1、广东中原地产代理有限公司,上城三期产品上市营销案,最后的居住盛宴,-上城骏园3期-,目 录,PART1 目标篇PART2 市场篇PART3 策略篇PART4 客群篇PART5 执行篇,PART1 目标篇,目标期望,我们的总体目标：,2011年3月26日首批单位公开发售2011年5月份二批单位公开发售6-8个月基本完成三期约8万货量销售，总金额约6亿,售价目标,根据项目不同位置所受周边环境影响、客户对不同位置单位接受度情况，结合市场现状及未来的竞争情况，我们对上城三期初步预计实现售价目标如下：,3期可实现销售金额：约6亿,PART2 市场篇,发现问题,品牌的竞争,问题1：如何提高品牌知名度？,结
2、论：上城地产与上述地产品牌尚有差距,问题2：如何提高项目形象？,结论：由于近一年内未对外做任何推广宣传，市场关注度低，项目形象有待提高。,项目形象的竞争,问题3：如何选择适合的上市时机，避免过度竞争？,产品的竞争,结论：从区域竞争看，2011年上半年，其他楼盘主要消化目前余货，其中100三房处于市场空白，新的货源上市在2011年5月以后，主要面积在84-170 二-四房产品，下半年，市场将逐趋激烈。,PART3 策略篇,解决问题,本案营销面对的三大问题,1、以较高价格入市，客群具有一定的心理抗性；2、目标客户对于上城3期市场印象还是比较模糊，项目市场形象与目标客户价值判断尚有距离，产品的心理价
3、值不高；3、短时间内能否成为市场关注的焦点，引起轰动的销售热潮，完成预定的销售目标。,解决之道（针对三大问题）,1、发掘产品优势，以绝对产品力价值减弱客群对高价格的抗性；2、通过强势的宣传引导市场与高品位的现场展示，拉开与竞争对手的距离，改变客群对上城3期的看法，提高其心理价值判断；3、更高调的营销策略与高档次的营销活动，聚集目标客群购买欲望，以氛围促进成交。,最迫切的问题,价格高地 = 价值高地,关于品牌的思考,上城地产VS越秀城建、珠江地产、中颐集团、奥园集团,VS,品牌对比,感染市场提升品牌知名度,应对策略一,1、发掘项目价值卖点，并对其重新包装推广，正确传递给目标客户2、高效的营销策略
4、，运用渠道，媒体整合传播和强势炒作3、利用业主口碑，提升人脉传播的效率4、浮华上演，回归真本，高档次的产品包装提高项目形象，但最终要回到产品本身，从实际出发，实现产品和包装上都超越竞争对手。,感动客户现场展示,1、体验成熟社区2、奢华示范区展示（入户大堂、样板房、示范园林）3、软件(物业服务配合),应对策略二,示范园林注重细节的表现,示范园林：体现项目档次的精致水景园林展示,根据看楼路线设置局部园林示范区，由于本项目园林面积小，必须注重打造精致园林，在前期必须加强生活情景摆设和氛围装饰以及温馨提示，体现发展对客户的关怀。,道路指引系统,园林情景布置,大堂展示建议,豪华的入户大堂装修，将直接提升
5、住宅的档次及客户的心理价值；电梯功能、装修材料展示说明，让客户真实感受到发展商用料档次；,样板房展示注重细节的表现,样板房展示是最能感染客户，因此不仅仅要奢华时尚展示，还要求在细节上体现价值，譬如：标明赠送空间（飘窗）、赠送空间面积、客厅开间等，并在门口处展示户型图及面积介绍、公共走廊做面积介绍指引。,标明开间,标明赠送空间及面积,面积介绍指引,功能定位： 休闲运动式会所,上城会所展示建议,以满足多项功能为室内设计方向，包括如下功能用房：1、多功能娱乐用房（棋牌、文化、阅览、影视等区域）；2、多功能艺术用房（艺术展示、网络展示等区域）；3、多功能运动用房（健身、舞蹈、瑜伽等区域）；,关于项目形
6、象的思考,骏园3期VS中天国际、金汇城市广场、凤山水岸、江门奥园,综合对比,结论：中天国际和金汇城市广场各自有自身绝对的优势支持，投资性质的项目形象早已深入民心，因此我们需要差异化的推广，转身为居住型楼盘的第一位，避免正面冲击。,项目形象PK投资盘（金汇城市广场、中天国际）,结论：项目的综合优势较明显，但缺乏压倒性的优势支持，项目形象上若要再上档次，可参考江门奥园、城建星汇名庭的做法，借助高效的推广手段。,项目形象PK居住盘（凤山水岸、江门奥园）,我们有什么？-以独特的视觉发掘项目与众不同的核心优势,价值1：领御一城的风景（核心地段上环境价值）与北新区楼盘所诉求的“地段”概念不同，根据项目周边
7、景观资源优势（南望明星公园、北有高尔夫球场、东望保留绿化山体及西江、西望市政公园），我们称之为“城中绿肺”。价值2：全程无忧的教育配套（名校资源）坐享“紫茶、机幼”两大名校，青少年宫、五邑大学，创造区域内高层次的文化氛围，为孩子营造健康成长环境。我们应将“名校资源”配套作为核心卖点向客群重点推广，并符合目标客群对于下一代教育问题的关心与期待。,项目价值体系分析,价值3：宽阔视界，从容人生（环境价值）拥有比别人更宽广的楼距与建筑视野，较低的容积率，更多的绿地空间，更好的居住环境，结合周边的环境资源，居住优势十分明显。价值4：品质建筑，品位生活（产品升级概念）无可挑剔的产品设计，只为客户打造一个完
8、美的家居；100方三房的户型实现：客户4米开间、主卧3.8米开间，完全达到120方户型的舒适尺度；六星级的奢华装修住户大堂，不仅提升物业档次，更能顾及业主的面子问题。,项目价值体系分析,价值5：生态纯居住社区（纯居住社区）相对于其他强调“地段与配套”主打的投资概念的楼盘（中天国际、金汇城市广场）不同，我们一直强调我们居住价值的优势，是一个真正让业主放心居住的社区。价值6：出入皆尊贵，睿智之选（一流的业主满意度）一直以打造“完美作品”与关爱“业主”的上城地产，追求“业主满意度”为己任，上城骏园给予业主的不仅仅是优质物业本身，还有就是超越物业本身的无形资产。,项目价值体系分析,我们发现产品核心价值
9、：,项目价值整合评价-定位,高端价值的引领者,-上城骏园3期-,推广语：,产品形象市场推广-定位,登峰造就，您的世界,-上城骏园3期-,唯有高远的视野和淡泊的心境，才能驾驭传世建筑；唯有占据优质资源的引领者，才能驾驭世界。上城骏园，高品质的居住形态，早已成为江门高端生活的代名词。骏园完美收官之作-三期，以国际级的建筑视野，为您打造真正的极致之作，酿就超越想象的奢华。,关于上市时机的思考,骏园3期VS市场供应竞争,从调控政策层面观察,“4.17”史上最严厉的房地产调控新政启动，政策频出，明确指向以遏制部分城市过快增长房价为旨，密度和强度堪称史无前例，市场应声而下，颇受重创， 量急跌！上半年为政策
10、出台期，下半年为政策执行期与二次调控。,预计2011年楼市宏观调控政策还将持续甚至加大，包括可能对二线城市实行限购令、保障房进一步加量、可能实施房产税征收等。,2010年，尽管宏观调控政策不断，江门楼市仍呈现“价量齐升”的态势。,重要政策点：1、按揭“认房又认贷”；2、暂停发放第三套放贷；3、首套房一律三成首期； ,2009年需求抑制导致市场出现报复式增长；2010年通胀预期导致市场出现恐慌性潮，量价齐升，我们预测，这种增长性不能持续，透支未来供应量。,从市场变化层面观察,中天国际93-15869-118万,天安项目100-23080-230万（预售）,金汇城市广场110-16090-140万
11、,世纪城二期90-13050-80万（预售）,凤山水岸90-16050-120万,江门奥园90-15055-110万,嘉悦名都120-21060-150万（预售）,华侨新村项目90-20060-160万（预售）,珠江御景湾230-250230-250万(带装修),城建星汇名庭90-20080-200万（预售）,名仕华苑145-195100-150万,珠江帝景湾130-21080-160万(带装修),嘉华项目80-13050-100万（预售）,天鹅湾80-14040-80万,汇景湾90-14045-90万,蓬江玉圭园90-17040-85万,山湖雅苑三期90-13040-60万(预售),东堤湾1
12、20-16060-110万,上城三期,江门海伦堡135-16275-120万,天骄半岛97-13850-80万,北新区的房价的变化和大批新进的房源成为大众关注的焦点，未来对客源的争夺较为激烈。,从区域市场竞争格局观察,从2011年区域新推住宅供应观察,从区域竞争分析来看，2011年上半年，其他楼盘主要在消化目前余货，其中100三房处于市场空白，新的货源上市在2011年5月以后，主要面积在84-170 二-四房产品，下半年，市场将逐趋激烈。,由于100三房产品共432套占我们总货量660套的65%，销售任务的重中之重，充足的目标客源和推货时机这两方面都对我们来说很重要；,销售策略：100 产品快
13、！140/170 产品稳！,推货及销售策略,考虑到2011年5月黄金周前后市场上众多项目将有推货计划，下半年江门洋房市场竞争将变得较为激烈，而上半年市场则缺乏新产品面市而出现供货紧张局面，因此上城骏园3期最佳的上市时机是在2011年3月份，有利于争取较多目标客源，快速回笼资金，为二批单位销售创造良好的局面。,考虑到下半年洋房产品竞争的激烈性以及工程的进度情况，首期推货将采用突破传统的劣优结合方式（位置景观佳及较差的单位）入市，一方面能提升客户关注度，避开其他项目的竞争，制造火爆抢购效应，另一方面可以较好的产品创造项目的品牌根基，为后期销售做准备；,对于140/170 四房产品，其综合优势（稀缺
14、2梯2户、位置景观最佳）明显，我们认为这样我们项目利润的最大来源，我们应以较高的市场价格进行销售。,推货计划及销售目标,25栋72套,23栋72套,18栋36套,22栋36套,21栋36套,20栋72套,16栋42套,15栋42套,13栋72套,1.首推单位为17、18、23、25、 19、20、21、22栋共432套单位，3月底开售，以实现80%销售率为销售目标；2.3、12、13栋共144套单位预计6月中开售，以较高的售价进行销售；3.15、16栋共84套楼王单位，以标杆价格的自然销售，与其他单位形成价格差。,17栋36套,19栋72套,12栋72套,5月中旬取得预售证，5月底开售,分别3
15、月初、中旬取得预售证，3月底开售；实现80%销售率。,5月底取得预售证，6月中开售；,PART4 客群篇,目标市场,购买我们产品的都是什么样的客户？,目标市场定位的思考,很显然，一个拥有城市核心位置的洋房产品，是献给追求高品质物业的全江门人；以100三房和140/170 三四房为主力户型，有可能最先吸引新区及关注片区、追求改善居住品质的中高端客户群体，也包括一部分看到区域价值前景的投资客。,产品对接目标客群,项目三期户型面积及售价预测,客户初步分为三个层次：1、接受面积100两房，总价在58-72万之间，首付在17-22万之间（首次置业）；2、接受面积140三房，总价在88-109万之间，首付
16、在26-33万之间（二次置业）；3、接受面积170三房，总价在124-153万之间，首付在37-46万之间（二次置业）；,产品类型：小高层电梯洋房，主力户型面积100-140，总价约58-153万元/套。,数据支持骏园一二期业主分析,很显然，一二期业主以中高级公务员和教育医疗群体为主，120方和140/160方客群存在一定的差异，120方以教育医疗群体为主；140/160方客户以私企业主为主，他们各自共性归纳如下：,由于受现时高售价的影响，原来意向120方单位刚性需求的客户会转向考虑购买现在的100方经济型三房单位，因此三期100方客户可参照一二期120方业主。,购买100单位客户分析,江门中
17、产阶层人士，刚性型需求群体：1、周边的私企少老板、企业中高层管理阶层；2、广泛的中高级公务员；3、教育、医疗系统等城市白领群体；4、看好区域发展的其他区域投资者；,（参考对象：上城一二期120单位业主群体）,购买140/170单位客户分析,江门富裕阶层人士，改善型需求群体：1、周边的私企大老板、企业高层领导；2、“科级”以上的公务员；3、教育、医疗系统等高收入人士；4、看好区域发展的实力投资者；,（参考对象：上城一二期140-160单位业主群体）,目标客群特征素描：事业有很强的事业心，事业稳定有成；家庭看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育；身份有较高的社会地位和身份感，拥有广
18、泛的社会资源和影响力；性情有丰富的人生阅历，对事情有自己独立的判断力，沉稳自信，理 性消费；素质知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素 质，兼顾传统与时尚。,目标客户共性分析,围墙广告的视觉冲击吸引客户；建议销售中心门外设喷画展示项目信息；户外广告做好相应的宣传引导。,数据支持三期来访客户获知途径,由三期来访客户登记中统计得出，在没有任何媒体推广的情况下，“途经”客户占54%，超一半水平，引发我们对如何截住途经客户的思考？,PART5 执行篇,精准营销,整体思路首期开售客户储备策略,客户储备策略：,如果我们单纯的依靠客户的自然来访，前期储客，走传统的营销思路，在当前市场下项目
19、的销售将处于非常被动的局面。,因此，我们的思路：,整合项目的优势，提前进行市场的告知、留客。强调“三期收官力作，勿错过最后入住良机”信息，造成时机的压迫性。利用关键的营销节点举行高档次的营销活动，营造热销抢购局面，最大限度促使客户成交。,整体思路具体策略执行层面,项目策略执行层面：,推货策略的选择,推广渠道的选择,客户面的选择,我们必须明确项目的主力目标客户群的区域及特征。,采取有效的推广渠道，广泛的传播项目的信息。,首次公开发售所推货量必须满足所有客户的需求，引爆市场， 同时缓解后续销售的压力。,价格策略选择,利用项目首次开售的旺销局面，保证价格逐步走高。,首次公开发售,11年3月,11年7
20、月,二次公开发售,11年6月,尾货消化,11年8月,11年4月,11年5月,销售目标,推货金额,销售产品,100 /140 户型约5.3万共432套,2.72.8亿（首批货量的80 ）,100 /170 约3万，共228套,1.81.9亿（二批货量的70%）,尾货销售,12年,1.1亿（尾货的100%）,约3.4亿,约2.6亿,约1.1亿,备注：目标在2011年9月份前完全消化，实现6亿的销售额,整体思路目标任务分解,营销推广部署,2月6日,储客期,3月26日,新货加推、热销宣传,持续销售,【2-3】月份,【3月5日-4月】,【3月-6月】,强销期,持续期,3月5日,新春启市,示范区域开放收筹
21、,首批单位震撼开售,6月,三期储客、全方位推广,6日前营销中心装饰完毕，各项宣传物料到位，启动媒体资源、户外广告更新信息，强力储客。,示范区域盛大开放，现场大型高水准的营销活动支持。开放当天开始收筹，将目标客户诚意度清晰化。,火爆的酒店开售形式，保证场地充足。二批单位以加推形式推出，保持项目热度。楼王单位自然销售，形成价格标杆,2月12-18日，以户型图出街为理由全面call回前期客户，并告知到场领取VIP信息，从而进行客户筛选及洗客。,二批单位开售,11年2月,11年3月,11年3月中,项目地段优势、配套设施、外环境优势、成熟社区文化,阶段推广目的,阶段推广重点,主要媒体运用,11年4月,品
22、牌形象导入期,市场预热期,内部认购及公开发售期,上城骏园春节贺年祝福,项目品牌导入，让市场认知上城地产及其三大项目钜献,短信、户外,上城骏园项目形象及独特卖点宣传,短信、电视、报纸、户外、活动,为项目内部认购蓄客、抢客户眼球，为公开发售造势,项目产品设计特色、内部认购优惠、开盘信息预告,报纸、电视、短信、户外、活动,工程配合,2月6日前营销中心包装完成；示范区域（大堂展示、样板房、看楼通道、示范园林）3月前完工；看楼车3月前到位；看楼通道包装3月前投入使用。3月前样板房示范层排柵拆除达到对外效果展示。3月中取得预售证。,营销配合,确定项目对外视觉形象；各项户外广告及时换画，更新信息；准备好各种
23、销售物料及现场包装；要求物业公司提高物业服务，配合营销工作。,推广主题,2011年，我们期待什么？,相关配合工作安排,3月5日，我与上城有个约会,誉满全城，超越登场,营销推广部署,前期洗客及储客 / 示范区开放 高调收筹 / 首批单位开售,第一阶段 前期洗客/大量吸客,时间：2011年2月6日-3月4日,推广目标：提升市场关注度销售目标：上访关注客户1200台,我们的策略,当，项目卖点多而不精！当，宣传造势时间短，传统形象宣传难快速取效！当，项目品牌认知度高于企业品牌，导致纯粹卖产品！,这阶段我们的策略：方式：不出常招，悬念式广告出场抓住市场目光；内容：项目三期上市前铺垫性渗透；活动：销售中心
24、接待、宣传展示；渠道：户外、销售中心现场、围墙、短信；目标：1200台购房需求客户上访；,营销主题,2011年，我们期待什么？-上城地产携三大项目钜献江门,开放营销中心现场包装展示,销售信息展板现场展示,主题一：通胀概念、资产保值增值概念；主题二：上城地产品牌宣传；主题三：骏园三期-核心地段、完美配套的优质物业宣传；主题四：骏园三期-升级产品主要亮点宣传；,营销实施开放营销中心,营销实施前期洗客,目的由于项目储客期较长，前期关注客户较多，但诚意客户较为模糊，因此需要筛选客户及对客户摸底，全面梳理客户；有效提高客户心理预期。,销售操作全面call回前期客户（ 2011年2月12日2月18日）出c
25、all客口径，内容包括：模糊价位预测公布，均价约7000元/ ，有效提高客户心理预期；了解客户意向面积单位，摸清客户诚意度。粗略公布板房开放/开售时间，留住客户。公布现场限量发放VIP卡，诱惑客户到场。,现场执行销售人员整体介绍沙盘解说派发户型图做好诚意登记VIP发放,注：VIP卡只针对诚意客户，尽量引领客户做好诚意登记。,2011年，我们期待什么？-上城地产携三大项目钜献江门,营销实施,户外广告,投放时间：2011年2月6日-2月25日,营销实施,短信,2月6、7日，年初四启市（全量）,内容：新春之作，草木皆成！上城骏园三期升级力作之100-140方阔景大宅现已全面接受咨询，更为您奉上诚意祝
26、福，您是绝对的VIP3931111,投放内容：新春贺年+上城地产品牌+项目部分信息,第二阶段 示范区开放/高调收筹时间:2011年3月5日-3月25日,推广目标：提升实客上访量销售目标：诚意认筹客户800台以上,我们的策略,通过前期的宣传与客户积累，如何在开放时收筹时再次成为全城焦点？如何树立项目核心形象，拉开与区域内竞争对手的距离？,这阶段我们的策略：方式：一定要高调宣传，引起市场的高度关注；内容：以产品力感染客户，制造人山人海的开放现场；活动：高调开放，高调收筹；渠道：户外、电视、报纸、短信、电视台造势；目标：800台诚意客户落诚意筹金；,3月5日，我与上城有个约会-上城骏园再次让您的心为
27、之震撼！,营销主题,营销实施,上城骏园3期悦山全城惊喜-升级示范区隆重开放-100-140方三房阔景大宅VIP客户收筹认购地址：北新区丰乐路上城骏园 电话：0750-3931111,户外广告,投放时间：2011年2月26日-3月25日,3月5日，我与上城有个约会 -上城骏园再次让您的心为之震撼！,户外广告,投放时间：2011年2月26日-3月25日,营销实施,电视广告,表现内容：现场实景+收筹信息+开放收筹信息标版,投放时间：2月25日-3月13日,上城骏园三期悦山誉满全城，惊喜不断！全新升级100-140三房阔景大宅华美登场升级示范区奢华绽放，优惠认筹蓄势待发超宽楼距、精美园林，奢华住户大堂
28、，完美演绎新锐豪宅。电话：0750-3931111,营销实施,短信,3月4、5、6、11、12、13、19、20、24、25日，示范区盛大开放（全量）,内容：全城期待已久的上城骏园升级之作100-140方城央阔景大宅现正火热优惠认筹中现场板房园林隆重开放，娱乐活动震撼人心！3931111,投放内容：样板房开放信息+收筹信息+项目卖点宣传,报纸,-江门日报全版，软硬结合。投放时间：2011年3月4、18日内容：品牌+三期收筹信息炒作软文一：承载您梦想的传世建筑!-骏园3期“悦山”产品解读（6大价值）炒作软文二：“悦山”首度亮相，即受全城精英追捧！-奢华品质再获市场首肯,营销实施现场开放（3月5日
29、）,人员安排聘请高质素人员做板房解说员；板房开放期间，样板房保洁工作全方位到位，适当位置安排保安疏通人流及展示到位物业服务（要求一切工作人员礼貌对客，保安敬礼）。,开放流程（开放日当天）客户到现场咨询登记贴纸通行证领取集印花卡参观各样板房收集各样板房印花回销售中心抽奖小礼品,具体做法贴纸通行证确认客户身份，避免外人随便进入小区，体现严谨的物管服务；参观样板房集印花，集满6个印花可到销售中心抽奖（以小礼品为主）-吸引客户参观6个样板房，让实景感染客户的同时聚集人气；抽奖环节保证现场销售热度。,现场操作： 收筹时间：3月5日3月25日销售操作：对外宣称仅接待VIP客户认筹实施手段：项目现场示范区开
30、放参观，现场营销活动支持，全面接受诚意登记。,营销实施-收筹,【收筹时间及范围】：2011年3月12日推出17、18、19、20、21、22、23、25栋432套首批单位认筹。开放认筹期间公开各栋价格区间，利用价格策略分流客户,【优惠策略】：98折优惠认筹；有折扣VIP卡客户（并有落筹客户）开售当天购买享受99折优惠折扣；购房豪礼大抽奖-（礼品构想：GUCCI手袋、万宝龙笔、劳力士名表）,落筹方案,【落筹方式】：选定意向单位落诚意金3万元；若未购买成功，诚意金3万元于开售即日起7天后无息返还。每套单位最多可落两个筹（A筹、B筹）A筹、B筹、C筹-诚意金3万元，AB筹不分先后顺序，开售当天先到先
31、得。要求销售人员把握客户诚意度，尽量将客户分流平均。每位客户限落1个筹。,营销实施全面call回前期登记客户Call客时间： 2011年2月26日3月4日出call客口径，内容包括：了解客户意向面积单位，摸清客户诚意度；告知3月5日开始收筹；告知认筹当天会出价格区间；告知诚意金额为3万元，不接受临定，落实具体银行刷卡付款；告知收筹优惠，认筹可获98折和豪礼大抽奖活动。,活动一-示范区域开放，集中客户高调收筹,时间：2011年3月5日,地点：销售中心,收筹策略：98折优惠认筹优惠策略：VIP卡客户（落筹客户）开售当天再额外99折优惠活动诱惑：购房大抽奖,初步构想：江门电视台贯穿当天活动，制造声势
32、，现场供应西点餐饮等，营造热销环境。首推单位432套上市认筹，根据诚意客户情况确定加推或保留部分单位；认筹主要以紧迫性和优惠策略软硬兼施促成客户落筹；认筹时出价格区间。 外加99折优惠强化客户心理。同时将购房大抽奖信息出街。,目的：突出现有客户量太多，不认筹就没有购买资格，加上部分优惠措施，软硬兼施，促成客户紧迫性落筹，将三期上市火爆信息导入以获得最佳的市场传播效应，保持持续的市场关注热度。,注：具体活动和布场由江门电视台提供方案,营销实施,现场活动,现场表演-江门电视台,名车名模,礼品大抽奖,江门电视台主办现场表演环节、名车名模展示等活跃现场气氛；设礼品抽奖环节，活动礼品总值：约1万元；,第
33、三阶段 首批单位公开发售时间:2011年3月26日,推广目标：最大限度吸引诚意客户上访销售目标：首批432套单位实现80%成交率 288套100实现230套； 144套140实现120套；,我们的策略,如何在开盘期间一炮而红，成为全城焦点佳话？如何树立项目核心形象，拉开与区域内竞争对手的距离？,这阶段我们的策略：方式：一定要高调宣传，引起市场的高度关注；内容：以销售现场感染客户，制造震撼的销售现场；活动：高调开盘，轰动全城；渠道：户外、电视、报纸、短信；目标：实现80%销售成交率（350套）；,誉满全城 超越登场-上城骏园3期升级钜献,营销主题,营销实施,上城骏园3期悦山誉满全城，超越登场-1
34、00-140方三房阔景大宅现正全城热销！当所有的期待汇聚成焦点时，您还在等什么？地址：北新区丰乐路上城骏园 电话：0750-3931111,户外广告,投放时间：2011年3月25日-4月15日,营销实施,电视广告,表现内容：现场实景+开售信息标版,投放时间：3月18日-3月25日,上城骏园三期悦山誉满全城，超越登场-100-140三房阔景单位震撼上市3月26日盛大发售，购房大抽奖！电话：0750-3931111,营销实施,短信,时间：2月25、26、27日，三期开盘信息,内容：期待已久！上城骏园100-140方升级钜献阔景大宅盛誉开售！公园上名校旁成熟高端社区，让您现场感受80米楼距两梯两户对
35、流户型3931111,800个诚意金客户实现350套的成交,【提高成交率等于提高销售业绩】,【活动二】-大型开售活动（逸豪酒店举行）,时间：2011年3月26日,地点：逸豪酒店,流程：,首批单位解筹销售；,首批单位解筹：目标落筹800个，客户量较大，故开售当天解筹场地设于逸豪酒店。首推单位只有两种户型-100方及140方，两种户型统一解筹，制造超人气氛围。,现场大型抽奖活动,销售当天现场将进行名贵奢华礼品抽奖环节，新业主均有享有抽奖资格。（礼品构想：GUCCI手袋10个、万宝龙笔5支、劳力士名表3只）-解筹完毕后集中抽奖，延长客户停留时间，营造热销环境；,解筹现场布置及流程示意图,签约区,集中
36、解筹，以聚集人气,表演区及抽奖区,100/140方单位轮候区,外场,内场,酒水供应区,财务转定金区,未成交客户,策略 1：排队解筹=拥挤,策略 2：集中转诚意金=感染,营销实施,现场活动,策略3：人人有奖，保持现场气氛,购房大抽奖,-GUCCI手袋10个、万宝龙笔5支、劳力士名表3只,第四阶段 二批单位上市,时间：2011年6月中旬,推广目标：提升市场关注度销售目标：上访关注客户1200台,我们的策略,客户是我们的重点，这一阶段“老带新”是我们获得新一批客群的关键；这一阶段亦是升华企业品牌，建立项目口碑与企业信誉的良好时期；骏园的收官之作，亦是上城其他项目开启之时，客群口碑与市场形象是关键；,
37、这阶段我们的策略：方式：维系互动老客户，老带新获取新客源，以产品力获取新的客源；内容：感受上城，感动生活，以生活方式感动市场；活动：高端家居艺术品鉴会、老带新互动活动；渠道：户外、电视、短信；目标：完成二批产品销售；,营销主题,100万江门人 600位上城新主人-上城骏园3期最后220席观景大宅载誉登场,100万江门人 600位上城新主人-上城骏园3期最后220席观景大宅载誉登场,户外广告,投放时间：2011年2月6日-3月4日,二批单位开盘时，开盘形式多样化，比如举办自助酒会形式等。,二批单位现场开售活动,营销费用预算,（三期首批上市单位营销费用）,短信投放费用预算,电视广告投放费用预算,报纸广告投放费用预算,活动费用预算,三期首批单位开盘广告费用预算,THANKS,
