1、东达国际广场项目招商定位策略,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 录,前 言,区域环境分析,宏观市场环境,初步营销构想,直沽风景文化,周边项目分析,前 言得城市商业综合体，得城市商业未来,东 达 国 际 广 场,海河东岸CBD都心区,目 录,定位策略选择,宏观市场环境,区域环境分析,前 言,初步营销构想,直沽风景文化,周边项目分析,宏观经济基本面良好，其最大特点是流动性过剩，固定资产投资和外贸是拉动经济增长的两大主力引擎; 受宏观调控政策和人民币升值压力影响，固定资产投资、外贸和住房消费增长将同时趋缓，宏观经济稳中趋缓，进入微式调
2、整期。,宏观经济方面,宏观市场环境,地产政策调控方面,中国的经济和社会环境发展已经超出了以往常规手段的控制范围，所以调控政策已经接近“政策底”，但效果并不理想； 未来宏观政策继续“微调”的空间已经被紧缩，一些基本性制度调整的可能性有所增大。,宏观市场环境,从空间上看，随着天津城区土地的稀缺性进一步提高，城区的市场投资前景明显看好，价格空间巨大；而郊区则在城区稀缺性和城市建设加快的推动下，成为了房地产规模性开发的首选之地，刚性需求十分旺盛。,宏观市场环境,目 录,定位策略选择,区域环境分析,前 言,宏观市场环境,初步营销构想,直沽风景文化,周边项目分析,作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高
3、度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为项目的发展提供了大量的可能性。,区域发展特征,区域环境分析,东达国际广场都心区位,商业的区域优势项目位于河东大直沽中路与八纬路交口处。大直沽中路未来会改成步行街形式，大大带动了周围的商业氛围项目所处海河，庙宇文化商业版块，是天津市重点打造的城市副中心之一,区域环境分析,区域环境分析,红星国际商业综合体（在建中） 河东万达国际广场 东达国际广场（本案） 同行业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径内的最大可选择性”，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引来大部分有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径内通过“比较购物”进行消费，
4、河东万达广场和正在建设中的红星国际商业综合体项目与本案同属同一区域2公里消费半径内。东达国际广场借助于同区域“扎堆效应”的商机，用与万达广场和红星国际错位经营的发展目标，来吸引不同层次的消费人群，共同打造河东新城市商业中心。,“官气”、“商气”与“人气”的复合体,本区域各大部委、政府机关云集，商务、商业氛围较为成熟，同时存在大量原住民，生活气息浓厚，本案恰处于三者交汇的边界。,区域环境分析,市政配套条件,交通便利,配套齐全,距津塘公路260米、快速路540米，周边有多条公交车线路，距地铁站850米，交通便利，通达性较强。,作为城市核心区，周边配套设施齐全，生活便利。高档商务、休闲、娱乐、购物场
5、所密集。,区域环境分析,坐拥海河东岸中心的便利交通,距离：到东站驱车只需2分钟。距离滨海新区的重要交通主干线津塘公路仅需2分钟的车程。地铁：轻轨1号线，未来的地铁3号线，轻轨9号线公路：距离奉化快速路500米，距中环线仅需800米。公共交通：665,668,678等10条公交线路。,区域环境分析,坐拥天津河东中心的多元化商业综合体,【交通线路】项目周边交通便利，津塘公路，八纬路，七纬路，六纬路，大直沽中路，中环线，解放南路，津滨轻轨，公交方面有673,668,656,665,847,856,643等十余条公交线路。【餐饮配套】北洋海鲜酒楼，鸿起顺，正阳春酒楼，津轩阁酒楼【学校教育】音乐学院，5
6、4中学，82中学，大桥道小学【周边医院】三中心医院【邻近银行】中国银行，交通银行，工商银行，农业银行等等,区域环境分析,本体属性界定,区位属性：,项目属性：,定位策略选择,周边项目分析,区域环境分析,宏观市场环境,初步营销构想,直沽风景文化,前 言,目 录,周边项目分析,距本案最近的商业项目即为天津湾嘉茂购物中心，其体量与本案也最为相近。其中业态分布范围涉及餐饮、娱乐、购物等多重，劣势为布局较乱，不够合理。距本项目最近的最大的商业中心为河东万达商业广场，其与对面的红星国际招相呼应。但由于其体量较大，而红星国际的商业部分还未正式销售。与项目同属区域的同类产品还有天津嘉华商业中心。距项目最近的大型
7、购物区为淘宝街人人乐大型超市区域。中山门区域的天润购物中心也属本案的竞品项目。,周边项目分析,区域商业分布情况,周边项目分析,竞争楼盘分析,竞争楼盘界定原则 区域在售商业楼盘、临街商铺、市场辐射3公里范围内竞争楼盘选择 天津嘉茂购物中心、天津嘉华中心、河东万达广场,周边项目分析,天津河东万达广场,全体商业共三层 主体店有国美电器、华润万家、万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场 其中 万千百货、大玩家、大歌星、万达电影等都属万达集团所有,整体业态布局及分布 共4层 L4 美食荟萃 L3 运动休闲 L2 摩登淑女 L1 时尚新贵 B1 地下车库,周边项目分析,天津湾嘉茂购物广场,周边项目
8、分析,L2 摩登淑女： 淑女装、化妆品、易买得超市、主题餐厅、美甲（桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、HOTWIND、Mr Pizza、DHC、谭木匠、KFC、mege、呷哺呷哺、丽湖蒸菜、EVES）（BAA、麦考林、搜衣莲、蒙曼特、万文化店、电视购物、摩堤工坊、抵羊1932、car well、Cache Cache、天津市芭比指尖造型设计）,L1 时尚新贵 时尚女装、珠宝配饰、表 精品鞋包、主题餐厅（得啊特、米莲诺、西铁城、牧马人、好人缘、梦特娇、流行美、百思图、碧姬、大唐手机、江南布衣、纯粹、森达、香港老银匠、贝儿多爸爸、戴梦得古珀行、欧丝迪娜美容院）（ME&CITY、SELECTED、TEE
9、MIX、VERO MODA、Columbia、Cabbeen、LA Chepelle、Sunny well、Wanko 、Bata、ebase、Jack&Jones、Tata、Mr Pizza、麦当劳、季候风、豪享来、屈臣氏、亦谷）,周边项目分析,L3 运动休闲： 易买得超市、休闲装、运动装、童装 家具、美容美发、主题餐厅、儿童摄影（安踏、时尚殿堂、土大力、opin、天福名茶、V.O.S、左妆、IRIS Life、隆顺榕、私房小厨、好想你百枣汇、优的良品）（ 大眼蛙、佐丹奴、欧味多、盈之彩、九张机、甲虫屋、pureland、南海风情、互动地带、空中天使、阿迪 耐克折扣店、康普莱儿童服饰品牌折扣
10、连锁）,L4 美食荟萃： 毛家饭店、海底捞火锅、韩罗苑、星美国际影城、莱利电玩俱乐部、东方爱婴（励飞模型、润漪天品、yoyo小蹦极、carrera赛车、鲜时光休闲吧、StarQ休闲玩具、奇尔特儿童乐园）,周边项目分析,天津嘉华购物中心,共4层 F4 A.B区 NO.1触觉电玩世界/新洋网吧广场 C 区 a go go 自助KTV /英嘉台 球俱乐部/沸腾鱼乡/宽巷子 窄巷子 F3 A.B区 御尊大酒楼 C 区 沃尔玛购物广场 F2 A.B区 御尊大酒楼 C 区 沃尔玛购物广场 F1 A.B区 御尊大酒楼 C 区 国美/肯德基 F-1 地下停车场(免费),周边项目分析,普遍性业态：超市、影院、电
11、玩城 餐饮业态：范围比较广，必备餐饮业态为水吧 生活购物类：中端商场：满足日常需求，大型的品牌齐全（如万达）银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社通讯：移动、联通、电信均有 其他： 中小型餐馆，小型便利超市,定论：周边业态比较丰富全面。机遇：1、市场需求：可定位为服务于周边民众为主。 2、本案优势：以中国北方民族文化集散地为特色，可与旅游结合。,目 录,定位策略选择,直沽风景文化,区域环境分析,宏观市场环境,初步营销构想,前 言,周边项目分析,直沽风情,“先有大直沽，后有天津卫”,直沽风景文化,大直沽历史文化浓厚，城市配套相对成熟。,自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄
12、今已有800多年历史。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。,直沽风景文化,柳墅行宫 乾隆的天津“紫禁城”,直沽曾经矗立着一座被誉为“八景何堪比上林”的皇家园林，一个早已被古人冷却、被今人遗忘的豪华皇帝行宫柳墅行宫。柳墅行宫乾隆的天津“紫禁城” 一位被后人赋予太多传奇色彩的皇帝乾隆，在这里驻跸过8次，并且流连忘返。纵然我们无法目睹柳墅行宫的胜景、属于柳墅行宫的一砖一瓦，但在前朝诗人和乾隆皇帝的诗句中，我们却依然可以领略到柳墅行宫不朽的神韵。,直沽风景文化,中国近代第一所陆军军官学校天津武备学堂。冀满红清光绪十一年正月（年月），直隶总督兼北洋通商大臣李鸿章根据淮军将领周盛波和
13、周盛传的建议，在天津创办了一所武备学堂，这就是中国近代第一所陆军军官学校天津武备学堂。,直沽风景文化,天津武备学堂,洋务溯源.两堂一局,曹锟,段祺瑞,冯国璋,直沽风景文化,（1862-1938）直系军阀首领天津人。在天津武备学堂毕业后任毅军哨官，1894年随军去朝鲜参加了甲午战争。后在天津依附袁世凯，历任直隶督军等要职，1923年以重金贿选为总统,（1859-1919）直系军阀首领。毕业于天津武备学堂，1894年参加中日甲午战争，后出使日本考察日本军事，编程兵书数册。袁世凯死后被国会选为副总统，代理总统,（1865-1936）皖第军阀首领。1885年考入天津武备学堂，毕业后被选送德国学习军事回
14、国后成为袁世凯扩编北洋军的重要帮手，与冯国璋、王士珍被并称为“北洋三杰”。历任国务总理兼陆军总长。,大直沽“大学堂”,大直沽“大学堂”是天津民立第六两等小学堂的俗称，创办于1904年，校址在河东大直沽，由一座姑子庙改建而成。创办人为李雅香、李子和。李雅香（耀曾）乃清末举人，直隶省议员。李子和（学曾）乃清末秀才，著名书法家，与华世奎齐名。解放后，更名为河东区大直沽中街小学。著名校友有：书法家宁书纶、医学博士孙壁如、企业家孙冰如等。,直沽风景文化,大直沽荐福庵观音寺,荐福庵的建成,大直沽地区就变得热闹起来，不断地彰显出了她特有的庙文化底蕴，此地居民以住在此地而深感自豪。荐福庵庄重、古香古色的天妃宫
15、纪念馆更是令人注目。每到周末这里变得十分热闹拥挤,前来参观佛教文化、体验佛界生活的人们从早到晚络绎不绝。由于这独特的庙文化纽带，使大直沽高台这片土地知名度大增。不论是国外还是国内游客,到天津,必定要到大直沽看看，既要参观一下这里的佛教建筑，又要亲自体会一下身临佛门净地的感受。,直沽风景文化,直沽风景文化,大直沽天妃宫,元明清天妃宫博物馆 是天津市第一座遗址类博物馆 国家重点保护单位。据史料记载,大直沽地区虽然地方不大，只有3.9平方公里,但在元、明、清三代,先后修建了不少庙宇。有著名的天妃宫（即娘娘宫东庙）、玄帝庙、龙王庙、药王庙、西大寺、菩萨庙、观音堂、卧庙、地藏庵、土地庙等庙宇。其中大直沽
16、第一座庙宇天妃宫是年代最久远的。她同时也是天津市区内的第一座最古老的庙宇。天妃宫有两处,一在大直沽,称东庙；可惜大直沽天妃宫东庙于清光绪二十六年毁于炮火,今已不存。,直沽风景文化,元明清天妃宫遗址博物馆藏品,直沽风景文化,直沽风物 酒香飘溢,“先有大直沽，后有天津卫”已为世人所共识。而多少年来有传承着“大直沽三宗宝古庙、烧酒、台子高”之说。可见，大直沽酿酒业的发展，也是大直沽历史文化中不可磨灭的一部分。大直沽酿酒业旧称烧锅，元代兴起的漕运为直沽造酒带来了无限生机。清冽甘醇的白河（即海河）之水孕育了大直沽的酿酒业，一切得天独厚的条件使直沽烧锅从无到有，从弱到强。经过数百年的发展，酿酒成为大直沽人
17、的主要产业。大直沽史记载，从1900年帝国主义八国联军入侵前，大直沽已是“村居民千余户，铺统烧锅十余家，前曾有典当一处，林林总总，实繁有徒，城东数十村，大直沽则首屈一指也”。,直沽风景文化,目 录,前 言,定位策略选择,区域环境分析,宏观市场环境,初步营销构想,直沽风景文化,周边项目分析,写字楼,大型娱乐配套,特色主题婚庆机构,酒店式公寓,集中商业,定位策略选择,规划解构：,A 综合性商业体B 直沽文化艺术中心C 酒店、公寓、办公层、高端会馆D 住宅E 特色景观餐饮街 如下图,A,B,C,D,后楼商业街E,项目位于大直沽中心区域，利于打造新的城市中心,东达国际广场客群定位,追求生活品质，崇尚时
18、尚的人群 项目要瞄准时尚白领的消费群体，她们之间的年龄多在18-40岁之间，他们有着属于自己的工作，有十分注重生活品质的提高，她们具有知性需求，而此同时也追求时尚潮流。项目除了河东地区的消费人群外，例如和平区，滨江道，小白楼cbd，南楼cbd的消费人群也不占少数，项目未来要规划3条地铁线路，从项目出发，乘地铁5-10分种就可到达市区中心，交通十分便捷,本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议,本案商业环境SWOT分析,地理位置优越位于城市繁华地段、交通便利周边商业气氛较为浓厚,区域内商业氛围较好，已形成较为成熟的商业圈,本项目面临的市场项目众多，同质产品竞争激烈；,SWOT,优势,劣势,机会
19、,威胁,本项目面临的市场挑战与机会,本案自身体量较小，无法形成较大规模 的商业圈,商业类型建议,商业类型可考虑方向,从低风险、利润最大化原则出发,商业城市功能定位：辐射周边+集散商场,商业类型选择：专业市场方向,商业辐射范围：项目周边客户+边缘消费群体,商业类型选择,本案商业定位建议,商业定位,通过商业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件本案符合这样的商业定位,区域商业+餐饮+时尚生活+品质生活,区域商业满足项目周边人群消费，提升项目品质。餐饮一条街外向型商业，占据市场空白，吸引边缘消费群体。两部分商业之间的配比：以区域商业为主，餐饮为辅。,本案商业业态定位建议,街区业态规划布局建议,业态
20、定位,一层,二层,三层,四层,五层,六层,一层为品牌主力店（例：肯德基、知名服饰品牌店等） 二层为休闲服饰品牌店等三层为进口食品超市、时尚生活类、雪茄吧、红酒坊 四层为特色品牌餐饮 五层为量贩式ktv 六层为娱乐（例：台球城、电玩城，健身会馆等）,东达国际广场1F（如下图）：一层全部以品牌主力店的形式呈现。如品牌珠宝店，品牌服饰，品牌化妆品，星巴克，kfc,品牌蛋糕房，和一家交通银行。,银行,KFC,屈臣氏,星巴克,一家珠宝店（周大福）、化妆品,精品服饰,面包房,公共走廊,观景平台,东达国际广场2F（如下图）：本层主要经营精品服饰，苹果iphone体验店，精品腕表系列，旅游文化商品等等。,银行
21、,kfc,旅游文化商品,腕表,苹果体验店,精品服饰,精品服饰,公共走廊,水吧,东达国际广场3F（如下图）：商场左半区做一家大型的进口超市，小面积商铺可做一家雪茄吧，一家红酒坊，和一家滚石音像店，超市旁边经营一家高端体育用品店。因为该项目定位在旅游文化观光地，所有走廊部分全部做旅游文化商品店。公寓部分做为银行的办公区。,银行（待定）,旅游文化商品,水吧,雪茄吧红酒坊,滚石音像店,进口超市,进口超市,高端体育用品,东达国际广场4F（如下图):本层主要以餐饮为主，商场和连廊部分经营特色餐饮店，公寓部分经营老舍书场，京剧票友馆，和主题茶馆。,特色餐饮店,老舍书场，京剧票友馆，主题茶馆,东达国际广场5F
22、(如下图）：经营一家大型量贩式KTV,量贩式KTV,东达国际广场6F（如下图）：商场部分做大型娱乐配套如（电玩城，台球城等）。连廊和公寓部分做一家大型会员制健身会馆。,大型娱乐配套（电玩城，台球城，）,大型会员制健身会馆,酒店式公寓,公寓介绍： 共24层，其中1到5层是商业部分，6-24层全部为 酒店式公寓，写字楼。总建筑面积2万1平方米。 采用每层4梯9户和4梯11户2种形式，每套面积在40-110平米不等,酒店式公寓,公寓定位 河东区大直沽生活区，现拥有96万人以上居住人口，辐射周边经济圈，总体消费能力极强。随着大直沽区域的高尚住宅区陆续建成，未来三年会有大量人口入住大直沽将成为必然趋势，
23、崭新的居住理念，势必让都市精英、社会名流选择在此栖息。大直沽具有得天独厚的交通网络，集中有序的科教文卫，目前数十条公交线路便捷有序，随着城市交通网络的扩张、道路的全线贯通，轻轨线路的建成，地段价值日益凸显，必然会跻身成为天津城市次中心。 在这样一个各项都发达的地段，无疑是各个公司办公区的首选位置，而对于现在的河东区写字楼这样的资源还是相当稀缺的。（目前只有万达达到甲级写字楼水准）建议公寓6-12层以写字楼的形式出售，13-24层以公寓的形式出售,目 录,定位策略选择,初步营销构想,区域环境分析,宏观市场环境,前 言,直沽风景文化,周边项目分析,营销策略,创造与目标客群深层沟通的基础，满足特殊阶
24、层对于的生活、建筑、智慧、财富的专属考量。整合项目形象，达成高端人群的偏好和价值认同的序幕，进而关注项目、实现购买。,营销初步构想,营销初步构想,东达国际广场打造都心商业区的奇迹，24小时随享7大顶级业态，从此比肩国际品质的生活，尽享一站式都心繁华，创津城生活典范；东达独有的空中连廊系统，将世界顶级都心酒店式公寓与东达国际广场全天候紧密相连，经此链接以东达国际广场中轴线为生活轴心的5万常驻高端消费群体可以无障碍的轻松抵达项目。,打造“都心商业综合体”,营销初步构想,东达国际广场立足打造集旅游、购物、餐饮、休闲娱乐时尚品牌于一体的文化型复合旅游商业街区，本项目将天津历史文化、佛教禅学、妈祖道教与
25、现代商业气息巧妙融合，具有城标建筑、时尚靓丽、权威性、唯一性等特点。项目四周交通干道畅达，行政、金融、商业配套完善。在规划设计上东达国际广场七大互补业态空间与一条以意大利威尼斯水城为主题的商业街区和谐搭配融合，辅之以科学合理的步道系统，将人流财气从不同层面导入街区内部，全面优化人流动线是东达国际广场项目的最大亮，借助以上等等优势会使众多国内外游客流连忘返。,打造庙宇文化与历史文化的综合旅游商业街区,市场形象定位,天津大直沽 权贵阶层专属社交场,营销初步构想,东达国际广场拥有中国的传统关系格局人和建筑双重的格局分布。客户对产品的认同度，绝大部分来自于对地段的价值衡量，不具复制性和可比性，河东大直
26、沽区域作为天津瞩目的黄金地段，储备地产形同储备了社会地位、身份、财富、荣耀、升值等多重意义。将私有的、专属的、交际的行宫意识形态贯穿，私人会所的定位，属于天津高端楼盘罕见的概念。,营销初步构想,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ OPTION ,天津大直沽稀世孤品复兴国学礼仪,营销初步构想,社交名流基本礼数的升华,借助大直沽传统文化的深厚底蕴和强烈的可识别性符号。用特殊的文字作为产品功能的导向和识别系统。以礼仪作为社交的基础，培养政治、经济、商务、会议、交流的高端平台。以国学，延伸私人会所概念，将其寓意深化。以至至臻.,营销初步构
27、想,营销主题 OPTION ,建筑帝图贵族的社交场,营销初步构想,和客群的沟通点，基于产品的区域价值，以及功能定位。在“大直沽”置业，决定了客户的价值取向，不单限制于价格，是一种内敛的张扬。对项目的品质要求、以及对建筑的细节偏好，注定项目的具体细节需要落实到目标客群的水准之上，才能满足产品的性价比，支持产品的地段价值。横向比较，项目在功能之外，应体现与其相似楼盘的附加值。,营销初步构想,营销主题 OPTION ,私属馆藏天津大直沽文化的会客厅,营销初步构想,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ OPTION ,荣耀与梦想河东大直沽区域绝版建筑藏品,营销初步构想,创造一种和国际化接轨的概念，把小体量的产品与时尚的概念和讯息深切结合。以实现在河东大直沽置业的行为作为目标客群的共同价值观，体现绝版区位投资价值，是一种荣耀和梦想的现实投射。,营销初步构想,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/
