1、中亚电子博览中心商业知识培训,编辑人： 杨晶2011年9月30日,目录,商业地产,商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,商业地产基础名词,商圈,商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。,商业地产基础名词,商圈的构成,主圈,次圈,边圈,商业地产基础名词,主圈,主圈即主要商圈，也
2、称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,商业地产基础名词,次圈,次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店
3、在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。,商业地产基础名词,边圈,边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。,商业地产基础名词,次要商业圈,主要商业圈,在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散 。,在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度
4、也较高 。,东门商圈,华强北商圈,南山商圈,人民南商圈,深南中商圈,华侨城商圈,宝安商圈,龙岗商圈,深圳八大商圈,中亚项目周边商圈,附图：项目周边楼盘、政府机构、商业群体。,商业地产基础名词,1,2,3,1、新时代步行街2、沙井中学3、衙边村4、辛养村5、蚝四村6、蚝三村7、沙井三村8、沙三村9、沙四村10、阳光小城11、飞扬小区12、岳墟北小区13、云霖花园14、荣根学校15、盛芳园16、东塘社区17、沙新村18、沙井医院19、沙井街道办20、壆岗社区21、壆岗幼儿园22、佳华23、禧园24、壆岗村25、居民楼26、东塘东兴花园,4,5,6,8,7,9,10,11,12,13,14,15,1
5、6,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,宝安大道,岗头路,新沙路,沙井北环,沙井西环,岗胜路,南环路,福民路,沙井路,购物中心,作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体 。,商业地产基础名词,Text in here,休闲、娱乐30%,餐饮18%,购物中心业态黄金比例,亚洲购物中心,新加坡义安城NgeeAnnCity、莱佛士城RefflesCity、威士马广场（WismaAtria）、先得坊CentrePoint,香港时代广场、海港城、太古广场、又一城,马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心、燕美购物中心、乐天购物中心,台湾的京华城、中华城、台茂购物
6、中心、厦门SM城市广场,菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉广场,泰国曼谷世界贸易中心、暹罗广场、RiverCity、TheEmporium,国内知名购物中心,上海时代广场北京时代广场,上海梅龙镇广场北京东方广场,上海嘉里不夜城北京国贸中心,香港和记黄浦投资,香港嘉里投资,香港九龙仓投资,华润.万象城,金光华广场,中信城市广场,COCO Park,京基.百纳广场,益田假日广场,海岸城,港隆城,深圳大型购物中心,超市,超市是超级市场的简称，英文叫“super market” 。一般是指商品开架陈列，顾客自我服务，货款一次结算，以经营生鲜食品、日杂用品为主的商店。超级市场是一种消费者
7、自我服务、敞开式的自选售货的零售企业。,商业地产基础名词,薄利多销，基本上下设售货员经营中低档商品,商品采用小包装、标明分量、规格和价格,备有小车或货筐、顾客自选商品,出门一次结算付款,超市特点,超市品牌,全天营业超市,专买 超市,国内超市,外资超市,1,2,3,4,吉之岛、沃尔玛、家乐福、百佳等,人人乐、新一佳、华润万家、永辉、好又多等,屈臣氏、苏宁等,711、百里臣 等,百货商场,人们的衣食住行什么都有的市场，叫百货市场。小到卖针线，大到家电商品和家居家具，我们在百货商业购物广场能买到实用性的商品，个别有个性的没有。或如果说你能有更好的进货源找到也更好，总之百货商场，是社区居民的好邻居，只
8、要是他们生活能用到的想吃到的东西都会有。,商业地产基础名词,西武百货,岁宝百货,天虹百货,茂业百货,太阳百货,深圳大型百货商场,百货与超市区别,百货主要经营钟表、服装、化妆品、箱包、珠宝中高档商品，超市主要消费大众需求的日用品、生鲜产品。,超市销售商品，百货销售服务。,超市利润在于压低进货成本，提高商品周转率。,超市经营思路在于低价、方便，走薄利多销路线；百货提供良好服务，走附加值路线。,超市很少一对一服务，以自助为主。,1,2,3,4,5,专业批发市场,专业批发市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。,商业地产基础名
9、词,乐安居,布吉农批市场,义乌小商品城,深圳大型专业市场,华强北,笋岗礼品城,华南城,中亚电子博览中心,商业街,商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道。,商业地产基础名词,东门商业步行街,上海南京路,北京王府井,苏州观前街,国内知名商业街,容积率,在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。,商业地产基础名词,公摊面积,指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计
10、算。,商业地产基础名词,开间,指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 。,商业地产基础名词,进深,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。,商业地产基础名词,层高,楼面层高系指房屋上下两层楼面，或二层楼面至地面，或楼面至屋顶面结构层的垂直距离。,商业地产基础名词,净高,下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。,商业地产基础名词,商业产权,我们国家的土地制度是国家出让使用权。建筑的产权永远是业主的，但是，土地是国家租给你的，土地使用权到期后，补交土地出让金，继续租用。,商业地
11、产基础名词,工业用地五十年,居住用地七十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,综合或者其他用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,加油站、加气站用地为二十年,土地使用权期限,混合结构,指砖墙壁及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。,商业地产基础名词,框架结构,由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板处随意加砖间墙，因会减弱抗震能力。,商业地产基础名词,承重墙,承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着
12、上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,商业地产基础名词,楼面荷载,民用建筑在使用期间，由人群、 物件、家具、 设备等产生的荷载。KN/。,商业地产基础名词,新风系统,新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。,商业地产基础名词,商业地产业态介绍,商业地产分类,传统商铺,社区商业中心,
13、专业市场,城市中心综合商业市场,大型商业中心MALL,休闲度假商业,商住办公楼,甲级写字楼,商业地产业态介绍,传统商铺,商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。,商业地产业态介绍,专业市场,在上个世纪八十年代末，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如深圳的华强北、田
14、贝建材市场、笋岗家居市场、水贝珠宝批发市场等专业市场如雨后春笋般在深圳出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了赛格广场、华强电子世界、乐安居、布吉农批市场等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。,商业地产业态介绍,城市中心综合商业市场,城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它
15、一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。东门商业步行街、华强北电子市场等是深圳城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。,商业地产业态介绍,社区商业中心,深圳城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。,商业地产业态介绍,休闲度假商业,现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，
16、都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，山水田园、银湖度假村等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。,商业地产业态介绍,商住办公楼,商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以海王大厦为代表的商住办公楼在深圳一亮相就吸引了众多投资者的眼球
17、。,商业地产业态介绍,甲级写字楼,作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在深圳的历史发展时间并长，但具备一定的规模，并且还在不断的扩大。目前在深圳有诺德中心、金中环大厦、大中华广场、卓越大厦、中国经贸大厦等一批达到国际水平的甲级写字楼。按深圳的发展形势，甲级写字楼还会有进一步的发展。,商业地产业态介绍,大型商业中心MALL,融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。,零售商业分类：根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点,百货店,专业店,便利店,超级市场,大型综合商场
18、,专卖店,购物中心,家居中心,仓储商店,商业地产业态介绍,百货店特点,采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以上。商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。,商业地产业态介绍,超级市场特点,采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、
19、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在500平方米以上。目标顾客以居民为主。,商业地产业态介绍,大型综合商场特点,采取自选销售方式和连锁经营方式。商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。,商业地产业态介绍,便利店特点,以开架自选为主，结算在进口
20、(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。,商业地产业态介绍,专业店特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构体
21、现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。 营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。,商业地产业态介绍,专卖店特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明
22、、包装、广告讲究。,商业地产业态介绍,购物中心特点,由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。,商业地产业态介绍,仓储商店特点,选址在公路边、交通要道和
23、利用闲置设施。主要的商圈人口为57万人。商店营业面积大，一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论。仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。,商业地产业态介绍,家居中心特点,选址在城
24、乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。,商业地产业态介绍,商铺分类,百货商场购物中心商铺,社区商铺,商务楼写字楼商铺,市场类商铺,住宅底层商铺,商业街商铺,交通设施商铺,商业地产业态介绍,商业街商铺,商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中
25、包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。,商业地产业态介绍,市场类商铺,在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑
26、。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。,商业地产业态介绍,社区商铺,社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。,商业地产业态介绍,住宅底层商铺,住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很
27、多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。,商业地产业态介绍,百货商场购物中心商铺,百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。,商业地产业态介绍,商务楼写字楼商铺,商务楼、写字楼商铺
28、指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。,商业地产业态介绍,交通设施商铺,交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。,规划要求,商业地产各业态选址,大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。小区内的商
29、店建筑服务半径不宜超过300m。商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。,不同商业业态对经营
30、面积、规模与场地、楼层的要求,商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型。百货商店、商场建筑面积（m2） 菜市场类建筑面积（m2） 专业商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 300015000 12006000 10005000小型 3000 1200 1000,商业地产各业态选址,中庭的规划要求,商业地产各业态选址,中庭也叫内院，在多层和高层建筑中也叫天井，其主要是对采光的要求，满足建筑底层有日照,通道的规划要求,商业地产各业态选址,外廊式（布置单面房）的走廊宽度1.32.2米 内廊式（双面房）的走廊宽度1.62.2米走道净高大于等于2.1米 最远的房间到厕
31、所的距离应小于50米超过50平方米或60人以上的房间应有两个出口，两出口间距5米以上建筑两端头设置疏散楼梯时，房间到楼梯的距离在40米以内建筑单侧设置一部疏散楼梯时，最远的房间到楼梯的距离在22米内房间内一角设置有楼梯时，房间对角线的距离在40米以内,电梯的配比要求,商业地产各业态选址,大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30；二、自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作它用；三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯。,停
32、车场的设计与配比,商业地产各业态选址,停车场分为配建停车场和公共停车场机动车公共停车场的服务半径，在市中心地区不应大于200米在一般地区不应大于300米自行车公共停车场的服务半径宜为50100米，并不得大于200米城市公共停车场总面积 F=A*n*a F停车场所需面积 A城市规划期末的汽车总数 n使用停车场的汽车百分数 a-每辆汽车所占用的面积城市公共停车场的用地总面积按规划城市人口每人0.8-1.0平方米进行计算,其中：机动车停车场的用地为80%90% 自行车停车场的用地为10%20%,灯光照明的要求,商业地产各业态选址,照明除满足视觉功能外，还应强调艺术效果照明数量按工作精细度分级照明质量
33、： 工作（明视）照明，环境（气氛）照明，照度充分，高低根据需要，亮度均匀，明亮因地而异，尽量避免眩光，允许少量高光，阴影适可而止，追求立体效果，光源显色性好，调动颜色功能，方案实用经济，局部画龙点睛，照度稳定，消除频闪效应居室人工照明应大于10lx（勒克司）,配电的要求,商业地产各业态选址,高压配电网架应与二次送电网密切配合，可以互通容量。高压配电网架宜按远期规划一次建成，一般应在二十年内保持不变。当负荷密度增加到一定程度时，可插入新的变电所，使网架结构基本不变。高压配电网中每一主干线路和配电变压器，都应有比较明显的供电范围，不宜交错重叠。高压配电网架的结线方式，可采用放射式。大城网和特大城网
34、，应采用多回线式或环式，必要时可增设开闭所。低压配电网一般采用放射式，负荷密度地区及电缆线路宜采用环式，市中心个别地区有条件时可采用格网式。配电网应不断加强网络结构，尽量提高供电可靠性，以适应扩大用户连接用电的需要，逐步减少重要用户建设双电源和专线供电线路。必须由双电源供电的用户，进线开关之间应有可靠的连锁装置。城市公路灯照明线路是配电网的一个组成，配电网规划中应包括路灯照明的改进和发展部分。,商场层高 设计规范,商业地产各业态选址,多层商场的平面柱网一般为7.5米*7.5米或7.8米*7.8米或8.4米*8.4米 层高一般4.5米6米 。,写字楼层高设计规范,层高一般3.6米 。,商业地产各
35、业态选址,步行商业街 的街宽要求,步行街要增加绿化，布置环境设施，如：座椅，休息廊，路灯，雕塑，水池，广场，装修店面，街宽至少12米左右。,商业地产各业态选址,首层设计的层高考虑,首层主要是门厅，是一个建筑的展示空间，在效果上讲究大气，庄重，豪华，故首层层高可考虑通高两层，甚至三层，一般4.5米7.5米.,商业地产各业态选址,通风,南北房间应考虑通风，并组织穿堂风,商业地产各业态选址,采光,住宅的间距应保证第一层楼在冬至（12月22日）有至少一小时的日照居室天然采光系数（开窗面积/地面面积）应不小于1/10,商业地产各业态选址,道路消防规范,当建筑沿街部分长度超过150米或总长度超过220米，
36、应设穿过建筑的消防车道。沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80米。建筑物内开设的消防车道，净高和净宽均应大于或等于4米。消防道路宽度应大于3.5米，净空高度不应小于4米。尽端式消防道的回车场尺度应大于等于15米*15米。高层建筑宜设环形消防车道，或沿两长边设消防车道。超过3000座的体育馆，超过2000座的会堂，占地面积超过3000平方米的展览馆，博物馆，商场，宜设环形消防车道。,商业地产各业态选址,建筑物消防间距,多层建筑与多层建筑的防火间距不应小于6米。高层建筑与多层建筑的防火间距不应小于9米。 高层建筑与高层建筑的防火间距不应小于13米。,商业地产各业态选址,建筑设计,高层建
37、筑主体须有不小于1/4周长的防火面，在防火面一侧建筑的裙房，高度不应大于5米，深度不应大于4米。防火面应有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。,商业地产各业态选址,空调系统,人工冷源 天然冷源 干球温度（） 2628 2830 1618 相对温度（%） 5565 6580 3050 平均风速（m/s） 0.20.5 0.5 0.10.3 CO2浓度（%） 0.2 最小新风量（m3/人h） 8.5,商业地产各业态选址,空调系统,商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取4555dB(A)，底层宜取5060dB(A)；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。当计算空
38、气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取0.92。商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过50。,商业地产各业态选址,幕墙设计,幕墙
39、设计也是主要外立面的设计，是建筑临街面，是建筑的展示面，有一定视觉效果要求幕墙材质有大片玻璃幕墙，或通透玻璃幕墙，或粉饰幕墙，石才幕墙等。,商业地产各业态选址,主入口及次入口的规划要求,入口位置距道路交叉口的距离不应小于70米,主入口是大量车流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服务用房，管理等的出入口。,商业地产各业态选址,外立面风格与颜色格调的要求,外立面风格一般有古典式（古希腊，古罗马），一般采用白色。现代的有：玻璃钢架，通透；原始材质，保持材料的本色。,商业地产各业态选址,顶部的处理手法,顶部采用弹性面层处理，弹性垫层处理，楼板做吊顶处理可降低噪音屋顶要做防水，保温，隔热，排水等处理。
40、,商业地产各业态选址,摊公的构成及减低公摊的办法,公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在018026之间。而板楼的分摊系数则在014016之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。,商业地产各业态选址,铺位分割设计要考虑哪些因素,首先考虑是商铺的单价比，还有市场的需求，和商铺的定位，考虑到客户的承受心里。和商铺的经营范围。,商业地产各业态选址,卫生间的设计与配比要求,一户卫生间的总面
41、积以35平方米为宜，不应小于3平方米。,商业地产各业态选址,经济型酒店选址要求,区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。建筑要求：独栋，周边有停车场。面积租期：建筑面积30006000平方米，基本年限10年以上。合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。,商业地产各业态选址,咖啡店选址要求,商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。面积和租期要求：一般在300500平米之间。房租控制在4
42、.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。,商业地产各业态选址,超市选址要求,商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层
43、不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米8米为宜，物业纵深以30-50米为佳；面积和租期：便利店面积80120平方米、标准超市面积8002000平方米、社区店面积20005000平方米、大型卖场面积500020000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。,商业地产各业态选址,火锅店选址要求,商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。面积和租期：150500平方米，租期至少2年。,商业地产各业态选址,普通餐厅快餐连锁等选址要求,商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬
44、宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。
45、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200500平方米；大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米。,商业地产各业态选址,面馆选址要求,商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。建筑要求：同餐厅面积租期要求：80200平方米。2年以上。,商业地产各业态选址,一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求,商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满
46、足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。,商业地产各业态选址,茶坊、酒吧选址要求,商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。建筑要求：茶坊、酒吧、
47、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。面积、租期要求：50400平方米。2年以上。,商业地产各业态选址,电器连锁 选址要求,商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。,
