1、亚星-江南小镇项目,2013.7.24,项目区域属性,区域简介区位及与城市关系,利好：项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区。,区位：上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米，南邻上街宜居职教城，北接左照公园。,定位：n 着力打造具有中国特色的小区建筑。定位于再现江南小镇风光。,n占地面积365亩，总建面60万平米。项目业态有高层、洋房、多层、主题商街等，,与城市关系： n 距离郑州市直线距离车程20MIN；,交通概述,公路交通,n 主要公路：金华路、淮阳路、丹江路、许昌路以及目前正在施工的中原西路。,轨道交通,n 轻轨交通1号线向西延伸至上街。【预计2019年年底】,
2、配套设施,N 项目建在左照公园内，周边紧邻区政府、人民广场、图书馆、青少年活动中心、外国语小学等，周边有完善的商场、超市、酒店、医院等生活设施，紧邻在建宜居职教城，郑上路、中原西路、310国道直通郑州。,项目区域属性小结,优势：,在上街区目前城区中心的转移下，地处郑上交汇处，战略地位显著； 项目规划定位新颖，突出中式建筑风格。 未来交通规划打造区域立体交通模式，提升生活效率。 周边生活配套成熟健全。,劣势：,n 项目建筑垃圾较多，且堆积在左照公园两边。小区的主打卖点成为建筑垃圾的堆积地，且引发业主哀声载道。 n 项目周边饭店较多，夜晚噪音较大。 n 目前入住率太低，配套不会全部开放。,项目属性
3、分析,产品分析/户型分析景观分析/产品综述,产品概况：,售楼部,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,B11,B12,A1,A2,A3,A4,A5,A6,A7,A12,A13,A14,A15,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,n 项目占地365亩，总建筑面积约60万； 目前主要推出的为三期澜亭。为多层电梯洋房。,1期,3期,2期,项目指标：,行政区域：上街区域板块：东北板块项目位置：上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米建筑类型：多层、高层物业类别：住宅、花园洋房、独立洋房、叠拼户型面积：40-300平米开发商：河南
4、亚星置业集团物业公司：盛世物业管理有限责任公司物业费：1.15元/月/平方米,容积率：2.80绿化率：40%总户数：900建筑面积：600000平方米占地面积：243455平方米建筑单位:河南亚星建筑安装工程有限公司代理商:凌峻(中国)按揭银行:交通银行,上海浦东发展银行,装修：毛坯外墙风格：中式风格大堂：混合砂浆打底，白水泥加胶批平走廊：防滑地砖卫生间：内墙水泥砂浆毛面；楼地面水泥砂浆毛面；顶棚不做处理消防设施：消防水池、泵房、消火栓、喷淋、火灾报警、防排烟系统 楼盘特色： 低密居所,产品分析外立面细节,中式江南建筑风格，水墨画般灰色外立面，极具江南风情,项目采用新中式建筑风格，沿袭中国古典
5、建筑风格，将自然生态和江南小镇有机结合,层楼叠院 镂空雕花围栏 中式古典造型街灯 灰色墙砖 深红色房檐,1,2,3,4,5,产品分析现场表现,现场运用大面积水系与外界做区隔，提高产品私密性与独特之处,栋与栋之间的距离约为20米,通过大面积水系运用弱化周边对项目的影响,n 产品排布过于紧密，栋与栋之间的距离约为20米，距离过近容易发生对视问题，降低了别墅的私密性；n 通过绿化植被的遮挡效果提高私密性和安全感。,户型分析户型指标【多层洋房】,户型：YFA-12# 面积：约149.19户型类型：三室两厅两卫 户型分布：12#楼东边户 优惠后均价：8000元/ 优惠措施：多层洋房不能进行首付分期，单价
6、较高，最低价二层6000元/左右，其余楼层为80009000元/。 按揭优惠1个点。交房时间：预计明年。,户型分析户型指标【多层洋房】,户型：YFC-15# 面积：约168.29 户型类型：顶层复式 户型分布：15#楼东单元西户价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/左右， 其余楼层为80009000元/，按揭优惠1个点。,户型分析户型指标【多层洋房】,户型：YFB-3# 面积：约297.41 户型类型：1层复式 户型分布：3#楼1楼价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/左右， 其余楼层为80009000元/，按揭优惠1个点。,户型分析
7、户型指标【高层塔楼】,面积：约92.09 户型类型：两室两厅一卫 户型分布：B9楼中间户 优惠后均价：4300元/ 优惠措施：首付分期，即交首付的1/3，其余的两部分分别为明年的3月份和明年12月份结清。 按揭优惠1个点。 交房时间：明年12月底。,户型分析小结,优势,产品的附加值较高，弱化了产品列连方式上的缺陷；,在偷面积已成“过去时”的情形下，本案附赠面积的优势成为最大的亮点；,对可改造区域的设置增强了现场表现力，对细节上的把控较好；,劣势,大面积水系，维护困难，控制成本较高；n 多层花园洋房单价过高，总价过于本区域周边产品， 致使许多客户望洋兴叹，流失刚性需求的客户。,项目自身属性小结,
8、优势,n 位于上街区区域中心，临近重要公路，出行方便； 精心打造产品外观和社区景观，强调项目品质； 户型设计上，可自行改造的面积较多，附加值较高。,劣势,n 建筑风格较单一，易产生审美疲劳； 周边环境较为杂乱，居住品质感不强； 产品排布较为紧密，栋距较窄，兵营式排布是产品硬伤。,销售分析,价格分析/客源构成分析,价格分析,江南小镇近30个月价格走势图,亚星江南小镇2013年03月26日的最新销售报价为 起价3000元/平方米 。亚星江南小镇近10个月的销售价格下跌了100元，跌幅为2.5%； 近20个月的销售价格上涨了800元，涨幅为25.8%； 与本项目2010年07月30日第一次对外报出的
9、2800元相比，27个月以来，销售价格累计上涨了1100元，涨幅为39.3%。,客源地图&客户描述,米河镇,巩义,郑州市区,1：目前上街区总人口10万，根据人口数据和市场推广量来看难以达到平衡点。:2：尽管上街区区域内人口较少，但周边接壤巩义市工业重镇米河镇以及小关镇，因距离上街较近，因此不少当地人选择来上街区置业，促进当地成交量。3：上街区作为郑西新兴区，因其独特的地理优势，也有不少郑州市民选择来此购房。,分析,优势劣势机会威胁,SWOT分析,S,地处城区交界，交通便利 周边配套成熟完善 项目定位规划较高端，绿化设计匠心独运 性价比较高,W,n 住宅列排较为不顺，周边环境影响项目本身的定位,O,大郑州西区重点开发区域 中原西路、郑上路和轻轨1号线提升交通便捷度,T,政策影响投资性购房 大区域内新增供应量将影响后续销售,THE END,
