1、广州购物中心市场调查报告,二零零八年八月,调查行程及项目,西城都荟,地址：黄沙地铁上盖发展商：和记黄埔总建筑面积：8.8万平方米（地下一层，地上三层）铺位数量：约400个配置有：660多个停车位定位：以“国际级悠乐式”为主题，集餐饮、娱乐及百货零售于一身预计开业时间：09年年底招商策略：以品牌商家为主，暂时不考虑个体户商家现已达成协议商家：盛世长运、UA电影院、百佳、,相关参数：,项目存量多，规模大特色少,广州商业市场近年在火爆的楼市掩盖下，蕴藏着自己巨大的市场魅力。大规模、高质量的商业项目陆续面世，同时也将竞争原本激烈的广州商业市场推向了一个更高的起点。珠江新城新CBD的启动、老城区成熟的魅
2、力以及各郊区的毫不示弱，都会给我们的项目的成功启动带来非常大的冲击了。,新光天地基本信息,建筑面积：18万平方米区位：东四环内侧、CBD华贸商圈内楼层数：1层6层停车位：1300个（商业）+1400个（写字楼）管理公司：台湾新光天地定位：一站式（ONE STOP SHOPPING）的全客群购物休闲商场,新光天地楼层业态分布,新光天地入驻品牌数据,10大国际顶级品牌旗舰店42家国际名品新概念店24个品牌首次在中国开设的专柜53家北京首次设柜的品牌店938个世界品牌，其中进口货品占61%78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市 法国奢侈食品FAUCHON，占据2652平方米，共B1、1
3、、2三层，引进400多种进口食品GUCCI1300平方米的店面装修费就高达800万美元、松下品牌店装修费近70亿日元 奢侈品牌包括：Prada、Salvatore Ferragamo、Fendi、Hugo Boss、GUCCI、Ermenegildo Zegna、Dunhill、Max Mara、Bally、Rolex、Piaget、Mikimoto、On Pedder、Club Monaco、Juicy Couture、Pleats Please、Anna Su、Giuseppe Zanotti 等,新光天地亮点小结,亮点一：最好最美丽的建筑空间 亮点二：最好最丰富的品牌 亮点三：最好最美味
4、的餐饮 亮点四：最好最时尚的购物体验 亮点五：最好最体贴的服务,新光天地优势分析,宏观分析： （1）中国经济持续向好，人民消费力大幅上升，消费对象从日用品向奢侈品过渡，且具备了购买高端消费品的实力和品位； （2）WTO度过5年过渡期后，国际间的交流逐渐频繁，贸易领域逐渐扩大，为更多世界顶级的产品和经营理念进入中国市场提供机会； （3）中国政府在经济生活方面采取了更为开明的态度，为高端消费品的流通提供了政策保障。,新光天地优势分析,中观分析： （1）北京近几年奢侈品消费大幅增加，市场供不应求； （2）CBD区域聚集国际性的高端人才，商务、商业氛围浓郁，具备充足的消费；（3）经过多年发展，CBD区
5、域的商品定位已相对成熟并得到广泛认可，辐射范围日渐延展到华北地区，甚至在全国范围内具有一定影响力。,新光天地优势分析,微观分析： （1）地缘优势明显CBD商圈为北京最为繁华之所，华贸中心又位居其心脏地带；长安大街优越的联外交通优势，项目B1层与地铁一号线大望路站直接连通，将其与使馆区、燕莎商圈、国贸中心彼此呼应； （2）客源优势明显华贸中心项目本身有3座5A级智能写字楼、10座高尚住宅楼以及2座超豪华五星级酒店，吸引了众多世界级财团和集团公司进驻，同时项目周边还有多栋甲级写字楼及高级住宅, 项目直接面向数十万成熟的高消费群体； （3）管理优势明显华贸开发商“国华置业”实力雄厚，新光天地长于高端
6、战略，华联集团在北京市场具备丰富零售经验，戴德梁行拥有高端零售商招商资源。,新光天地市场机会分析,1、区域内高端购物型商业中心与消费力形成错位，缺少在商场体量、产品种类和层次、管理、配套水平、市场推广等多方面均能满足消费需求的大型、高端购物场所； 2、区域内真正高端的项目数量稀少，部分向高端转型的，有的尚未完成转型，有的改良并不成功。从政府规划及目前已知状况看，区域内能直接对本项目产生正面威胁的并不多见； 3、鉴于区域内商业氛围成熟、浓郁，竞争对手可以利用各自的“一家之长”构建“竞合型”伙伴关系，优势集群，形成更大、更完备的商业圈层，从而加强对高端消费群的吸引力和凝聚力； 4、项目团队精良，具
7、备走高端路线的能力和素养，并拥有在京外地区的成功操盘经验； 5、经济的大环境，无论在国内还是国际，都为高端产品提供了足够的消费出口。,东方新天地基本资料,建筑面积：12万平方米区位：东长安街1号、东单与王府井之间楼层数：地下1层、地上1层经营商家：200多个，面积超过1000平方米的主力店铺超过12家定位：一站式（ONE STOP SHOPPING）的购物中心目标对象：本地：外地=80%：20%，相当一部分为企业白领、高管、外国游客、外籍商务人士。,东方新天地平面图,东方新天地商业配套设施调查表,名称 数量女士服装店45个快餐店27个男士服装店25个钟表店17个皮鞋店12个咖啡店12个珠宝店1
8、1个餐厅11个饰品店8个帽店8个个人护理店9个眼镜店6个银行6个其他展厅5个影音店4个娱乐产品店4个ATM4个婚纱摄影店2个汽车展厅2个奥运产品专卖店1个冲洗店1个烟草专卖店1个商学院1个洗衣店1个音像店1个,东方新天地入驻奢侈品牌,E.Zegna、Dunhill、Kenzo、 Paul Smith、Pal Zileri、Givenchy、 Burberry、S.T. Dupont、Valentino、Ferre、Missoni和St. John等奢侈品牌，还包括nike golf、宝马生活方式专卖店等.,东方新天地成功分析,准确的市场定位：国际性经贸中心 酒店每年召开很多国际性会议，30万平
9、方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓住户多为外企员工。这样的协同效应对各业态的积极作用都非常大。营运模式：全部统一出租形式 这样能有效地控制租户的质量营运方向，及时调整营运策略，打造整体形象。独特的设计理念：综合建筑体 这种一站式的消费方式全面迎合了人们的生活方式，同时为店铺提供了庞大稳定的 高端客源。专业的管理服务多元化的商业经营 很多外籍员工住在公寓，东方新天地特意招进高档幼儿园外资口腔诊所。适当提高餐饮比例 商业运营中，餐饮的比重应维持在2225，东方新天地的比例为27。,国贸商城基本信息,区位：东三环建国门外大街，CBD国贸商圈建筑面积：总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平
10、方米，分为地上两层和地下两层。,国贸商城入驻的奢侈品牌,备注：入驻的国际一线品牌数量约40家左右,国贸商城各楼层业态,首层、二层：服装服饰精品区以高档、时尚为主题的服装精品区，汇聚世界名品。,地下一层：时尚消费区国内外时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等。,地下二层：休闲娱乐区冰面面积八百平方米的水冰场。,美食餐饮区：二十余家，包括西特色餐厅、快餐厅、咖啡厅、茶舍、甜点屋。,国贸三期基础信息,三期总建筑规模达54万平方米，建筑高度约330米（北京最高），总投资约8亿美元。包括超五星级酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院等多种设施，预计于2007年底竣工。建成后
11、的国贸三期不仅是北京能够商务中心区的标志性建筑，还将成为未来北京的标志性建筑，并且与国贸一期、二期一起共同构成110万平方米的建筑群，成为全球最大的国际贸易中心。,国贸商城项目分析,地处CBD核心区域内，外资企业、星级酒店、高级公寓、外国使馆云集，客户资源优良。提供一站式综合性的服务和体验，相关性强的业态组合多样化。定位高端，约有40个左右的国际一线品牌。,金融街购物中心基本信息,区位：复兴门金融街片区总建筑面积为8.9万平方米，出租面积约3.8万平方米拥有停车位961个从地下一层到地上四层汇聚了超过110 家国际名品名店。,金融街购物中心业态规划,一层: 路易威登、古琦、迪奥等国际一线知名品
12、牌旗舰店二层: 时尚男女装和白领阶层的上班服饰三层: 休闲品牌四层: 生活家居、SPA和美容美发五层: 金融家俱乐部地下一层: 华润OLE高档超市、新加坡福将坊美食街、主题童装馆和运动休闲馆等。,金融街购物中心各楼层品牌分布,Basement 1FOOD JUNCTION / uccal space / Azona AO2 Potato & Co / GUCCI / Adidas Original / Shoes Gallery / Innotel / Top sports / Nicholas & Bears / Kingkow / Little Prince / Marco & Mari
13、/ Kids Land / catimini / Oilily / Playism / Jacadi / Lea Foscati / Alexis / Levis / Ole supermarket / German town / Cellar / 一茶一坐 / U Style首层 Girard-Perregaux / Jaeger-LeCoultre / Omega / Dior / DiorHomme / GUCCI / VERSACE / Chopard / Ermenegildo Zegna / Hogo boss / Berluti / PINK /CERRUTI 1881 / ST
14、. JOHN / a.testoni / Paul & Shark / IWC / Altea / Brooks Brothers / Chloe / LOEWE / Givenchy / Salvatore Ferragamo / Lane Crawford / LV二层IT / agnes b. / Y-3 / Marc by Marc Jacobs / Juicy Couture / Club Monaco / M.missoni / ck / ports 1961 / Joan & David / Sakae Sushi / EEC Time Zone / Theory / Anne
15、Klein / Moneta / Lilyrose / Private Shop / Tittot / Ports Men /Piombo / 1436 Erdos / Roberta di Camerino / Giada / Lottusse / Lane Crawford / Gieves & Hawkes / Folli Follie / Spring Field 三层Only/ Vero Moda / Jack & Jones /Esprit / Enzo /Roots /G-star / Guess by Marciano / Replay / Miss Sixty / Hempe
16、l /On & On /Ci Chic / Ustone / EXR / Fornarina / DelaNuage / Trands / JEFEN / COBO / C31 ROTC / Aimer Beauty shop / Sisley / Benetton / Swatch / Lane Crawford / CK underwear / Nine West Sole Alliance 四层、五层 SUBU Restaurant / Toni & Guy / BOSE / BLUE MORNING / artall / LIFE MENU / THANN / KUANS LIVING
17、 / OSIM / Svenson Hair Care Centre / Marie France Bodyline / 海德SPA会所 / 美丽田园SPA / Raffles International Medical Centre / Hom spa / The IQ Air Store / Olivier Desforges / 馨亭 / 金融家俱乐部/ WMF/ Euro home 嘉艺廊 / Chocolat Debauve & Gallais,金融街购物中心提供的服务,服务台，寻人播音，寄存服务，替送服务，遗失物处理，购物活动咨询，顾客意见处理，改衣服务，演出票务预订，黄页信息查询
18、，兑换停车券，婴儿车，轮椅租借，会员卡咨询服务，皮鞋护理，公用电话服务，自动柜员机服务，手机充电服务，VIP LOUNGE， 茶歇服务，商务服务，会员卡服务，汽车清洗，保养及汽车用品销售。,金融街购物中心项目分析,金融街不仅拥有威斯汀、丽思卡尔顿、洲际等星级酒店，周边还集合了金融街的巨头机构，这在一定程度上支撑了金融街购物中心的消费市场。但有业内人士认为，区域内客流虽然可以对金融街购物中心起到支撑作用，但高端消费客户往往具有难以改变的消费习惯。 金融街购物中心引入了年轻白领喜欢的NIKE、ONLY 、 ESPRIT、ADIDAS等中等价位品牌。在带给消费者十足购物享受的同时，金融街购物中心不希
19、望出现“高处不胜寒”的尴尬。,上海顶级购物中心分布示意图,上海国际顶级品牌情况,世界公认的顶级奢侈品牌中已有81.25%进驻上海。专家认为，这标志着上海奢侈品市场已达到了相当高的成熟度，上海已跻身国际时尚商业城市行列。 化妆品、香水、男女时装、手表、箱包的品牌渗透度最高，达到61.5%；內衣、婴儿用品、水晶和玻璃工艺品的渗透度较低，达30.8%；国内市场新兴的消费热点如家具、家居类商品，目前只有极少数顶级品牌进入，占7.7%。 上海引入的奢侈品牌主要来自法、意、美、日、德、英和瑞士，比例分别占到23%、19%、15%、10%、7%、6%和7%，其他国家品牌占13%。世界顶级奢侈品牌主要分布在黄
20、浦、卢湾、静安、徐汇等上海核心商业区，基本集中在离市中心5公里的辐射半径内，而南京西路金三角、外滩、淮海路新天地这三大顶级时尚地标则是奢侈品牌密集分布区。 有关数据显示，目前中国奢侈品市场价值约为20亿美元，奢侈品消费者已占中国总人口的13%。截至2004年底，上海最高收入户人均可支配收入已达44000元，上海最高收入户人均消费支出已达24000元以上。,顶级奢侈品旗舰店在上海,1.CHANEL中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼2.PRADA 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼 3.FFENDI中国上海静安区南京西路中信泰富广场1楼（最新更新）4.GIORGIOARMANI中国上海中山东路（外
21、滩）3号楼5.GIANNIVERSACE 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼 6.JILSANDER中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼7.YVESSAINTLAURENT 中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼 8.JEANPAULGAULTIER中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼9.JimmyChoo 中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼 10.ChristianDior 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼 11.MONTBLANC 中国上海静安区南京西路中信泰富广场1楼（最新更新）12.EMPORIO ARMANI 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼 13.MaxMara 中国上海大上海时代广场
22、1楼14.SalvatoreFerragamo 中国上海大上海时代广场1楼,顶级奢侈品旗舰店在上海,15.GUCCI 中国上海商城1楼16.HUGOBOSS中国上海中山东路（外滩）18号楼?17.Cartier 中国上海中山东路（外滩）18号楼?18.DOLCE&GABBANA 中国上海中山东路（外滩）6号楼19.夏姿。陈 中国上海中山东路（外滩）9号楼20.ArmaniCollezioni中国上海静安区南京西路中信泰富广场1楼21.ErmenegildoZegna中国上海中山东路（外滩）NO.1822.Dunhill 中国上海中山东路（外滩）?(即将现身上海的三层旗舰）23.LOEWE 中国
23、上海静安区南京西路中信泰富广场1楼24.TOD,S 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼 (女）2楼 （男）25.BURBERRYPORORSM 中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼 JOYCE26.NinaRicci 中国上海静安区南京西路中信泰富广场2楼27.MOSCHINO 中国上海静安区南京西路恒隆广场2楼28.DiorHomme 中国上海静安区南京西路恒隆广场1楼,上海恒隆广场基本信息,位置：南京西路1222号 主楼66层、高288米。目前是浦西地区最高建筑。建筑面积28万平方米，其中办公楼16万平方米，商场5万平方米，地下7万平方米。,上海恒隆广场品牌分布,地下1楼恒隆钟表珠宝廊(共1
24、3个品牌)：Boucheron、Harry winston、Chaumet、Franck muller、Chopard、OFFICINE PANERAI 、Jaeger LeCoultre、Girard-Perregaux、IWC、Richard Mille、Hublot、Gerald Genta、ZENITH1楼(共21个品牌)：时装类：Chanel、Dior、Dior homme、Louis Vuitton、Hermes、Versace、Fendi、Prada、Tods、Emporio Armani、Escada、Celine、Dunhill、Ermenegildo Zegna 珠宝手饰类
25、：Chanel fine jewellery、Van cleff & Arpels、Cartier、Bvlgari、Mikimoto、Tiffany、Piaget2楼 (共22个品牌，外加Louis Vuitton , Prada 因为是双层店)：Yves Saint Laurent、Jimmy Choo、Joyce、Tods (男士专卖)、Just Cavali、Hugo Boss、Moschino、Daks、Escada Sport、Marni、Tommy Hilfiger、TSE、Blumarine、GF Ferre、Pal Zileri、Laurel、St John、Gieves &
26、Hawkes、Patrizia Pepe、On Pedder、ZUMA、ABEBI3楼(共21个品牌)：Jen Pual Gaultier、Stella McCartney、Diane von Furstenberg、Jil Sander、Anna Sui、Kate Spade、I.T、Longchamp、S.T.Dupont、Anteprima、Lagerfeld、Brook Brothers、M Missoni、BCBGMAXAZRIA、Lancel、DKNY、Diesel、Miss Sixty、Daniel Hechter、ANNA RITA N、Gerry Weber4楼(据不完全统计
27、，共12个品牌)：服饰类：LIU.Jo、Samsonite Black Label、CK Underwear其他类：Bang & Olufsen、LALIQUE、ORREFORDS、WEDGWOOD、LLADRO、Masterpiece by King Fook、BOSE、Yves Delorme、琉璃工坊,对恒隆广场的评价描述,恒隆广场西邻著名的波特曼酒店，东邻中信泰富广场和梅龙镇广场，形成上海顶级国际名牌的消费商圈。迄今已有多家国际一线品牌入驻恒隆广场，其中很多是该顶级品牌在上海的总店、中心店，因此恒隆广场将会成为国际著名品牌旗舰店在上海的汇集地，恒隆广场也将由此成为上海个性化消费的创高点
28、。 恒隆广场网罗国际著名品牌，势将成为上海时尚的购物点，为上海高档次的消费市场写下突破性的一页。恒隆广场的隆重开业，是南京西路上又一道消费亮点，成为上海“黄金链”的关键一环。它将和其他消费广场一起构成南京西路上购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的文化及娱乐的消费圈。配合静安区政府“双高”区的战略部署，恒隆广场这颗璀璨的明珠将为上海这座东方不夜城进一步完善国际化、时尚化、商业化的国际都市形象作出贡献。,中信泰富广场基本信息,位置：位于南京西路1160号 主楼48层、高196米。建筑面积10.55万平方米，其中办公楼7.1万平方米，商场3.45万平方米。,中信泰富广场入驻的主力奢侈品牌,MaxMars,
29、Max & Co,K-Swiss,备注：拥有100多家专卖店,中信泰富广场各楼层业态情况,梅龙镇广场基本信息,位置：位于南京西路1038号 主楼32层、高153米，占地面积11676平方米，建筑面积12.1万平方米。楼高10层的大型商场，建筑面积7万平方米；地库底层为停车场，提供330个车位；办公楼22层，面积3.2万平方米。定位：融餐饮、娱乐、购物、健身、商务于一体，实行全方位、多层次服务。,梅龙镇广场各楼层业态分布,10F电影院8F美容、美发7F餐饮6F家居、摄影、美甲、护发、美体、餐饮、学习5F运动城、美发、餐饮4F男装、餐饮3F女装、女鞋、餐饮2F女装、女鞋、首饰、屈臣氏1F国际精品B
30、1餐饮、超市,备注：其中1-6层是伊势丹百货,梅龙镇广场入驻奢侈品牌列举,Cerruti1881塞露迪1881Dolce&Gabbana多尔切加巴纳Trussardi托鲁纱缔Guerlain娇兰Calvin Klein凯尔文克莱Valentino华伦天奴Givenchy纪梵希Versace范思哲,Ermenegildo Zegna杰尼亚Yves Saint Laurent圣罗兰lancome兰寇Estee Lauder雅诗兰黛Dior迪奥Chanel香奈尔Burberry巴宝莉,外滩三号基本信息,位置：外滩中山东一路5号建筑面积：12000平方米楼层：共七层定位：凝聚艺术、文化、美食、时尚和音
31、乐，激发生活灵感，引领现代时尚，是品味人士推崇备至的优雅成熟社交、休闲场所。,外滩三号各楼层业态情况,一楼：阿玛尼（Armani）专卖店 这是阿玛尼在中国开张的首家旗舰店，所有商品世界同步发行，并包含旗下不同风格的品牌，即GiorgioArmani和EmporioArmani两大系列。这意味着来自意大利的时尚风潮开启了在中国市场的第一扇窗口。二楼：三品牌专卖店 品牌专卖店分三男人区和三女人区，外滩3号专属布置的时尚走廊，汇集世界知名设计师品牌。 三男人区其绝妙之处在于时装、饰品和皮具品都能与世界第一流的葡萄酒相融合。除了珍贵的时尚服饰，三女人区还有更多产品呈现：用于芳香按摩的精油制品、专业级别
32、的彩妆用品和完整的护肤用品，家居生活用品。三楼：依云水疗、男士理容“三” 由著名的设计师陈幼坚（AlanChan）创意设计，是世界上仅有的第二家依云水疗中心，另一家在法国依云小镇。这里从传统的法国美体疗法、东方的整体疗法到最先进的色疗和水疗方法一应俱全。一套依云豪华护理套装5小时，总价2010元。 三楼：沪申画廊 这里既陈列有世界著名艺术家的巨作，又有来自当今中国崭露头角的新人的作品。沪申画廊的目标在于：建立一个独具特色的机构，它既要负有一般公共博物馆所具有的珍品收藏的严肃的使命，又要具有一个私家画廊所具有的轻松的气氛，使得到访者能够观摩和购买艺术作品，也有机会和艺术家、甚至画廊的负责人进行交
33、流。四楼：Jean Georges法国餐厅 以创新独特的菜肴闻名世界的烹饪大师Jean-GeorgesVongerichten开设的上海JeanGeorges餐厅。餐厅的酒窖也可以用作可供30位客人用餐的特殊包厢。休息区内漂亮的家私都覆有珍奇的皮革饰品，这包括马鬃低靠背逍遥椅及人工精心制作的以鳗鱼皮包覆的蛇形凳。,外滩三号各楼层业态情况,五楼：黄浦会 黄浦会着意于将传统的中华精髓和今日上海的现代精神相融合。位于外滩3号五层的黄浦会拥有1800平方米的开阔空间，由香港著名设计师陈幼坚先生完成室内设计，其奢华富丽的色彩和材料给人留下热情奔放的魔力之感，被陈幼坚先生誉为“ArtDeco风格的现代杰作
34、。”六楼：陆唯轩 国际著名餐饮大师DavidLaris，中文名为“陆唯”，这是他的第一家Laris餐厅(陆唯轩)。 最吸引人们目光的当属美食海鲜吧Fins,Claws&Wings。客人可享用到陆唯轩最新鲜精美菜肴。 七楼：新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙 新视角坐落于外滩3号的顶层，能够将外滩及浦东以180度的全景尽收眼底。1850平方米的区域将容纳百人就餐，45座的酒吧就在近旁。 全部用玻璃构造的墙面使外部的风景豁然开朗展现于整个用餐大厅。 三度音乐沙龙，坐落在外滩3号的最顶层，以其珍贵的美酒、奢华舒适及高雅而不拘一格的音乐而闻名。而最具特色的享受无外乎在星光下置身露台，北外滩的流光异彩尽收眼底
35、，隐约中浮现出上海一些最为辉煌的历史性建筑的剪影。顶层：望江阁 这里曾经是一个钟楼，统领了整座外滩3号建筑物的制高点，现在改建成了上海最具特色的餐厅。望江阁的第一层楼面只有8个餐位。第二层只有2个座位。这间最为特殊的房间最值得夸耀的是那穹形的8米高的屋顶，充分笼纳复古的温情，360度的全方位视角，仅有一张餐桌及一张双人沙发。在望江阁用餐必须订座。其餐饮特色在于：整个外滩3号所属的餐厅菜肴，您尽可点择。,外滩六号,位置：中山东一路6号 一楼为1100平方米的DOLCE&GABBANA旗舰店；二楼为一家颇具特色的日本餐厅“东京和食美食” ；三、四楼则将引进高级中菜食府。,DOLCE&GABBANA
36、旗舰店1100平方米,外立面,内部空间,外滩十八号,位置：中山东一路6号一楼 Ermenegildo Zegna旗舰店：亚洲地区最大的零售店，店面积达990平方米。 cartier专卖店旗舰店：占地 244平方米 百达翡丽专卖店 Aquascutum专卖店 英皇钟表珠宝专卖店二楼 Allan Chiu专卖店：国内第一家高级定制女装专门店。 BREE品牌专卖店 Ports专卖店 YOUNIK专卖店 三楼是Zegna企业总部所在地。四楼是“创意中心”，作为举行展览和聚会的空间。五楼是以经营顶级粤菜为主的中餐厅“滩外楼”“；六楼是内地首家米其林三星餐厅“Sens & Bund”；七楼是法式屋顶酒吧“
37、Bar Rouge”,上海美美百货,地 址 ：上海市淮海中路1312号一楼品牌包括：Cartier、Zegna、Alfred Dunhill、Lancel、Kenzo、Canali、Aigner、PAUL&SHARK、Charles Jourdan、Mont Blanc、Bree、Moreschi、Momo Vision、美视通。二楼品牌包括：Joan&David、Alviero Martini、Ports、Azuleros、Cecilia Bilanci、Biba、STEFFE、Hailives、Sole Alliance、Fratelli Iuschi、Segreto。地下室品牌包括：Ti
38、nxx、DIdeal、Eglantine、Risis、Sirena Azzurro、LLADRO、Royal Selangor、Be Collection（美美礼品部）、咖啡厅、洗衣房。,重庆美美百货基本信息,位置：解放碑商圈 经营面积：5万平方米楼层：地下一层到地上六层主力奢侈品牌：Emporio Armani、Hugo Boss、MaxMara、Salvatore Ferragamo,重庆美美百货楼层业态情况,地下一层：运动及休闲服饰及用品、外婆桥美食广场，Valentino休闲吧地面一层：国际精品、进口化妆品及香水。地面二层：国际名品、进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡西餐厅地面三层
39、：淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表地面四层：时尚女士服饰、美容美发中心地面五层：男士服饰、男士鞋包、男士精品配饰、礼品、数码影音及健身器材产品地面六层：主题餐厅，包罗各类异国风情美食。,购物中心渐成主流商业经营模式,据DTZ戴德梁行统计，北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可： 首先，在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主
40、认可并推行。 其次，随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。 第三，与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。,确定商圈需要考虑的要素,第一，体量。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。
41、第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。,商圈的基本要素,第一，消费人群。第二，有效经营者。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。,商圈的构造,“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的
42、中心点。主要需要考虑选址业态特征。 “线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。 “面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈。 “流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。,商业项目的选址,店址是现代零售商业的核心竞争力 便利性是零售商业店址的第一特性 零售商业店铺选址的宗旨是：为消费者选择便利5A法则是商业店铺选址技术的核心 交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利商业店面
43、选址要求 商圈要求、建筑形态、面积和租期、合作方式,北京CBD商圈年龄调查,北京CBD区域商圈消费者年龄调查结果青年人员（35岁以下）达到了55.5%中年人员（35-50岁间）达到了35.0%,北京CBD商圈特征,CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 商业顶级消费地段，这也就造就了CBD昂贵的商业租金和商品。CBD的商业经营所面向的群体较为小众，主要满足高消费人群的消费需求，主要是满足CBD区域内高消费人群及办公人群的需求。未来CBD商业发展趋势将以旗舰店、概念店、精品店的发展方向
44、为发展主流。 拥有大量的著名办公大厦、购物中心、豪华酒店、高档公寓等设施，集金融、商业、贸易、信息及中介服务机构多种业态共存的CBD大商圈，已经成为了北京经济实力和商业水准的标志。,北京CBD商业市场分析,CBD规划和产业定位是充分发挥北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，立足于首都，服务于全国，辐射亚太地区乃至全世界，是北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。100多万平方米的商业体量承载现代商业流通服务业，使之成为北京发展现代服务业的聚集地。,北京CBD商业市场的特点,1. 将形成北京最大的商圈 通过数据统计，CBD不仅是中央商务区，也是目前北京最大的商业区，110万是目前
45、北京任何一个商圈也无法比拟的，即使举世瞩目的王府井商业区也不过35万。 目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相对形成2个大的核心圈。 所谓集中中有分散，主要是指110万商业分散在20多个项目中，尤其是受长安街、东三环交通主路的影响，使之不能形成一个有机的商业整体； 分散中形成2个大的核心圈，一是由国贸一、二、三期以及周边银泰中心、建外SOHO组成的国贸核心圈，规模在25万；二是由华贸中心、万达广场领衔的大望路核心圈，规模在28万以上。前者凭借10多年的商业积淀，继续引领北京高端和时尚潮流，后者借助新光天地、西武百货、沃尔玛等国际著名品牌正在后来居上，不论他们之间竞争结果如何，都会对北京
46、现代流通服务业产生巨大影响。,北京CBD商业市场的特点,2. 商圈业态业种复合程度极度齐全 （1）如果说业态业种复合程度是一个不好理解的概念，那么我们可以将CBD的100万商业与金源MALL86万（二期18万）进行对比： CBD核心区高低不同的百货、服装市场有5家，分别是贵友商厦、晨曦百货（国贸）、西武百货（万达广场）、新光天地（华贸）、秀水市场，而金源只有燕莎和贵友； 在CBD大卖场、综合超市有华润超市、沃尔玛购物广场、法宝超市等，而金源只有易初莲花； 至于餐饮娱乐酒肆茶房在CBD更是有上千家。（2）未来CBD商业可以用专业术语这样形容：业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种，表现出高度专
47、业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，不同定位的大型百货公司、超市大卖场都有。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题专业店。）,北京CBD商业市场的特点,3.引领北京高端零售市场以及时尚潮流 根据商业地价理论，商铺的租金直接关系到商业的经营成本和竞争力，也关系到商业能否在这个区域存活。因此： CBD内商业就不是一般概念里的商业了，除必备生活型业态以及解决人流和提升品质的主力店、电影院、溜冰场等以外，其它必然是经过高租金选择的商业形态。 只有能够支付高租金的业态才能在这里生存，选择的结果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高档次、高品位和专业化、个性化很强的商业业态。 在CBD区域办公、居住的主要是外企、私企、金融、传媒等行业和企业的金领阶层以及来自全国甚至全球的高收入阶层。供给和需求两方面的因素将最终导致CBD业态功能的特征必然是引领北京高端零售市场。,
