1、高尔夫公寓户型调整建议,伟业营销二部京津新城项目组,目录,第一部分 竞品市场分析第二部分 B区产品回顾第三部分 后续产品建议,高尔夫公寓位于京津新城项目中心位置，紧邻华北十佳高尔夫球场，地理位置得天独厚。精装户型，同时享受五星级高尔夫会所物业管理。与独栋别墅共同栖息，分享百亿配套资源，同享别墅级物业服务。,竞品市场分析,开发目标及市场定位,三城中央别墅区之上，瞰果岭、享温泉养生、度假、投资型公寓,北京项目对比,竞品市场分析,北京项目对比,竞品市场分析,北京重点项目分析橡树湾,竞品市场分析,热销户型72一室、93两室,北京重点项目分析橡树湾,竞品市场分析,卧室设计有两个窗户,通风透气性能好,卫生
2、间没有干湿分离,缺乏人性化因素,户型布局较差,造成空间浪费,北京重点项目分析红山世家,竞品市场分析,热销户型61、72一室,北京重点项目分析红山世家,竞品市场分析,非南北向户型，西晒比较严重,非南北通透,采光通风较差,户型设计比较方正,卫生间不是明卫,通风透气性差,天津项目对比,竞品市场分析,天津项目对比,竞品市场分析,天津重点项目分析泰富橄榄城,竞品市场分析,热销户型88、89平米两室,天津重点项目分析泰富橄榄城,竞品市场分析,卫生间非干湿分离，欠缺居住舒适度,主卧内设计衣帽间，人性化设计，彰显大气,户型布局差，空间浪费,客厅大落地窗设计，采光通风好,户型布局差，空间浪费,主卧内窗户过小，影
3、响通风透气及采光,天津重点项目分析景瑞英郡泊墅湾,竞品市场分析,热销户型82一室、100三室,天津重点项目分析景瑞英郡泊墅湾,竞品市场分析,书房可作小卧室使用,空间利用较充分,阳台人性化设计，增加生活情趣,卫生间非干湿分离，欠缺居住舒适度,进门玄关处闲置，空间浪费,天津重点项目分析锦绣香江水城,竞品市场分析,热销户型88、91两室,天津重点项目分析锦绣香江水城,竞品市场分析,卫生间干湿分离，方便业主生活起居,大阳台、拐角飘窗，增加室内采光的同时，视觉效果较好,户型设计欠缺紧凑感，空间浪费较多,京津地区项目对比,本案所处区域项目,京津地区热销户型主要集中在60-75一室，80-99两室,以上项目
4、配套较为完善，同时办理蓝印户口以及投资为京津新城板块客户的主要购房目的,区域内热销户型集中在60一室，80-90两室,竞品市场分析,京津地区项目总结,竞品市场分析,经过对北京、天津重点竞品项目的调查，我们得出以下结论： 热销户型均集中在60-75一室、80-99两室，其中本项目所处区域热销户型集中在60一室、80-90两室； 竞品项目周边建有超市、诊所、中小学等设施，生活、教育等基础配套比较齐全； 北京地区项目客户主要为项目周边客户，因项目配套而购买，以自住为主，投资为辅；天津地区客户主要为外地办理蓝印客户，主要来自于山西、内蒙、河北等地，同时兼有部分天津当地经商者，作为投资购买。,公寓市场预
5、判,竞品市场分析,政策层面：蓝印户口办理门口可能调整至60万元；客户层面：未来客户以投资、蓝印、度假型为主；产品层面：满足蓝印客户需求（即60万总价门槛）的同时，度假及改善大户型、投资小户型产品为辅；价格层面：前期以较低的价格入市，控制总价，后续提高单价，80、90产品保证提价空间；配套层面：完善配套设施，增加产品舒适度及宜居性，将产品的影响客群范围扩大。,B区产品回顾,基本信息,B区产品回顾,户型展示,56、59一室,142两室,170三室,户型设计紧凑,户型设计较大，但整体设计缺乏亮点，且非南北通透户型，居住舒适度欠佳，空间布局浪费，使用率较低,虽达到一定景观效果，但阳台设计无亮点,180
6、景观阳台，视觉效果较好,优势： 56、59小户型设计较为紧凑，比较适合投资客户购买； 每个户型均设计均有观景阳台，增加视觉效果。劣势： 户型设计非南北通透，缺乏居住舒适度； 户型设计缺乏亮点，户型设计缺乏紧凑感造成空间浪费； 户型面积跨度较大，其中142、170户型面积偏大，总价高，增加投资、置业成本； 户型设计比较单一，客户选择性较小，增加销售难度。,户型分析,B区产品回顾,销售情况： 高尔夫公寓B区产品自去年5月份开盘，均价7000元/，开盘共认购240套，销售率达58.82%，其中56、59户型最为畅销。总体而言，开盘取得了良好销售业绩； 由于本案不包办蓝印，公寓产权问题迟迟得不到解决，
7、之前承诺的温泉入户没有得到兑现，以及限购限贷政策等诸多因素的影响，导致认购客户相继退房，流失大量客户，最后仅成功签约40套。客群分析： 客户主要为中小型私营业主，以投资为主； 部分购房客户为办理蓝印户口，自住、改善及刚需较少。,销售情况及客群分析,B区产品回顾,后续产品建议,参考北京、天津地区公寓项目的热销户型，我们得出以下户型配比建议：,以中小户型做为主打产品，控总价，预留调价空间借低总价之名抵消高单价的抗性，激发客户购买欲望,凸窗的强化方式有： 弧形凸窗、卫生间凸窗、步入式凸窗，270转角凸窗具体做法见右图； 270转角凸窗适当变形和强化，可形成舒适更高的阳光房。,步入式凸窗,270转角凸
8、窗能大大提高舒适度和品质感，建议在卧室中广泛采用。,步入式凸窗,建议一：考虑高尔夫资源的充分利用，可以在三室户型中设计凸窗/270转角凸窗，增加观景效果。,后续产品建议,参考户型设计,弧形凸窗的设计,外 景,阳光房优势： 方正实用 景观良好 附送面积,阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本投入较多。,阳光房内景,阳光房内景,建议二：可在顶层附送阳光房, 270转角凸窗可强化为阳光房，为室内采撷更多阳光。,后续产品建议,参考户型,参考户型设计,阳光房的设计,独立的空中院馆（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验； 让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分
9、配，可部分改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一般花园的面积空中院馆与景观阳台的连接，使观景面积增大。,空中庭院（内凹式）,空中庭院的创新方式在高档户型中较为稀缺，可适当在大户型房源中设计，以吸引客户购买。,建议三：建议将顶层设计为跃层，增加空中庭院与景观阳台。,后续产品建议,内庭院的设计,参考户型设计,后续产品建议,从产品升级角度来讲，建议高尔夫公寓采用菜单式可选装修，可分为毛坯、精装两种。,本项目主要客户为投资型经商者以及外地办理蓝印客户。 为使两类客户拥有更多的选择，高尔夫公寓可采用毛坯、精装两种装修模式，逐步推出不同形式房源。 同时建议每栋楼统一装修标准，以便于后期交房。,从产品服务角度来讲，建议发展商包办蓝印，同时引进超市、诊所等生活基础配套。,考虑到外地办理蓝印客户的需求，建议发展商将包办蓝印纳入到项目后续服务之中（周边同类项目都有此类服务），以吸引蓝印购房者； 为增加项目的附加投资价值，建议在高尔夫公寓附近引进超市、诊所、餐饮等生活配套，以保证度假及自住型客户的日常生活。,后续产品建议,感谢观赏,偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.,
