1、唐家湾片区市场调研报告,2011年8月,一、规划发展力,1、科学合理的功能规划促使片区发展定位提升,三片：高新技术产业区、 综合服务片区、 休闲旅游片区,“一心一岛两轴三片”打造科技创意海岸 生态滨海新城,一心：滨海城市核心,一岛：淇澳生态绿岛,两轴：情侣路发展轴、 港湾大道发展轴,包括唐家、金鼎、淇澳岛的陆域及水域范围总面积约130平方公里，总人口约17万人，城市建设用地面积约为22.4万平方公里，人均用地160平方米以内。,唐家湾发展定位：珠三角西岸以及珠海城市发展主轴上重要的功能节点和滨海生活中心，以发展高新技术和文华旅游产业为主， 建设在区域具有影响的适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳
2、生态环境的滨海新城。,城市发展主轴重要节点及珠三角西岸滨海生活中心,2、系统完善的交通规划促使区域地位升级,高速及城际轻轨路网地建立将唐家湾划入珠三角一小时生活圈,广珠城际轻轨珠三角轨道交通网的主轴线之一，工程全线总长143公里，主线北起广州南站，南至珠海，全线开通后从新会站出发，10多分钟就可到中山，30多分钟就可到珠海、广州，不用1小时就能到深圳，建成通车后广珠全程只需40分钟,西部沿海高速出口东起中山逸平与京珠高速公路广珠段相连，西至阳江东城奕垌与广湛高速公路开阳段相连，全长236.783公里,京珠高速入口连接北京至南部重要城市广州及珠海的高速公路，全长约2310公里，沿线经过北京、保定
3、、石家庄、邢台、邯郸、安阳、新乡、郑州、许昌、漯河、信阳、驻马店、武汉、长沙、广州、珠海等城市。,“一横一纵一环”打造唐家湾片区核心交通结构,港湾大道,金凤路,金唐路,3、完善的配套设施及自然生态景观打造宜居 滨海旅游区,产业服务中心,唐家服务中心,滨海城市核心,总部经济区,唐家商业中心,金鼎服务中心,产业服务中心,重要公共设施布局规划,行政设施：留诗山核心区内建设行政 办公中心商业设施：留诗山及唐家岛市级商业 中心文化娱乐：建设主体游乐设施及市级 留诗山核心区文化中心总部经济：在石坑山填海区内建设以 山海景观为特色、现代化 的总部经济办公及商务会 展中心，在淇澳岛上安排 适当规模的会议度假设
4、施医疗卫生：综合医院三处教育科研：继续建设中山大学、北京师 范大学、北京理工大学、北 大教育科学园体育设施：在石坑山填海区设置一处综 合体育中心,完善的市政配套设施塑造便利的居住环境,生态公园及景观配套塑造最适宜居住的滨海旅游城区,绿地系统规划布局结构：“背景山体点状、带状 绿地相结合”生态控制区规划凤凰山北麓：区内不作大规模开发，充 分发挥凤凰山作为城市绿肺 重要功能淇澳岛红树林：以预留跨海通道为限， 北侧严格禁止开发，重点保 护岛内丰富的红树林生态资 源，保持岛屿绿化的原生性 和独立性城市公园规划市级公园：凤凰山生态公园，淇澳红树 林湿地公园、石坑山公园区级公园：留诗山公园、滨湖体育休闲
5、公园、情侣公园、唐家共乐 园、金鼎公园,丰富的人文资源提升片区高尚的居住文化底蕴,历史文化特色省级文物保护单位：苏兆征故居市级文物保护单位：淇澳岛天后宫、东澳沙丘遗址、共乐园、望慈山房、唐绍仪故居、白石街、会同村其他：唐家三圣庙、梁氏大祠堂,4、产学研一体高科技产业区推动区域价值的飞跃,大学园区，是现代唐家湾向世界展示的另一个奇迹，辖区内聚集了中山大学珠海校区、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠海校区、哈尔滨工业大学珠海校区、珠海外经贸专修学院共5所国内著名大学院校，在校大学生达约6万人；同时清华科技园、南方软件园、拓普（珠海）软件园、珠海民营科技园也坐落于此，形成了一个以名牌大学为依托、以
6、软件研发企业为主体、集产学研于一体的高科技产业走廊。,高校及高科技产业园聚集推动区域价值飞跃,5、高端项目聚集的纯豪宅居住板块,品牌开发商豪宅布局推动片区纯豪宅居住板块的形成,华发蔚蓝堡,远大美域,海怡湾畔,金碧湾雅苑,旭日湾花园,龙腾湾山庄,凤凰山一号,玫瑰山庄,聚龙溪山庄,十里阳台,凤凰海域,每一间,香格里,中海银海湾,铭泰锦山,中海桃花源山庄,美丽湾花园,在售,待售,售罄,正方项目,格力海岸,盘龙湾,正方世和苑,电力城市东岸,港珠湾山庄,中海银海湾 （别墅、高层豪宅）1100-2000多万元/套,凤凰山一号 （别墅、高层豪宅）均价28000元/,凤凰海域 （高层豪宅）起价26000元/,
7、港珠湾山庄 （别墅豪宅）3000-4000多万元/套,一线品牌开发商相继入驻，豪宅项目频频布局，推动片区纯豪宅居住板块的形成,二、行业发展力,1、一级市场发展概况,唐家湾市场近年土地交易宗数较少，但未来土地供应量庞大,04-至今唐家湾板块土地挂牌与交易情况,04年至今唐家湾区域挂牌出让商住土地3宗， 整体可建面积约154万 挂牌的3宗商住用地成交2宗，整体可建面积约为115万， 其中1宗流拍 唐家湾片区土地价格快速攀升，近期挂牌的住宅用地楼面起 拍价已达6000元/ 唐家湾片区未来土地供应量庞大，仅填海区建设用地就达 2200万,唐家湾填海区,唐家湾市场土地价格呈快速攀升的趋势,2007年至今
8、唐家湾土地交易状况,25.4,单位：万,89.4,3000/,7400元/,从土地交易价格看，唐家湾板块土地价格上涨迅速，08-09两年间出现了3000元到7400元/楼面地价的跳跃，以楼面地价来看，唐家湾板块未来将成为高端项目板块区,14.9,2、二级市场发展概况,唐家湾片区楼盘项目基本概况,唐家湾片区楼盘分布,华发蔚蓝堡,远大美域,海怡湾畔,金碧湾雅苑,旭日湾花园,龙腾湾山庄,凤凰山一号,玫瑰山庄,聚龙溪山庄,十里阳台,凤凰海域,每一间,香格里,中海银海湾,铭泰锦山,中海桃花源山庄,美丽湾花园,在售,待售,售罄,格力海岸,盘龙湾,正方世和苑,电力城市东岸,港珠湾山庄,港珠湾山庄,基本信息项
9、目地址：香洲区港湾大道银坑泉星路92号占地面积：43000建筑面积：43000容积率：1.0建筑形态：独栋、双拼别墅总户数：80户开发商：汕头市市政工程总公司珠海公司,项目动态,推售情况：项目共80套别墅于2011年4月29日取得预售许可证，5月份开始低调发售产品情况：598-603独栋别墅，427-625双拼别墅价格情况：60000-70000元/,港珠湾山庄户型图（独栋别墅）,一层,二层,独栋别墅户型：八房二厅六卫建筑面积：598-603,三层,四层,五层,港珠湾山庄户型图（独栋别墅）,港珠湾山庄户型图（双拼别墅）,E1、E2栋 一层,独栋别墅户型：五房二厅五卫建筑面积：427-459,E
10、3、E4栋 一层,E5、E6栋 一层,二层,三层,港珠湾山庄户型图（双拼别墅）,四层,五层,港珠湾山庄户型图（双拼别墅）,中海银海湾,基本信息项目地址：香洲情侣北路299号占地面积：107863建筑面积：232095容积率：2.15 绿化率： 35%建筑形态：联排、双拼、高层 、超高层总户数： 677户开发商：中怡华海房地产开发（珠海）有限公司,项目动态,推售情况：2010年11月一期推出62套联排别墅，二期2011年11月份推售，开盘销售约130套产品情况：一期联排别墅面积为309-427价格情况：一期别墅毛坯价格38000-64000元/，可选择带装修交楼，有6500元/或7500元/两种
11、装修标准供选择销售情况：一期别墅公开发售至今剩余约15套，二期2011年11月份推售，开盘销售约130套库存情况：一期别墅基本售罄，二期剩余70套、三期总量约20万,中海银海湾产品情况,一期产品户型配比,中海银海湾客户情况,客户来源,客户构成,中海银海湾项目规划,一期为69套联排别墅，其中有6套双拼别墅，项目共99套别墅。紫色部分为500左右5-6层双拼别墅；单数排单位为北入门，错层设计，双数排单位为南入门，平层设计；所有户型均配有独立电梯。,三期为3栋42层超高层住宅,二期为3栋高层及30套联排别墅，当前高层产品认筹中，户型均为200以上，顶层复式约400-600。,中海银海湾户型,半地下室
12、,二层,一层,三层,户型：五房四厅七卫建筑面积：约427（一期面积最大户型）,半地下室,二层,一层,三层,中海银海湾户型,户型：五房三厅七卫建筑面积：约309（一期面积最小户型）,凤凰山一号,基本信息项目地址：香洲情侣北路399号占地面积：91000建筑面积：91000容积率：1.0绿化率： 60.6%建筑形态：一期独栋、联排别墅，二期叠拼别墅，三期多层、 高层住宅总户数：403户，三期234户开发商：珠海绿景房地产开发有限公司,项目动态,推售情况：一期、二期基本售罄，三期当前在售，在售单位为80-83#小高层、高层及跃式小高层、高层产品情况：三期产品为约1021房，141-1542房，140
13、-2243房户型，238-254跃式3房、235-268跃式4房价格情况：折后均价约27000元/销售情况：一期、二期基本售罄，三期剩余约28套单位库存情况：约剩余28套单位,凤凰山一号产品情况,凤凰山一号三期产品户型配比,凤凰山一号客户情况,客户来源,客户构成,凤凰山一号项目规划,二期 联排、叠拼别墅售罄,三期 高层住宅多层、高层跃式在售,凤凰山一号户型（跨界别墅）,80#户型四房三厅三卫（跨界别墅）建筑面积：约235-268套内面积：约198-226,凤凰山一号户型（跨界别墅）,81#户型三房三厅三卫（跨界别墅）建筑面积：约238-254套内面积：约191-204,凤凰山一号户型,82#户
14、型一房二厅二卫建筑面积：约102套内面积：约82,82#户型二房二厅二卫建筑面积：约142-154套内面积：约113-122,凤凰山一号户型,82#户型三房二厅二卫建筑面积：约140-152套内面积：约112-121,凤凰山一号户型,凤凰山一号户型,83#户型三房二厅二卫建筑面积：约197-224套内面积：约158-179,凤凰海域,基本信息项目地址：香洲情侣北路西侧神前路19占地面积：19830建筑面积：50566容积率：2.55绿化率： 41.30%建筑形态：3栋32层高层总户数：247户停车位：共247个地下车位开发商：珠海市国鼎集团有限公司,项目动态,推售情况：项目于2009年开始公开
15、发售，至今共推出3栋32层高层共247套住宅，当前在售产品为184-2183、4房户型产品情况：主力户型为169-191的3房、211-218的4房价格情况：起价26000元/，均价32000元/带7000元/装修，一次性付款99折优惠销售情况：截止2011年12月底项目整体已售出近50套库存情况：截止2011年12月底项目整体剩余库存约140套,凤凰海域产品情况,凤凰海域产品户型配比,凤凰海域客户情况,客户来源,客户构成,凤凰海域项目规划,3#一梯二户32层,1#一梯二户32层,2#一梯二户32层,凤凰海域户型,3#1单元01户型3#2单元02户型三房二厅三卫建筑面积：约169-177,凤凰
16、海域户型,1#01户型2#01户型三房二厅三卫建筑面积：约174-183,凤凰海域户型,2#02户型3#1单元02户型三房二厅三卫建筑面积：约184-191,凤凰海域户型,1#02户型3#2单元01户型四房二厅三卫建筑面积：约211-218,华发蔚蓝堡,基本信息项目地址：香洲情侣北路3999号占地面积：244000建筑面积：317000容积率：1.3绿化率： 39%建筑形态：64栋多层、29栋11层小高层、13栋18层高层总户数：2230户停车位：约3000个开发商：珠海华发房地产开发经营有限公司,项目动态,推售情况：2011年8月13日首次推售 42、43、50、51、52、53、56、57
17、、62、63、67、71、72、82、83、99、105#共284套住宅产品情况：163-2063房和226-309复式一梯二户多层住宅，129-1423房一梯二户小高层住宅，106-1182房一梯四户中高层住宅价格情况：本次推售单位整体折后均价为12881元/，其中高层住宅折后均价为11491元/带3000装修，多层住宅折后均价为13742元 /带3500装修销售情况：开盘当天售出约100套，13、14日两天共约售出200套，销售率约70%畅销产品：51、52#多层住宅临水景观好，赠送面积多，消化率达88%滞销产品：57#近会所无景观，消化率为8%，62#位于西南角，近马路风水差，消化率才为
18、17%库存情况：共计推出676套单位，目前剩余350套左右,华发蔚蓝堡产品情况,2011年8月13日首次推售产品户型配比,华发蔚蓝堡客户情况,客户来源,客户构成,华发蔚蓝堡项目规划,10栋18层中高层,29栋11层小高层,3栋32层高层,64栋6-7层多层洋房,景观水系,公共绿地,公共绿地,华发蔚蓝堡项目户型（多层带地下室产品）,地下室,一层,户型：三房两厅两卫建筑面积：约176-177,华发蔚蓝堡项目户型（多层平层产品）,户型：三房两厅两卫建筑面积：约169-170,华发蔚蓝堡项目户型（多层复式产品）,复式下层,复式上层,户型：三房两厅四卫建筑面积：约201-233,华发蔚蓝堡项目户型（一梯
19、二户小高层产品）,户型：三房两厅两卫建筑面积：约126-127,华发蔚蓝堡项目户型（一梯四户中高层产品）,户型：三房两厅两卫建筑面积：约115-116,远大美域四期,基本信息项目地址：香洲唐淇路1288号占地面积：230000建筑面积：400000容积率：1.7绿化率： 35%建筑形态：双拼、联排别墅、多层退台洋房，小高层，高层 （四期为小高层、高层产品）总户数：1800户（四期810户）开发商：珠海远大置业有限公司,项目动态,推售情况：一至三期售完，当前在售的为四期紫檀金殿50、51、52、53、55#，最新推出单位为2011年8月13日加推的55#共39套住 宅，一梯二户142-1513房
20、户型产品情况：一梯三户142-1873房，一梯二户142-1513房，一梯二户1874房，四期已推单位均为11层小高层住宅价格情况：折后起价9500元/，折后均价12000元/带1500元/装修销售情况：四期50、51、52、53、55#截止目前约售出116套滞销产品：51#4房产品滞销，截止目前仅售出5套库存情况：四期已推售部分约剩余192套，未来还有近600套的供应量将进入市场,远大美域四期产品情况,四期已推售产品户型配比,远大美域四期客户情况,客户来源,客户构成,远大美域四期户型,户型：三房两厅两卫建筑面积：约142套内面积：约122,远大美域四期户型,户型：三房两厅两卫建筑面积：约15
21、1套内面积：约130,远大美域四期户型,户型：四房两厅两卫建筑面积：约187套内面积：约164,远大美域四期户型,户型：复式四房两厅两卫建筑面积：约294套内面积：约258,复式下层,复式上层,盘龙湾,基本信息项目地址：香洲唐家湾镇东岸村白沙路占地面积：23410建筑面积：19083容积率：0.64 绿化率：54%建筑形态：联排 独栋别墅 、多层洋房总户数：107户开发商：珠海市香洲东岸股份合作公司,项目动态,推售情况：2010年五一开盘发售，剩余5套住宅在售，在售产品为153多层4房复式，140及251联排别墅，283-377独栋别墅产品情况：一梯二户多层洋房约912房及153-1574房，
22、联排别墅约1413房及2516房，独栋别墅285-3775房及282-3776房销售情况：截止2011年上半年，楼盘整体消化率95%价格情况：目前153多层复式4房单位均价10500元/带2000元/装修，联排别墅均价16000元/，独栋别墅均价19000元/库存情况：截止当前项目剩余5套住宅,盘龙湾产品户型配比,盘龙湾产品情况,盘龙湾客户情况,客户来源,客户构成,盘龙湾项目规划,2栋6+1多层电梯洋房,6栋三层独栋别墅,5栋二层独栋别墅,3栋联排别墅,人工造景观水系,盘龙湾户型（多层洋房14层）,15#、16#户型二房二厅二卫建筑面积：约91,盘龙湾户型（多层洋房复式）,15#、16#顶层复
23、式一层户型四房二厅三卫建筑面积：约135-157,15#、16#顶层复式二层户型四房二厅三卫建筑面积：约135-157,4#、5#户型五房二厅四卫建筑面积：337.23,地下室建筑面积：94.78,一层建筑面积：162.65,盘龙湾户型（独栋别墅）,盘龙湾户型（独栋别墅）,二层建筑面积：167.09,三层建筑面积：47.49,盘龙湾户型（联排别墅）,1#户型三房二厅三卫建筑面积：141.25,地下室建筑面积：60.01,一层建筑面积：59.97,二层建筑面积：40.64,三层建筑面积：40.64,盘龙湾户型（联排别墅）,铭泰锦山,基本信息项目地址：香洲情侣北路外神前（每一间后面）占地面积：92
24、79建筑面积：27211容积率：2.16 绿化率： 40.37%建筑形态：四栋高层住宅（一栋11层，一栋18层，两栋32层）总户数：137户停车位：202个（地面65个，地下137个）开发商：广东铭泰集团有限公司,项目动态,推售情况：项目4栋高层共136套住宅于2011年8月16日取得预售许可证，于10月自然推售产品情况：以168-202叠加复式、约1294房户型为主，约1003房户型为辅销售情况：一期推出137套，销售69套，剩余68套价格情况：均价11000-12000,铭泰锦山产品情况,铭泰锦山产品户型配比,铭泰锦山项目规划,2# 19层中高层一梯一户、一梯二户,4# 32层高层一梯二户
25、,3# 32层高层一梯二户,1# 11层小高层一梯二户,50亩山体公园,铭泰锦山户型,一层,二层,户型：4房2厅3卫+工人房建筑面积：约168,铭泰锦山户型,户型：3房2厅2卫建筑面积：约100,铭泰锦山户型,户型：4房2厅2卫建筑面积：约129,格力海岸,基本信息项目地址：香洲情侣北路南段唐家湾填海区占地面积：392044，一期25092建筑面积：893905，一期188682容积率：项目地块由6宗地块组成，各地块容积率为1.5-3.0不等绿化率：35%总户数：6500户停车位：9054个开发商：珠海格力房产有限公司,项目动态,推售情况：项目当前尚处于基础工程阶段产品情况：一期为6栋8-11
26、层小高层板式住宅，一梯二户销售情况：未推售价格情况：未定价,格力海岸项目规划,城市东岸,基本信息项目地址：香洲区港湾大道西侧占地面积：约3.5万建筑面积：约8.9万容积率：1.9建筑形态：4栋32层高层和6栋别墅总户数：共395户车位数：614个开发商：珠海中南景泽房产有限公司,项目动态,推售情况：项目目前尚未取得预售证，高层建筑已建至第4层产品情况：高层产品为802房、115-1303房、151-2404房，别墅产品为196-225销售情况：未推售价格情况：未定价,城市东岸项目规划,唐家湾商品房供应规模呈逐年增长的趋势,单位：万平方米,2006-2011年7月唐家湾商品房供应量走势,近年来唐
27、家湾房地产市场随着经济的发展以及全市楼市的快速发展，商品房供应量逐年增多，从06年至今总供应量（可供预售量）达115万；2011年（1-7月）唐家湾商品房供应面积为16.8万，预计下半年总供应量（可供预售量）将达到22.5万。,唐家湾商品房需求量,单位：万平方米,2007年至2011年7月唐家湾商品房成交量走势,唐家湾商品房交易较为活跃，2007年销售率达到95%，2008年受市场低迷影响的情况下，成交量同比去年略微减少，2009-2010年唐家湾楼市全面回暖，两年总成交面积达到44万，销售率基本达到80%；2011上半年成交599宗，成交面积达到11.2，预计2011年全年成交量将接近12万
28、。,单位：套,商品房产品供应结构及消化情况,数据来源:珠海商品房预售专网,从近年及目前在售项目供应户型结构看，120以上，180以下的户型产品供应集中，占总供应量的66%左右，120-180面积段户型消化率亦较高，基本在80%以上，处于低存量阶段。,2006年至2011年7月唐家湾商品房成交量走势,楼盘销售均价整体涨幅较快,2006年至今唐家湾片区商品住宅销售价格呈快速上涨趋势；2011年1至7月，唐家湾市场商品住宅销售均价为15153元/，相比去年全年均价约下降40%，片区销售价格下降主要受单个楼盘的推售情况的影响。,2006年至2011年7月唐家湾商品住宅价格走势,唐家湾市场住宅库存量,截
29、止2011年7月份，唐家湾在售项目库存量约为7.47万，库存套数约363套，库存来源主要为华发蔚蓝堡、远大美域及凤凰海域。,唐家湾在售项目库存情况,唐家湾片区未来市场供应情况,未来1-2年唐家湾片区将有约80万的商品住宅进入市场，行业市场竞争激烈。,唐家湾在售项目客户构成情况,唐家湾在售项目客户构成及产品需求情况,唐家湾在售项目客户来源以珠海市客户群为主，约占总体的60%，外地客户约占总体的40%，其中外地客户以港澳客户、珠三角客户及东北客户为主，分别占总体的11%、17%和10%；受区域商品住宅供应结构和价格定位影响，唐家湾楼盘项目的主要客户群体以私企老板及企事业单位高管为主，以普通公务员、高新区技术人员和教职工为辅。,唐家湾在售项目客户来源构成求情况,
