1、注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系地址：春城路219号东航投资大厦608室电话：（0871）68896888 转 822新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年11月月报,PART 1 经济政策,宏观经济：经济企稳回升，投资增速回落政策法规：调控密集频出，楼市加码蔓延行业动态：房价涨势逼人，惜贷停贷成风项目动态：年关大限将至，开盘节奏紧凑重点解读： 14城新政,全国经济动态,2013年11月数据显示，1-10月全国房地产开发投资增速回落，财政收支呈企稳回升
2、之势。,云南经济动态,2013年11月数据显示，1-10月云南省经济增长较稳，房地产开发投资增长较快，财政收支双双回落。,PART 1 经济政策,宏观经济：经济企稳回升，投资增速回落政策法规：调控密集频出，楼市加码蔓延行业动态：房价涨势逼人，惜贷停贷成风项目动态：年关大限将至，开盘节奏紧凑重点解读： 14城新政,宏观政策,2013年11月迎来十八届三中全会，会议的召开为楼市调控新政拉开帷幕，贷从紧、政从严，调控之风愈演愈烈。,宏观政策,在十八届三中全会基调已定的背景下，继北京、上海、广州、深圳等一线城市调控加码之后，风波开始向二线城市蔓延，武汉、厦门、南昌、沈阳、长沙、南京相继加入到调控大军之
3、中。,宏观政策,在频出的新政之中，各地不言而喻地提高二套房首贷比例，且均向7成级以上逼近。,宏观政策,与此同时，一时备受争议的小产权房，在两部委三天两发声之下速速叫停，小产权房 “转正”希望破裂。,PART 1 经济政策,宏观经济：经济企稳回升，投资增速回落政策法规：调控密集频出，楼市加码蔓延行业动态：房价涨势逼人，惜贷停贷成风项目动态：年关大限将至，开盘节奏紧凑重点解读： 14城新政,行业走势,2013年11月数据显示，10月全国百城房价连续17个月环比上涨，楼市风险最高50城中云南3城市上榜。,行业走势,四季度全国“房贷荒”蔓延，加之十余城市紧锣密鼓调控频出，楼市调控加码顿时甚嚣尘上。,P
4、ART 1 经济政策,宏观经济：经济企稳回升，投资增速回落政策法规：调控密集频出，楼市加码蔓延行业动态：房价涨势逼人，惜贷停贷成风项目动态：年关大限将至，开盘节奏紧凑重点解读：14城新政,行业动态,2013年11月昆明共计23个项目24次开盘。年关将至，大部分项目举行周末缤纷嘉年华等活动加大促销力度以推进想项目去化。,PART 1 经济政策,宏观经济：经济企稳回升，投资增速回落政策法规：调控密集频出，楼市加码蔓延行业动态：房价涨势逼人，惜贷停贷成风项目动态：年关大限将至，开盘节奏紧凑重点解读：14城新政,14城新政,截止2013年10月，全国70大中城市房价连续17月环比上涨，目前，房价环比上
5、涨较快的14城市纷纷出台新政。,房价领涨区域主要集中东部、东南部沿海一带,14城新政,在14城相继出台的调控新政中，调控内容基本均从限购、限贷、限价及土地供应等方面调整，部分二线城市如长沙、西安等调控力度对市场影响力较弱，表率作用明显。,全国数据,昆明数据,区域投放,在已出台政策的14城中，有10城为目前房价上涨过快的二线城市，调控从一线城市蔓延二线城市趋势明显，而昆明近期出台调控新政预期不大。,2013年10月全国70大中城市新建商品房价格指数涨幅同比上涨10%以上城市排名（数据来源于国家统计局，昆明至祥研究中心整理）,2013年1-10月昆明新建商品房价格指数月度涨幅走势图（数据来源于国家
6、统计局，昆明至祥研究中心整理）,就10月价格指数来看，太原、徐州、桂林等城市俨然已位居前列，这些城市或在后期出台相关调控政策，而限购、限贷、限价以及土地供应等将成为房价上涨过快城市调控着力点。,10月70城新建商品房价格指数排名中，昆明环比上涨0.4%，位居56名；同比上涨0.7%，位居55名；从指数走势来看，虽同比仍处于上扬趋势，但环比明显下降。,PART 2 市场盘点,一级市场：主城土地供应回升，辅城富民成为热点规划释放：审批劲足，依旧南市二级市场：预售回落，成交势猛，市场高涨开盘推量：推盘积极，业态丰富，供求可喜价格指数：指数下行势显，售价涨幅下降,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心
7、整理,昆明供求土地走势图一,11月份昆明土地供应4220亩，同比增长6.2%，环比增长303.56%；土地供应起价共计56.33亿元，同比增长94.88%，环比增长780.17%；11月份昆明土地成交2735亩，同比下降12.72%，环比增长41.69%；土地成交金额共计52.15亿元，同比增长140.76%，环比增长561.49%。,昆明11月土地共供应4220亩，共成交2735亩，供求总体回升较为明显。,整体供求,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,昆明供求土地走势图二,11月份昆明土地供应81块，同比增长52.83%，环比增长237.5%；土地供应单价134万元/亩，同比增长83
8、.56%，环比增长119.67%；11月份昆明土地成交64块土地，同比增长128.57%，环比增长30.61%；土地成交单价191万元/亩，同比增长176.81%，环比增长365.85% 。,11月昆明土地供求数量较上月增长，较去年同期也增长，供求均价方面同比环比均上升。,整体供求,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月份昆明主城区域供应土地均全部成交，其中主要集中在滇池板块和北市板块；11月昆明辅城安宁区域、方面区域和晋宁区域土地供应较多，成交主要集中于富民区域，共成交940亩。,11月昆明主城供应土地均全部成交；辅城安宁、富民和晋宁供应较大，成交则集中在富民区域。,区域供求,十
9、月昆明土地区域供求图一,主城供应必成交,辅城富民供求两旺,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月主城土地土地供应34宗，集中在北市板块和滇池板块；辅城供应47宗地，集中在富民、晋宁和安宁区域供应；11月土地供应均价为134元/亩；成交均价191万元/亩，辅城区域石林区域最高，为172元/亩。,11月昆明土地供应81宗，成交64宗，供应均价134万元/亩，成交均价191元/亩。,区域供求,十月昆明土地区域供求图二,二环均价最高,辅城富民量最大,成交均价：191万元/亩,供应均价：134万元/亩,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月昆明土地供应类型有居住、商业、办公、工业
10、、公共、科教和商住用地，其中居住用地供应最大，面积1919.9亩，供应起价31.29亿元；11月昆明土地成交类型有居住、商业、办公、工业、公共、科教和商住用地，其中居住用地成交1172.8亩，成交金额28.78亿元。,11月昆明有多种类型土地供应和成交，供应方面居住用地最多，为1919.9亩；成交方面居住较多，为1172.8亩。,土地类型分析,十月昆明土地类型供求图一,居住商业主导,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月昆明土地供应居住用地34宗、商业用地18宗、办公用地3宗、工业用地11宗，科教用地10宗；土地成交居住用地27宗、商业用地15宗、办公用地5宗、工业用地2宗、公共用
11、地1宗、科教用地9宗、商住用地4宗；居住用地成交数量最多，为27宗，占全部成交的42.2%；公共用地成交均价最高，为303.8万元/亩。,11月昆明居住用地成交数量最多，成交27块占42.2%；公共用地成交均价最高，为303.8万元/亩。,土地类型分析,十月昆明土地类型供求图二,公共用地价格最高,居住、商业用地供求最大,11月土地供应信息表1,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月土地供应信息表2,11月供应居住用地34宗、商业用地18宗、办公土地3宗、工业用地11宗、公共用地1宗、科教用地10宗、商住用地4宗；合计供应1919.9亩，供应起价合计31.29亿元。,数据来源昆明市国
12、土资源局，至祥研究中心整理,11月土地成交信息表,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,11月重点地块,11月20日，位于盘龙区龙泉街道办事处J2012-040-1等17块被云南城投龙江房地产开发有限公司以底价成功竞得；地块合计711.39亩，平均楼面地价1395.71元/平方米，最大开发上限为175.01万。,位于盘龙区龙泉街道办事处的J2012-040-1等17地地块由云南城投龙江房地产开发有限公司以底价竞得，地块平均楼面地价1395.71元/，最大开发上限为175.01万。,PART 2 市场盘点,一级市场：主城土地供应回升，辅城富民成为热点规划释放：审批劲足，依旧南市二级市场：预
13、售回落，成交势猛，市场高涨开盘推量：推盘积极，业态丰富，供求可喜价格指数：指数下行势显，售价涨幅下降,11月昆明审批公示规范项目建筑面积454万，与去年同期相比，规划建筑面积增加63万，与今年1-10月相比，昆明审批公示规范项目建筑面积位居全年首位。,规划走势,2013年11月房地产规划项目建筑面积大幅度上升，市场新增项目规划建筑面积供增多。,昆明审批公示规划项目建面月度走势图,规划建面既大幅下降之后大面积上升,规划细则,11月昆明规划公示共47项，其中规划项目建设工程规划许可证共31项，为本月主要公示申报类别。,11月昆明规划公示47个项目，总用地面积和净用地面积合计为325万平米，总建筑面
14、积为454万平米；,11月项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上居于首位，在建筑规模上看，本月商办性质规划用地面积较大。,11月公示的建筑工程规划许可证物业共44个。本月规划用地性质分类有8种，其中居住类的规划数有20个，商办类和商业类的规划数各2个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审批项目总建筑面积的69.4%。,规划性质,规划区域,11月公示的建筑工程规划许可证、控制性详细规划、规划方案审批和规划条件审批共44个，主要集中在南市区。,规划区域,11月公示的建筑工程规划许可证、控制性详细规划、规划方案审批和规划条件审批共44个，主要集中在南市区。,PART 2 市场盘点,一
15、级市场：主城土地供应回升，辅城富民成为热点规划释放：审批劲足，依旧南市二级市场：预售回落，成交势猛，市场高涨开盘推量：推盘积极，业态丰富，供求可喜价格指数：指数下行势显，售价涨幅下降,市场经过8-10月供应疯狂后预售面积回落，整体供应143.35万平米，预售供应整体呈证多、单证体量小态势。,预售回落,11月昆明房地产市场共有20个项目获得23块预售证，整体供应143.35万，环比下降26.19%，同比去年11月，供应面积增加31.98万，同比增长28.72%；经过近三个月预售均在约两百万方高位后，本月预售面积回落，但预售证数量却全年最大为23块，整体呈证多、单量小态势。,11月昆明市场新增供应
16、面积月度变化,11月新增供应集中在中心区、南市区与呈贡，供应特点是覆盖面广、二环内板块表现强劲、新增量大、下旬较活跃和俊发项目获预售占比大。,供应分析,企业供应,区域分布,11月预售供应覆盖面广，中心区是供应主力区域，其中二环内板块项目的较大放量激活市场；11月有五个新项目入市，供应面积54.11万平方米。,11月获预售供应企业前三分别是俊发、大立成投资和奥斯迪百爵，其中俊发4个项目供应面积23.93万方，占比16.69%，前五企业面积占比53.83%；11月预售供应以住宅产品为主。,项目明细,11月供应前三项目分别是：云路中心、万宏嘉园和金盾俊园，分别位于中心区和呈贡。,项目明细,俊发旗下四
17、个项目获预售，万宏嘉园和滇池康桥小区本月均获得两块预售证。,市场成交势猛，较10月明显增长，备案成交再创新高，成交面积143.64万方，月末成交持续走高，预计十二月备案同样可喜。,成交势猛,2013年11月昆明市房地产市场合计备案18194套，比上月增加2043套，环比增长12.65%，比去年同期增长10656套，同比增长141.36%；2013年11月昆明市房地产市场合计成交面积143.64万，比上月增加14.18万，环比增长10.95%，比去年同期增加82.44万，同比增长134.71%。,11月昆明二级市场月度成交变化图,呈贡区域项目本月备案情况较好，南市区、北市区排名二、三；本月全市成
18、交套均面积较10月增加6.82/套。,区域对比,区域套均,分区成交,套数前三：呈贡、南市区与北市区。其中，呈贡备案3927套 ，南市区备案1729套、北市区备案1379套。中心区、东市区、西市区与空港本月份均有成交，成交量相对较低。,11月成交套均面积为78.81，较10月增加6.82/套；呈贡与空港区域户型面积较大。除中心区、南市区、西市区和北市区外，其余区域成交套均面积均有所增加。,套数龙虎榜,企业龙虎榜,成交TOP10,金盾俊园A2地块以1064套销量成为本月项目销冠，俊发则凭借旗下多个项目成为本月企业销冠。,PART 2 市场盘点,一级市场：主城土地供应回升，辅城富民成为热点规划释放：
19、审批劲足，依旧南市二级市场：预售回落，成交势猛，市场高涨开盘推量：推盘积极，业态丰富，供求可喜价格指数：指数下行势显，售价涨幅下降,本月市场开盘密集，开盘供应较大， 20个项目开盘推售21次，其中经典明苑、万宏国际和云投中心为首次推售新盘；开盘合计供应各类型,4439套，包含普通住宅、公寓、商业和商务，其中普通住宅供应3752套占比85%，较10月增加1569套。,开盘情况,11月项目推盘积极，20个项目开盘推售21次，物业丰富，其中住宅占比85%，市场整体供应增长62.81%。,开盘增加了7次,昆明市场开盘数量对比图,昆明开盘项目月度供应套数变化,开盘项目列表,17个项目开盘推住宅类产品，包
20、括花园洋房、毛坯和精装，销售较好的是盛唐城、联想科技城和魅力之城，而COCO蜜城则凭借大面积赠送实现价格突破并成为本月住宅开盘最高均价楼盘。,开盘项目列表,葡萄街区商务、商业开盘遇冷，汇都国际、润城、星耀水乡开盘销售较好。,开盘供应以中心区的普通住宅项目为主，销售方面去化整体上升，商业、投资与住宅均过5成，商务销售较低。,区域、物业,物业推售,区域推售,开盘频次：中心区和南市区各开盘5次为最高，西市区、北市区与辅城均开盘3次，东市区开盘2次。开盘推售：北市区板块推售较好，中心区与南市区推量较大、去化优，东市板块去化差。,推量：住宅类供应3752套，占比84%，较10月有所增加，商业、投资分别供
21、应497套与167套，均较10月有所增长。去化：整体去化上升，住宅为57%，商业、投资去化较好分别为75%、68%，商务销售低。,销售上升,整体去化为59%，其中住宅57%、商业75%，投资68%，商务去化低，住宅销售面积有所增加为19.68万方；本月各物业价格有升有降，价格涨跌的重要因素是开盘项目区域分布不同与产品品质差异。,11月开盘项目整体去化率上升，其中商业、投资去化较好分别为75%和68% ，价格方面住宅与商业价降，投资和商务均仅有1个项目推盘使得均价不具有代表性。,昆明市场月度开盘项目价格变化,开盘节点,本月下旬市场开盘热闹，其中葡萄街区推售产品丰富。魅力之城两次开盘，俊发旗下两项
22、目开盘。,2日金泰国际推住宅136套，价：8550,9日花香四季推住宅208套，价：7703,云投中心推住宅290套，价：9825,22日COCO蜜城推住宅442套，价：11389,11月2-3日,11月9-10日,11月16-17日,11月22-30日,10日广福城推商业66套，价：28960,葡萄街区推住宅111套，价：8837；推商业24套，价：25065；推商务27间，价：11508,汇都国家推商业302套，价：20889,盛唐城推住宅35套，价：8400,2日润城推负一层商业60套，价：9009,3日经典明苑推住宅256套，价：8231,星耀水乡推精装公寓167套，价：10110,魅
23、力之城推商业45套，价：22363,17日天宇澜上推住宅63套，价：7907,朝九晚五推住宅154套，价：7900,23日魅力之城推精装住宅513套，价：8863,空港城推住宅248套，价：4556,24日万宏国际推住宅430套，价：9291,澜山悦推住宅85套，价：4502；推洋房22套，价：5574,30日俊发城推精装住宅343套，价：9260,PART 2 市场盘点,一级市场：主城土地供应回升，辅城富民成为热点规划释放：审批劲足，依旧南市二级市场：预售回落，成交势猛，市场高涨开盘推量：推盘积极，业态丰富，供求可喜价格指数：指数下行势显，售价涨幅下降,结合近期昆明商业销售价格走势，以及市场
24、动态来看，预计2013年12月商业销售价格指数仍将在下行通道运行。,指数走势,2013年11月昆明综合商业价格指数为96.55，昆明商业销售价格指数和昆明商业租赁价格指数分别为96.59和96.14。近期部分商业开盘售价大幅低于正常售价，在售尾盘项目价格也有所降低，12月商业价格指数下行预期强烈。,2011年1月-2013年11月昆明商业价格指数走势图（数据来源：至祥研究中心）,2011年,2012年,2013年,2011年12月商业综合指数较11月小幅下降,2012年12月商业综合指数较11月明显下降,从近期市场走势来看，预计2013年12月商业综合指数人处于下行通道。,年关将近，在钱荒、贷
25、紧、政严的市场环境下，开发商或将开启以价换量的销售模式以冲业绩，近期开盘项目商业价格明显低于市场均价，整体商业市场价格涨幅下降之势明显。,价格走势,2011年1月-2013年11月昆明商业销售价格走势图（数据来源：至祥研究中心）,2011年,2012年,2013年,2011年12月商业销售价格较11月明显上涨,2012年12月商业销售价格较11月小幅下降,就近期市场价格走势来看，预计2013年12月商业销售价格或小幅下降。,11月，昆明主城商业销售价格在32211-40007元/平米，辅城商业销售均价为26750元/平米，价格较上期小幅下降。,价格分析,2013年11月昆明分区域商业租售均价（数据来源：至祥研究中心）,2013年11月昆明不同商业业态租售均价（数据来源：至祥研究中心）,销售价格动态,2013年11月，昆明商业销售价格主要受社区商业价格的大幅下降，整体呈下降趋势。,销售价格动态,分板块来看，本期二环内板块商业销售价格下降明显，二环外板块商业销售价格有所上扬。,租赁价格动态,2013年11月昆明商业整体租赁均价较上期有所下降，部分在租项目因招商业态变化，整体租金有小幅下降。,备注：本期出租价格计算中欣都龙城、汇都国际、121乐淘淘及假日城市嘉悦购物广场项目为招商租金进行分析。,
