平方米2013年完成76.28万平方米2014年完成106.8万平方米出让标准应每年阶梯地价上浮,安置建设筹备计划,按照以净地出让为主、退二进三为辅的策略进行安置社区建设资金筹备工作，按照资金组成分为两部分：退二进三收益、净地出让土地收益,注：政府土地收益为97%,CONTENTS,资金/土地任务及计划价值提升策略及案例借鉴土地出让设想及建议策划思路,住宅消化量假设,对比郑东新区、金水区，年住宅消化量约100万平方米，平均月消化量金水区约为8.2万平方米，郑东新区约为9万平方米,
5、单位：万平方米,2011年8-12月份金水区、郑东新区月住宅去化量,数据来源：郑州市房管网、郑州360房产网,在经开区区位优势并不逊于金水区、郑东新区的前提下，预计经开区住宅年消化能力为100万平方米，月消化量约为8.4万平方米，年所需土地约469亩，人口导入3万人/年,估算标准：3人家庭，所需100平方米；容积率按3.2计,价值提升策略一：补充商业功能,现状区域居住人口15万人,区域配套商业盘点,现状商业配套远不能满足区域产业及居住人口的需求如不计现状产业流动人口，仅现状居住人口15万人按照人均商业1:1，现状商业体量远不能满足区域内居住及流动人口的需求现状商业如丹尼斯仅为生活超市功能，消费
6、者需求档次提升空间较大,预计现状商业缺口大于10万平方米，未来商业缺口结合人口增长以每年3万平方米递增,价值提升策略二：补充学校功能,现状教育配套多以制造业技术培训为主，且数量和档次有限，不能满足区域内各年龄层次受教育人群的需求,学校性质公立：学校管理、教学由教育局统一管理，收费低廉“公助民办”：广州市户口业主子女按公立学校收费，非广州市户口业主子女按民办学校收费民办：学校由校董事会和办校专家共同管理，收费较昂贵,办校形式发展商自办：要求发展商有丰富的办校经验和名校合办：整合名校资源，保证教学质量形成竞争优势，有效牵引消费者,价值提升策略三：控制公寓配套,公寓配置条件工业项目总占地的5%配建员
7、工宿舍问题及弊端：1、导致企业“吃空额”“钻空子”无端占用土地资源2、配置不合理致使达不到入住率，形成资源浪费3、配套公寓的结果就是分割出无数的小地块，不利于后期回收出让,适当增加办公塔楼楼高，并选取部分楼层集中设置职工公寓 建议采用底部厂区，中部办公区、顶部公寓的物业形式,工业项目配套公寓应尽量采取增加容积率，减少占地的形式，达到节约土地的目的,已配置公寓的工业项目，建议规定在项目投产后3年之内达不到40%居住率的公寓占地由政府收回,控制策略,高端综合体区域价值提升案例,香港Union Square,综合商务业态配比以办公为核心功能，以商业为特色，奠定整体高端商务氛围,环球贸易广场主体为48
8、4米的超高建筑，包括90层的写字楼和15层丽思卡尔顿酒店，因此办公业态成为其核心物业，占商业项目总规模的45%。其中，ICC在招租前期，就有目的性的引入以以摩根士丹利为首的多个跨国大企业及投资银行进驻，包括瑞士瑞信银行及德意志银行等，为物业提升国际知名度打下基础。高端商务功能的组合，通过圆方商业的主题特色打造和商业环境的营造，奠定项目的高端商务氛围和整体形象、档次。,香港Union Square,综合体发展对住宅价值的带动,综合体项目对周边住宅价格有显著的拉动作用，平均市场溢价空间高达60%,从项目整体看，综合体入市对住宅价格有显著的拉动，后期启动的住宅比先期启动的住宅价格有显著的提升。对比周
9、边相似区位条件的住宅，圆方住宅价格比没有综合体项目的住宅具有明显的优势，平均市场溢价空间高达60%。,商业综合体入市节点,高端综合体区域价值提升案例,结论：引入大品牌综合体开发商进行前期引导性开发，短期内能极大的提升周边物业的整体价值，形成品牌效应，从而拉动区域价值上升,任务及假设小结,目前需要首先解决商业配套不被满足的问题,同时达到第一阶段合村并城资金的落实,因此第一阶段应出让商业用地进行商业配套建设,CONTENTS,资金/土地任务及计划价值提升策略及案例借鉴土地出让设想及建议策划思路,精品居住社区,大型品牌企业,各类发展商进驻 形成“百花齐放”市场格局房地产价格提升,经开区整体土地价格提
10、升,持续炒热区域,树立价格标杆,集聚人气树立房地产标杆区域价值提升,享受板块成熟带来的收益,构筑地价标杆理念,完善的商业配套,土地出让设想,阶段特征拆迁和基础设施建设中；首批土地出让；公众开始认识经开区新形象。阶段目标聚人气、树形象；消除发展商的担忧；通过引擎项目和发展商的带动，使片区具备自我循环功能，带动后期土地的出让。地块选择已取得地块开发权紧靠成熟居住区借助航海路对人流的拉动作用出让方案首先推出成熟度最高的核心商圈地块；其次推出1、2区域内地块，将地价炒高的同时推出3、4号地，以产生规模效应，拉高区域地块整体价值，最终出让价值最高的辅助商圈地块,土地出让建议,近期土地出让策略（第1-2年
11、）,航海路,第一大街,第三大街,第八大街,核心商圈,1,4,2,3,辅助商圈,5,出让及开发模式采用招标和挂牌的形式，定向选择品牌房企，树立度假房地产标杆。考虑采用合作模式建设高端商业综合体，快速启动引擎项目。出让对象已入郑州、采用“擅长操作以大体量商业物业为引擎的综合体”的全国性知名大型品牌房企。定价策略结合保本、与周边竞争区域地价持平及大规模出让策略的需要，建议初始地价水平为300万/亩。第二年达到地价快速提升，之后根据市场实际变化情况，地价适度上调(15%左右)。营销重点重点宣传经济技术开发区土地出让计划和优惠措施；围绕经济技术开发区转型的重大动向，设计一系列推广话题和事件，炒作项目的整
12、体发展概念，把区域炒热。,土地出让建议,近期土地出让策略（第1-2年）,CONTENTS,资金/土地任务及计划价值提升策略及案例借鉴土地出让设想及建议策划思路,开发节奏设想,2012 2013 2014 2015 2016 2020,区域以综合体和学校启动，2015年完成品牌开发商导入，商务功能完善，建成区人口导入，2016年后考虑未建成区区域开发任务,合村并城第一期2012 年底,品牌商业综合体、学校启动,品质开发导入、商务功能完善,区域成熟,未建成区建设，区域腾飞,合村并城第二期2013 年底,合村并城第三期2014年底,土地出让收益,合村并城工作,策划建议总体策略,在做熟建成区之后进行未
13、开发区域建设航海路沿线作为商业价值最高的区域，可以打造商业（商务）带，建议两个阶段出让：阶段一：拿出部分土地引进大品牌综合体，拉动整个地区土地价值阶段二：尽量保存剩余航海路沿线用地待土地价值提升之后赚取溢价部分航海路沿线至第三大街区域作为第一核心商务金融圈打造成熟后，第八大街附近作为副商业金融圈整体打造本着增强现有商住氛围的宗旨，进行大品牌开发商的引入，同时完成人口导入及解决合村并城资金问题,区域总面积约104.5万平方米退二进三方式：退二进三约23万平方米土地出让方式：应以出让地价300万每亩，整理出10万平方米地块作为土地出让收益,第一阶段：区域启动期,引入高端品牌综合体项目、引入名牌中小
14、学（2012年完成）,第一阶段01期，需要33万平方米用地：商业配套先行，填补目前商业配套不足地价300万元/亩的较低价格引入高端商业综合体开发商，拉动区域地价航海路丹尼斯已形成区域客户消费习惯，建议首期应加强商业氛围引入高端商业综合体开发商如：万达、宝龙、绿地、建业、万商等33万平方米出让土地中应保证10万平方米商业配套建筑面积，其余可为写字楼、公寓、住宅用地,策划思路：,第一阶段01,建成区发展策划,区域总面积约157.7万平方米退二进三方式：退二进三约23万平方米土地出让方式：应以出让地价300万每亩，整理出20万平方米地块作为土地出让收益,第一阶段02期，共需要43万平方米用地：在第一
15、阶段01期的基础上，引入万科、保利等大品牌开发商，树立区域住宅标杆，拉高住宅价格选择在目前居住氛围较为浓厚的航海路以北第三大街以西地块开展首期工作,策划思路：,第一阶段：区域启动期,引入高端品牌综合体项目、引入名牌中小学（2012年完成）,第一阶段02,建成区发展策划,区域总面积约195万平方米退二进三方式：按照现行规划区域内暂无可退让进三用地土地出让方式：应以出让地价300万每亩，整理出30万平方米地块作为土地出让收益,第一阶段03期，需要30万平方米用地：做活陌生区域，导入人口基于01、02期的氛围营造，可适当提高地价，部分地块至400万一亩目前航海路以南区域居住氛围不够，可用土地资源较多
16、，应出让住宅用地以导入人口商业的存活需要人流量的支撑，为后续核心商圈的形成建立基础持续的品牌开发商导入,第一阶段：区域启动期,引入高端品牌综合体项目、引入名牌中小学（2012年完成）,第一阶段03,策划思路：,30万平方米出让土地中完成17万平方米的出让即可解决2012年的资金问题，剩余13万平方米土地可以400万/亩价格出让,建成区发展策划,区域总面积约108万平方米退二进三方式：退二进三约15万平方米土地出让方式：应以出让地价400万每亩，整理出20万平方米地块作为土地出让收益,第二阶段：区域运营期，引入知名品牌住宅开发商拉高住宅单价，完善航海路商务功能区的建设（2013-2014年完成）
17、,第二阶段01期，需要35万平方米用地区域品牌、人口成型所带来的地价增值受到第一阶段价值提升策略的影响，同时由于该区域沿航海路，商业价值较高，第一阶段的品牌导入及配套到位，提升土地价值，建议400万一亩出让第二阶段01期完成后可解决安置社区2013年的资金问题,第二阶段01,策划思路：,建成区发展策划,区域总面积约130万平方米退二进三方式：退二进三约61万平方米土地出让方式：应以出让地价400万每亩，整理出5万平方米地块作为土地出让收益,第二阶段：区域运营期，引入知名品牌住宅开发商拉高住宅单价，完善航海路商务功能区的建设（2013-2014年完成）,第二阶段02,第二阶段02期，需要66万平
18、方米用地由于该区域地块以退二进三为主，可出让净地有限出让土地应以人口导入的住宅用地为主受到第一阶段价值提升策略的影响提升土地价值，建议400万一亩出让,策划思路：,建成区发展策划,区域总面积约210万平方米退二进三方式：按照现行规划区域内暂无可退让进三用地土地出让方式：应以出让地价400万每亩，整理出40万平方米地块作为土地出让收益,第二阶段：区域运营期，引入知名品牌住宅开发商拉高住宅单价，完善航海路商务功能区的建设（2013-2014年完成）,第二阶段03,第二阶段03期，需要40万平方米用地出让土地应以人口导入的住宅用地为主，导入人流量，以避免与主要商业中心的商圈竞争受到第一阶段价值提升策
19、略的影响提升土地价值，建议400万一亩出让,策划思路：,第二阶段03期完成后可解决安置社区2014年的资金问题,建成区发展策划,区域总面积约96.9万平方米退二进三方式：退二进三约61万平方米土地出让方式：应以出让地价400万每亩，整理出5万平方米地块作为土地出让收益,第三阶段：区域成熟期（2015年完成）,策划思路：,第三阶段01,第三阶段01期，需要66万平方米用地在一二阶段经营成熟的情况下进行区域副中心打造该区域地块商业价值最高，于航海路沿线地块，打造商务大道，打造整体区域商务形象标杆建议接近500万一亩出让,建成区发展策划,区域总面积约102.4万平方米退二进三方式：退二进三约30.5
20、万平方米土地出让方式：应以出让地价500万每亩，整理出10万平方米地块作为土地出让收益,第三阶段02,第三阶段：区域成熟期（2015年完成）,策划思路：,第三阶段02期，需要40.5万平方米用地在一二阶段经营成熟的情况下进行区域副中心打造第一阶段对核心商圈的打造已经具备规模，出于航海路的商业价值最大化考虑建议500万一亩出让,建成区发展策划,建成区发展策划,区域总面积约150万平方米退二进三方式：退二进三约15.3万平方米土地出让方式：应以出让地价500万每亩，整理出30万平方米地块作为土地出让收益,第三阶段：区域成熟期（2015年完成）,策划思路：,第三阶段02期，需要40.5万平方米用地在
21、一二阶段经营成熟的情况下进行区域副中心打造该区域与航海路交汇地块，生活配套成熟，有市政广场第一阶段对核心商圈的打造已经具备规模，出于航海路的商业价值最大化考虑建议500万一亩出让,第三阶段03期完成后可解决安置社区2015年的资金问题,第三阶段02,未建成区启动策略,2016年出让紧邻建成区的45万平方米土地，以弥补剩余建设资金不足该地块应最接近核心商圈，以快速回收资金考虑区域的陌生性及未来未建成区地价的整体抬高，建议地价为400万每亩,区域总面积约200万平方米土地出让方式：应以出让地价500万每亩，整理出54万平方米地块作为土地出让收益,策划思路：,至此可解决2016年安置建设的资金问题,未建成区启动期（2016年完成）,未建成区启动策略,阶段一,阶段二,阶段三,未建成区未来规划以商住功能为主应注意与建成区的竞争阶段一：依托已建成区成熟的配套，通过住宅导入未建成区的人口，同时开发适当体量配套，满足区域基本需求阶段二：人口导入成熟之后进行大体量商业的建设，提高商业消费的档次阶段三：继续导入人口，使人口能够支撑起大体量的商业需求，避免形成建成区人口的商业活动的人流“倒流”至未建成区,2016年以后,未建成区发展期（2016年以后远景）,
