1、大潍坊“中央领地”项目定位策划提报方案,目录：,第一章、我们的工作思路 第二章、市场解析 一、宏观市场影响分析 政策因素 经济因素 社会因素 技术因素 宏观市场总结 二、市场竞争格局分析 市场现状分析 各区域楼盘现状比较 市场供需对比分析 竞争楼盘调研分析第三章、消费者问卷调查及访谈 一、消费者问卷调查分析 二、消费者访谈分析第四章、项目整体定位 一、开发定位 二、档次定位 三、客户定位 四、形象定位,第一章、我们的工作思路,我们的工作阶段,8.18-8.23,8.24-9.9,9.10-,第一阶段 市场调研,第二阶段市场调研及定位报告撰写,第三阶段定位沟通,工作内容,客户沟通地块考察收集基础
2、资料问卷调研 典型项目调研专业人士访谈客户访谈,确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整,工作内容,工作内容,汇报反馈调整,策划报告思维导图,我们的工作思路,市场解析,消费者市场调查与访谈,工作思路,挖掘市场,挖掘消费者取向,整体定位,主要的研究内容,项目整体定位,第二章、市场解析,1、宏观市场影响分析,经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资,社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况,技术因素(Technological)新技术新工艺新材料,政策因素(Political)国家的政策、法规城市总规划片区发
3、展规划,城市化因素（Civilization）,宏观市场分析思路,1.1、政策因素,国家在09年将进一步加大调整力度房价涨幅趋缓是大势所趋09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期二三级城市的机会与市场竞争的白热化房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。,潍坊将成区域经济中心,1、根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。 3、潍坊城市
4、定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。,工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。,“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局,“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区，以青州、临朐为主组成的西南部经济区。 “三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。,在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。,中心
5、城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式,“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体,“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体,“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道,“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴,项目地块位于一环以内，且紧临“一廊”和“一心”，将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。,“15、30、45”的公路网逐步形成中,实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心,实现中心城区到寿光、潍坊港的互通,实现中心
6、城区到任何县市区的互通,项目地块位于15分钟交通圈内，项目与中心公建周边联系紧密，交通便利，有利于将来居民的出行。,城市化发展效应评估,潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续更新，其相关配套也将更加合理完善，成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。,各区域发展现状及市场前景预测,1.2、经济因素,20032008年潍坊市GDP情况分析,近年来潍坊市宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展，为房地产开发奠定了基础，也会带动潍坊市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进
7、一步增强，需求得到进一步的巩固；潍坊人均GDP年增长率均在13%以上。增长速度保持较快发展速度。经济的助推及需求拉动必将带动潍坊市房地产市场快速发展。,2008年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。2007年，潍坊GDP为2056.02亿元，增速达到19.8%，房地产进入快速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,人均GDP与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,GDP与城市化进程,2008年潍坊全市实现生产总值（GDP）2056亿元，人
8、均GDP达到23349元（按汇率折算约为3364美元）。目前潍坊市城市化进程处于高速增长阶段。,20032008年潍坊市民收入水平分析,近几年，潍坊市居民的人均储蓄额快速增加，环比增长率皆在13以上，2008年增长13.9，人均储蓄12164元。城镇居民人均可支配收入亦呈现稳步增长状态，环比增长率在10以上稳步增加。2008年城市市区人均可支配收入达到13716元。人均储蓄存款额和人均可支配收入的快速增加，为房地产业的发展提供了大量的有效需求，是潍坊市房地产市场持续发展的保障。,20032008年潍坊市产业结构变动情况,潍坊市第二产业在整个产业结构中所占的比例平稳发展，与此相反第一产业所占比例
9、却在逐年下降。第三产业发展也日趋平稳，其中很大一部分功劳要归结于第三产业中的房地产开发业的带动。城市化与工业化发展规律是正比发展，目前潍坊工业化程度较高，而城市化率相对较低，城市化发展潜力非常大。两者之间的互动发展，必将带来第三产业的发展。第三产业的发展则带来就业人口和有效需求人口的增加，也必将带动房地产市场的发展。,20032008年潍坊市恩格尔系数变化情况,从2003年到2008年潍坊市城市恩格尔系数逐步降低,2006年开始下降速度明显加快，市民消费质量显著增强，预计今后几年潍坊市恩格尔系数将持续平稳发展。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40
10、-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。潍坊市民生活水平正处于富裕状态。,潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响： 1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。 2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。 3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购
11、买力是本项目思考之一，另外本项目规模较大，将是周边区域城市化人口的重要承载体。,20022008年潍坊市区住房消费支出情况,从2003年到2008年潍坊市固定资产投资大体呈现上升趋势，基础设施投资和房地产开发投资不断增加，房地产需求得到进一步释放。在潍坊市政府城区规划的影响下，其每年的基础设施投资额稳步增加。2008年基础设施投资902.5亿元，环比增长30.1。房地产开发投资快速增加，其占固定资产投资的比例亦呈现出逐年递增趋势。2008年房地产投资156.6亿元，将近固定资产投资的13，位居全省第四（房地产投资额前三位为青岛、烟台、济南）。,20032008年潍坊市固定资产等投资情况,200
12、3年2008年中，2003年供地面积最多，近154公顷，占近五年供地总量的39.13%。2007年潍坊市区土地成交量最少，仅11.11公顷。政府对土地的控制力度较大。考虑前几年成交土地量较多，今年房地产市场推出量仍将居高。,潍坊市区土地开发供应分析及商品房销售情况分析,2005年到2008年期间，潍坊市区商品房建设发展迅速。每年投入施工的面积快速增长.未来5年市场将出现大量商品房供应。近3年商品房竣工面积以每年60万平米左右的速度增长，而销售面积增长仅每年20多万平米，供应超过需求，供需不平衡。本项目推出后将受到较大的市场竞争压力。,1.3、社会因素,1、人口总体特征 截止到2008年，潍坊市
13、总人口达859.13万（比上年增长0.4），总户数261.5万户；其中市辖区人口153.63万。全市年出生人口84885人，人口自然增长率4.34，性别比为105.6。据1人口抽样调查，全市年末常住人口883.61万人。,（1）根据潍坊统计年鉴2009，2008年底潍坊市辖区年龄比例为：主要人口年龄在3560岁之间，其次为1835岁之间。60岁以上人口占13.05，潍坊人口进入老龄化。,静态人口特征,（2）根据潍坊统计年鉴2009显示，2008年底潍坊家庭平 均2.83人/户，意即多数家庭为3口之家。（3）2008年底，潍坊市社会从业人员比例为：,注释：“非私营单位”指非私营单位中国有控股企业
14、和集体控股等企业,静态人口特征,（4）2008年底，潍坊市职工平均工资为15192元（市辖区为16877元），其中非私营单位为14742元/人，国有单位19267元/人，集体单位从业为11487元/人，其他非私营单位从业人员为12190元/人。,综上，潍坊市民中1835岁的人群占29.83，此部分人是目前及近几年购房者的主要消费人群；另外占总量38.3的3560岁人群则是二次置业的潜在客户。从职业来看，国有单位和非私营单位的平均工资较高，且从业人员人数较多，是房地产消费的主要人群。,静态人口特征,据我司对住宅消费的客户分析 潍坊住宅消费群体近7成购房自用， 从来源地看，多是本地常住人口，约占购
15、房总量的八成多； 近2/3的成交客户是潍坊本地人，且项目周边人群较多。 从年龄来看，购房者多在2145岁之间，尤以2135岁居多。 从从事行业来看，从事制作业、商业零售、科研教育、医疗卫 生、金融/投资、公务员等行业较多些。,主流消费人群构成,静态人口特征,城市化率与城市发展,潍坊市城市化率逐年提高，人口和产业向城镇集聚，生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换，从而推动房地产市场的不断发展。,潍坊市总人口位居山东第二（仅次于临沂），但其城市化率与山东全省的46.8（数据来源：2008年山东省国民经济和社会发展统计公报）尚有部分差距，城市化发展空间非常大。,潍坊流动
16、人口量总体呈增长趋势，增长速度变动较大。 流动人口与固定人口的比重较小，流动人口最多的2006年也仅是固定人口的2.62（2006年，济南的流动人口和固定人口的比例约为12）。,潍坊市固定人口与流动人口分析,综上，潍坊市流动人口较少，人口异质性小，住房销售以本地为主，消费认知趋同性强。,区域聚集人群分析及聚集区位预测,（1）从潍坊市发展和十一五城市规划来看，城市化扩张将改造周边区域迎来老城区新城市化的机会。本项目所处位置以及周边交通主干路的建设，将拉近并加快城市融合。,（2）潍坊近期建设规划年限为20062010，在此期间勾勒出潍坊市“一心、一环、一廊、一轴“的空间结构模式。其中，“一心”是优
17、化、提升中心城市服务功能的主体，最核心的地段位于白浪河沿线从火车站到人民公园附近，是潍坊最具活力、最繁华的地段。“一环”是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”则是以绿色休闲空间塑造为基础，两河之间低密度开发建设现代都市服务业，构建潍坊特有的绿色核心发展带。“一轴”是经济发展轴。鉴于人口往经济发展区域聚集及沿交通路的两侧发展的趋势，中心区域白浪河沿线和市区一环周边将成为将来的人群聚集区域。考虑区域发展特点及各阶层居民居住特点，中心区域将主要聚集二次及多次置业的中高层人群，一环周边将主要聚集一次及部分二次置业的中层收入人群及周边区域人群。,居民消费习惯,根据居民拥有房产的情况大致分
18、为如下各阶层： 在城市中没有住房的。主要包括：原没有稳定收入的城市居民，倒闭的企业工人或下岗的工人，新移民；拥有一套住房是他们的奢望。 在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比较低下的本地居民，新移民中收入较高的、有稳定收入的居民；多数人欠了不少贷款，还清贷款是他们的奋斗目标。 城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中学历较高，得到过分房福利的本地居民；他们羡慕那些在城市中心地段有几套住房的人。 城市中心有2-3套住房的。主要是：事业单位的工作人员，单位福利好，收入比较高的、得到过分房福利的本地居民，朝九晚五，生活较为安逸。 有多套中高档住宅、更高收入的商人。他们注重身份和地位的体
19、现，在充分享受生活的同时仍不断奋斗，以积累更多的财富。同时也较注重投资。,各阶层生活方式分析,行政机构人员：在山东各地中高档楼盘的购买群体中行政办公人员所占的比重都比较大，这部分群体购买住宅时主要注重小区环境和社区内部的生活氛围，要求社区内有比较完善的配套。考虑潍坊市行政中心的所在地，本项目将会吸引较多行政机构人员购房。 企事业中高层管理人员：这部分包括私营企业的中高层管理人员，他们大多有自己的住房，购买的主要目的是改善居住环境和居住氛围。他们比较注重小区内的配套设施，尤其是教育设施。注重户型设计的功能合理，追求房产的性价比。 私营企业老板及个体工商户：这部分人多是依靠自己的艰苦创业而成为成功
20、人士的，多数文化水平不高，这部分群体在房地产消费方面，主要注重身份和地位的体现，注重社区的规模及社区环境，在户型方面主要追求宽敞舒适。,2、各阶层居住方式及消费行为特征分析,居民消费习惯,1.4、技术因素,以上科技技术多见于住宅项目。如天同双羊新城项目的太阳能系统、地源热泵系统、中水回用系统、外墙保温系统、低温热水地板辐射采暖系统等六十余项新技术、新材料，成为潍坊首席国家级健康居住宅示范小区。,建筑开发新技术的市场应用,技术因素,建筑新技术、新工艺得到较大范围内应用的包括：建筑节能技术（如新型保温、隔墙墙体和屋面保温技术与产品、管道保温、太阳能、太阳能照明等）、建筑节地技术、新型建筑结构技术（
21、如钢结构技术及配套产品）,环保新技术：建筑节水技术（如洁具与厨房的节水技术与产品、雨水收集与净化污水的回用技术与产品、分质供水技术与产品）绿色建材与新型建筑节材技术（建筑涂料及地面、屋面、墙面砖瓦等产品可循环利用新型建材技术、高强、高性能混凝土技术）环境工程与生态环境保护。,安防、环保新技术的市场应用分析,电话系统网络系统电视系统 安防系统对讲系统小区背景音乐 停车管理 IC卡系统 三表系统 ,安防技术：商业办公大厦的安防系统主要包括电视监控、防盗报警、门禁控制、停车场管理等。居住小区的要求建设主要由安全防范子系统、管理与设备监控子系统、信息网络子系统构成的全套居住小区智能化系统。,技术因素,
22、市场上被采纳的其他新技术还包括：建筑施工新技术（如信息化施工技术、地基基础施工技术）信息化技术（如建筑智能化管理与楼宇自控技术、城市给排水管网信息化管理技术、物业管理信息化技术）工程勘察、测量技术与设备。,其他技术因素的市场应用分析,目前潍坊市场对建筑新技术的应用是一市场空白点，中高档小区仅在电视监控、门禁控制、停车场管理、安防系统、对讲系统等方面有配置。本项目应在此方面有所创新。,技术因素,1.5、宏观市场总结,宏观市场环境分析总结,宏观市场现状为项目提供的消费动力与市场机会,近几年，国家及地方政府不断通过各种政策对房地产市场进行调控，目的在于抑制房价的快速增长。潍坊作为一个三级城市，房地产
23、市场主要以本身需求为主，宏观调控对其不会产生太大影响，它仍将稳定的发展。从潍坊出台政策看，本项目属于区旧城改造区域。项目开发受到政府政策支持。潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。在近期的潍坊城市规划中，本项目地块位于潍城区，属于商住用地，规模较大，便于规模开发。且项目位于“一心、一环、一廊、一轴”中的火车站发展商圈，区域繁荣之日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，
24、成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源。,从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为本项目发展奠定了坚实的经济基础。潍坊恩格尔系数较低，生活处于富裕水平；居住消费仅占消费支出的占9，购房潜力比较大。潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对本项目东南部商业部分是利好因素。随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种非物质层面需求量的增加，推
25、动房地产市场的不断发展。位置方面，位于潍城区中心处，又处于火车站商圈中心。项目规模较大，在开发设计过程中可以承担更多的科技因素，有利于产品的创新研究。潍坊房地产市场总体已进入发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。,宏观市场环境分析总结,宏观市场现状为项目提供的消费动力与市场机会,2、市场竞争格局分析,2.1、市场现状分析,市场现状分析,区域分布特点,开发楼盘整体状况,【潍城区】,市场现状分析,各区域楼盘分析,【奎文区】,市场现状分析,各区域楼盘分析,【开发区】,市场现状分析,各区域楼盘分析,2.2、各区域楼盘现状比较,各区域楼盘开发现状比较,小高层、高层产品随着市场的发
26、育成熟逐步得到市场的认可，消费者的居住习惯仍以多层为主，市场上还存在大量多层产品。,产品比较,各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内，没有在产品户型上形成差异化。,各区域楼盘开发现状比较,户型比较,随着消费者消费意识及消费理念的提升，结合城市规划配套的跟进，除坊子区外，其他三个区域的房价差距不是很大，尤其是潍城区和奎文区。（注：各区销售价格也非整个区域的均价，而是所选择的调研项目的分析价格。）,各区域楼盘开发现状比较,销售价格比较,根据销售状况的比较，四个区域的销售状况差距不是太大，结合消费者调查看出，潍坊市民置业没有绝对的地域青睐性，各区域都将置业群体进行分流。,各区域楼盘开发现状比较,销
27、售状况比较,通过上图得知，目前市场上供应最多的面积区间为90-110平米，占供应总量的33.23。其次是110-130平米，占供应总量的24.95%。再次是70-90平米，所占比例为21.38。从销售情况来看，销售量最多的也是90-110平米，消化率达将近80。其次销售量第二的是110-130平米，消化率达63.5。销售量第三的是70-90平米，消化率达68.7。,各区域楼盘开发现状比较,各面积区间供应销售情况,2.3、市场供需对比分析,市场供需对比分析,通过对潍坊市场53个重点楼盘实地调研，其中在售的有45个，潜在供应的楼盘有8个。现统计出目前市场上住宅供应量共计294.4788万平米，存量
28、共计81.363万平米。潜在供应部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后续开发的市场潜在供应量达342.8196万平米；（2）尚未推出的楼盘供应量达109.8786万平米。,推售比=目前供应量/（目前供应量+潜在供应量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21%消化率=100%-（目前存量/目前供应量）%=100%-（81.36/294.48）%=72.37%,06年平均消化率=72.8/117=62.22%07年平均消化率=97.18/170=57.16%08年平均消化率=117.28/247=47.48%计算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=5
29、5.62%,由于以上数据属于政府统计数据，该数据实效性较差，加上政府统计数据时间上要滞后于市场实际情况，我们将政府数据与调查数据进行取值，取样采用2/8法则，即政府数据权重80%，市场20%，从新定义市场消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%,现有供应量统计,09年在售项目供需量：09年在售项目市场供应量=294.48+158.42=452.9万09年在售项目市场消化量=452.9*58.97%=267.07万,09年的潜在开发量（含远期规划）将高达109.88万。数据为预估数据。但是根据潍坊市历年行情，尤其是新盘开发量，大规模项目基本上都是要分期开发的，一般以一年
30、作为一个周期，针对潜在项目，我们估算09年供应量，采用2/8法则，09年上市量为潜在总供应量的20%，即09年潜在项目供应量=109.88*20%=21.98万。潜在项目消化量为：21.98万*58.97%=12.96万,09年市场供需量,根据以上测算，09年的市场供应量大于市场需求量，存在供需失衡。但09年的需求量与往年相比也相对较大，因此09年潍坊房地产将呈现供大于求的状态。,市场供需空间结构,潍坊住宅市场存在大量空白点，购房消费理念存在极大的引导空间。,2.4、竞争楼盘调研分析,竞争楼盘调研,火车站周边竞争楼盘一览,市场供应总结,本项目位于火车站广场旁边，区域整体环境繁华，且正处于一个高
31、速发 展的阶段，这为本项目的成功入市提供有利条件。 随着城市进展开拓等因素，区域房价整体上升较快，因此潍坊住宅市场 的发展空间较大，对本项目也是一个优势所在。 通过调查发现潍城区火车站商圈住宅市场与其他区域相比，整体销售情 况较好，这也证明了客户对该区域的认可度。 本项目周边竞争项目较多业态类似性大，竞争剧烈。 周边竞争项目规划设计粗糙，尤其景观设计落后，大打项目品质的折 扣，我们项目可以从景观关注点入手打造卖点。,通过对本区域市场的调研得知：,竞争楼盘调研分析,第三章、消费者问卷调查 与访谈分析,1、消费者问卷调查分析,调查方法及进程,调查目的：潍坊市区居民潜在房产需求、消费偏好及地块认识调
32、查内容：区域选择；产品户型价格；规划设计；置业关心因素；获取楼盘信息渠道等调查对象：潍坊市区具有家庭经济事务决策权的，四年以内有购房需求的常住居民以及计划定居潍坊的流动人口调查方法：CIT（街头拦截访问）样本规模：实际抽取样本量为300个抽样方法：随机抽样分析方法：描述性统计，交叉分析调查样本量：发放问卷300份，共收回有效问卷282份，有效率94.00实地调查进程：2009年8月18日2009年8月21日,被访者个人属性分析,购房者基本状况分析,被访对象目前居住区域以奎文区最多，占比37.59%；其次为高新开发区，占比23.40%；再次为潍城区，占比23.40%；寒亭和坊子区较少，分别占比6
33、.74%和7.45%；其它区域（主要为所辖县市）占比2.84%。,被访对象目前居住房屋属性以自己的房屋为多，占比43.62%；单位分房占比12.41%；居住父母的房屋占比13.83%；有28.01%租房居住；2.13%被访对象为其它属性，如单位宿舍，亲戚家中等。,被访对象目前居住房屋面积以71-90平方米和91-110平方米为主，分别占比29.79%和23.76%；50平方米以下和51-70平方米分别占比15.25%和16.31%；111-130平方米占比7.45%；131平方米以上合计占比7.45%。,本次调查均为有购房需求群体，在被访者计划购房的时间上，一年以内购房的群体占比14.54%；
34、一至两年的群体占比22.70%，两至三年的占到21.28%，三至四年的占到41.49%。由此看见未来四年潍坊市民对商品房的需求将逐渐放量。,购房者基本状况分析,购房因素分析,对被访对象购房时所关注的因素排序分析，可以看出交通便利、环境优美、价格合适、户型合理是选择比较多的因素，分别占比15.60%、15.41%、14.72%、13.89%，四个因素差别不大；物业管理、工程质量、距离工作地点距离、购物方便也是潍坊市民购买住房所关注的重要因素,对被访对象购房时所关注的内部配套排序分析，可以看出小型超市/便利店是最受关注的，占比23.23%；室外小型健身设施和诊所/药店也非常受关注，分别占比18.3
35、1%和17.59%；球类运动场和中心广场分别占比12.02%和11.97%；幼儿园、智能配套也是潍坊市民购房时所关注的内部配套。,购房因素分析,对被访对象购房时所关注的周边配套排序分析，可以看出商业设施、超市等是最受关注的，占比26.86%；中小学和医疗机构也非常受关注，分别占比20.51%和17.86%；休闲娱乐场所占比11.08%；文化设施、银行和幼儿园也是潍坊市民购房时所关注的周边配套。,购房因素分析,对于在项目购房可能性，可能性很大为17.02%，比较可能为43.26%，合计意向比例为60.28%。这说明被访者对项目还是比较认同的。,对被访对象目前居住区域与购房可能性交叉分析，潍城区意
36、向比例最低，为43.6%、奎文区意向比例为57.6%、高新区意向比例为77.2%，寒亭区意向为73.7%、坊子区合计意向为61.9%、其它意向为50.0%。这说明潍坊市民购房偏好目前居住地周边，同时又具有其它区域购房的意向。,购房因素分析,被访对象对于项目单价的接受情况，64.18%客户选择3000元以下，28.72%客户选择30013300元，6.03%客户选择33013500元，只有0.71%客户选择35013800元，0.35%客户选择3801元以上。 意向客户对于项目单价的接受情况，57.65%客户选择3000元以下，33.53%客户选择30013300元，7.06%客户选择33013
37、500元，1.18%客户选择35013800元，0.59%客户选择3801元以上。 意向客户对于项目单价接受价位要比非意向客户强。 市民对该地块的价格接受度相对较低，市民购房的心理价位一直处于就低不就高心里；通过产品设计及后期营销推广可将客户心里价位挖掘更高。,购房因素分析,对被访对象置业次数分析，45.39%为首次购房，47.16%为二次购房，7.45%为三次及以上购房。 对意向客户置业次数分析，52.94%为首次购房，41.18%为二次购房，5.88%为三次及以上购房。在一定程度上说明首次购房客户对项目意向强于二次及以上购房客户。其主要原因应是首次置业客户价格承受能力稍低，考虑项目位置稍偏
38、，价格可能不会很高。结合被访对象目前房屋属性分析，首次置业和二次置业客户都将是项目的重要客户。,购房因素分析,对被访对象购置住宅的目的分析，以改善居住环境和方便生活及工作为主，分别占比34.75%和35.11%；购置婚房和为子女购房分别占比13.48%和10.28%；投资升值占比4.96%；其它占比1.42%。 而意向客户购置住宅的目的基本与被访客户一致。,购房因素分析,购房因素分析,对被访对象住房功能空间需求分析，生活阳台是首选，占比44.32%；其次是地下室，占比20.86%；再次是储藏室，占比19.55%；露台和衣帽间也是重要选择。 由此可见，被访对象最重视的功能空间是生活阳台。 被访者
39、对于功能空间、建筑面积、户型、各功能空间面积等的需求，在前期产品设计时应充分考虑，同时应参考项目定位、有关项目调研和建筑规划予以一定的修正。,住宅市场产品分析,被访客户选择毛坯、精装修、其它的比例分别为56.03%、41.49%和2.48%，说明精装修标准也普遍为潍坊市民所接受，并且成为选择要求。 在这个问题上，项目意向客户选择与被访客户基本一致。,对被访对象建筑类型选择分析，大部分选择普通多层建筑，占比60.14%；小高层选择率为22.06%；高层选择率为5.34%；花园洋房选择率为7.47%；类别墅选择率为3.56%；超高层选择率只有1.42%。 意向客户对这个问题的选择与被访客户基本一致
40、，但是普通高层选择率稍降，花园洋房和类别墅的选择率稍升。 以上分析，可为后期产品组合提供参考。,住宅市场产品分析,对被访客户户型空间结构分析，选择最多的为平层，占比45.39%；其次为复式，占比 23.76%；跃层和错层相差不多，分别为13.48%和12.41%；另有4.96%不确定。 意向客户对这个问题的选择与被访客户基本一致。,住宅市场产品分析,对被访客户房屋朝向选择分析，绝大部分选择南向，占比83.27%，南北向占比15.66%，北向和东西向不到1%。 意向客户在这个问题上的选择与被访客户基本一致。,住宅市场产品分析,对客户计划购买户型分析，选择率最高的为三室一厅一卫，占比30.85%；
41、其次为两室一厅一卫，占比24.82%；再次为两室两厅一卫，占比14.18%；三室两厅一卫和三室两厅两卫也是重要选择，分别占比9.93%和9.57%；一室一厅一卫和四室两厅两卫选择很少。 意向客户对于购买户型的选择与被访客户基本一致。 由此可见潍坊市民偏好于三室户型。,住宅市场产品分析,对家庭常住人口与计划购买的户型交叉分析，一人主要选择两室一厅一卫，两人主要选择三室一厅一卫和两室一厅一卫，三人主要选择三室一厅一卫、两室一厅一卫和三室两厅两卫，四人主要选择三室一厅一卫、两室两厅两卫和两室一厅一卫，五人及以上主要选择三室一厅一卫、三室两厅一卫。,住宅市场产品分析,对被访对象建筑面积选择分析，选择率
42、最高的为91-110平方米，占比44.33%；其次为71-90平方米，占比27.30%；再次为111-130平方米，占比17.02%。 意向客户对于建筑面积的选择与被访对象基本一致，只是111-130平方米比例稍升。,住宅市场产品分析,对家庭年收入和建筑面积范围交叉分析，家庭年收入3万元以下被访对象90-111平方米和71-90平方米选择率一样，为43.5%；家庭年收入3.1-6万元被访对象，需求面积增大，91-110平方米为首选，占比47.9%，71-90平方米次之，占比24.8%，111-130平方米再次，占比14.9%；家庭年收入6.1-12万元家庭对于111-130平方米选择增加，成为
43、第二选择，占比25.0%；对于家庭年收入12万元以上家庭，111-130平方米成为第一选择。 由此可见家庭中等收入6-12万元91-110平方米为首选，111-130平方米次之；家庭中低收入6万元以下91-110平方米为首选，71-90平方米其次；家庭中高收入12万元以上首选为111-130平方米。,住宅市场产品分析,对被访客户主卧室面积选择分析，首选为16-20平方米，占比40.07%；其次为21-25平方米，占比25.63%；再次为15平方米以下，占比21.30%；26-30平方米也是重要选择，占比12.27%。 对意向客户主卧室面积选择分析，选择顺序没有变化，但是15平方米以下和16-2
44、0平方米选择比例下降，21-25平方米、26-30平方米乃至31-35平方米比例都有一定程度的提高。,住宅市场产品分析,对被访客户主卧室面积与建筑面积选择交叉分析，建筑面积70平方米以下，主卧室面积15平方米以下基本做为首选；建筑面积71-110平方米，主卧室面积16-20平方米做为首选，15平方米以下或21-25平方米做为次选；建筑面积111平方米以上，主卧室面积21-25平方米基本做为首选。,住宅市场产品分析,对被访客户次卧室面积选择分析，首选为15平方米以下，占比60.58%；其次为16-20平方米，占比34.31%；其它比例较小。 对意向客户次卧室面积选择分析，与被访客户选择趋势一致。
45、,住宅市场产品分析,对被访客户次卧室面积与建筑面积交叉分析，建筑面积90平方米以下，次卧室面积15平方米以下为主要选择；建筑面积91-150平方米，次卧室面积15平方米以下为首选，16-20平方米也是重要选择。建筑面积151平方米以上次卧室面积16-20平方米为主要选择。,住宅市场产品分析,对被访对象客厅面积选择分析，26-30平方米为主要选择，占比41.16%；16-20平方米、21-25平方米、31-35平方米、36-40平方米也是重要选择，各占比10%以上。 对意向客户客厅面积选择分析，基本与被访对象选择一致。,住宅市场产品分析,对被访客户客厅面积与建筑面积选择交叉分析，建筑面积50平方
46、米以下，客厅面积主要选择15平方米以下和16-20平方米；建筑面积51-70平方米，客厅面积主要选择21-25平方米；建筑面积71-90平方米，客厅面积首选26-30平方米；建筑面积91-110平方米，客厅面积主要选择26-30平方米；建筑面积111-130平方米，客厅面积首选26-30平方米，但是31平方米以上选择合计已超过26-30平方米；建筑面积131平方米以上，客厅面积选择主要集中在36-40平方米以上。,住宅市场产品分析,对被访对象卫生间面积选择分析，首选为10-11平方米，占比44.40%；其次为5平方米以下，占比23.10%；再次为6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要选择。 对意向客户卫生间面积选择分析，与被访对象选择基本一致，首选为10-11平方米，占比38.48%；其次为5平方米以下，占比27.81%；其次为6-7平方米，占比11.19%；8-9平方米、14-15平方米也是重要选择。,住宅市场产品分析,对被访客户卫生间面积与建筑面积选择交叉分析，基本呈现卫生间面积随建筑面积增大增大的趋势。,住宅市场产品分析,对被访客户厨房面积选择分析，10-11平方米是首选，占比51.45%；其次为14-15平方米，占比20.29%。 对意向客户厨房面积选择分析，与被访客户选择基本一致。,
