1、大连市城市发展及市场研究报告,第一部分 城市整体发展状况第二部分 城市规划及发展方向第三部分 城市房地产业发展状况第四部分 城市房地产开发状况,第一部分 目标城市整体发展状况城市规模与人口,1、城市面积及人口,资料来源：2010年大连市统计年鉴,城市面积12574平方公里，现有户籍人口586.4万人。,第一部分 目标城市整体发展状况城市规模与人口,2、城市化率,2010年大连户籍人口为586.4万，城市化率达到62%。大连市委书记在辽宁省第十一届人代会上表示今后五年大连市城市化率大体要提高到80%，预示大连城市建设速度将进一步加快。,资料来源：大连市统计年鉴,1、经济数据,1.1 东北区域同档
2、次城市比较,第一部分 目标城市整体发展状况城市经济发展,东北四个主要城市中，大连市2010年指标几乎均位于榜首，仅固定资产投资一项低于沈阳位居第二，但也遥遥领先其余二市。,1、经济数据,1.2 与一线城市城市比较,第一部分 目标城市整体发展状况城市经济发展,与一线城市仍存在较大差距，GDP仅相当于深圳的50%,上海的30%。但在固定资产投资方面已经超过广州、深圳，表明城市进入快速扩张、开发期，城市建设力度将进一步加大。,1、经济数据,1.3 与二线城市比较,第一部分 目标城市整体发展状况城市经济发展,现有指标中，大连市较其他副省级城市并无明显优势。但在固定资产投资一项上明显高出。上升空间优于其
3、他二线城市。,2、产业结构,第一部分 目标城市整体发展状况城市经济发展,2010年，大连第二产业比重最大，占到总体经济的51%，第三产业为42%。十二五规划提出要加快推动经济发展方式由依赖投资、出口的发展模式向消费需求、创新驱动和服务经济的可持续发展模式转变。可见未来第三产业的比重仍将继续上升。,第三产业的比重将持续上升成为趋势。,第二产业支柱：大连船舶、大钢大化、瓦轴、大连机床,3、居民日常消费习惯,第一部分 目标城市整体发展状况城市经济发展,青泥洼商圈：大连最早的商业中心。但由于2001年左右的整体拆迁，使得商业氛围被破坏，地位逐渐被西部商圈所取代。西安路商圈：目前大连最为成熟的商业区，已
4、成为人们日常消费的主要区域。华南商圈：刚刚崛起，尚未成熟，主要辐射大连西南甘井子区及北部金州新区。,第一部分 目标城市整体发展状况自然人文,4、社会发展状况,2011年中国城市竞争力报告中，2010年大连综合竞争力名列全国城市第八位。成为有史以来第一个进入前十名的东北区域城市，打破由珠三角、长三角、环渤海、港澳地区“垄断”的格局。,资料来源：中国社会科学院编制2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告,前十名：香港、上海、北京、深圳、台北、广州、天津、大连、长沙、杭州,城市综合竞争力划分为总量、质量和流量三个指标。总量指标指一个城市的经济实力、实际产出能力及发展状况。质量指标深刻反映城
5、市经济的发展质量和社会经济的“健康”状况。流量指标具体反映在GDP规模、资本、技术、人力资源、对外开放、资源利用等方面的集聚和扩散能力。,地理位置战略性强，自身城市基础建设较好。城市景观资源丰富，气候舒适，具有较强的房地产投 资及宜居属性。城市基本面数据良好，全面领先东北四大大城市，与 其他一二线城市相比也体现出较大的发展空间。,第一部分 目标城市整体发展状况小结,国家发改委“十一五”期间重点课题 “到2030年中国空间结构问题研究”,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,1.哈尔滨都市圈2.大齐都市圈3.长春都市圈4.沈大都市圈5. 京津都市圈6. 石邯都市圈7.青烟都市圈8.济维都
6、市圈9.郑州都市圈10.徐州都市圈,11.盐连都市圈12.驻信都市圈13.南京都市圈14.上海都市圈15.武汉都市圈16.南昌都市圈17.长沙都市圈18.珠三角都市圈19.南宁都市圈20.成渝都市圈,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,1、沈大都市圈,辽宁省第六次人口普查显示2010年该省人口总数为4374万人，即意味着未来10年内辽宁省年人口增长将在60万左右，达到14%的增幅，房地产市场需求将空前旺盛。,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,1、沈大都市圈,东北区中沈大都市圈最先成熟，势必引发东三省、河北、内蒙古部分人口规模性流入。,80年代初沿海国际性开放城市,东北亚重
7、要的国际航运中心；东北地区核心城市；文化、旅游城市和滨海国际名城；中国重要沿海港口城市；中国东北主要的对外门户；,十二五规划东北地区核心城市、东北亚重要国际城市,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,2、城市整体定位,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,3、行政划分及未来发展规划,八区中山区、西岗区沙河口区、甘井子区金州新区、高新园区 保税区、普湾新区三市瓦房店、普兰店、庄河一县长海县,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,3、行政划分及未来发展规划,主城区组团：中山区、西岗区、沙河口区、 甘井子区、旅顺口区、高新园区新城区组团：金州新城、保税区、普湾新区,八区中山区
8、、西岗区沙河口区、甘井子区金州新区、高新园区保税区、普湾新区三市瓦房店、普兰店、庄河一县长海县,“一市两城”,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,西拓北进，全域城市化提速,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,主城区组团加快推进主城区功能一体化进程,主城区组团定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。突出行政、文化、科技、金融、信息、商贸、旅游、体育、教育、会展等主要职能。,主城区组团,重点建设金融中心、物流中心、生态科技创新城、国际商务区、知识经济聚集区和生态宜居城区，发展总部经济、金融保险、
9、软件和创意产业、科技服务、商贸流通、信息服务、旅游会展、文化休闲为主体的高端现代服务业。,市内四区担负城市金融、商务中心职能,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,重点发展港航物流、旅游休闲、科技研发和教育文化。十二五期末全区城市化率达到95%，成为大连第一个基本实现全域化。,旅顺口区明确“五城一都”的城市功能定位,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,建设成以技术研发、销售批发、产品售后、仓储、专业策划、专业培训等服务为主的城市核心功能区,生态环境一流的创新型科技新城区。,高新园区打造世界一流软件
10、和服务外包产业基地,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,新城区组团打造成大连对外开放的“桥头堡”,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地。力争5至10年内经济总量占全市一半以上，打造成大连经济发展新的增长极，成为大连外开放的“桥头堡”。,金州新区定位为新市区的经济中心，打造先进制造业聚集区。,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空
11、间结构发展现状及未来发展趋势,城市核心区: 分为内湾核心区、高铁核心区和西北核心区。总部经济区: 通过“总部基地”功能链条辐射带动周边产业区的发展。会展中心区: 承接大型会议会展项目。人才培训区: 汇聚高端职业教育设施，高等学府和研发机构的学园城。居住生活区: 宜居生活区。孵化研发区: 大连科技孵化龙头区。产业居住复合区: 形成工业与居住用地功能的混合。外围产业区: 化工园区、临港园区。,普湾新区打造八大功能区,保税区进一步扩大和提升服务功能，加快汽车物流城建设，支撑保税区的发展。,第二部分 城市规划及发展方向城市总体规划定位,4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势,第二部分 城市规划及发展方
12、向城市内部发展潜力,1、重点项目规划,11年底开通，3小时到哈尔滨，1小时到沈阳。大连境内设有大连站、大连北站、新普兰店站、新瓦房店站四站。未来京沈高铁的开通，结合哈大高铁，使得由大连至北京仅需3个小时左右，加强了与京津冀的沟通、合作。,哈大高铁年底正式运营，助推城市北部发展，加强东北各城市间经济发展，自身投资属性进一步加强。,第二部分 城市规划及发展方向城市内部发展潜力,1、重点项目规划,1号线贯穿城市东西方向，西起旅顺，东至金州。2号线贯穿城市南北方向，北起甘井子，南至中山区。轻轨3号线起于火车站，终至金石滩，延伸线通往金州。预计2013将延至普湾新区。,地铁1、2号线呈十字交叉，助推城市
13、一体化，但主要站点仍以城市中心为主。,市内四区,第二部分 城市规划及发展方向城市内部发展潜力,1、重点项目规划,“七横”：包括土羊高速公路、中华路、东方路、疏港路、五一路连接凌川路、胜利路和星海湾大桥连接南部通道。“七纵”：包括前黄路、西部联络路、西北路连接西南路、东联路、东北路、大连湾滨海大道和跨海通道；,七横七纵的高速公路规划打通了城市西、北部与中心区的交通瓶颈，促进西北城区产业及城市的发展进程。,市内四区,沈大都市圈核心城市之一，未来人口的快速增长将带来巨大的需求潜力。 定位为东北地区核心城市，东北亚重要国际航运中心，预示良好的上升空间。 以西拓北进的城市发展战略为方向，由各自为战向组团
14、模式发展转变。 各组团定位明确，新城区将成为未来大连新的经济增长点。 哈大高铁的通车将加强与东北区域的整体联系，投资属性将大幅提升。地铁、高速路等重大路网建设，将加速人口外移助推城市郊区中心化，但短 期内对城市外围区域的辐射力有限。,第二部分 城市规划及发展方向小结,第三部分 城市房地产业发展状况政策环境,限购政策,市内四区及高新园区执行限购政策,2010年大连土地出让金排名全国第三，成交金额为893亿元，同比增幅297.66%，仅次于上海和北京。,土地成交放量，两年内将出现集中入市局面,1、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况
15、土地市场,2007年2010年大连市整体土地市场供应面积与成交面积比基本为1:1，开发商拿地意愿强烈。08年土地成交翻番，主要因07年成交量过低所致。10年土地成交增幅146%，主要由于普湾新区放量，剔除其当年3200万的成交量，大连市整体市场土地成交增幅仅为32%。,资料来源：克尔瑞系统,主城区土地成交锐减，新城区异军突起成为趋势,2008年2010年主城区住宅及综合用地成交面积占大连市土地成交比重由70%降至31%。楼面地价高出全市水平的45%，高出新城区100%。可见，随着主城区发展日趋完善，土地供应日益稀缺，拿地成本增加，随着全域城市化方针的开展，新城区已经成为下一轮开发商拿地的重点区
16、域。,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,资料来源：克尔瑞系统,主城区土地成交价格方面，甘井子区由于行政面积最大，发展不均衡，楼面价位于四区最末，为3484元/平米。成交面积方面，甘井子区远高于其他区域，占到主城区成交面积的45%。旅顺口区受城市发展战略影响，成交量明显放量。,持续高位,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,资料来源：克尔瑞系统,甘井子与旅顺口成为主城区最后的 “必争之地”,新城区土地成交价格方面，开发区最高，楼面价达到1500元/平米左右。成交面积方面，继开发区后，普湾新区成为城市重点发展区域，土地放量，2010年成交面积占全市比重超
17、过50%。,成交放量,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,资料来源：克尔瑞系统,普湾新区放量，3800万平米的土地成交将使该区域内供大于求，加之土地价格的持续攀升，已错过最佳拿地时期。,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,外地知名开发商均采取非核心区域拿地策略，表明其对城市外围区域组团发展空间和速度的看好。,转让地块,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,3、土地成交情况,第三部分 城市房地产业发展状况土地市场,2010年大连土地集中放量，两年内将出现集中入市局面。 中心城区用地紧张，已开始进入人口外溢和新城建设时代。 甘井子区与
18、旅顺口区临近市区、基础建设较好的部分区域成为抢滩主城 区的最后机会。投资热点普湾新区“利好出尽”，近4000万平米的土地成交，使得后期 区域价格竞争格局已可预见。,第三部分 城市房地产业发展状况小结,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,1、成交量,2011年上半年商品住宅成交面积244.6万平米，仅为10年成交面积总量的30%，可见受此次“史上最严调控”的影响，市场观望氛围依然存在。,资料来源：克尔瑞系统,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,2、成交均价,2011年上半年商品住宅成交均价为10512元/平米，较10年增长13.3%。10年12月份商品住宅市场成交均价为9745元
19、/平米，即11年成交价格实际增长为7.87%。市场价格稳中有升，未见松动。,资料来源：克尔瑞系统,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,3、供需比,需求旺盛，呈现供不应求局面,自09年始，供求比例分别为1:2.3、1:1.47、1:1.42，市场呈现明显供不应求的局面。,资料来源：克尔瑞系统,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,4、人均居住面积,2010年大连市人均住房面积25.67平米，远低于全国30平米的水平。,资料来源：2008-2010年大连市统计年鉴，大连市统计局,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,各区域商品住宅价格对比,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅
20、市场,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,第四部分 城市房地产业开发状况商品住宅市场,已经初步形成“一市两城” 的城市功能格局,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,形成四个具有城市副中心特性的板块。受资源、政策等差异，发展进度参差不齐。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,一、城四区,区域认知：04年以前，无机场片区的概念，农业用地占比达70%左右。区域产业：除机场线，主要包括华林等服装加工等低端劳动力密集型生产企业，行业收入较低。区域人口：受早年经济适用房用地及区域感知影响，片区积聚大量外来打工人口，人口嘈杂，素质较低。区域配套：区
21、域配套匮乏，交通不便。房产开发：新星等企业拿地开发经济适用房小区，价格在1500-2000之间。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,1、机场前副中心(甘井子区域),区域原貌04年前，区域认知陌生属于“十里荒凉”，积聚大量打工人口，配套匮乏，为传统经适房集中片区。,区域规划机场新区将建设成为甘井子的政务新区，大连市的城市副中心及机场临空经济区。,在规划中，机场新区被分为四个区域：.公共设施区，张前路以东、旅顺北路以南规划为以行政、商贸、文化、体育等公共设施为主体的功能区；.产业引擎区，张前路以西、沿旅顺北路一带规划为产业用地；.居住区，机场新区南侧山体以北、张前路以东区域规划为居住区；.生
22、态旅游区，在保护好现有山林的条件下发展生态旅游。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,1、机场前副中心（甘井子区域）,发展历程在规划、政策支持与实力开发商共同作用下，迅速形成板块效应，成为大连地产投资热土。,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,1、机场前副中心（甘井子区域）,产品特征受开发商实力影响，价格差距加大，产品以小高层、多层为主。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,1、机场前副中心(甘井子区域),区域原貌以十五号仓库为标志性建筑的东部港务区及以石化为特征的北岸区域。,第四部分 城市房地产业
23、开发状况重点区域,2、一湾两岸,南岸：以老港区改造为契机，依托现有港航服务业，形成区域性、集聚性功能配套设施群。大力发展现代服务业，把东港区打造成大连市新的中央商务区、航运中心区、邮轮经济核心区和文化创意园区。北岸：重点发展商业文化、旅游、休闲、居住等现代服务业，形成城市现代文化中心，与对岸主城区金融、商业商务呼应，共同提升城市的功能，实现大连城市整体发展的目标。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,2、一湾两岸,区域规划将大连湾南北两岸相结合。北岸重点发展文化产业，配套商贸、旅游、休闲居住等功能，与南岸青泥洼商业中心形成大连“核心生活湾”。,CBD、航运中心区,现代文化中心,未来供应以公
24、建性质为主。近400万平米写字楼、商业的市场供应已经透支了政策的利好性。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,2、一湾两岸,大连高新区作为大连市软件和服务外包业的核心区，已成为国内软件产业聚集度和国际化程度最高的园区，良好的产业基础，奠定了巨大的发展潜力。,高新区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,3、高新园区,规划及配套区域以产业为带动，产业人口积聚。未来将有大批产业及居住用地面世，现状区域交通便利、资源强势，居住配套设施相对匮乏，但完善速度优势明显。,产业规划：全长30余公里、规划面积133平方公里的旅顺南路产业经济带，将建设成为大连乃至东北地区知识最密集、创新能力最强、产业能级
25、最高的区域，是融自然、生态、人文于一体的世界一流的“绿色硅谷”。.资源条件：大连天地软件园，海景资源，大学城，国家级森林公园.交通条件：10路，406路，28路，202路，531路，507路等旅顺南路公交线、规划的8号快轨线，20分钟车程即可链接城市核心区域,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,3、高新园区,产品特征产品复合，包括多层、高层、别墅等，但以高层住宅为主，客户以企业基层员工及私营业主为主。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,3、高新园区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,3、高新园区,未来供应随着区域产业逐步成熟，区域需求致使居住用地开始放量，成为购房者关注的热点区
26、域。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,3、高新园区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,4、华南泉水片区,区域原貌1999年，由三个自然村和石灰矿组成的泉水作为大连最大的居住区开始规划建设。,区域发展历程及规划政府初期对片区规划定位中端，规划提出由单纯住宅区向综合新区转变，但目前发展远低于预期目标。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,4、华南泉水片区,受产业及配套设施制约，区域逐渐成为大连低端外溢人口居住区，城市功能相对单一。,产品特征多为高层和小高层，户型雷同，产品力较差，属于城市低价格板块，吸引主流低端被动外溢客户。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,4、华南泉水片
27、区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,4、华南泉水片区,未来供应土地市场较为冷清，10年至今土地成交仅100万平米。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,4、华南泉水片区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,5、比较分析,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,5、比较分析,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,二、开发区,开发区,区域现状大连开发区规划面积388平方公里，主要以先进制造业、电子信息产业为主。,区域发展随着开发区的建设，逐渐从一个功能单一的工业区发展成具有工业、商业、休闲旅游等的复合新城。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,二、开发区,第四部分 城市房地产
28、业开发状况重点区域,二、开发区,产品特征多以高层与资源型别墅为主，随着市场的快速成熟，高层逐渐成为主流。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,二、开发区,土地供应多为依托海景，容积率相对较低的地块，但位置较市中心更远。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,二、开发区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,三、保税区,区域现状大连保税区是中国东北地区唯一的保税区。于1992年5月经中华人民共和国国务院批准设立，是目前中国大陆开放程序最高、政策最优的综合性经济区域之一。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,三、保税区,一城：以出口为主导、以新能源为方向的大连汽车物流城；一港：以油品为
29、特色的东北亚重要的国际能源港；一区：大连国际物流中心的核心功能区。,区域发展定位“一城、一港、一区”。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,三、保税区,土地供应多为填海区域，容积率较高，多以综合性用地为主。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,三、保税区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,区域现状2010年5月27日，以普兰店湾为中心新区正式定名为普湾新区。,普湾新区,城市核心区: 分为内湾核心区、高铁核心区和西北核心区。总部经济区: 通过“总部基地”功能链条辐射带动周边产业区的发展。会展中心区: 承接大型会议会展项目。人才培训区: 汇聚高端职业教育设施，高等学府和
30、研发机构的学园城。居住生活区: 宜居生活区。孵化研发区: 大连科技孵化龙头区。产业居住复合区: 形成工业与居住用地功能的混合。外围产业区: 化工园区、临港园区。,区域发展八类功能区规划,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,土地供应3000多万平米的住宅土地供应，市场竞争提前进入白恶化。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,四、普湾新区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,五、旅顺口区,重点发展港航物流、旅游休
31、闲、科技研发和教育文化。十二五期末全区城市化率达到95%，成为大连第一个基本实现全域化。,规划发展明确“五城一都”的城市功能定位,西部临港新城,旅游休闲度假城,科技创新城,历史文化名城,生态宜居城,大连花卉之都,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,五、旅顺口区,产品特征多以小高层与高层为主，受地理位置影响区域价差较大。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,五、旅顺口区,土地供应综合类用地较多，容积率普遍较低。,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,五、旅顺口区,第四部分 城市房地产业开发状况重点区域,5、比较分析,2011年上半年商品住宅成交均价较年初增长7.87%，市场处于量跌价稳阶段，存在一定的观望。市场需求旺盛，明显呈现供不应求局面。城市已处于由“单中心”到“多中心”的发展阶段，但受政策、产业等影响发 展并不均衡。高新园区综合来看处于区域提速期，较其他区域而言呈现出较好的市场面。,第四部分 城市房地产业开发状况小结,第五部分 区域市场整体评价,
