1、济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议,2010年5月,2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）,谨呈：山工房地产开发有限公司,报告思路,目标界定,问题界定,项目定位,物业建议,本体分析,大势分析,开发节奏,目标界定,1,目标,本项目的开发目标,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌,客户的目标实质上是项目的宏观愿景,现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态的变化的,企业目标,项目背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素,开发商在当地有一
2、定的知名度，开发强度处于上升期,开发商背景,项目条件,2,本体,对项目自身的审视,城市规划,经过2009年的快速发展，贤文片区配套设施逐步完善，房地产市场已基本成熟,贤文片区以工业南路为中轴，是高新区生活居住集聚区（CLD）和商业、商务办公区（CBD），是高新区发展的核心区域，国际会展中心、齐鲁软件园、高新区管委会均在区域内；经过近几年的快速发展，该区域配套逐步完善，居住氛围已经形成,城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。,目前济南已经形成六大住宅板块布局，伴随着东部发展的强劲势头，大东部区域已经成为全市的置业关注热点,北部片区：区域城市意向较
3、差，认知度低，城市配套及交通正在不断地完善中。西部片区：城市的旧城区，配套设施较为齐全，但城市意向较差。西南群山片区：拥有良好的自然山体资源，成为千佛山的蔓延区域，但城市面貌较差。文教片区：依托人文教育的氛围及配套，城市交通及配套方便，城市属性明显，区域认知度高，区域供应逐渐减少。千佛山片区：济南环境最优越的区域，成为济南高档住宅的聚集区，受济南“南控”的影响，将成为城市绝版豪宅区。,东部片区：城市发展的主要方向，伴随着众多城市资源的汇集，成为发展的热点区域,区域发展,地块南北侧为社区道路，周边居住氛围较浓,东南面：中齐未来城。高层住宅，住宅已基本售完。,西面：牛旺庄旧村改造安置房。已入住。,
4、北面：牛旺庄。小区规模较大，居住氛围较浓厚,东面：市中科技燃料有限公司,西南面：目前为空地。2010年济南土地供应计划中的牛旺庄旧居改造4-1地块。,地块四至,地块内部平整，目前地块为毛地，正在拆迁中,地块现状,地块基本指标,项目占地11.74公顷，地上容积率2.45，将以高层住宅为主,地块经济指标,项目总用地：11.74公顷可规划建设用地：9.98公顷用地性质：居住用地地上容积率：2.45地下容积率：不大于1.2建筑密度：18%绿地率：不低于35%停车率：不低于100%,地块周边交通路网一般，对外交通较不便，但同时保证了社区私密与静谧性,项目地块南北侧临社区道路，东西侧为建筑物。地块距离主干
5、道工业南路约500米左右。工业南路为双向八车道，连接市区解放路，直达市中心，是连接东部片区与市区的主要干道。周围500米左右有通往市区公交站牌。,交通分析,项目周边新建小区较多，两公里范围内多家企业和办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商业配套,商业配套：主要是周边社区底商；医疗配套：历下区人民医院诊所，无大型医院；学校配套：高新区第一实验中学、济南石化经济学院、山东广播电视大学等；企业办公：市中区燃料公司、小鸭集团，三庆财富中心、大学科技园、齐鲁软件园等；新建小区：未来城、盛世花城、新东方花园、牛旺庄小区、海信慧园、茗筑美嘉等；其他配套：高新区管委会，济南国际会展中心等；,周边配套,高
6、新区居住核心区；与各主要区域交通连接较差；地块狭长无自然景观资源，中等规模的开发项目,项目属性界定,有利因素高新区居住核心区发展迅速，区域配套逐步完善周边项目处于开发成熟阶段，未来居住氛围较好不利因素项目通达性较差，交通不便紧邻牛旺村回迁小区，周边环境较差缺乏人气,问题界定,3,问题,对项目开发问题的理解,核心问题,R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）,S我们有什么？（针对现状的实证分析）,项目目标：稳健开发，保持现金流稳定；实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。企业目标：在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展；通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌。,核
7、心问题是什么？,我们怎么办？（解决方案的提出）,大势：国家新一轮房地产调控，力度为历年来最大区位：高新区生活居住集聚区和商业、商务办公区区域：区域环境较差，无商业氛围，常住人口少交通：地块周边交通通达性一般，规划路尚未开通资源：无自然资源配套：仅有少量社区商业配套，高新区第一实验学校,我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，我司认为项目应该解决的核心问题是：,核心问题,在新一轮国家房地产调控政策的大势之下，如何规避企业风险，保证项目稳健开发？,问题分解,新政对济南房地产市场的影响 ？,1,什么样的产品更符合当前市场需求 ？,2,核心问题,如
8、何控制开发节奏，确保利润最大化 ？,3,背景研究,4,大势,对国家调控政策及市场研判,Q1：新政对济南房地产市场的影响 ？,2010年新政,2010年以来，政府接连打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成，未来房地产量价走势不明朗。,2010年新政,信贷新政与市场走势,03年至今，信贷政策共经历了6次转变期，每次转变均与房地产市场走势密切相关，这说明中国房地产市场是一个以政策主导的市场,新政对济南市场的影响,济南市场受政策影响较大，客户观望情绪浓厚,新政对住宅市场的影响,新政对小户型是一个利好，对改善型住宅影响最大,利好消息,受新政影响较大,影响不大,90平米以下小户型此类住宅
9、的客户多以首次置业为主，且以自住为多。 新政打击力也未涉及90平米以下的住宅。,90平米以上的改善性住宅提高二套房首付比例，大幅度提高三套房首付比例及贷款利率，甚至停放三套房贷款。,豪宅此类住宅的客户多为城市的准财富阶层及财富阶层，大都“不差钱”，有能力一次性全额付款或承担高首付比例。,政府出台政策的矛头直指投资投机购房群体，新政对90平米以下住宅市场反而是一个利好消息，受政策影响较小，建议开发商重点考虑开发。,济南的城市地位、东部的双重利好、区域产业规划、片区规划和板块成熟度，是济南房地产价格支撑的基本面；,济南经济的发展、房地产投资规模相对较小、济南城市化的发展和产业结构的升级，为价格支撑
10、的经济和产业层面因素；,城市人口规模的增加、旧城改造的大规模实施为城市房地产发展带来刚性需求，人均储蓄的不断增加、收入水平不断增长，为房地产发展带来持续的购买力；,济南房地产市场发展相对滞后，以刚性需求为主，以首次置业与改善性需求为主导、以中等收入和中高收入为主要购房群体,小结,区域房地产市场分析,根据地理条件、区域认可性及济南房地产市场发展特征，划分为东、西、南、北、中五大板块，本项目属于东部板块,济南房地产市场板块划分,土地市场,济南土地市场供应和成交量呈逐年上升的趋势，09年济南东部土地供应占全市的26.2%，是城市发展的重点方向,2009年，供应量、成交量增张，地王频现，土地价格快速成
11、长，土地市场呈现出疯狂的一面。,2009年济南市土地供应区域分布，主要集中在西部、东部、北部。,2009年1月至2010年3月，东部区域市场总计新增供应11995套，约133万平；成交13814套，约148万平自2009年1月以来，东部区域市场存量持续减少，至2010年三月仅为1381套，约18.7万平方,注：东部区域界定为二环东路以东,09年济南房地产住宅市场出现供不应求的局面，导致房价大幅上涨,东部供应与成交,2009年5月以来，东部区域市场均价一直保持稳步上涨的态势,2010年3月，东部市场均达到8182元/平米，环比增长38.4%,东部市场价格趋势,区域项目100平米以下户型，去化速度
12、最快,90平米以下,90-100平米,100-120平米,120平米以上,区域典型项目户型去化速度分析,月,不考虑前期客户积累期,户型去化速度分析,区域项目客户分析,区域项目客户多为周边的企事业单位职工和生意人；首次置业比例在7成左右；外地购房客户4-6成左右,潜在供应分析,项目周边09年以来推出地块主要分布在本地块以东，总建筑面积约278万平米，潜在供应量较大,市场处于成熟期，市场存量少，对项目是利好，但潜在供应量大，受新政影响明显,竞争项目多处于尾盘销售阶段，市场存量少，后续存量不足；受新政影响，来电来访量下降明显，成交率创新低；区域户型80-90平米二房去化速度最快，其次是110-120
13、的三房，140以上的大户型去化速度较慢；区域价格集中在7200-7500元/平米；区域客群以首次置业的年轻人为主，约占总客群的70%，改善型客群约占20%；区域客群主要来源于周边高新区大型企业，事业单位员工等，外地在济做生意的个体老板等购房比例较大，约占40%，但受政策打压较为明显；项目周边09年以来推出地块主要分布在本地块以东，总建筑面积约278万平米，潜在供应量较大。,区域市场小结,消费者访谈,住宅需求客户对产品的通风、采光、卧室客厅大小、景观更为关注,住宅产品关注因素,中小型两居室和三居室是住宅需求者最青睐的户型,住宅户型选择分析,住宅客户比较关注外立面，大多选择现代风格,外立面关注度分
14、析,消费者访谈总结,被访者来源：东部某楼盘购房客户,被访者首次置业七成左右，对东部市场发展看好；新政使购房者产生观望情绪；对80-100平米的两房和三房户型需求较多,业内访谈总结,1、您认为东部市场现状如何？未来发展空间如何？,东部市场现状较好，剩余房源不多，处于供不应求的阶段。比较旺销的是80-100平米的中小户型，购房者年轻人较多，尤其是外地来济的年轻人；首次置业者约占住宅客户的6-7成。在付款方面，绝大多数采用的是首付两成。东部未来发展空间很大。政府的带动作用，是区域发展的一大助力；另外东部有很多企业和办公场所，他们的职工是重要的潜在购房群体。,2、您对新政对市场的影响有何看法？,观点一
15、：新政对市场的影响不会很大。济南主要是内需型城市。目前整个市场处于供不应求阶段，大批刚性需求没有释放，他们可能有短暂的观望，但不会太长。观点二：新政的出台对购买小房的首次置业者影响不大，主要将打压部分改善住房需求者。另外“90平米落户”与“90平米以上首付三成”的冲突，将对部分外地购房需求产生压抑。,3、您的项目销售状况如何 ？新政对您的项目有何影响？,09年市场状况火爆，推出商品房销售较快，尤其是90平米左右的户型，需求旺盛，消化最快。现在剩余的主要是130以上的大户型。新政出台后，来电来访客户减少，成交量有下降。另外，新政出台后，对大户型和外地购房群体影响较大。目前开发企业也处于观望期，暂
16、时没有什么应对措施。,4、您认为本项目适合做什么样的住宅物业？您对本项目有什么建议？,可以考虑中档或中低档住宅。项目地块本身和目前政策环境对高端物业发展有阻力，另外中档楼盘客户比较广泛，有利快速销售。从户型来看，建议70-100平米户型占主要比例。70-90平米，可以降低首付门槛；但考虑外地户口落地问题，也需要90平米以上户型。价格方面，降低总价，提高销售率。客户方面，以中端收入客户为主，周边企业和公司职员是重要来源。,新政出台将抑制部分改善住房需求以及部分外地购房者； 90平米左右户型消化最快，建议本项目以70-100平米的中小户型为主,被访者来源：东部楼盘策划和销售人员,消费者访谈,业内访
17、谈,东部高新区市场认可,观望氛围形成，持续期不确定,可接受单价7000-8000元/平米,市场受新政影响较大,本项目建议,90平米以下户型为主，规避新政风险,中档住宅为主,增加产品创新亮点,对首次置业者影响不大,影响,80-100平米户型需求大、消化快,小结,5,发展定位,项目发展的自我主张,项目整体发展战略,SWOT分析,基于现实市场的项目SWOT分析及策略,本项目发展战略KPI,发展战略KPI,开发策略,区域策略,产品策略,配套策略,1. 小户型产品启动，以中端形象切入市场，聚集市场热度，保证前期现金流,2. 后期推出大户型产品，延续前期市场热度，实现价值最大化,3. 滚动式开发，利用项目
18、分期价值点形成持续竞争力，实现持续利润来源,1. 以稳健型开发树立区域地位，挖掘区域价值，形成差异化与绝对竞争力,1. 通过生活空间、生活方式、生活标签的打造建立本项目产品生活标准,2. 总价控制,3. 产品附加值赠送,4. 适应性的户型创新,1. 规划会所，通过公共空间树立项目形象,2.规划社区幼儿园，营造社区氛围,3.社区商业配套，挖掘项目最大价值,KPI战略,本项目市场角色战略,本项目成为区域市场补缺者将能规避风险、创造利润,战略角色,基于项目本身和企业目标选择中端产品线盈利模式,中端产品线不是简单的中端产品组合，更重要的是挖掘细分产品价值，实现良好的开发次序，满足可持续的开发策略,盈利
19、模式,项目定位,定位依据,项目区位,项目地块,目标客户需求,竞争分析,处于高新区贤文居住片区处于高新区商业、商务办公区集中区域未来高新区核心生活区,24万平米地上建筑面积地块规整，南北向沿街面长、昭示性好地块正在拆迁地块周边规划路尚未开通,区域中心,中等规模,首次置业为主，注重居住功能关注产品高性价比，实用主义者年轻、高素质,性价比，实用,市场中符合目标客层需求的产品很少国家调控政策对90平米以下户型影响较小同质化产品多,差异化,项目定位依据,形象定位,定位关键词 区位、魅力、实用,大东区：东部高新区核心居住功能区之上魅力之源：散发现代活力，建筑灵魂与生活价值的承载体实用主义：提倡高性价比、超
20、值居住功能,大东区魅力之源 实用主义典范社区,高新区内目前拥有企业3000多家，拥有大量的高素质产业人群，2009年济南高新区总收入1116.7亿元。4大支柱产业：电子信息、交通装备、医药制造业和高端服务业占全区总收入的9成以上。高新区产业发展给人民带来的生活提高显著。,济南高新区的发展迅速，已经存在大批高素质高追求的年轻人群,高新区产业格局,客户定位,未来随着高新区产业发展，政务区大量商业写字楼的崛起，会带来大量的年轻白领,产业发展,东部规划,政务区发展,大力发展电子信息产业和交通装备制造产业两大主导产业，软件产业、发电及输配电设备产业、数控设备产业、生物医药产业和新材料及环保产业五大潜力优
21、势产业及五大新兴服务业，缔造济南总部经济带,随着商业、商务办公区（CBD德发展，行政办公、文化体政务区发展育、金融商贸各类配套的完善，大批公务员，年轻白领将涌入。,东部新区作为济南市的三大新区之一，其规划将重点突出贤文片区、奥体文博片区、高新汉峪中心区、唐冶公共中心区等，总规划210平方公里,随着区域的发展，本项目区域辐射范围内会有大批高素质的年轻白领涌入,客户定位,首次置业客,品质换房客,高端客户,客户演变趋势,以首次置业客、功能性换房客为主力客群，兼顾少量品质型换房客户需求。,功能换房客,客户分析 高新区市场面向首次置业客户的项目众多，产品处于供不应求的阶段； 面向换房客（包含功能型换房、
22、品质型换房）的供应较多； 客户趋势：客户观望氛围逐渐形成，首次置业仍为市场主流,客户定位策略把握主流首置客户群体，填补新增换房客户需求（以功能型换房客为主），超越完全竞争市场。,客户定位,第一阶段核心客户追求高性价比的实用主义者年龄：25-35岁特征描述：城市刚性需求客户，首次置业，年轻、时尚、有独特的审美观和品位，总价敏感，关注性价比，重视与城市的联系。第二阶段核心客户追求生活品质的产品主义者年龄：35-45岁特征描述：城市中产，有良好的发展预期，重视产品品质、居住舒适度和总价，为换房一族。,第二阶段重要客户追求附加值的实用主义者年龄：30-40岁特征描述：户口不在济南的外地来济务工客户，多
23、从事个体生意，想购房在济落户，受到政策打压明显。,未来1-2年走出观望情绪的投资客户。,客户定位,产品定位原则：,产品定位,贴近需求，控制风险，保证销售,创新产品，制定标准，实现溢价,各类户型抗风险分析：在买方市场情况下，宜以市场主流热销产品为主，控制风险,公寓小户型无景观 住宅小户型无景观 住宅中户型无景观住宅大户型无景观 住宅中户型有景观 住宅大户型有景观,收益,收益,买方市场下大户型风险大，未必博高价小户型风险小，有调价空间,控制风险为首要任务下，一期产品应以小户型为主,产品定位,产品分析,新政对小户型是一个利好，对改善型住宅影响最大,业内访谈启示,新政将抑制部分改善住房需求以及部分外地
24、购房者，区域内100平米以下二房需求大、消化快，建议本项目以70-100平米的中小户型为主,消费者访谈启示,被访者首次置业七成左右，对东部市场发展看好，目前处于观望氛围，被访者需求80-100平米左右的两室和三室户型较多,90平米以下小户型利好消息此类住宅的客户多以首次置业为主，且以自住为多。 新政打击力也未涉及90平米以下的住宅。90平米以上的改善性住宅受新政影响较大提高二套房首付比例，大幅度提高三套房首付比例及贷款利率，甚至停放三套房贷款。,新政影响,高新区住宅产品以100平米以下的二房为主，从整体户型面积供应看，90平米左右户型供应占到户型总供应的55%左右。,产品分析,去化速度快,保证
25、东西两地块居住品质为前提，以板楼为主，配以少量塔楼，通过总价控制选择中端客户群，控制大户型产品体量,以高层板式住宅为主，配以部分社区商业产品线以二房小三房为核心，并尽量在保证品质的前提下，增加二房产品比例,考虑到：,住宅+社区商业(沿街2层）,产品定位,国家房地产调控政策对大户型产品影响较大，对90平米以下户型影响不大高新区市场90平米左右户型需求量大，去化速度快，存在市场机会通过业内人士访谈和客户需求调研，未来对90平米以下户型需求较大,因此：,上述户型配比已经过初步规划排布调整,产品定位,以二房户型供应为主，其次为三房产品，90平米以下户型占70%,价格定位,参照周边楼盘价格，采用市场比较
26、法得出本项目目前均价为7100元/平米,参考对象：在对周边项目进行甄别后选择与本项目产品类型相进的中期未来城、中海紫御东郡、海信慧园、名筑美嘉做为可比对象,项目均价=（7147+7232+6826+7200）/4=7100,注：海信慧园价格剔除600元装修标准,预测1年后项目入市价格约7500-7800元/平米,普通住宅类产品价格判断：1、2010年为普通住宅产品调整期，有可能出现量价齐跌的现象；2、预计2011年高层住宅市场的竞争更加激烈；从量价齐跌向价格平稳销售量转好过渡； 3、随着前期小产品对项目的价值拉升，价格可能适度上涨。,价格定位,预计2011年5月项目入市价格7500-7800元
27、/平米,说明：济南住宅价格年自然增长率按10%计算(考虑到新政影响按5%-8%修正)；项目计划2011年5月入市，销售周期3年；本价格定位仅为参考，具体入市价格要根据当时市场实际情况和产品实现情况等因素来确定。,Q2：什么样的产品更符合当前市场需求 ？,发展建议,6,落地,还原都市居住生活,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地块价值评估,户型设计建议,地块价值评估,地块价值解析依地块资源不同，确定商业和住宅价值排序,住宅价值评价五要素,商业价值评价五要素,邻里区位：地块间的关联景观与配套资源外部环境影响：噪音、环境地块尺度：地块大小和形状昭示与
28、进入,对外辐射度：辐射范围和级别人流聚集度商业尺度：尺度和形状进入及昭示性沿街状况：沿街方向和长度,住宅价值排序,商业价值排序,12345678号地,5号,1号,3号,2号,4号,6号,7号,8号,78215634号地,燃料厂,牛旺庄安置房,牛旺庄安置房,未来城,整个项目可划分为居住区、底商配套区,蓝色区域均为临街面交通通达性较好，随着该地区大量住宅的建成，数量庞大的人口入住将使该地块具有较好的商业潜力，本地块适宜做住区商业配套开发。,蓝色区域底商配套区,黄色区域内部地块内部平整，噪音干扰小，景观可塑性好，适宜做住宅开发。,黄色区域居住区,空间系统建议,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议
29、,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地块价值评估,户型设计建议,本项目布局原则,建议整体采用18层的楼间距大、进深短的高层产品,中高容积、低密度建议本项目在用足容积率的前提下，建议整体采用18层的楼间距大、进深短的高层产品，提高整个项目规划的舒适度。,围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划,住宅布局设计原则,合理性：小户型尽量设置在沿街，减少街道噪音对高品质户型的干扰；多样化：避免单一的排式布局，围绕花园、广场形成多样的排布，与市场产品拉开距离。,商业布局设计原则,做足规模感：各建筑有统一的连接性设计，强化规模感，塑造与市场现有产品差异点，打动购买客户和消费者；优化空间尺度：利用
30、空间尺度积聚人气，形成商业氛围，充分发挥主力店的核心商业功能，带动周边商铺的经营。,整体布局设计原则,利用现有地块，商业紧邻道路，住宅居后，弱化商业经营对居民生活的不利影响，统一建筑外立面、园林风格。,本项目布局原则,幼儿园,商业,交通动线建议,道路通过景观带的分割实现人车分流,地下车库入口,地下车库出口,出入口建议,由于小区中间被道路分割，所以建议东西两个区域各设三个出入口入口通过景观设计实现人车分流建议中间入口限制车辆通行，以营造休闲氛围，同时便于该入口两侧的商业运营,人行出入口,车行出入口,车行出入口,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地
31、块价值评估,户型设计建议,“大面宽”、“短进深”的薄、短、板式高层,建筑形态选择,在2.45的容积率下，产品全部呈板楼设计，大面宽”、“短进深”的纯薄、短、板楼带来的居住舒适性和人性化等产品本身的优化使附加值提升。为了增加整个社区的“绿肺”，单体住宅设计为23个单元的形式，楼间距则从38米到55米，为住户提供了充足的绿色休闲体验空间。,济南地产楼盘外立面现状：欧式风格风靡济南占据了地产界半壁江山；现代简约风格近几年发展迅猛，在济南地产也占有一席之地，新中式风格正在逐渐兴起。,立面风格建议支撑,现代简约风格,新中式风格,现代欧式风格,此次楼盘风格调研共选取了14个在济南市场具代表性的楼盘，调查结
32、果如下：现代欧式风格：盛世花城、莱茵小镇、海尔绿城、名士豪庭、中海紫御东郡、外海蝶泉、富祥天地现代简约风格：海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园、锦绣泉城、领秀城、阳光100新中式风格：中齐他山、泉印兰亭,市民对现代风格的建筑最为青睐，中式风格的欣赏度也较高。,济南现有高层高档小区外立面以欧式风格为主，中档小区以现代简约风格为主,名士豪庭（现代欧式）,中建文化城（现代简约）,领秀城（现代简约）,阳光一OO （现代简约）,立面风格建议支撑,建筑立面风格建议,本项目建筑风格建议：现代简约风尚板式建筑,现代建筑风格特点：明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简
33、单。品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地块价值评估,户型设计建议,布局原则较大的户型有较好的景观面和较少的外界影响按照开发的时间顺序，先期以小户型为主，随着环境和楼盘品质的不断显现，逐渐推出大户型产品,90以下,90110,110130,户型分布建议,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,景观资源,较大的户型布置在较好景观资源面，在开发后期推出,户型建议,两梯四户板楼,户型借鉴,卧室带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带
34、鞋柜,独立玄关，带鞋柜,两梯四户70平米+90平米二房,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,舒适三房,次卧收纳,舒适的阳台,户型建议,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地块价值评估,户型设计建议,上海嘉宁荟：做出特色园林，以提高楼盘整体形象,案例借鉴,大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。绿化系统延伸到小区的各个邻里单元，充分实现景观共享；社区内部充分利用超大楼间距，做出特色园林，以提高楼盘整体形象。 并通过景观设计增加居住者的参与型乐趣。,案例借鉴,融科橄榄城：通
35、过景观等营造温馨的生活环境和居住保障,强调由斜坡（路面层次）、叠水、植被绿地、铺地、小品、雕塑、小型广场等组成的立体景观空间设计。人车分流社区社区还配有幼儿园和老年公寓，为客户提供了一个温馨的生活环境和居住保障。,景观设计建议,通过“点、线、面”绿地空间的相互结合,通过景观轴的连接作用，从景观形象和交通动线上加强东西两区域的联系，弱化中间道路对小区的分割,景观主轴,楼间景观带,道路景观轴,楼间景观营造,景观设计建议,项目园林景观通过点状庭院绿地与带状公共绿地形成小区完整的绿地系统。通过“点、线、面”绿地空间的相互结合，构成各自相对完整又有机联系的绿化系统，各成体系，各具特色，形成丰富的生态空间
36、，营造怡人的居住环境，使生活区与景观园林融为一体。,局部水体景观,意向客户对项目园林景观的选择中，水景的选择比例最高。,在注重小区植被绿化的同时，添置少许水景，迎合多数客户喜好，提升项目认可度。,景观设计建议,底商的顶部露台绿化为居民提供更多绿化空间,景观设计建议,商业顶层平台的绿化,屋顶绿化分层示意图,以客户为导向的项目发展策略,建筑设计建议,规划设计建议,景观设计建议,配套物业建议,地块价值评估,户型设计建议,区内配套位置建议,地下车库入口,会所,地下车库入口,入口形象广场,入口形象广场,健身设施区,小型游乐场,幼儿园,底商,底商,底商,健身设施区,地下车库入口,地下车库入口,健身设施区,
37、底商设计建议:不仅满足区内需要，还要着眼于服务整个社区,糕点,超市,美容理发,餐饮酒吧,鲜花礼品,网吧,汽车美容,服装,配套规划建议,结构设计建议：设计时尽量少的将住宅的柱或剪力墙落在商铺内；灵活设计建议：单铺面积不宜过大，应便于分割既考虑到上下两层可打通使用，又要考虑到二层可以单独使用。业态设计建议：具备满足日常生活需求的各种物业业态以店铺的形式分布在底商当中,配套规划建议,商业总面积最大约21000，推荐方案一,两层商业,幼儿园,一层商业,方案一：将所有沿街面都布置成商业，商业价值最大化，后期销售中随着社区的不断成熟商铺的价值会凸显，获得较高的收益。,方案二：商业主要布置在小区南北两侧的居
38、住区级道路上，小区中间道路仅在入口处布置部分配套商业，居住品质和小区景观展示面较好，但不利于商业价值最大化。,会所设计建议：体现现代感受，同时能够形象突出、有视觉冲击力，为居住客户提供更完善的服务，提供“运动、休闲、交流的空间”,健身会所,游泳池,球类馆,休闲茶吧,配套规划建议,会所,幼儿园设计建议,配套规划建议,建议规划9班2400幼儿园幼儿园设计应朝向适宜，游戏场地日照充足。平面布置应功能分区明确，避免相互干扰，方便使用管理，有利于交通疏散。宜设计为低层建筑,幼儿园,地下停车位设计建议,将地下停车室顶板局部开口，将阳光及自然风引入地下停车空间，结合环境在开口部位种植绿化，形成各种景观区域。
39、根据市场需求及对未来发展趋势的预测，建议车位按1：1比例配置。,配套规划建议,地下车库入口设计,车库入口造型也是园林的一部分；利用造型拼接、色彩跳跃、虚实间的对比和反光照明设施的应用，提高其夜间识别性，令回家成为美丽的旅程。,地下车库入口,地下车库入口,地下车库入口,地下车库入口,室外健身设施,配套规划建议,健身设施区,健身设施区,智能网络化使住宅符合智能化发展趋势，更便捷的处理社区的集约化管理,居住在人流量庞大的小区内，安全性与避免干扰是影响客户居住感受的重要指标,住宅的新型材料的使用。安全措施，安全措施主要通过智能安防和物业管理的合作实现。配置各种安防探测器，如红外幕帘探测器、燃气泄漏探测
40、器、烟感探测器、紧急求救按钮24小时365天安全保卫；24小时365天车辆管理。,附加值建议,入住客户服务：热情、周到、细致、耐心，为客户提供人性化的优质服务,专业保洁公司； 定期走访客户； 房屋代理租赁服务； 车辆清洗、养护、维修 专业人员进行车位管理； 送水、订报、订票、代收信件等便民服务； 设备设施、环境卫生、绿化、治安、消防常规管理； ,居住物业服务的升级版,附加值建议,Q3：如何控制开发节奏，确保利润最大化 ？,开发节奏,7,节奏,对项目开发节奏的把控,本项目启动模式选择高性价比先行,启动模式,项目开发分期建议 由西向东滚动开发,分期原则：国家对房地产宏观调控力度加大，但对小户型产品
41、是利好济南市场，尤其是高新区市场小户型产品稀缺随着市场的发展，政策的调整，高端产品放在后期开发,分期开发,启动区位置选择原则昭示与进入：外部展示、进入性景观资源：自然景观、人文景观外部影响：外部环境、噪音地块尺度：地块大小、地块形状持续开发,目前唯一进入通道位于项目北侧，而地块南侧道路尚未开通；项目被规划路分为东西两块，东地块相对优于西地块；项目地块约呈长方形，北部相对宽，南部较窄，不利于物业形态综合展示；项目一期位于西地块，北侧启动利于整体持续推进。,由西向东滚动开发,一期,二期,前期作为售楼处后期作为商业出售,小区主入口,小区次入口,示范区,首次推盘的楼座,项目总体量约24万平方米，总销售
42、周期3年，总开发周期4年,一期,二期,分期开发,2011年上半年开盘，2013年底售完，总销售周期3年。,2010年下半年动工，2014年下半年完工，总开发周期4年。,启动期通过高性价比产品开打市场销路，奠定项目市场地位,启动期启动区产品：西地块南侧侧6栋板式高层，户型以70-90平米紧凑型和舒适型二房为主，配以少量三房启动区规模：约6万平米启动期配套：售楼处和景观展示区；客群：以首次置业年轻人为主,启动期开发策略高性价比：通过二房户型产品创新，提升附加值，同时合理控制总价，打造高性价比；高展示：契合项目形象，打造具有高体验感的展示空间。,分阶段开发策略,启动区,景观展示区与售楼处一体化，提供
43、体验式营销,示范区园林全精装：花香满径，入口设形象墙，保安引导泊车示范区园林应当充分展示项目风采，透过示范区展示让来访客户对项目的整体形象有所认知，进而赢得客户的认同感。,启动区,展示区,紧凑二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,启动区户型,舒适二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带鞋柜,启动区户型,成熟期借势项目前期市场地位，同时通过分阶段卖点的不断投入和高产品力支撑项目价值实现,成熟期成熟期产品：一期剩余5栋板式高层，户型以舒适二房和紧凑三房为主；成熟期规模：6万平米；成熟期配套：小区入口广
44、场、幼儿园和商业配套；客群：首次置业和功能型换房客为主,分阶段开发策略,成熟期开发策略借势项目前期市场热度：延续项目启动期市场形象所带来的市场标签效应；分阶段卖点的不断呈现：配套的持续投入，入口广场和社区商业等标签性配套形成分阶段卖点支撑；价格标签：产品高附加值带来的高性价比；,一期,峰值期成熟大盘生活实景展现，周边城市价值提升助推项目至峰值期,峰值期峰值期产品：12栋板式高层，以多元化二房和三房产品为主；峰值期规模：10万平米；峰值期配套：商业和景观生活实景等；客群：功能型换房和品质型换房为主，兼顾一部分投资型客户,分阶段开发策略,峰值期开发策略成熟大盘生活实景展现；分阶段卖点的不断呈现：商
45、业和幼儿园等标签性配套落成；随着价格的拉升，推出三房产品最大化获取价值,二期,本项目开发节奏控制,开发节奏,一期,二期,开发节奏,物业价格,三房产品,二房产品,开发节奏控制原则：二房产品主要作用是回收现金流，是本项目开发主体，前期长期投入；三房产品主要作用是树立价值标竿，在项目后期投入，攫取最大价值；多元化产品联动开发，通过二房产品前期回现和销售热度，拉升三房产品价值。,项目分期开发策略分期物业计划,启动期,产品类型,配套亮点,2011.52011.10,70-90平米二房为主,体验式售楼中心,起止时间,一期,2011.102012.7,主题会所,消化量,6万平米,二期,2012.72014.1,10万平米,景观资源,主入口广场,大型主题入口中央组团景观,成熟景观社区,社区商业全面完善,6万平米,社区商业节点,景观示范区,三房产品为主，二房产品为辅社区商业,舒适二房和紧凑三房社区商业,产品价格,二房产品低价入市，速度占领市场，及时回现,依托前期市场热度持续推出二房小三房，保持稳定现金流,经过前期积累价格已拉到高点，及时推出三房产品，获取最大价值,启动期,成熟期,峰值期,开发时间,幼儿园,The End.,预祝项目开发圆满成功！,信立怡高顾问事业部 2010年5月,
