1、广西中原研究中心nanning.1.2015,中原地产：2014年南宁楼市年度报告,Part1,part2,Part3,Part4,Part5,报告导读,2014年南宁市房地产市场概况：,2014整体状况,商住用地供应与成交 住宅供应 与成交 商业用房供应与成交 办公楼供应与成交,供应：404万 19% 供应：658万 11% 供应： 61万 35% 供应：81万 100%,成交：338万 23% 成交： 558万 1.5% 成交：24万 20% 成交：50万145%,金额：164亿元 8% 套数：5.4万套1.8% 套数：3908套 套数：3966套 ,楼面价：1505元/10% 均价：68
2、27元/1% 均价：24260元/ 15% 均价： 14067元/ 24%,西乡塘区,江南区,良庆区,邕宁区,青秀区,兴宁区,宏观经济、政策分析,Part 1,国内经济状况：,2014年国内经济增速继续放缓 增长动力不足,PMI,2014年12月，中国非制造业PMI为54.1%，比上月上升0.2个百分点，连续2个月小幅回升，表明非制造业总体保持稳中有升的发展态势。制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，微高于临界点，表明我国制造业保持稳定运行的基本态势，但增长动力仍显不足。,经济稳中有升 规模不断扩张,南宁经济状况：,楼市政策：,2014年政策性调整频频 ，取消限购、央行新政、公积金调整和购
3、房补贴政策成为楼市政策调整主旋律,首个取消限购城市出现,11月,央行降息，存款下调0.25，贷款下调0.4。,10月,多地公积金政策收紧,多个城市开始酝酿楼市调控松绑,南宁：放开北部湾其他城市限购,部分城市公积金贷款政策开始松绑，购房补贴政策开始出现,公积金政策、购房补贴在全国方位内铺开,住建部、财政部、央行发文调整公积金政策,12月,南宁：放宽北部湾经济区落户条件,国务院签发不动产登记条例,取消限购：从2014年4月南宁市放松限购，到6月份呼和浩特正式取消限购，截止到年底，全国仅剩下北上广深及三亚5个城市尚未取消限购。央行新政：2014年9月份30日央行发布五条新政，在很大程度上刺激了房地产
4、市场的升温，2014年11月份央行宣布降息降准，在一定程度上减轻了按揭购房者的购房成本，对房地产市场也起到一定的促进作用。公积金贷款及购房补贴：从2014年5月份开始，开始有部分城市进行公积金政策的松绑，至下半年，公积金贷款政策在全国范围内铺开，至年底已进入尾声。此外，5月份开始，部分城市开始通过购房补贴的方式刺激本地楼市发展，至年底，已经有相当城市特别是三四线城市开始实行。,楼市政策趋势预判,一，2015年国内房地产行业将进入市场调整为主的阶段，2014年楼市经历了取消限购、930新政、央行降准等利好政策，以各地地方为主的公积金贷款政策调整也已经进入到尾声，预计到2015年，房地产行业将会进
5、入市场化调节的轨道。二，以降息为主的金融政策或仍将会在2015年进行，目前，中国经济的发展面临着通缩压力不断上升、融资成本居高不下等问题，根据国内多家研究机构的推测，2015年中国货币政策会继续定向宽松，降息降准将会在2015年再出现2次。而降息将会对房地产行业带来利好，低利率将刺激更多的潜在购房者入市。三，各地方进行楼市微调将呈现分化的趋势，2014年下半年各地政府实施的购房财政税费补贴政策有可能在2015年上半年继续实施，特别是在三四线城市铺开的可能性较大；在一二线城市以及部分热点三线城市，对楼市调整将会趋紧，购房落户门槛等将会提高。,南宁市城市建设,2014年高铁密集开通 北部湾核心城市
6、的影响力和辐射力不断加强 将有力促进房地产市场的发展,骨干交通网络不断升级 进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力 地铁：2014年南宁市地铁2号线、3号线相继开工建设；机场：2014年9月，吴圩国际机场新航站楼启用，空港新区规划也于当年出台；高铁：12月份南宁火车东站正式启用，南广、贵广高铁正式通车。城市外环高速公路正式建成通车，南宁城市或将加速向原环城高速周边拓展12月26日，南宁市外环高速建成通车，原环城高速将成为南宁市的二环路，完善的交通或将使得南宁市加速向2环路周边拓展，从而带动周边房地产市场的升温。区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展珠
7、江-西江经济带发展规划 上升为国家战略：2014年8月，国务院印发实施珠江-西江经济带发展规划，使其上升为国家战略，规划范围包括南宁、柳州、梧州、贵港、百色、来宾、崇左7市和广东省广州、佛山、肇庆、云浮4市。北部湾经济区同城化加速：2014年，北部湾经济区同城化工作已经开启第二阶段工作，自治区政府先后发布了通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）、户籍同城化（社保、购房、医疗等）实施措施。,2014年全国商品房市场状况,Part 2,土地供需全面下降 成交金额维持稳定,2014年全国楼市：土地市场,2014年全国40个大中城市宅地合计供应约11064公顷，同比下降3
8、1%，虽然年末两个月供应走高，但全年土地市场受到住宅成交降温波及，整体供应量减少明显。2014年全年，全国40个大中城市宅地合计成交约9602公顷，较前一年下降33%。从成交金额来看，受到成交结构影响，2014年土地成交额并未出现大幅下降。2014年，各线城市楼面地价进一步分化：一线城市受到部分优质地块出让以及众多房企追捧的影响，全年楼面地价震荡上行，二线及三四线城市则地价相对平稳，在经济及人口增长平稳的情况下，房企拿地亦趋于理性。 溢价率方面，各线城市同样存在明显分化，一线城市2014年溢价率明显高于其他城市，这进一步体现了一线城市地块竞争更为激烈。二线及三四线城市溢价率则呈现小幅走低趋势。
9、,新房供应呈先低后高走势 成交年底翘尾 全年位居近年高位,2014年全国楼市：商品住宅成交,2014年新房供应呈现先低后高走势， 40城市商品住宅成交面积合计约30767万平方米，较前一年上升5%。其中一线城市增长明显，达到21%，而三四线城市则下降2%。 2014年新房市场表现抢眼，成交总量位居近年高位。在经历上半年急速转冷之后，新房市场于年中开始筑底回升，在央行“930新政”等利好因素刺激下，第四季度成交节节攀升。12月重点城市成交总量更是创下2010年以来的近五年新高，呈现出明显的翘尾行情。一线城市消化周期延续逐月缩短的趋势，而从存量数据来看，由于近期房企推盘积极，京沪两地存量较前期有不
10、同程度增加。 二线重点城市中，消化周期同样呈现逐月缩短的趋势，且整体均控制在10个月以内，从存量数据来看，二线重点城市整体保持平稳，并无明显波动。,标杆房企2014年购地金额同比降3成 全年融资金额同比增2成,2014年全国楼市：标杆房企,2014年全年，标杆房企合计购地金额约2152亿元，较2013年下降35%，标杆房企购地量在年初高位回落之后，3月至10月基本处于低位徘徊，年末出现明显反弹。十家标杆房企中，除华润、招商、绿城购地金额较前一年增加之外，其余七家房企都有不同程度减少，其中雅居乐、富力及恒大减少最为明显。2014年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2013年增长23%，
11、全年除个别月份较低之外整体尚属平稳，而11月作为融资窗口期今年冲高尤其明显。十家标杆房企中，四家融资金额较前一年较少，恒大减少最为明显；而在六家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。,房价看涨人群减少 购房意愿正在减弱,2014年全国楼市：市场需求,央行发布2014 年第4季度城镇储户问卷调查报告。其中房价预期方面，仅17.3%的居民对下季度房价预期“上涨”，52.5%的居民预期“基本不变”，16.4%的居民预期“下降”，13.8% “看不准”。对于房价预期上涨人群比例，已连续五个季度减少，去年第3季度有32.5%的居民预期“上涨”，目前减少了15.2%。,购房意愿方面，未来3个月内准
12、备出手购买住房居民占比为14.5%，较上季提高0.3个百分点。虽然有购房意愿者的占比数据环比增加，但该数据近年整体呈现小幅走低趋势，这与房价预期的变化也紧密相关。近年来，在自住型的刚性需求主导下，我国房地产市场已经陷入了增长的瓶颈。而对房价上涨预期的变化，也预示着购房意愿正在减弱。,2014年南宁市土地供需分析,Part 3,2014年整体土地市场供需状况：,2014年，南宁市整体土地市场供应839.5万，同比下降约2%；其中全年南宁市商住办公用地供应403.9万，占比48%，比重相比2013年上升3个百分点。受到房地产市场整体低迷的影响，今年南宁市整体土地供应与需求的增速要远低于2013年同
13、期。,2014年南宁市整体土地市场供应下滑 商住办公用地供应占比略升,2014年整体土地市场供需状况：,2014年南宁市整体土地市场成交751万，同比增长8%，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，降幅达到10%。整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7%，相比去年同期降幅收窄。其中2014年南宁市商住办公用地成交约338万，占总成交量的45%；工业用地成交387万，成交金额17.6亿元，成交楼面价209元/；仓储（含少量商业）用地成交25万，成交金额2.1亿元，成交楼面单价660元/。,2014年南宁市土地市场量升价跌 成交金额及楼面价同比均下降,数据来源：南宁市国土局,2014
14、年南宁市土地成交分布,2014年商住办公土地市场供需状况：,2014年，南宁市商住办公用地供应403.9万，同比增长19%，经营性用地供应占比48%，比重上升3个百分点。与2014年南宁市房地产市场整体先抑后扬的局面相反，商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。2014年南宁市商住用地供应338.4万，占商住办公用地供应总量的84%，同比增长22%。商业办公用地供应65.5万，同比增长9%。,2014年商住办公用地供应同比略增 增速比2013年上升3个百分点,2014年商住办公土地市场供需状况：,2014年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市
15、商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。兴宁区2014年供应商住办公用地56万，而青秀区2014年仅供应一幅地块约1.7万，同比下降96%。从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143%，兴宁区同比增长51%。其他四区均出现不同程度下降，其中青秀区同比下降96%，西乡塘区也同比下降速度高达45%。,五象新区供应比重超七成 青秀区全年仅供应一幅地块,2014年南宁市商住办公用地供应区域分布,2014年商住办公土地市场供需状况：,2014年南宁市商住办公用地成交总面积约338万，同比增长
16、18%；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8%。分类别来看，商住用地量升价跌、商办用地量跌价升。2014年南宁市商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918万，同比增12%；成交金额约142亿元，同比微降2%，成交楼面价1543元/，同比跌13%。商办用地成交面积、成交建筑面积和成交金额同比去年均下降，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3%，商办用地成交下降的主要原因是因为五象新区总部基地内商办地块出让从2012-13年的高峰已经接近尾声阶段，导致供应下降。,2014年商住用地成交量升价
17、跌 商业办公用地用地量跌价升,2014年南宁市商住办公用地成交分布,良庆区、兴宁区成交量大涨 青秀区诞生单价地王拉升楼面单价,2014年商住办公土地市场供需状况：,从区域成交情况来看，良庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95%，西乡塘区降幅达到55%，江南区和邕宁区降幅均超过10%。从各区域经营性用地的成交楼面价来看，青秀区地价最高（由于仅有一块地以4969元/成为南宁年度单价地王）。综合来看，兴宁、青秀、良庆和邕宁区的成交楼面价同比上升，其中兴宁区本年
18、平均成交楼面价为1624元/，同比增幅达到125%，其次是青秀区，同比增长74%，良庆区今年平均楼面价1373元/，同比增长31%。西乡塘区和江南区平均楼面价均下降，其中西乡塘区降幅最大，达到33%，江南区由去年的2109元/的高位回落至1896元/，降幅为10%。,2014年南宁市商住办公用地成交区域分布,良庆、邕宁潜力巨大 青秀地块仍将是热点,2014年商住办公土地市场供需状况：,江南区：2014年成交全部为商住用地，除青秀区外，江南区一直是商住办公用地成交中楼面单价较高的区域之一。最近两年区域内的土地供应主要以工业和仓储为主。,良庆区：最近两年南宁市的主力供应与成交区域，由于是五象新区总
19、部基地所在地，商业办公用地的供应与成交占据了南宁70%以上的比重。未来一两年，该区域的商住用地供应仍将处于高位，但增速将放缓，并仍将成为大型外来房企拿地的主要区域，而随着总部基地地块储备的减少，预计未来商业办公用地供应和成交将会出现回落。,青秀区：热门区域如东盟商务区等地段的商住办公用地储备较少，地块楼面单价高、房企在该区域拿地热情较高是该区域的主要特点。未来两年估计青秀区域内的土地供应仍将维持低位，南宁东站周边的地块有望受到房企的关注。,西乡塘：2014年成交的地块主要为旧城改造用地，区域内配套相对完善的商住办公用地储备不多，偏远区域内（如金陵）的地块很难受到房企关注，预计未来的土地供应仍以
20、旧城改造用地为主，安吉-石埠区域的地块关注度或将提升。,兴宁区：2014年成交的地块主要为厢竹大道外和昆仑大道周边地块，其中中海拿地面积占到了大部分比重。预计未来两年，该区域的商住办公用地供应将主要来自昆仑大道沿线和城区内的旧城改造地块。,邕宁区：2014年成交面积同比出现下降，但该区域内的商住办公用地储备较多，且未来的潜力较好，目前该区域已有众多品牌房企拿地进驻，未来该区域内的商住办公用地供需走势预计要根据现有项目的市场表现才能预判。,经营性用地溢价率下降,2014年土地市场供需状况分析：,2014年南宁市经营性用地成交59块，其中商住用地40宗，商业办公用地19宗，溢价6%，溢价率下降了近
21、13个百分点。2014年上半年，在楼市低迷的背景部分大型房企逆市拿地，南宁商住办公土地市场供需较旺，至下半年，市场开始遇冷。全年开发商拿地较为谨慎，并多以起始价拿地，土地拍卖遇冷，流拍地块比去年大幅增加。,2014年区域总价地王：,2014年全市地王项目位于良庆区，成交总价为9.7亿元，楼面价1290元/，从其他区域地王来看，大多数仍是以底价成交。,2014年部分重点房企拿地状况,品牌房企拿地主要区域为邕宁和良庆区 当年拿地当年销售,2014年大部分房企拿地的主要区域仍为良庆和邕宁区，在其他区域内拿地的品牌房企较少（保利、中海等）。在2014年拿地的品牌房企中，拿地后项目运作节奏快速，大都实现
22、了当年拿地当年销售。,土地市场总结,2014年南宁市土地供应839.5万，同比下降约2%，全年共成交751万，同比增长8%，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7%。2014年南宁市商住用地供应403.9万，同比增长19%， 商住办公用地成交总面积约338万，同比增长18%；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8%。商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。从类别来看，商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918
23、万，同比增12%；成交金额约142亿元，同比微降2%，成交楼面价1543元/，同比跌13%；商办用地成交面积56万，同比下降5%，成交建筑面积174万，同比下降39%，成交金额22.7亿元，同比去年下降37%，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3%。从区域来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95%，西乡塘区降
24、幅达到55%，江南区和邕宁区降幅均超过10%。,未来趋势预判,一，未来一两年，良庆区和邕宁区仍将是南宁市商住用地供应和成交的主力区域，但在增长上，由于良庆区的基数相对较大，预计增速会大幅放缓，邕宁区的高增长速度仍将持续。西乡塘区旧城改造地块供应或将会提速，兴宁区的土地出让可能仍将以昆仑大道周边为主。青秀区和江南区商住地块供应继续维持在低位，但不同的是青秀区地块将会成为关注热点，极有可能以拍卖的方式出让，而围绕南宁东站周边的地块有望升温。二，随着五象新区总部基地地块出让接近尾声，南宁市商业办公地块的供应将降温，预计相比2013年和2014年供应和成交量将出现下降，而其他城区难再有批量或规模化的商
25、办用地出让。预计2015年，南宁市的商办用地供需仍将围绕五象新区总部基地及周边区域展开，其他区域只有零星出让。三，未来三到五年，随着外环高速的通车，原绕城高速变成南宁“二环”路，以及政府规定南宁、桂林和柳州中心城区将不再增加建设用地的政策，西乡塘、兴宁和青秀区的拓展在二环路周边延伸，这部分区域将有大量的商住用地供应，如兴宁区的邕宾立交-嘉和城的昆仑大道沿线、西乡塘区石埠及以外区域等。四，品牌房企在南宁市拿地的节奏或将放缓，之前两年大量的品牌房企进入南宁市，并大都通过商办（五象新区基地） +商住方式在良庆及邕宁拿地，目前，这些企业商住办公用地大都已经入市，在南宁是否拿地仍需根据项目的市场表现来进
26、行决策。而本土房企将会分化，大型本土企业通过划拨、协议出让能获得较为稳定的土地储备，中小房企仍将面临困境。,2014年南宁市商品房供需分析,Part 4,2014年南宁市商品房供应状况：,2014年，南宁市新增商品房供应961.88万，同比增长22%，虽然相对于2013年49%的增长速度有所放缓，但仍处于相对较高的增长速度。2014年前三个季度房地产市场处于相对低迷的状态，市场观望情绪较浓，而开发商对市场的信心明显不足，选择在上半年入市的项目相对较少。到九月后，在南宁市取消限购、央行房贷新政的发布以及整个市场态势相对好转等利好因素的刺激下，开发商对市场的信心开始提振，整个南宁市商品房的供应逐步
27、走高，在9月和10月连续两个月突破100万，再经过11月份的短暂回落后，12月份单月整个南宁市的商品房供应超过了170万，创下最近几年来的新高。,2014年商品房供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平,2014年南宁市商品房供应状况：,2014年南宁市共供应住宅734.8万，同比2013年增长18%，占到商品房供应总面积的76%；其次是商业物业，2014年共新增供应面积达80.8万平方米，同比增长51%；2014年南宁市共新增写字楼供应约61万，同比增速达58%。此外，车库、车位供应73.8万，也有着44%的高增长速度。2014年，商业和写字楼产品供应速度均超过50%，处于较高的增长速度。其中
28、，写字楼的供应增长主要来自五象新区总部基地和青秀东盟商务区内几处大型写字楼项目（海尔青啤联合广场、绿地中心、万科大厦和万达广场等）供应的推动；而商业的提供快速增长，主要来自霖峰壹號、德利AICC等大量综合体项目入市的推动。,住宅供应占比超过七成 商业和办公楼供应增速均超50%,注：住宅包括了别墅、经济适用房、拆迁安置房和限价房等,2014年南宁市商品房供应状况：区域分布,青秀、西乡塘和江南区供应下降 良庆和邕宁区大增,2014年，青秀区商品房供应量最大，达到209万，虽然保持着较大的体量，但与2013年相比下降了7%，同时也远不如2011年和2012年的供应。其次是良庆区和兴宁区，2014年商
29、品房供应面积均在200万上下。从各区域商品房供应的增长来看，邕宁区供应商品房50.7万，虽然体量不大，但是2013年7.3万的近6倍，此外良庆区的商品房供应增长速度也达到265%。由于最近几年江南区和西乡塘区的商住办公用地供需较为平淡，因此这两个城区的商品房供应面积同比分别下降了12%和8%。,2014年南宁市商品房成交分析（网签）：总体状况,2014年南宁市全年共成交商品房77503套，同比增长10.3%，合计成交面积739万，同比增长9.2%，增长速度相对于2013年的39.2%下降了30个百分点。从2014年各个月份的商品房走势来看，南宁市的商品房成交波动与全国整体市场相对较为一致，前三
30、个季度，市场处于较为低迷的状态，虽然4月份南宁市出台了限购松绑政策，但对市场的刺激效果有限。从10月份开始，随着南宁限购的全面取消和央行房贷新政的发布，以及央行降准等多重利好政策的实施，多年抑制的需求开始释放，11月份和12月份南宁市的商品房成交量连续刷新最近几年来的新高。,2014年商品房成交先抑后扬年底翘尾 全年增速大幅下降,2014年南宁市商品房成交分析（网签）：物业类型,从2014年南宁市商品房成交的物业类型分布来看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增长3.9%，成交面积603万，同比增长5.2%，商品房住宅（含经济适用房3129套22.7万）成交面积占到总量的82%的比重。20
31、14年商品房住宅的成交量增速要低于全年南宁市商品房9.2%的增幅4个百分点。办公楼（写字楼）成交3992套合计50万，同比增长近145%，是南宁市2014年成交增速最快的物业类型，这主要得益于南宁市经济贸易的稳健发展和大型写字楼项目的集中上市（青秀与安吉万达广场、五象新区总部基地项目）推动。2014年商业用房遇冷，全年共成交25万，相比。2013年下降20.3%。,2014年住宅增长缓慢 办公楼成交倍增 商业物业成交同比下滑,注：商品房住宅包括经济适用房，其他物业主要为车库、车位、杂物房、储物房等。,2014年南宁市商品房成交分析（网签）：区域分布,2014年南宁商品房成交量最大的区域仍然是青
32、秀区，共成交179万。西乡塘和兴宁区仍是南宁商品房成交重点区域，成交量均超过150万。从区域成交增幅来看，邕宁区成交量虽然最少，但同比增幅达到245%，其次是良庆区，共成交110万，同比增长157%。六城区中，青秀区和江南区的成交同比出现下降，其中青秀区成交量比去年减少近45万，降幅达到20%，江南区成交110万，同比下降9%。青秀区和江南区成交量的下降主要原因是受到商品房供应量连续下降的影响，最近2年这两个区域的商住办公用地成交和商品房供应均出现下滑，使得商品房的成交量呈现下行的态势，预计未来两年这种态势仍将持续。与之相反的是良庆区和邕宁区，无论是商住办公用地的成交还是商品房的供应均保持高速
33、增长，有望在未来两至三年成为南宁市商品房成交的主力区域。,良庆和邕宁区成交倍增 青秀和江南区成交下降,2014年南宁市住宅供需分析,Part 4-1,2014年南宁市普通住宅供应状况：,2014年，南宁市新增普通住宅供应734.8万，同比增长18%，增长速度相对于2013年回落26个百分点。如果剔除别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置房等物业，2014年南宁市住宅供应面积为658万，相较于2013年的591万增长11%。从月度供应分布来看，2014年各月份变动幅度较大，其中2月份仅供应约2万，处于历史低位，而9月份和12月份均超过100万，分别创下和刷新南宁市住宅新增供应的历史最高值。,2014
34、年普通住宅供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平,注：住宅不包括别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置房等,下同。,2014年南宁市不同面积段住宅供需状况：,2014年，南宁市新增供应的住宅（不含别墅、经济适用房、限价房和拆迁安置房）平均面积约为103，其中75-90刚需户型面积段供应数量最多，达到16826套，占比26%，合计供应面积约160万，占比为24%；其次是105-120户型，合计供应面积143万，占比22%，共供应17222套，占比27%；120-144改善型户型供应也占据相当比例，2014年共供应10064套，占比为16%，合计供应面积133，占比达20%。,2014年住宅供应以75
35、-90、90-105及120-144为主,2014年南宁市新增住宅供应面积段分布状况,数据来源：南宁市房管局,2014年南宁市住宅区域供需状况：,2014年，兴宁区住宅供应数量最大，达到165万，同比增长27%。其次是青秀区，今年共供应住宅139万，同比微增1%。2014年，西乡塘区和江南区的住宅供应出现下降，其中西乡塘供应107万，同比下降34%，江南区供应87万，同比下降 21%；邕宁区今年供应38万，同比涨幅达到近15倍，良庆区今年供应住宅122万，同比涨幅达到149%。西乡塘区和江南区供应的下降，直接原因是最近几年商住用地供应和成交的平淡，而同为老城区的兴宁区今年供应的上涨，也主要是来
36、自于城区外延区域（昆仑大道沿线）供应的拉动。从最近两年良庆和邕宁区的商住用地供需来看，预未来这两个区域的供应量仍将增长，但良庆区的增速将不断放缓，邕宁区仍有望保持高速增长。,西乡塘、江南区供应下降 邕宁、良庆区住宅供应大涨,2014年南宁市新增住宅供应区域分布状况,数据来源：南宁市房管局,2014年南宁新增住宅供应区域分布及增长,数据来源：南宁市房管局（万）,2014年南宁市住宅区域供需状况：,2014年南宁市住宅供应的平均面积为103/套，其中邕宁区和青秀区供应的住宅平均面积最大，分别达到118和110，青秀区一直以来都是在南宁市购置改善型户型的首选，而邕宁区最近两年逐渐推出了众多的小高层、
37、多层大户型产品。与之相对应的是，2014年西乡塘区和江南区住宅供应的平方面积为94/套和92/套，可以看出，这两个区域的住宅供应更多以刚需定位为主流。此外，良庆区和兴宁区2014年供应的住宅平均面积为106/套，改善型户型与刚需户型相对较为均衡。,邕宁、青秀区供应以大户型为多 西乡塘和江南区供应刚需户型较多,供应面积：万 数据来源：南宁市房管局,2014年南宁市住宅成交（网签）状况：,2014年，南宁市住宅（不包括经济适用房）共成交55379套，同比增长0.2%，合计成交面积581万，同比微增2.2%，增幅相比于2013年的42%减少了近40个百分点，同时也要低于2012年10%的增速。从数据
38、上来看，依靠2014年12月单月创下的最近几年成交记录的拉动，使得全年南宁市住宅成交（网签）量取得了2.2%的增长，但全年南宁市住宅成交（网签）有一半的月份都处于相对较为低迷的状态，同比成交量出现不程度下降。2014年，南宁市经济适用房成交（网签）大幅增长，全年共成交（网签）3129套，同比增长364%，成交（网签）面积22.7万，同比增长303%。,2014年住宅成交（网签）581万同比略增 增速同比大幅下降,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,根据南宁市房管局备案数据显示，2014年南宁市住宅成交53758套，同比2013年的54737下降1.8%，成交面积为558万，同比2013
39、年微增1.5%。在2014年前三个季度持续低迷的状态下，南宁市成交的微增主要来自于11月和12月份成交量连续创历史新高的拉升；全年住宅成交总金额381亿元，住宅成交均价为6827元/，比2013年小幅上涨1%，创下南宁市年度住宅成交均价历史最高值。2014年南宁市以青秀区为主的中心城区价格较为坚挺，处于稳中有升的态势，在良庆区和邕宁区大量低价项目入市的前提下，使得南宁市的住宅整体成交均价并没有出现下降，依旧能够保持着小幅的增长。,2014年南宁市住宅成交（备案）量价微升,投资型需求锐减 改善型户型和大户型成交增长,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,2014年投资型户型成交量大幅下滑，
40、其中45以下户型成交799套，同比下降54%，45-75户型成交5384套，同比下降19%；75-95刚需户型成交16341套，同比也下降了16%。90-105户型成交套数上涨25%，而本年180以上户型成交涨幅最大，同比增长37%，120-144户型成交同比增长17%。2014年90-105住宅受用户欢迎的主要原因是此面积段的户型设计大都为2+2或3+1房户型结构，灵活多变，既能满足刚需用户的需求，又能满足部分改善型用户的需求；180户型成交的上涨，源自于南宁市2014年推出了众多多层、小高层等性价比较高的大户型房源，这些房源不但满足了大户型客户的需求，也分流了部分别墅潜在购买群体。,201
41、4年南宁市普通住宅成交面积分布,一室、二室和复式成交量同比下降 三室、四室成交上升,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,与投资型户型成交锐减的相呼应， 2014年南宁市一室、二室户型成交套数同比下降，其中一室户型成交5665套，同比下降18%，以刚需为主的二室户型成交23154套，虽然所占比重最高，但是同比也下降了8%。复式本年成交仅781套，同比大幅下降26%。2014年四室户型成交量同比25%，三室户型同比增长3%。从各户型成交的增长速度来看，以改善型为主的四室户型成交大幅上升，可以看出2014年改善型需求的释放，而刚需需求虽然仍处于主流，但是其成交占比以及成交量的增长速度正呈现逐
42、年缓慢下降的趋势。,2014年南宁市普通住宅成交户型分布,5000-8000元/价格段占据成交主流 青秀区和邕宁区成交均价较高,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,2014年南宁市的住宅销售价格大都集中在5000-8000元/，其中成交价格在6000-7000元/之间的住宅成交套数最多，占到33%的比重，其次是5000-6000元/价格段的住宅，成交套数占到2014年总套数的约27%。成交价在7000-8000元/之间的住宅成交也占据了一定的比例，合计成交约1万套，占到总数的18%。从区域分布来看，江南区和邕宁区的大部分住宅成交价格在6000元/以下，9000元/的住宅成交主要集中在青
43、秀区，此外青秀区5000元/以下的住宅成交所占比重也是六城区中最高的，这部分住宅主要为企业内部自建房，及分布在仙葫片区的部分住宅项目。,2014年南宁市住宅成交价格占比分布,青秀和江南区成交下降 邕宁和良庆区成交同比大增,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,2014年从各城区的住宅成交量来看，青秀区的成交量仍然最大，全年共成交130万，成交金额107亿元独占鳌头，但青秀区2014年的成交量同比出现下滑，同时也低于2010年和2012年。此外，江南区的成交量也出现下降。这两个区域成交量的下降，主要是源自于最近两年供应量的不足，最近两年青秀区和江南区的商住用地较为平淡，预计未来两年这种下降
44、的势头仍将持续。2014年邕宁区和良庆区的成交开始放量，同时上升的势头迅猛，其中邕宁区虽成交量不大，但同比增速达到330%，良庆区也取得了近1倍的增长速度，这两城区成交的高速增长，与之供应量的提升呼应，最近两年这两个区域的商住用地成交一直占据南宁市过七成的比重，2014年大量住宅入市，并且由于众多项目的价格相对较低，且开发商的品牌优势明显，吸引了众多购房者购买。,2014年南宁市普通住宅成交区域分布,青秀区住宅成交平均面积最大 兴宁和良庆区刚需户型成交比重最大,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,2014年，青秀区住宅成交的平均面积最大，达到119/套，其中180以上户型销售套数占到了
45、10%的比重，改善型户型（120-144）成交套数占到33%的比重，在六城区中占比最高。邕宁区住宅成交平均面积也达到113/套，其中180以上户型成交套数占到总数的12%，120-144户型成交套数占到总数的20%，由于邕宁区2014年的整体成交量不高，后续各面积段住宅的分布还有待观察。六城区中，除青秀区外，其他区域的刚需户型（75-105）成交比重均超过一半的比重，其中兴宁和良庆区占比最大，占比分别达到64%，其中兴宁区75-90面积段户型成交套数占到总数的50%，远高于其他城区。,2014年南宁市各城区住宅成交面积段占比,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,注：成交套数、面积和金额
46、等均按照南宁市房管局备案数据统计。本表不包括经济适用房、限价房、拆迁安置房、集团或公司自建房等。,2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况：,注：成交套数、面积和金额等均按照南宁市房管局备案数据统计。本表不包括经济适用房、限价房、拆迁安置房、集团或公司自建房等。,普通住宅市场总结,2014年，南宁市新增普通住宅供应734.8万，同比增长18%，增长速度相比2013年回落26%，剔除限价房、经济适用房、拆迁安置房等物业，2014年南宁市住宅供应面积为658万，同比增长11%。新增住宅平均面积约为103，其中75-90数量最多。从区域来看，兴宁区住宅供应数量最大，达到165万，其次是青秀区，共供应
47、139万，微增1%。2014年西乡塘区和江南区的住宅供应出现下降，其中西乡塘同比下降34%，江南区供应87万，同比下降 21%；邕宁区增长最快，同比涨幅达15倍，良庆区同比涨幅达到149%。根据房管局网签数据显示，2014年南宁市住宅（不含经济适用房）共成交55379套，同比增长0.2%，合计成交面积581万，同比微增2.2%，增幅相比于去年的42%下降 近40个百分点。根据房管局备案数据显示（下同），2014年南宁市住宅成交53758套，同比下降1.8%，成交面积为558万，同比微增1.5%，成交总金额381亿元，成交均价6827元/，同比小幅上涨1%。2014年45以下面积段成交同比下降5
48、4%，75-95刚需户型同比下降16%，90-105户型上涨25%，180以上户型涨幅最大，同比增长37%，120-144户型成交同比增长17%。从户型来看，一室、二室、复式户型成交同比下降，四室户型成交量同比25%，三室户型同比增长3%。从成交区域分布来看，青秀区成交130万，成交量最大但同比下降21%，此外江南区同比下降14%，邕宁和良庆区成交开始放量且上升势头迅猛，分别增长330%和99%；青秀区成交均价最高，达到8258元/，江南区成交均价5647元/，为六城区最低。,未来趋势预判,一，2015年全年商品房供应仍将保持增长态势，预计全年增幅保持在15%左右，各月份的商品房波动预计较为平
49、稳，不会出现太大的波动；从供应类型分析，预计2015年住宅供应仍将保持10%左右的增幅，商业用房的供应保持平稳，办公写字楼的供应量仍将继续放量；从供应城区分布分析，预计青秀区、兴宁区住宅供应量保持稳定，波动变化不大，西乡塘区和江南区的住宅供应量仍将处于下降通道，但降幅将会比2014年收窄，良庆和邕宁区住宅供应将继续放量，但增长幅度将在2014年的基础上有所放缓。从住宅供应的面积段分析，预计全年供应将仍以刚需户型和改善型户型为主，但刚需户型的供应或将继续走跌，改善型户型有望继续走高。二、从成交来看，预计2015年全年住宅将有望保持10%的幅度增长，增速比2014年将加快。2014年年底，各项有利
50、政策对楼市的刺激效果开始显现，最近两个月成交量节节高升。2015上半年，在2014年需求不断释放的前提下，政策刺激效果将趋弱，加上市场周期性变化和节假日的影响，预计2015年上半年的成交量将相比2014年第四季度出现回落，但仍将要好于2014年同期的水平。三、青秀、西乡塘和兴宁区仍将成为住宅成交的主力区域，而良庆区有望在2015年乃至2016年成为南宁市住宅成交新的主力区域之一，而良庆区的住宅成交仍将保持高速增长，但长期的发展市场表现仍有待进一步观察；从住宅的户型、面积结构判断，改善型（120-144）住宅仍将保持15%左右的增长幅度，投资型户型和刚需户型（75-90）成交仍将下降，90-105住宅的成交有望冲高；四、预计2015年南宁住宅成交价格将保持稳中略涨态势，且各区域成交价格将继续拉大，青秀区住宅成交均价或将继续拉升，江南区的住宅成交均价仍将处于低位，其他城区的价格上下变动幅度预计不大。,
