1、,金坛市场调研简报,【 2010年12月】,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,一、金坛市总体概况,1、城市总概,金坛市地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。东接常州武进区，西界茅山，与句容市接壤，南濒兆湖，与溧阳、宜兴依水相望；北与丹阳市，丹徒县毗邻。 是清代著名训诂学家段玉裁、当代著名数学家华罗庚的故乡。,金坛，有着1300多年历史文化名城和新型工业城市,1、传统的农业基地，现代轻工业重镇2、金城镇对周边地区吸引力较小3、城市发展缓慢，人口稳定4、金坛是全国有名的教育之乡,晋（411年）,早在石器时代就有先民活动,属于吴地,系延陵县金山乡,境城和隶属关系
2、多有变动，但县名未变,隋末农民起义中乡人自立金山 县,唐武后垂拱四年改为金坛县,设立金坛市(县级),2010年全国百强县（市）第77位,2、历史沿革,春秋战国（前500年）,隋末（617年）,唐（688年）,金坛“江东福地”,武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”，更县名为金坛。,城市荣誉：2010年获全国百强县第77名；全国百家明星县市；全国首批80家小康县市；中国科技实力百强县市和全国卫生城市行列,金坛市距周边各城市距离,金坛的水陆空交通非常方便。京沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临近金坛市北侧，距离均在50公里之内；到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国
3、际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时；在建的京沪高铁将于2011年10月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；,金坛市交通情况,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,二、经济发展状况,（一）宏观经济数据,2004-2008年，连续5年保持两位数快速增长。2009年的总量与2008年基本持平。传统的经济结构限制了金坛总体经济的向上突破。 金坛的经济支柱产业是化工、纺织机械、光伏产业，缺少国家大型基础设施建设的投入。 从另外一个角度，也反映
4、出金坛经济的平稳。,人均GDP及人均可支配收入,因金坛市人口总量较小，该项指标在江苏省应居于前列。,从城镇居民人均可支配收入横向对比得知，金坛市城镇居民人均可支配收入在江苏所属范围内属中等水平。比如东要好。,人均可支配收入的横向对比,金坛市近年城镇职工收入,该项指标，2009年与如东差不多，但对比两地的发展来看，金坛近年的各项指标增长幅度趋小，这与金坛的经济结构和城市定位有关。,金坛市产业增长情况,金坛市产业增长情况,从连续三年的数值中，我们发现一个很有意思的现象：第二产业连续三年比重上升，第三产业连续三年比重下降。,（二）金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况,从上表可以看出，近三年，金坛
5、市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。人均GDP保持较快增长，因经济结构的原因，2008年宏观经济影响较大。,（三）产业结构,2009年，全市规模以上工业企业完成产值 465亿元，增长3.5%。光伏产业加快扩张，全市太阳能电池组件年产销量比上年增长近一倍。 2009年，纺织服装、机械电子、精细化工、新型材料四大支柱产业健康发展，完成工业总产值439.4亿元，占规模工业比重为95.7%。 2009年，全市年销售收入500万元以上工业中完成轻工业产值167.5亿元，重工业产值291.5亿元，分别比上年增长4.0%和1.2%，轻重工业比例由上年的35.8：64.2调整为36.5：63.
6、5。,（四）城市功能定位,1.苏锡常都市圈与南京都市圈交汇处重要的节点城市，常州市的二级中心城市。 2.全省的服装加工出口基地；重要的机械电子产品制造和组装基地；利用盐矿资源优势，建成盐产品及盐化工生产基地。 3.利用茅山风景区和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，建成苏锡常都市圈内重要的旅游休闲度假区。,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,三、整体规划发展,（一）区域总体规划,1、城市向东与常州逐渐靠近2、城区居住区向南发展，3、县域发展三个中心城镇，,劳动密集型工业主要向镇级工业小区集中，技术密集型工业主要向经济开发区集中。,城市中心区主要发展三产
7、，制造业向经济开发区转移。以中心镇和一般城镇为依托，形成茅山、长荡湖休闲度假区，,（二）城市总体规划,东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。,城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人” 字型生态水景环。,居住用地包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按 300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。,金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区轻纺机械产业区高新技术产业区物流出口加工产业区重大项目预留及橡塑产业区,金坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。开发区注
8、册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。,（三）城市发展规模（20012020）,金坛市城区规划用地范围西起改道的丹金漕河，东至原城东乡界，南至钱资荡，北以通济河与经济开发区界交汇处为界，面积为62.7平方公里，其中城市建设用地26.8平方公里。,长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市。,（四）交通规划,“沪宁二通道”： 在原沪宁高速的南面，新建一条“沪宁二通道”这将使得金坛到上海、苏州等地更为便捷。,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,一、金坛房产市场概况,1、近三年商品房施竣工情况,从各项数值中，可以看出金坛房产市场供应较为
9、稳定。,2、近四年来销售单价及销售面积情况,金坛房地长市场发展的轨迹较为平稳。2009年之前房价较为平稳，2010年增幅较大，平均每个月增幅为100元。统计数据中，住宅一类包含拆迁安置部分（城郊拆迁安置按400元/签署合同，城区在1500元/左右，平均一年6万方左右），且销售均价还包含地下车位、库房等，拉低了销售均价。 通过房管科了解，2009年均价约为3600元/，2010年约为4200元/。,金坛是江苏省内较早的几个县级市（1994年设立），房地产市场起步较早，城市化建设在县级市中也开展得较早。通过实际走访及各项信息的披露程度可以看出，金坛房地产市场的管理较为规范，商品房网签系统早在200
10、4年就与常州市一起启用。 通过分析近几年的数据可以看出金坛房地产市场的特点： 1、市场容量稳步增大，价格增长较为缓慢。增长幅度最大的是2010年，增幅达到1000元。 2、以自主为主，受政策调控影响度较小。 3、近几年供应量较为稳定，需求增加较快，市场存量较小，去化速度较快。 4、购房者以市区为主，其次为乡镇客户。,金坛房产市场简述,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,2009年金坛市区主要商住土地出让信息,二、土地出让情况,2010年金坛市区主要商住土地出让信息,金坛市土地市场概述,从2009年、2010年的土地出让情况来看，市区优质地块的楼面价基本维持在120
11、0元/左右。2009年出让的三幅主要土地，现在尚未进入市场销售，其中进度最快的是华毅房产的地块，案名愚池湾。而金海湾地块尚未交付开发。 经过土地指标的测算，市区主要地块的未来供应量大约为：113万方。预计明年的市场新增供应量为50万方。,后期的主要供地以城南新区和旧城改造为主。,上篇 市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,金坛房产市场板块,亲亲家园,愚池湾,御湖豪庭,半岛花园,城南花苑,福地花园,金水湾,金源福地,滨河广场,城中板块：人文、旅游资源丰富；交通便捷、四通八达，商业配套齐全。,城西板块：配套完善，但靠近城西化工园区，环境一般，区位认同感低，以中低价位楼盘为主,
12、金坛楼市的四大板块,城东板块：紧邻金坛经济开发区，是前几年开发的重点区域，到主城区也较为方便。较城西有吸引力。,城南板块：城南是金坛的旅游区，将被发展成为商贸、旅游、居住于一体，将成为金坛行政中心区和生态休闲区。虽然距离较远，但认同感上升很快。目前楼盘较少。,金坛商业市场,调研时间：2009年10月,核心商圈租金价格以5-8元/m2/天为主，部分达到10元/m2/天，新兴商圈在3-5元/m2/天；专业市场类在15-45元/m2/月。,司马巷商业街内景,金坛大型百货商场,金沙影城,金坛市东门大街及东区大型商业,金坛市酒店状况,楼盘之一：华毅御湖豪庭,开发商：常州华毅房产建筑面积：102622（其
13、中住宅为61557.7 ，商业用房9442.5 ，地下建筑面积为31622 ） 总户数：459户停车位：地下车位569，地面39产品类型：多层、小高层、高层容积率：2.4绿化率：44%物业公司：深圳公元物业物业费：电梯多层1.2 高层1.5开盘时间：2009年开始第一期交付时间：2011年下半年,采用真石漆外墙工艺才用外墙外保温技术基座用大理石干挂工艺丰富的立面效果,金坛房产缺少激情，如东金坛的经济发展状况一样，非常平稳，同时也缺少一些个性。御湖华庭是金坛首个公开宣称自己是豪宅的楼盘，而在此之前，金坛房产的同质化是非常严重的，售价相差200500元/，而卖点也仅仅是地段、多层等。,楼盘之二：圣
14、东福地花苑,整个小区由7栋别墅、8栋多层、12栋小高层，部分沿街商业组成,开发商：江苏城东建设 江苏圣通建设 建筑面积：约16万产品类型：别墅、多层、小高层容积率：1.9开盘时间：2009年开始第一期交付时间：2011年下半年,楼盘之四：城开半岛花园,开发商：南京城开集团项目地址：南环二路体育馆南侧建筑面积：约13万停车位：326产品类型：小高层容积率：1.9物业公司：金坛市金盛物业物业费：0.71元/月开盘时间：2009年开始第一期交付时间：2011年下半年,半岛花园一期，现已交付,半岛花园二期即将结顶,新建小区图片,华城广场,滨河广场,金水湾1期,金水湾2期,明年面世的新楼盘之一：愚池湾,常州华毅房产的另一个项目，预计于明年年初开盘。该楼盘地段更佳，在愚池公园的旁边，水景资源丰富。产品也将延续御湖豪庭的产品，并有所提升。体量约10万方。,上篇 宏观市场分析第一章 金坛市总体概况第二章 金坛市房地产市场概况,四、二手房市场,金坛二手房市场有待发展和规范，业务种类和服务水平与成熟市场还有较大差距。但09年后的二手房市场成交量不断攀升，表明金坛人不二手房的消费习惯在逐渐转变。,部分次新小区二手房挂牌价,金坛尚有不少类似这种的中介信息中心,汇报结束！谢谢！,
