1、金华市房地产市场报告,1,2013年7月,目录,一、城市市场行情1.行业现行指标-全市2.供需情况-全市、中心城区3.供需结构-全市、中心城区4.城市轨交5.政策变化6.竞争对手7.小结：上半年市场总结及下半年形势预判二、板块市场1.全市板块划分2.重点板块分析3.小结：各重点板块投资机会发掘及优先顺序三、土地机会,2,一、城市市场行情,以下图表反映出，5年间，除2009年，求远大于供和2011年供严重大于求之外，其余年间，供求关系相对较为平衡，销售均价一路走高，2012年出现了小幅度的下滑。,4,以下图表反映出，5年间的库存量和以当年的去化量需要的库存量消化时间，如2012年的120万现有的
2、库存量需要1.13年去化完毕，这个去化速度处于合理水平。,左图表反映出，金华每年土地的供应量大致在80-120万之间，土地价格2010年达到最高峰后下滑，2011年开始增长，现成交均价在2800元/ 左右。,供需情况：13年上半年商品住宅新增供应量下滑明显，主要前期市场低迷情况下新开工较少导致；成交量较稳定，价格平稳增长，去库存明显，市场表现良好。,5,从上图来看，金华的销售出现了金八银九和11月到1月的两个高潮期，和传统的金九银十略有不同。 13年上半年市场供应约39.5万方，成交量63万方，去库存23万方，剩余库存余量约97万方，市场明显好转，按照目前去化速度，去化周期约10个月，去化周期
3、缩短3个月左右！,3、供需情况汇总：城区供需基本平衡，存量在合理范围，土地成交量小幅降低,6,供需结构-中心城区：从面积段的供应和成交情况来看，90 -144 以下的改善型需求成为市场主力，90 和180 以上的豪宅，也成为金华房产重要的组成部分，供求关系基本平衡，甚至会有供不应求的情况；从而反映出，首置刚需、改善型需求、豪宅在金华受到热捧。 从价格上看，单价5000-8000元/和 10000-12000元/两个价格段是金华楼市的成交主力军，占了54%，12000-15000元/供应不少，但成交情况却不理想。总体上相比较，金华房产的总体销售均价情况，已经上升了一个档次。,城市轨交：金华在建的
4、轻轨没有，远景轻轨线路形成李渔路、八一路“十”字型格局,8,规划轻轨线路：八一路,规划轻轨线路：李渔路,330国道城南段,东市街,双龙街,人民路,根据浙中城市群轨道交通线网规划，远期浙中城市群轨道交通推荐方案由4条线路组成，线网总长264.6km，车站总数为78座，其中换乘车站4座。 最快上马的城市群轻轨是金义双核间的1号线工程，也是客流需求最旺的一条线路。计划2020年前先建设1号线一期以及4号线一期，衔接两大区域枢纽，连接金华城区、义乌城区以及东阳城区。,政策变化：金华已列入限购限贷城市，但执行较宽松，二手房个税20%政策未落地，预计短期金华新政出台的可能性不大,分析内容：限购、限贷、限价
5、、首套房贷款利率、交易税及预售资金监管、预售政策条件、当地特殊性要求等，及对未来政策变化的预判,9,竞争对手：滨江、绿城等品牌房企虽处于进入初期，发展空间大，市场对企业品牌关注度高，品牌房企市场占有率高，成交集中在少数品牌开发商手中，竞争可控！,分析内容：2012年及2013年上半年，销售排名前十的企业情况,10,2012年竞争对手分析,2013年上半年竞争对手分析,小结,11,1，上半年市场总结整体供需平衡、成交表现良好：12年市区供需平衡，土地成交量下降，价格走高，13年上半年商品住宅新增供应乏力，成交量较稳定，价格平稳增长，去库存明显，市场整体表现良好市区库存合理、库存量快速下降：12年
6、年底市区库存量120万 ，年成交量106万 ，去库存周期约1年，处于合理水平，上半年库存减少23万方，去化速度明显加快首置首改主流：市场在售项目多为刚需盘，市场成交90-144 是金华市场的成交的绝对主力，180 的豪宅也成为了市场热衷的选择，说明豪宅市场在金华也受到热捧市场对房企品牌关注度高，市场空间较大：尚处于进入初期的知名房企，发展空间较大，市场对房企品牌关注度高，成交集中于少量品牌房企市场，竞争可控2，下半年预判政策相对宽松：金华已列入限购限贷城市，但目前执行较为宽松，预计短期后续重大政策出台可能性较低供需趋于稳定，价格上升可能性较大：上半年供需平衡，存量合理，整体成交逐步趋于平衡，预
7、计下半年市场将延续上半年良好市场态势，供需平衡，成交量稳定；同时受到近3年土地成交量的萎缩影响，未来城市可能会出现供不应求的现象，价格上升压力较大首置首改需求主力：在限购限贷等政策的影响下，首置首改等刚性需求将依旧成为市场主力,二、板块市场,全市板块划分：市区范围划分为江南、江北、多湖、金东、婺城,13,金华目前的房产销售价格江南板块最高、其次为江北板块、再次为多湖板块。 整个金华楼市的供应量最大的是集中在江南板块，婺城区供应量其次，江北排名第三，多湖在售项目不多，故供应最少，但万达的SOHO的成交量较大，但不计入住宅的销售成交计算。,全市板块划分：江南板块为城市房地产发展重点板块，多湖板块是
8、城区发展又一极，潜力大。金东板块规划起点较高，但发展缓慢。,14,重点板块：江南板块年均宅地成交40万方，而年均成交量约40-50万 ，市场活跃度始终较高，土地出让由中心向南转移；多湖板块目前鲜有商住用地推出；金东板块年均宅地成交8万 ，间歇式供应，集中于两大盘,15,在2011年前江南板块中心城区有较好较大规模的土地供应，土地价格在2010年达到最高，但随着中心城区的土地资源减少，供地往南部湖海塘方向转移，土地价格也随之降低,金东板块随着多湖中央商务区的规划，定位较高，从而导致土地成交价格较高，随着多湖板块未来的土地供应，区域内价格还会有所增长,多湖板块目前推出住宅没有，万达,江南板块：竞争
9、主要集中于2013年，多盘新面市；按照板块40-50万平米的年销售量，板块市场健康。,16,预估5年内，江南板块的供应量有302万，以目前板块年消化40-50万计算，五年去化200-250万，市场压力并不十分明显。,小结,分析内容：各重点板块市场机会分析,板块划分：市区范围划分为江南、江北、多湖、金东、婺城五大板块，其中江南板块及多湖板块为城市热点板块板块竞争：江南板块需求潜力大，市场竞争先扬后抑：江南板块2013年竞争较激烈，但由于项目多为短平快小项目，随着湖海塘板块的开发建设，短平快的模式将会减缓，供应也会有所增加，未来市场还将存在一定的竞争。多湖板块发展潜力大，目前基本没有竞争。多湖板块
10、由于高标准规划以及万达进驻，前景看好。市场目前只有万达广场的soho产品在售，板块弱竞争。江北发展基本定型，前景不看好。绿城御园及上林苑两个大盘销售情况均不理想，相互竞争激烈。3.板块机会 重点关注江南板块及多湖板块。,三、土地机会,一、用地概况：1、用地范围：金华经济开发区地块。北至三春路，东至义乌街，南至和信路，西至银泰广场。 2、用地面积：约100亩二、用地性质：二类居住、商业用地；三、主要经济技术指标：不详，以容积率2.0计四、地价：预计起拍价500万/亩，楼面价:3750元/,地块总价：50000万元五、预计公告时间：8、9月六、地块位置示意：,金华和信路地块,一、用地概况：1、用地
11、范围：金华开发区湖海塘板块。八一南街以西，31号路以南、兰溪街以东，南至规划道路；2、用地面积：139999（约210亩）；二、用地性质：二类居住、商业用地；三、主要经济技术指标：1、建筑密度：20%-24%；2、容积率：1.2-1.4（其中商业面积不大于计入容积率部分总面积的10%）；3、建筑限高：18-80米；4、绿地率：25-30%5、套型面积90以下占住房面积的比重达到50%；四、地价：预计起拍价360万/亩，楼面价：3857元/，地块总价：75600万五、预计公告时间：7月六、地块位置示意：,金华湖海塘地块,2,3,金华多湖地块,一、多湖2号地块地块：1、用地范围：栖凤路以东，光南路
12、以南，电大街以西，李渔路以北；2、用地面积：112亩；二、用地性质：高端住宅区；三、主要经济技术指标：1、建筑密度：28%；2、容积率：2.6（其中商业面积不大于计入容积率部分总面积的10%）；3、建筑限高：120米；四、地价：预计起拍价600万/亩，楼面价：3461元/，地块总价：67200万五、预计公告时间：8、9月六、地块位置示意：,万达广场,一、多湖3号地块地块：1、用地范围：电大街以东，光南路以南，李渔路以北；2、用地面积：116亩；二、用地性质：高端住宅区；三、主要经济技术指标：1、建筑密度：28%；2、容积率：2.6（其中商业面积不大于计入容积率部分总面积的10%）；3、建筑限高：120米；四、地价：预计起拍价600万/亩，楼面价：楼面价：3461元/，地块总价：69600万五、预计公告时间：8、9月六、地块位置示意：,
