1、房地产行业年度报告（一）土地市场政策汇编（2012）,2013年1月6日,1,目 录,2,目 录,3,土地储备管理相关政策,土地储备管理政策总纲,征地标准问题土地管理法,土地市场一级开发相关,建设用地二次开发“三旧”改造,后续：存量土地及土地闲置相关政策,土地储备管理相关政策,4,土地储备管理政策总纲,2012年，在土地储备管理方面，国土资源部强调最多的还是对“空闲、低效利用”建设用地的再利用，对于以城中村为代表的“三旧”改造和 “城镇上山”政策为代表的“低缓坡开发”。关于加强土地储备与融资管理的通知强调基础建设与储备脱钩与土地储备融资管控将进一步为房地产商进入一级市场创造条件。,5,征地标准
2、问题土地管理法修正案相关,6,土地一级开发政策概述,土地一级开发，涉及了拆迁、基础设施建设等环节，是将生地变成熟地，是土地招牌挂前的必备工作。长久以来，土地一级开发权在经历了下放和局部收编的过程，从关于加强土地储备与融资管理的通知中关于“工程建设机构”与土地储备机构脱钩的规定来看，土地一级开发权下放是政策调整的方向。企业参与土地一级开发的收益模式有两种：分成和固定比例，就上市公司已签订的合同来看，分成模式居多，比如云南城投享受的收益分成比例为50%，这意味着其开发收益与土地出让溢价率表现密切相关。即使对于固定比例的收益模式，由于参与开发的企业在土地竞买中多有优势，土地市场的火爆往往利好一级开发
3、企业。就2012年而言，（土地二级市场概述详见土地出让部分）土地市场经历了上半年的冷清后，在三季度回暖，并在四季度初显“火爆”的局面，对应土地一级开发指数在前三季度表现远逊于其他房地产个股，而随着地方政府在11月后加大推地力度，地王频现带动二级市场对土地一级开发相关个股，尤其是一级开发合同较多的企业（清单相见尾页-附）进行追捧。其中，绵世股份12月上涨22.96%，云南城投上涨20.64%；大名城上涨45.09%，黑牡丹上涨43.85%，新湖中宝上涨35.53%，铁岭新城上涨29.65%。,7,土地一级开发相关资本市场表现,配套工程投资同比增速,一级开发指标回暖,10-20 国土资源部：满足各
4、业用地需求12-1 工矿存量地及集体建设用地入市传闻11-28 土地法修正案(征地赔偿相关),7-25 关于加强土地储备与融资管理的通知,8,土地市场一级开发一级开发与储备脱钩,9,三旧改造相关资本市场表现,10,建设用地二次开发“三旧”改造,11,广州三旧改造相关政策一览,政策越强调土地的供给，越发展示了土地资源本身的稀缺。在房地产市场的过去的黄金十年中，土地财政占据了地方收入的半壁江山，可供出售的土地在耕地保护等限制下显得沐足珍贵。旧城区改造成为盘活存量，增加商品房供给的上选。广州作为试点省份堪为典型。,2012-6-6 关于加快推进三旧改造工作的补充意见广州人民政府,2012-1 广东省
5、国土资源工作“十二五”规划广州国土厅,2012-3 关于加快推进“三旧”改造促进城市升级工作的意见广州人民政府,2012-12-6 关于加快推进“三旧”改造工作的通知湛江市人民政府,2012-8 加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见 东莞市人民政府(8月10日)江门市人民政府(8月28日),12,目 录,13,存量土地管理相关政策,存量土地管理政策,工矿及农村集体用地入市,后续：土地出让相关政策,存量土地管理相关政策,土地闲置管理政策,14,存量土地管理政策概述,在耕地红线的限制下，土地的存量管理成为保障农业用地和建设用地的“上选”。国土资源部2012年在建设用地存量管理上强调最多的
6、无疑是“土地闲置管理”，从缴纳土地闲置费到无偿罚没土地使用权，国土部更是将土地限制情况与房地产商的融资情况挂钩，密切了与证监会和银监会的合作。这将加大企业囤地的成本，而从罗顿发展和珠江实业被暴土地长期闲置后，股价的大幅上涨来看，二级市场对政策解读有所不同。账面上保有土地，似乎意味着有米在锅，土地资源的稀缺性在三四季度的土地盛宴中更加彰显。而相关部门对此似乎心知肚明，积极从税收和投资政策上开闸发行，目的是积极盘活企业的土地“持仓”，这又推高了土地市场本身的价值认同度。,15,存量土地管理企业合并免征契税,16,土地闲置管理缴纳土地闲置费,17,存量结构管理工矿及农村集体用地入市,18,目 录,1
7、9,土地出让管理相关政策,土地出让管理政策总纲,确保土地供给率,调整竞价方式，竞配保障房,工矿及农村集体用地入市,后续：存量土地及土地闲置相关政策,土地出让管理相关政策,20,土地(住宅用地)二级市场概述,2012年前11月，全国40大中城市土地供给月度均值较2011年下降15%，前11月土地成交面积月度均值较2011年下降26%。受政策钳制，土地成交和供给从2010年开始连续三年下降。 其中，11月全国土地供给量同比增58.23%，成交同比增25%。土地市场在11月开始回暖，40大中城市土地楼面均价增长7%，而在2012年该价格同比下降24.5%。 事实上，全国土地市场在2012年多数时间处
8、于“寒冬”之中。截至2012年7月,全国土地购置面积累计同比下降24.34%,对应全国未开发土地面积增幅从2012年2月的42%下降至8.19%，全国住宅开发投资完成额则从2011年38.56%的高点回落至10.69%。国家房地产调控政策确实给土地市场造成了不小的麻烦：虽然各地国土资源厅陆续出台过确保土地供给率的政策，主要还是以7月出台的“限房价，竞地价”及配建保障房措施为主。这意味着主要是从限地价的政策上调控土地市场，在土地出让收入持续下滑的背景下，土地供给意愿和实际供给量均处于低位。 直到10月，土地政策“突变”。国土资源部相继出台确保土地供给率的政策，土地市场的回暖从招牌挂的二级市场吹到
9、一级开发市场。11月，全国土地成交面积同比增长25%，而全国房地产配套工程投资累计同比增长2.6%，为2012年4月以来首次。 土地市场能否延续回暖势头，这是2013年房地产市场的重要议题。,21,全年土地二级（招拍挂）市场表现,2012-7-19 关于进一步严格房地产用地管理，巩固房地产市场调控成果的紧急通知主要强调土地竞价方式；2012-10月开始，国土资源部和各地国土资源厅相继发文要求确保土地供给；2012-12-18 为应地王的再度频现，国土资源部出台N条举措，从保证供给和防控地价异常等方面。,22,全年土地二级（招拍挂）市场表现,23,土地出让管理政策总纲,24,土地出让确保土地供给
10、率,25,土地出让调整竞价方式，竞配保障房,26,目 录,27,附1：2012年主要土地一级开发合同,28,附2：2012年主要土地一级开发合同,29,附3：2012年主要土地一级开发合同,30,附4：2012年主要土地一级开发合同,31,附5：2012年主要土地一级开发合同,32,附6：以前年份的主要土地一级开发合同,33,附7：以前年份的主要土地一级开发合同,34,免责声明,本文档是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具仅供参考之用，并非作为或被视为出售 或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的内容并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。,
