1、抚顺亿丰五金建材品牌中心,市场调研及规划建议,2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况,一、房地产开发投资情况16月份房地产开发投资46.57亿元，同比增长45.55%，其中：住宅投资33.86亿元，同比增长101.91%。非住宅投资12.71亿元，同比减少16.53%。二、房地产开发建设情况16月份房地产开发施工面积825.11万平方米，同比增长了60.23%。其中：住宅施工面积为715.87万平方米，同比增长75.07%，非住宅施工面积为209.24万平方米，同比增长24.21%。16月份房地产开发新开工面积312.1万平方米，同比增长了7.19%。其中：住宅新开工面积为231.
2、56万平方米，同比增长16.75%；非住宅新开工面积为80.54万平方米，同比减少12.24%。16月份房地产开发竣工面积31.23万平方米，同比下降39.46%。其中：住宅竣工面积为27.36万平方米，同比减少42.28%；非住宅竣工面积为3.87万平方米，同比减少7.48%。,三、商品房销售面积和销售额情况16月份全市商品房销售面积165.25万平方米，同比增长80.7%，其中：住宅商品房销售面积158.63万平方米，同比增长89.34%，非住宅销售面积为6.62万平方米，同比减少13.67%。16月份商品住宅销售套数15486套，其中：新抚区845套，东洲区1310套，望花区2489套，
3、顺城区1820套，开发区7504套，新宾县700套，清原县735套。16月份全市实现商品房销售额64.54亿元，同比增长106.68%。其中：住宅商品房销售额61.03亿元，同比增长125.23%，非住宅销售额为3.51亿元，同比减少14.98%。,2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况,四、商品房销售价格情况1-6月全市商品房销售均价为3906元/平方米，同比增长14.38%，6月当月销售均价为3869元/平方米，环比下降6.07%。住宅商品房平均售价为3847元/平方米，同比增长18.95%，6月当月销售均价为3868元/平方米，环比下降3.83%。市区(含开发区)商品房销售均
4、价为3979元/平方米，同比增长12.5%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降7.85%。其中：住宅平均售价为3929元/平方米，同比增长17.67%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降5.76%。非住宅商品房平均售价为5305元/平方米，同比下降1.5%，其中：市区(含开发区)平均售价5281元/平方米，同比下降16.05%。1-6月份房地产业营业税收入28795万元，同比增长113.5%。 五、商品房待售面积情况16月份全市商品房待销售面积128.6万平方米，同比增长140.5%。比2010年末增加75.1万平方米(包括现房和期房)。,2011年上半（1-6月）年抚
5、顺房地产市场运行情况,六、房地产贷款情况1-6月份，房地产开发企业开发贷款余额29.55亿元，同比增长9.1%；个人购房按揭贷款余额39.68亿元，同比增长29.19%。个人按揭住房贷款余额34.98亿元，同比增长30.46%。七、土地供应情况2011年1-6月份抚顺市市区(含开发区)共成交经营性土地32块，供应土地面积142.16公顷，规划面积426.52万平方米。成交金额23.27亿元。八、存量房(二手房二手房)成交情况2011年16月份，全市存量房成交面积82.98万平方米，其中：住宅66.33万平方米。市区存量房成交面积66.39万平方米，同比增加12.16%；其中住宅51.86万平方
6、米，同比增加19.22%；成交套数8777套，同比增加8.35%，其中住宅套数8304套，同比增加8.62%；成交额11.53亿元，同比增加50.66%，其中住宅成交额7.21亿元，同比增加29.69%。,2011年上半（1-6月）年抚顺房地产市场运行情况,整体市场划分,顺城区：新兴区域，城市气息浓厚配套发达；顺城区东部为市区住宅主要供应区域，项目品质良莠不齐，缺乏纯粹品质楼盘；,望花区：区域为脱离主城独立发展的老工业区，城区破旧污染较为严重，没有集中性商业配套；地缘性客户占很大比例,沈抚新城：包括李石板块、部分高湾板块；是未来城市产业聚集地之一，人口导入能力强，未来良好预期将带动区域价值提升
7、.,区域市场概况,区域目前以大盘供应为主，价格低于市内区域，但凭借高性价比和未来良好的发展前景，销售表现优异，已经开始不断获得主城改善客户认可，未来随着配套不断改善，区域价值将大幅提高,亿丰中心,区域市场概况,（万平）,德商国际花园,首批房源,效果图,未来销售:21#高层、2#、5#、9#小高层150-236平，93套。二期预计推出别墅，规划未定。,君悦国际城,未来销售:规划未定，预计为洋房北侧小高层，共17栋。,未来销售:A期沿河高层及B区洋房小高层。,未来销售:精装公寓、沿滨河路高层，及二期所剩大面积多层。,现有货量:洋房剩余12套左右，面积160-236平。高层剩余91套，面积88-16
8、8.,未来销售:二期高层，共11栋。,现有货量:沿沈抚路高层，均为准现房销售，销售进度已到达75%。,未来销售:8栋高层（32层）900套，1-4层为自持商业，主力面积为80-90平两居。,区域内各项目优劣势分析,近期优惠活动及促销手段,区域在售底商概况,其余楼盘底商概况,销售状况及原因分析,区域内商铺以两层、面积130200为主，目前销售价格最低为8000元/平方米，最高可达到20000元/平方米从现有销售的三个项目看，商铺优惠力度不大商铺销售情况与未来发展前景息息相关，绿地剑桥目前看销售情况最好，主要是由于靠近大学，为其奠定了固定的消费人群，被投资人士普遍看好目前来看国际鑫城收益率最高，主
9、要是因为其售价低，从其剩余商铺销售的状况来看后期收益率有走低的趋势；绿地剑桥收益率不高主要是因为还未开始经营，并且现阶段投资者持有的欲望较高，等到商业正式进驻，此地段商铺的收益将最具前景,区域内各项目面积配比,区域内剩余产品货量未来产品供应量配比,区域内各项目去化体量,区域内各项目户型配比,区域内各项目户型配比,交房标准,规划建议部分,一、地块指标参数,二、地块级别属性,一级地块,三、开发顺序及周期,整体开发顺序：整体开发顺序本着由差至优、由东向西、由四周向中心开发原则,整体周期：根据市场调研、沈抚新城区域年去化量在4-8万平米左右，本案住宅总体量为60万平米，根据市场经验计划预计每年12万平
10、米的去化量,预计开发周期为五年。,项目地形较为规整，南北向住宅应占主要地位，且尽量统一楼体朝向；各栋楼体由北向南高低排列，有利于采光和观景；项目景观轴线可以东西走向布置，利于南北向住宅观景；严格执行人车分流的设计，保证安全的同时，提升园区品质；建议所有公寓全部排列于四级、五级地块。尽量提高得房率，提高车位配比；尽量避免出现空间浪费现象，和户型设计的不合理性；供暖方式建议采用地热方式。,四、整体规划思路,项目基本资料占地面积： 27800平方米 建筑面积 ： 93642.14平方米容积率：3.35绿化率： 60%均价：24000元/平米（2007） 核心卖点： 临近CBD,区位良好（中国.北 京
11、.CBD生活公园） 4大公园，城市核心最后的公 园版图（窑洼湖公园/成树密 林公园/景观绿带公园/北京欢 乐谷） 坡地景观，精致园林,华翰国际,四栋板式高层围合大尺度开放式园林，超高绿化率给予项目城市公园的高端形象,五、高容积率经典案例,项目基本资料 占地面积： 310000平方米 建筑面积:900000平方米 主入口 容积率：2.89 绿化率： 37% 均价：30000元/平米 核心卖点： 纯正欧式古典建筑立面 纯正法式皇家园林 五星级酒店式会所,珠江帝景,高品质欧式古典外立面、纯正法式园林，严格轴线对衬布局，营造欧洲皇室居住氛围,项目基本资料 占地面积:99000平方米 建筑面积:4000
12、00平方米 容积率：4.0 绿化率：35% 均价：30000元/平米 核心卖点： 板式高层，高舒适度居住体验 坡地大尺度开放式园林景观 双会所,郎琴园,利用高容积率下的高层建筑围合大尺度开放式园林，营造高舒适度、低密度社区居住环境,从以上案例分析可以看出，高容积率项目通过产品品质、 社区景观园林环境、配套服务等方面发力，皆可以获得较高的居住舒适度和良好的社区品质。 容积率增加，使得景观因素突出，宜居因素的重要性加强，社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的品质感和舒适度 。 项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大。在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，能够突
13、破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得较高的舒适度,小结：,高绿化率,指标1：高生态资源率（绿化率、水化率）指标2：资源合理利用率（可享受资源的用户比例）,六、高容积率提升品质的方法,景观规划建议,实现“半开放-半私密-私密”的景观层次半开放：指园区红线外的景观风格与园区内的园林景观完全统一，作为半开放的空间部分为项目业主享有，部分也作为了区域景观，例如星河湾。半私密：指中庭核心景观轴线及由此衍生的社区景观，对于本项目业主来说这里的景观是业主独享的，所以是一个半私密的赏景空间，例如金域蓝湾。私密：可设计首层架空的“花园入户”方式，此花园是项目业主每户独享的小景观，带有绝对的
14、私密性，例如金域蓝湾。,大面积中庭园林规划形成“自然谷地”，与周边楼座形成地形起伏的“高差”。东西向景观轴线，以中轴景观为中心。,39,加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段,加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段,清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号,户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。,室外游乐设施与绿地的结合,慢跑道,灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂,可以玩耍的石头小景,石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场,42,点缀充满意趣的现代雕塑
15、，提升社区高尚人文氛围,活力中环园林景观,在园林中点缀体现创意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升环境的品质感，也能显示项目的整体格调，强化人文氛围 还可以形成不同的主题序列，赋予每个院落以鲜明的个性，强化组团的识别性与归属感。,结合户型设计进行立面细部创新，打破常规的韵律，体现细节精致,在立面的重点部位或局部细节，提升用材品质质感用材和涂料结合使用，控制成本的同时，通过对比、穿插等手法，形成明快、丰富的立面风格,强化建筑外立面用材和局部细节设计，带来品质提升感受,根据对区域市场的动态了解，区域内高层产品系列里中小面积产品为去化速度最快产品，大面积产品主要集中在多层、洋房等低密度产品中。为丰
16、富产品层面，建议规划公寓与住宅两条产品线：公寓产品总体量占比20%(12万米)、住宅产品总体量占比80%(48万米)。公寓产品面积在50-80平米之间，户型以一室、两室为主，建议打造成宜商宜住的SHOU产品。根据市场动态信息反映对住宅产品部分面积配比建议如下：,七、户型配比及设计建议,户型配比情况,户型设计原则 考虑本项目特征及周边客户群定位喜好，本项目户型设计要遵循以 下原则： 通过大客厅、大阳台、空中花园、落地观景窗等设计最大限度的制造观景面。 宽大方正、实用率高；户型适度创新，增加吸引力。 南北通透，采光、通风良好。 赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感。,户型设计建议,户型设计建议除
17、起居室（厅）、卧室、厨房、卫生间、贮藏间等基本使用空间外，设置生活阳台、阳光室、入 口门斗、步入式衣帽间等其他人性化空间。动静分区，并有意控制走道长度，形成短走廊。主客分区，主卧与客卧相对分离，更好地保证私密性。主次空间分区，主要空间（起居室、主卧、卧室）占据南向有利朝向。洁污分区，厨房、生活阳台（放洗衣机、杂物等）、餐厅相对位置关系更有利于日常使用。空调机位与住宅立面结合考虑，使其成为立面造型的重要元素，空调滴水集中收集处理。住宅首层设置私家庭院。顶层阁楼的室内空间应得以有效利用。入户花园、阳光室、室外露台、景观洗手间等的设计。南北自然通风、控制住宅单元进深、结合空间布局，加强南北通风。 绿
18、色环保产品的广泛使用。,户型设计建议,优质户型推荐,高层单元组合两房（95 ）+一房（68 ）+两房（70 ）,两房（92 ）+一房（64 ）+三房(130 ),优质户型推荐,优质户型推荐,适中型两房（80-90 ）,宽敞型两房（95-100 ）,优质户型推荐,适中型三房（110-120 ）,适中型四房（135-142 ）,单层入户花园：入户花园相对较受欢迎,从客户购买的面积区间来看， 入户花园按一半计算面积，增加了客户购买的实惠心理;二是能够实 实在在的增加产品的居住舒适度。,入户花园建议,阳光地下室：建议通过高差的处理设置半地下室，通过自然采光设 置阳光地下室等多功能房，为产品增加附加值；
19、,阳光地下室建议,商业骑楼：商业步行街可采用骑楼设计，既有实用性，在北方的气 候条件下，有效的遮挡风雪，又让购物者享受独有的购物风情。,商业骑楼建议,八、立面风格建议,在外立面设计上，主要考虑住宅部分要融入整个商业的部分建筑风格立面，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用Art-deco风格。作为未来主城区楼盘，应该体现城市感，外立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。,立面风格建议,立面风格建议,立面风格建议,中海国际社区,九、景观风格建议,通过对目前市场的了解及客户喜好信息反馈，东南亚风格的主题园林景观较为流行，也最为客户接受，其能整体提高项目档次。所以建议本项目景观风格选取东南
20、亚主题园林景观。,东南亚景观风格特质:东南亚景观继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间的打造，小到细节的装饰，都体现对自然的尊重。,景观风格建议,东南亚景观材质应用:东南亚景观对材质的应用很有代表性，如黄石，青石板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。,景观风格建议,东南亚景观色彩应用:东南亚景观主要以宗教色彩浓郁的神色系为主，如深棕色，黑色，褐色，金色等令人感觉沉稳大气，同时还有色彩鲜艳的陶红和庙黄色等，另外受到西式设计风格的影响后浅色系比较常见，如珍珠色，奶白色等。,景观风格建议,东南亚景观水应用:静态、动态的水在东南眼园林中运用到了极致。因此东南景观给人的印象是湿漉漉的风景。,景观风格建议,东南亚景观与自然环境交融:东南亚很多建筑、景观都于自然环境交融。东南亚人更懂得在自然中找景，景观中造住宅。,景观风格建议,东南亚景观中的亭、榭、桥:没有凉亭、桥、榭台的景观不算是真正的热带园林景观。通过添加有异国情调的装饰性构筑物，可以使一座精美的庭院更娇美仑美奂。,十、经济指标核算,备注：以4200为基数，房价涨幅按每年10%比例递增,按目前工期节点计划预计2014年上半年进入销售周期核算项目总体案值。项目销售周期为五年，销售均价为5880元，总案值为42.9912亿元。,
