1、红达广场租金建议报告招商策略及执行方案,目录,1、红达广场租金建议报告2、红达广场招商策略3、红达广场招商执行,红达广场租金建议报告,项目周边商业街区租金情况,市场篇,项目周边商业街区租金情况,结论：项目周边一层租金在23-42范围浮动街铺以专业店和社区店为主；整体出租率较高，但经营一般；主要以建材专业店和烟酒副食为主，租金较低。,各街道商业对比（影响商业租售价因素）,PZ=(Q/Q1)*PZ P Z为租赁均价P1 =(71/55) *23=26.69；P2 =(71/80) *42=37.27；P3=(71/62) *30=34.35P4 =(71/48) *28=41.41各相关权重取值为
2、WZW1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=PIWI租价 PZ=34.93,市场篇,区域内竞争项目分析,结论：可见以龙河路周边商业租金在20-50范围浮动,区域内竞争项目对比（影响商业租售价格因素）,选取六安市目前可售/在售项目与本案有竞争力、可比性的项目作为样本，以推导本案产品定价对如下各因素以本案为100分,备注：取平均分值数PZ1700=60800=52.5PZ2700=30605=34.7PZ=(52.5+34.7)2PZ=43.6,小结,项目初始平均租金应为39元/平方米/月结合项目自身特性；如：一层调高6米，可分割使用；但项目短板也较为明显；由于租金水平会随经
3、营状况逐渐递增，结合后期商业运作加深及项目周边环境不断成熟的情况下，我们认为回报期一般认定为15年内综合租金水平应在100元/平方米/月根据一般商业推算法：二楼一般为一楼70% 三楼为二楼65%。四楼若安装直达电梯则租金水平比三楼稍高。故：建议本项目租金定位为：,红达广场招商策略,报告目录,客户认知篇,1、招商来电来访客户需求2、已签约意向客户需求和现有产品匹配需求,招商篇,1、业态规划2、策略分解3、招商节点4、配合事项,项目认知篇,1、我项目自身条件梳理,客户认知篇,招商来电来访客户需求,备注：从目前客户来电来访量中我们可以看出其中业态比例主要集中在休闲、娱乐、餐饮、宾馆等行业；高达60%
4、；,客户认知篇,已签约意向客户需求和现有产品匹配需求,目前我项目已正式签约的商户有；满天星商贸有限公司、爱琴海主题宾馆、红达电器等知名品牌；意向进驻品牌有顺发茶楼、UES休闲餐饮等；各意向客户都是对面积要求要大的；与我项目定位相符合,项目认知篇,如果说对市场的研究可以让我们更好的发现机会；那么对自身的研究就是让我们更好的抓住机会；,项目认知篇,优势一、项目位于六安市两条主干道交汇处，毗邻六安西站，交通便利、人流涌动，每日车流量可达数万次；优势二、项目周边林立数个专业市场和逐渐兴起的商业市场，给项目增添了商业氛围优势三、周边多个高档小区为项目保证了消费客流,劣势一、项目商业单层铺面进深长、开间小
5、，不利于商家的经营使用且意向客户资源狭窄；劣势二、5#楼后面剪力墙过多，为招商和销售带来了一定的阻碍；劣势三、单铺面积过大，使我们的客户范围受到了压缩；,业态规划,结合上述周边资源、客群情况和项目自身研判-确定业态建议,招商业态建议,项目自身出发,大面积、长进深,休闲、娱乐、餐饮、宾馆,周边资源出发,客运西站、二院、三大专业市场每日过万的人流量,休闲、娱乐、餐饮、宾馆,客户出发,来访、来电客户登记,休闲、娱乐、餐饮、宾馆,业态规划,招商业态,招商策略（一）,本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。,品牌导入和品牌带动的原则
6、 在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。招商与销售互动的原则 在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。,招商策略,关于商源的选择原则,由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定
7、位的要求和对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出以下选择原则：1.商源的选择要注重品牌化和行业代表性，品牌要以地区知名品牌为主；主题要以格调化，现代化的品牌店为主；2.商源的选择要以时尚休闲娱乐、餐饮类、酒店服务类、金融类商家和自身具有一定特色的主题性商家为主，而其它服务性质的项目商家为辅；3.在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，也可考虑部份新进品牌。,招商策略（二）,招商的进度把控 在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入，在项目销售前期招
8、商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也可以使招商资金的使用更为有效招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则 在招商过程中由于项目自身条件导致商铺单体面积较大，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。,招商策略（三）,招商应采用“先
9、易后难”的原则 正是因为项目存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用,对同行业实行保护政策，保证其经营工作顺利开展。在招商过程中要采用政策不均衡的原则 由于本项目现在已有部分知名企业入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值
10、。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。,本项目招商是在项目具有明确定位的基础上进行的，其目标商源也具有一定的目标性，故此在总体的招商过程中要明确针对目标商源的经营特点，经营要求，经营预期结合项目自身特性制定也具有针对性的招商策略。 通过分析，我们提出了以下招商策略： 明确项目的市场经营主题定位后，通过现场包装、资料介绍、广告宣传、经营分析等多种形式来强化项目的经营卖点，然后制定出一系列的针对不同层次经营者的优惠措施，利用经营卖点和优惠措施配合项目周边未来的发展趋势及现有的特性来分阶段性地采用“品牌先行，招商与销售互动”的策略来逐步地完成招商，最后通过项目的经营
11、运转来进一步完善项目的主题定位，提升项目的经营品牌。,本项目招商总策略,以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，最终达到预期的招商目的。,招商执行,本项目的招商策略为实施要充分准备，稳步实施，计划周密，具体来说招商策略的实施可分以下步骤进行。其他具体细则见招商计划书。,招商执行,1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象；3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施；6、和投资性客户做好对接，来为客户和已购买商铺的投资客户搭桥；确保招商资源的可持续性；7、和国内一些愿意招商、加盟、合作的商家品牌资源做整理对接给我们现有客户资源； 8、招商人员进行目标客户开发、拜访、接洽；9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；,
