1、,顺义石门尚项目可行性分析报告 2010/09 思源商业公司,摘 要,京郊地铁物业、商业立项、独栋小盘,本项目位于顺义老城区边缘地段，石门街与顺西路交汇处西南角，与建设中的15号线顺西路站相结合。 用地性质：商业立项40年产权； 物业结构：计划地下二层/地上五层（地下一层至地上五层暂规划为商业。）,项目概况,项目用地现状,南：南侧为万科四季花城小区及临街底商商业。,内部：地块现状较为规则平整，东侧地铁现正施工。,北：石门街以北为红菜坊餐饮,为顺义本地品牌连锁餐厅（知名度高）。,西：社区内部路以西为顺义职业学校。,东：顺西路以东为专业市场（家居/五金/建材等）。,地块现状规则、内部平整，东、北两
2、面毗邻市政交通要道。,南邻四季花城小区,北邻石门街,东邻顺西路,西邻顺义职业学校,地块内部,开发商简介,北京诚智曙光房地产开发司成立于2005年11月，是经北京市建设委员会批准成立的房地产开发企业，具备房地产四级开发资质，注册资金1000万元。公司自成立之日起，就建立了精干高效的管理和开发队伍，公司下设经理室、办公室、财务部、工程部、开发部、销售部、预算部等部门，技术力量雄厚，管理人员和专业人员具备丰富的组织和管理经验，具有从规划设计、施工管理、市场营销到物业管理等综合开发经营能力，能独立开发建设各类型房地产项目。,公司理念： 经营理念：客户满意，公司成功 开发理念：开发精品项目，建立企业美誉
3、 建筑理念：环保、适用、协调、自然 企业精神：诚心务实、团结协作、高效廉洁、发展创新 质量方针：科学严谨、追求卓越、优质优材、打造品牌,项目定位,市场定位VIVA POWER BLOCK 新生活方式动力街区,产品定位VIVA 动力街区崇尚新兴客群家庭休闲生活方式的体验，以配合区域居住人群及地铁流动客流需求的Modern Life需求，涵括餐饮、欢聚、休闲、服务、购物、5种现代都市生活方式载体。,价格定位根据综合评分法及项目入市时间等因素，最终按16657元/平方米均价进行投资测算。,第 一 章 项目 总论,1、石门尚项目乃诚智集团开发的第四个商业项目（望京西路K7、回龙观F01、回龙观港龙中心
4、）2、本项目计划开发期为1年（2010.11-2011.11），总投资1.2亿元，力争完成全部销售。3、借势城市外扩及顺义新城发展的契机，地铁上盖物业的特征为项目销售去化和商业经营奠定一定基础。,开发背景,1、物业组成方向针对项目现状与实现利益最大化同时快进快出的目标，如何实现快速销售2、产品结构划分研究适应现有商业市场的物业结构特征，使本项目能够适应区域市场的需求，加快项目的去化。3、物业租售价格研究现有区域竞品市场的租售价格与去化程度，进行本项目投资敏感性分析。,亟待解决问题,4、商业发展定位本项目为京郊新区地铁上盖物业，研究此类型物业商业配比尤其是高层物业的产品定位。5、项目开发资金的解
5、决和投资利润的预测,项目区位分析,本项目位于顺义主城区西南部边缘，距离现有顺义核心商圈约800米，距离机场约9公里，距离市区/三元桥约30余公里。,现有周边商业以配套商业为主，东侧顺西路乃规划餐饮街，规模性餐饮、洗浴、专业市场。,区域交通分析,地面交通概况：顺西路和府前街均为双向四车道；且均为顺义内部重要交通要道之一。,公交线路概况：项目地块紧邻两公交车站，线路主要到达顺义核心商圈、空港物流区、后沙峪以及市区三元桥。,地铁交通：M15号线预计一期望京至后沙峪段今年底开通，本项目石门站将在二期（后沙峪至俸伯段 ）2011年底开通。,地铁15号线二期于2011年底的开通，将大大提升项目地段价值。（
6、利好）外域交通通达的同时易造成今后商业客流的分流。（项目地处过渡点）, 零售 餐饮 休闲娱乐 底商、配套 在待建项目,周边商业环境商业业态区域 周边商业 呈现城乡结合部发展新区特征，以生活类基础配套商业为主体。（家居建材专业市场、大型洗浴及餐饮业态、底商服务配套）物业形式专业市场及餐饮休闲业态以规模性商业单体为主；基础服务配套业态以80-100平方米底商为主体。经营状况熟地-有利于缩减市场培育时间区域商业经营状况良好，沿街店铺空置率较低。,区域商业分析,核心消费群分布东至铁路沿线，北到卧龙环岛周边；西邻西环路，南达顺平路附近。核心消费群构成,周边住宅小区业主/初步统计约3万人周边建材市场/京顺
7、医院/职教学校/二中客流,核心消费群特征区域消费处于顺义中档消费力水平人员构成：原有区域居民+城市外溢型客群,区域商业分析,周边消费群体,机会消费群界定新建开发区-马坡区域消费客流地铁沿线客流（南法信周边-核心区客流）,机会消费群特征交通通达性辐射弹性商业需求及定向性消费,本案,区域商业分析,周边消费群体,立地条件结论1、区域消费群体聚集力及消费能力日益提升2、现状商业以配套为主，餐饮及休闲聚集趋势明显3、200平米以下底商及中型规模独栋餐饮/休闲商铺为市场去化点,立地条件发展分析,第 二 章 市场研究,顺义区位于北京市东北郊，城区距北京市区30公里。发展基础及资源：全国最大、设备最先进的航空
8、港首都国际机场京承铁路、大秦铁路，京平公路、京密公路纵横穿越全境，发达畅捷的公路、铁路网将顺义与周边市、区（县）紧密相连。,区域发展方向：依据北京城市总体规划（2004年2020年），顺义是“东部发展带的重要节点，北京重点发展的3个新城之一”，主要承担引导发展现代制造业以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。,发展空间布局：构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成新城重点镇一般镇的城镇结构。一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：
9、杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。,顺义区域发展概况,顺义新城规划分析,本项目处于顺义新城发展规划中新城中心边缘地区顺义新城主要新建居住拓展区为北部及东部区域/商务商业聚集区域乃现有核心区域的外扩及加强 地处城市拓展的过渡点区位,顺义商业规划分析,顺义商业发展判断一元核心论的逐步加强，难以撼动。 城市商业中心区位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。属于综合型商业中心区，服务于顺义全区乃至北京市东北部地区。项目应采取规避大型商业中心的竞争，借势现有商业基础，延续提升方式开发。挖掘点：顺西路原有餐饮街规划 + 府前街现有政府办公聚集 + 区
10、域配套商业基础餐饮为主体 商务休闲带动,整体商业环境特征以生活消费为主要方向，中档及中低档次基础配套业态占据主体。商业一元核心区位日益巩固，并呈向南侧拓展趋势。顺义核心商圈位于新顺大街与府前街交汇区域，以大型零售店铺聚集为主要特征。国泰大厦、国泰珠宝城、顺义西单商场、顺义西单电器、大中电器、隆华购物中心顺鑫沟通中心（在建）、金街（新世界百货）（在建）,专业市场以建材、家具类为主体，居于区域主要交通要道，区域类生活配套商业以住宅底商为市场主体，单店规模较小（80-100平方米），以区域性品牌为主。餐饮休闲业态以大型规模单体店铺为主，分布于核心商圈边缘及顺西路周边。,分业态商家分析零售业态：,零售
11、业态乃区域商业主体。 现有商业以规模性商业单体及专业市场和住宅底商形式出现，购物中心模式初现端倪。 生活类百货及配套商业占据较大比重。,整体特征：连锁商家以满足区域机关办公人群需求的大型中餐、商务餐为主；地方餐饮以满足家庭聚会的家常菜、麻辣干锅等为主；连锁快餐品牌相对较少，菜系较为匮乏。布局特征：以主干路沿线布局（顺西路、西外街、新顺大街、顺平路）物业特征：规模性商家以独栋物业为主；快餐类多为底商。,分业态商家分析餐饮业态：,商业组成：大型足浴、KTV、洗浴业态以独栋物业为主，主要集中于顺西路及专业市场带动的交通要道周边。底商形式商家以美体、养生、婚纱摄影为主体，现主要聚集于核心商圈边缘区域的
12、婚纱摄影商街以及新建社区主题商街。,分业态商家分析休闲娱乐业态：,商铺投资市场分析,目前，顺义区域商铺销售去化高于办公产品销售去化；区域200平方米以下商铺开盘2个月内销罄；300平方米以上商铺在开发区及顺义核心区域已入市销售，与其他小商铺同期去化。,投资客分布以顺义区域投资客群为主体，外来城区溢出型投资客群为辅投资客投资能力,市场研究结论1、本项目地处顺义中心边缘，应借势现有商业基础，延续提升方式开发以餐饮娱乐为主，生活配套为辅；2、底层商铺易于销售去化，重点解决高层商业的销售3、区域投资规律的遵循：总投资600万以下/200平米以下销售去化快4、区域商铺销售利好/高于办公产品开发5、区域消
13、费力支持社区商业的提升,第 三 章 项目开发方案,项目地处顺西路及府前西街交汇点，具备良好商业展示及商业延续发展基础。 15号地铁上盖物业为客流聚集及商业带动起到一定的促进作用。 周边小区入住率较高以及培训教育机构的较多，底商及配套商业市场培育期缩短：前进花园、宏成花园、西辛小区及万科四季花城。,S 优势,W 劣势,项目现有计划体量难以实现市场规模效应 项目地处老城区及商业核心区边缘，乃过渡点区位，今后商业分流严重 顺西路及府前西街长期的修建施工，影响项目的展示并降低投资客信心 政策影响的制约：酒店式公寓零散划分/办公产品零散划分销售的规避,O 机会,北京新城规划的落实，顺义逐步成为新兴投资热
14、点区域 15号的开建及顺西路的通达，进一步缩短顺义距离市区的距离（尤其是望京区域）,T 威胁,商业办公产品的制约因素：现有顺义商业办公产品以天竺区域为主体，核心区域办公产品稀少且以商住及租赁模式入市交通的制约因素：立地条件聚客能力有限北侧-15号线及府前西街通达顺义核心区域东侧-顺西路核心为顺平路-卧龙环岛区域，倾向过渡，分流天博项目的先期入市带来的投资客分流,打造顺义首家地铁上盖新兴都市新消费群体消费街区,入市基础及发展趋向示意,1）档次定位位于“中高级别/中高档次”与“品质生活需求”所形成的平面中。2）设施物业区别现有规划自发形成底商商业街，树立统一定位、合理规划的商业街区（设施形象/业态
15、组合/地铁带动）3）业态组合兼顾区域生活配套基础特征 ，提升置换客群的弹性消费及地铁客流的机会消费,S,W,O,都市家庭生活主题街区FAMILY LIFE-STYLE COMMERCIAL BLOCK,顺义新兴都市生活基地,商业发展方向发展基点：地铁带动+配套提升区位及项目占地、控规指标限定本项目为区域附属新兴商业中心商业街区物业便于产权分割，加快销售去化借鉴顺义新兴社区配套商业，考虑未来商住客群及地铁客流加大弹性商业消费供给及餐饮促进,S,W,O,市场方向VIVA POWER BLOCK 新生活方式动力街区,产品方向VIVA 动力街区崇尚新兴客群家庭休闲生活方式的体验，以配合区域居住人群及地
16、铁流动客流需求的Modern Life需求，涵括餐饮、欢聚、休闲、服务、购物、5种现代都市生活方式载体。,O,项目初步规划布局,地块基本指标,本项目商业进深较长、楼层高，划分成街铺进行销售会有一定难度，需要在产品上进行规避解决。,O,项目初步规划布局,进深较长的商铺规划解决作为销售型商业，本项目进深较长，不适宜划分成街铺进行销售，因此将项目进行双面分割，中间预留通道，南北两侧商铺均临街，缩短进深、增加临街展示面。同时将东西两侧商业进行一托三作为主力商户进行带动。 高于二层的店铺规划解决三层至五层的高楼层商铺会在销售去化上会有一定弊端，通过两端设置一托三主力商户进行带动，中间设置连廊，缩小高楼层
17、商业面积及缩小单铺面积、降低商铺投资总价，促进销售价格的提升和保证销售率。,项目解决重点,O,项目产品规划特征设计指标汇总,O,商业业态组合建议,考虑因素,挖掘要点, 项目周边配套底商：以一层底商为主体/规模以80-100平方米左右 / 业态配比 公司经营便利零售房产服务 区域现有餐饮基础的借助/休闲客流的错位提升：顺西路-福牛、全聚德 顺泰来KTV/顺成文洗浴KTV 石门街：红菜坊 金百万、金兆福、权金城, 地铁商业特征：餐饮业态的引进 便利服务的引进 项目限制：现有规划底座2600平方米左右/四至交通影响, 项目实施需求：快速销售,商业业态定位组合, 单层横向分割 一托二商铺 一托三商铺,
18、地下一层,业态：超市面积：2025m2面宽：63m进深：32m,总面积：2025m2,商业业态定位组合, 单层横向分割 一托二商铺 一托三商铺,地上一层,单层商铺单铺面积29.61-210.74m2，业态为生活便利、西式面点、快餐,一托二商铺单铺面积为296.57-431.21m2，业态为餐饮、咖啡、美容美发,一拖三商铺单铺面积625.6-1409.42，业态为中餐、商务餐饮、咖啡、茶馆,总面积：2636m2,商业业态定位组合,一托二商铺单铺面积为296.57-431.21m2，业态为餐饮、咖啡,一拖三商铺单铺面积625.6-1409.42，业态为中餐、商务餐饮、咖啡、茶馆,单层商铺单铺面积129.49-157.56m2，业态为中西快餐,地上二层总面积：2670m2,商业业态定位组合,一拖三商铺单铺面积625.6-1409.42，业态为中餐、商务餐饮、咖啡、茶馆,单层商铺单铺面积127.95-177.43m2，业态为儿童服务、美容美体。,地上三层总面积：2565m2,地上四层总面积：2565m2,全部为单层商铺单铺面积114.99-186.84m2，业态设置为教育、培训、儿童服务、美容美体。,地上五层总面积：1837m2,全部为单层商铺单铺面积233.25-332.94，业态设置为教育、培训、儿童服务、美容美体。,商业业态规划指标汇总,
