1、影响毛利率的因素和控制措施,序 一、土地阶段 二、策划阶段: 三、规划方案阶段: 四、施工图设计阶段： 五、报批报建阶段： 六、施工阶段： 七、销售阶段： 八、验收交房阶段： 九、招标采购及预结算控制： 十、财务及管理费用：,影响因素：土地成本是构成项目投资的重要因素； 土地成本的增加是推高房价的直接因素，面粉比面包贵，新天地。,一、土地阶段：,国有土地有偿使用的方式包括： （1）国有土地使用权招标出让； （2）国有土地使用权挂牌出让； （3）国有土地使用权拍卖出让； （4）国有土地使用权作价出资或者入股。,采取措施：在土地定价和招、拍、挂过程中， 采取有效措施压低土地成本。国有土地使用权出让
2、的方式有：协议出让和公开出让。公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。,一、土地阶段：,提前介入旧村改造、片区改造；争取降低起拍底价；设立挂牌进入障碍，减少竞争对手；关注挂牌过程等等。,怎么才能拿到便宜土地?,二、策划阶段：,影响因素：产品定位是影响策划阶段投资的重要因素目标客群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。,采取措施：产品定位决定因素：地段!地段!地段!分为高、中、低三档，根据不同的档次选择不同的社区配
3、套，功能配套，物业及服务配套，设备配套等，10000元，5000元。,二、策划阶段：,高档,中档,低档,定位档次.高？中？低？,二、策划阶段：,高档产品,地段、产品、环境为打造高档产品的主要要素，其最显著特点是产品具有唯一性、奢侈性、稀有性；社区及功能配套高尔夫球场、游艇码头、直升机停机坪、专属会员制高端会所物业及服务配套五星级标准 管家式物业服务设备配套世界顶级建材设施、智能化设备配套,二、策划阶段：,中档产品,受到地段、客群等因素限制，以提升项目居住舒适度为目的，打造适合市场需求的产品。中档产品逐渐成为目前市场的主流产品；中档产品的社区及功能配套如泳池、会所等；物业及服务配套三级（中档）物
4、业服务标准；,二、策划阶段：,低档产品,低档产品仅仅满足其居住条件，在社区配套、物业服务上要求较少。如定位仅有少量的公共活动空间；满足日常生活需求的物业服务标准；,三、规划方案阶段：,影响因素：容积率、建筑设计风格、高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积比、景观定位、精装修方案等；,选择什么样的规划方案成本最低，毛利率最高？,三、规划方案阶段：,容积率决定了不同的产品类型决定了不同产品类型之间的配比决定了不同产品户型的使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度和如何盈利的问题,采取措施：容积率的确定要根据市场的定位，高端住宅根据市场情况适度调整；中低端住宅争取做到最大
5、。,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面复杂，用材考究，结构进退较大，适合高端住宅，如国色天香,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面复杂，灰空间大，平方米造价增加200300元，鑫都汇商业,三、规划方案阶段：,建筑设计风格至简，造价低,三、规划方案阶段：,建筑设计风格造型复杂，线条多，施工难度大，造价高，适合高档项目，山与海，傲海公馆,三、规划方案阶段：,设计风格艺术装饰，线条稍繁，造价适中。,三、规划方案阶段：,设计风格线条稍多，造型稍复，适合中高档项目，有个性特点，新天地,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面简洁，造价低，适合中低档项目,三、规划方案阶段：,设计风格中式风格立面复杂，檐口层
6、层悬挑，人工费、措施费很高，导致整体造价高，适合高端住宅。,三、规划方案阶段：,设计风格檐口悬挑大，平面进出复杂，风格独特，造价高，适合于高端项目，应用项目少,三、规划方案阶段：,建筑设计风格对投资影响较大，根据不同的市场定位、不同的设计产品采取不同的设计风格，如中式风格、简欧风格、英伦风格、西班牙风格等。古典欧式风格建筑造型较复杂，施工难度大，人工费材料费增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型GRC、砂岩、花岗岩、铁艺栏杆、木格栅，点缀饰件等。中低档住宅尽量采用简洁明快的现代、简欧风格。,三、规划方案阶段：,景观,在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室外景观设计标准
7、及平方米造价-,100元? 300元？ 500元？,三、规划方案阶段：,精装修方案,在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室内精装修设计标准及平方米造价,1000元?3000元？5000元？,三、规划方案阶段：,在方案阶段，根据不同的产品定位，在满足规范要求的前提下，确定合理的高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积。如户型设计、围成面积，选择合理的户型，特别是厨房、卫生间、居室、会客厅、餐厅的科学比例和净面积利用率；门窗设计，特别是窗的采光面积；充分考虑阳台设计的合理性，尽量采用敞开式阳台，减少容积率的占用，增加卖点；地下车库与地上建筑比例，商业和住宅的比例，配套设施的比例；层
8、高的合理确定，低于标准通不过，高于标准应科学计算，注意模数（门窗高度、同现浇构件）；公共面积分摊，既影响投资，又影响销售。,四、施工图设计阶段：,影响因素：出图时间和质量控制、正负零标高（土石方开挖量）、基坑支护方案、基础形式、结构方案、空调方案、节能方案、消防方案、给排水方案、强电方案、弱电及智能化方案、室内精装修方案、室外景观方案、室外管线综合、人防方案等；,四、施工图设计阶段：,采取措施：结构形式，选择合理的结构形式，降低结构成本。控制含钢量。建筑结构、设备、材料、室外景观、室内精装修在设计前提出设计任务书，做出具体而详细的要求，加强事前控制。基础形式，选择科学合理基础形式，可节约大量投
9、资，应详细研究地质状况，重点考虑地下水位，综合考虑基础处理。把握好机电系统方案和设备选型，做好经济技术比较。加强设计合同管理，减少二次、三次设计。提交设计任务书界定设计范围和内容，打包处理，节省因多次设计、多单位设计而增加的费用。,功能？规范？成本造价？,五、报批报建阶段：,影响因素：政策、信息掌握；批复时间；费用缴纳。 采取措施：固定政策信息了解渠道，时刻掌握政策、信息，认真研究政策导向，提高报批报建的准确性、及时性。研究政策，采取一切措施，争取手续费用和配套费用的减、免、缓缴等；,信息多，批复快，指标好，缴费省,五、报批报建阶段：,开发前期手续费用明细控制台账：缓，减，免,五、报批报建阶段
10、：,五、报批报建阶段：,五、报批报建阶段：,影响因素：招投标管理、施工工艺、工序、工法、工期、质量及施工材料的选择、设计变更及签证的控制等；,六、施工阶段：,采取措施：选择费用合理、有实力的施工单位；选择有责任心、有水平、有能力、费用合理的监理单位；是确保项目品质、项目进度、项目附加值的基础条件改进工序、创新工艺和工法，合理安排工期，控制施工费用。加强安全管理、质量管理、进度管理，减少或避免因安全、质量、工期引起的索赔。控制变更签证，减少追加投资、增加造价。审核承建单位提报结算资料的准确性、完整性、时效性，加强竣工结算管理，选择高水平的造价咨询单位，把好结算控制关。,六、施工阶段：,功能？规范
11、？成本造价？再度思考!,影响因素：国家政策、产品定价、宣传费用。,七、销售阶段：,产品定价,采取措施：掌握国家政策动态，及时调整销售策略；做好市场分析及调研，及时调整产品定价；选择合适的宣传渠道和方式，老带新，合理控制宣传费用.,七、销售阶段：,随行就市,随机应变定价一路走高,砍!,影响因素：验收时间；交房时间；客户索赔；采取措施：1、做好各分项验收的计划安排，提前或按时完成各项验收工作，确保综合验收的顺利实施；2、确定合理的交房时间，确保在合同约定的交房时间内完成交房；3、做好交房计划，以及与物业的对接工作，保证顺利交房，避免客户索赔。,八、验收交房阶段：,拖期 .不合格. 赔.？,影响因素
12、：招投标管理；预结算管理。 承包商的利润高了，我们的利润就低了！采取措施：招投标：编制清单，做好控制价，在招标文件中确定招标取费标准和不进入决标项目，制定准确详实的技术标准和要求；推行竞争性谈判，规范流程，严密组织，防止串标、围标，控制中标价格不超控制价。要制定谈判策略，掌握谈判艺术和技巧，把造价压到合理低价。预算控制，加强预算管理，事先编制预算，按预算控制投资。分项做分析比较，进行动态管理。,九、招标采购及预结算控制：,砍.砍.砍到骨头!,财务及管理费用：影响因素：贷款费用控制、资金的合理利用、合理避税等；采取措施：控制贷款，盘活资产，制定对策，加快资金的周转，节省利息和费用。合理控制税费，利用国家政策，合理避税，节省财务费用。实行定额管理，节约管理费用，包括直接费用、间接费用，压缩人员和开支，节约物业费、水电费、交通、通讯、接待、办公等所有费用。,十、财务及管理费用：,以上所讲内容比较浅显，只能起到抛砖引玉的作用，具体工作还要依靠在座各位，在日常工作中认真考量和执行，分不同阶段，不同部门，根据各自分工组织制定措施、流程，扎扎实实的从细节做起，就像李践老师讲的那样，从花的每一分钱去考虑，从节约每一分钱去行动，这样才能保证项目毛利率，保证企业盈利，保证企业长远发展，做到基业长青，谢谢！,END,
